العبرة بتوجيه التنبيه.. "النقض" تتصدى لعدم تنفيذ الأشخاص الإعتبارية لأحكام الإخلاء.. توجيه المؤجر "التنبيه" بانتهاء عقد الايجار الصادر للشخص المعنوي قبل صدور القانون 10 لسنة 2022 ينهي العلاقة الايجارية من أصلها

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكما يتصدى للأشخاص الإعتبارية التي تمتنع عن إخلاء العين وتطبيق حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 دستورية وأحكام القانون المدنى فى المواد 563 من القانون المدنى قبل 2022/3/7، وذلك بحجة صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الذى ألزم الشخص الإعتبارى بالإخلاء بعد مهلة الـ 5 سنوات، وأرست النقض مبدأ قضائيا قالت فيه: 

 

"أن توجيه المؤجر التنبيه صحيحاً، بانتهاء عقد الايجار الصادر للشخص المعنوي أو الاعتبارى قبل صدور القانون 10 لسنة 2022  ينهي العلاقة الايجارية من أصلها، فما من عقد إيجار نافذ ليطبق عليه الامتداد الخمسي بالقانون الجديد، فلابد من توجيه الإنذار توجيها صحيحا قبل صدور القانون". 

 

 

الخلاصة:

 

من وجهة نظر فقهية وفى ضوء صياغة نصوص المواد الأربع الصادر بها القانون فإنه لا أثر لقانون إيجار الأشخاص الاعتبارية الجديد على جميع القضايا المتداولة أمام المحاكم الابتدائية أو الاستئناف أو النقض طالما أكتملت مدة إنذار التنبيه بانتهاء عقد الإيجار صحيحا فى ضوء حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 دستورية وأحكام القانون المدنى فى المواد 563 من القانون المدنى قبل 7 مارس 2022.

 

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 12017 لسنة 92 قضائية، لصالح المحامى بالنقض محمد الشحات السيد، برئاسة المستشار نبيل عثمان، وعضوية المستشارين محمد مأمون، وعمرو مأمون، وأحمد السيد عثمان، وئام الشماع، وبحضور كل من رئيس النيابة محمد شكرى، وأمانة سر حسين عبدالله.  

 

 

الوقائع.. نزاع بين المؤجر والمستأجر "شخص اعتبارى" لإخلاء العين

 

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما أقامتا على الطاعن بصفته الدعوى رقم 70 لسنة 2021 أمام محكمة الزقازيق الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 27 أبريل 1969 وإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم، وذلك تأسيساً على أن مدة العقد قد انتهت بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 ق "دستورية"، وفوات المدة التي حددتها المحكمة لنفاذه، فأنذرتا الطاعن بذلك بتاريخ 25 يناير 2021، ولتقاعسه أقامتا الدعوى.  

 

محكمة أول درجة تقضى بالإخلاء مستندة لحكم الدستورية العليا

 

وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بالطلبات، ثم استأنف الطاعن بصفته هذا الحكم بالاستئناف رقم 2862 لسنة 64 قضائية المنصورة "مأمورية الزقازيق"، وبتاريخ 16 مارس 2022 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعن الطاعن على هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن: وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - فى غرفة مشورة - حددت جلسة للظره، وفيها التزمت النيابة رأيها . 

 

 

الشركة تستأنف لإلغاء الحكم مستندة على القانون رقم 10 لسنة 2022  

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن حاصل ما ينعاه الطاعن بصفته بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والإخلال بحق الدفاع، وبيانا لذلك يقول: إن محكمة الموضوع التفتت عن طلبه بإعادة الاستئناف للمرافعة المقدم منه بتاريخ 6 مارس 2022 والمرفق به القانون رقم 10 لسنة 2022 قبل صدور الحكم المطعون فيه، وطبقت على موضوع الطعن حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية "دستورية" دون القانون المشار إليه، مما يعيبه ويستوجب نقضه.  

 

النقض توضح كيفية توجيه المؤجر التنبيه صحيحاً لإخلاء الشخص الإعتبارى

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن هذا النعى غير سديد، ذلك أنه من المقرر - طبقاً للمبادئ الدستورية المتواضع عليها وما جرى به قضاء الهيئة العامة لهذه المحكمة - أن النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم يقض القانون خروجاً على هذا الأصل، وفي الحدود التي يجيزها الدستور، برجعية أثره، ولا يُغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام، وأن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني، وهي واجبة التطبيق ما لم يوجد نص خاص يتعارض وأحكامها، فإذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة، تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها الشريعة العامة. 

 

 

وبحسب "المحكمة": وأن مفاد المادة 563 من القانون المدني، أنه إذا ما انتهت مدة العقد وأراد أحد طرفيه أن يضع حداً له، فعليه أن يُنبه الطرف الآخر برغبته في ذلك بمجرد حلول الأجل المحدد له، ومن ثم فإن هذا التنبيه يُعد تصرفاً قانونياً صادراً من جانب واحد يتضمن رغبته الصريحة في إنهاء عقد الإيجار، وهو لا يحتاج إلى قبول من وجه إليه، إذ تكفي لصحته إرادة واحدة وهي إرادة من وجهه، ومن ثم فإنه ينتج أثره بمجرد إعلان الطرف الآخر به ما لم يقم الدليل على عكس ذلك، وتنفصم به العلاقة الإيجارية ويضحى وضع يد المستأجر على العين غصباً دون سند قانوني، ويتعين لانتفاع المستأجر بالعين مرة أخرى تجدد العقد بإيجاب وقبول جديدين، وأن امتداد عقد الإيجار يستلزم أن يكون هذا العقد قائماً ومنتجاً بين طرفيه وقت تحقق الامتداد، فإذا انفسخ العقد قضاء أو رضاء، فلا محل لامتداده.

 

حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية

 

وتضيف "المحكمة": وأن مؤدى قضاء المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 ق دستورية  والذي عمل به بتاريخ 15 يوليو 2019 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - انحسار الامتداد القانوني عن عقود الإيجار متى كان مستأجر العين لغير السكني شخصاً اعتبارياً وخضوعها للقواعد العامة في القانون المدني، ومفاد ذلك جميعه، إنه إذا انتهي عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني بالتنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد إعمالاً للمادة 563 من هذا القانون قبل صدور تشريع استثنائي جديد ينظم امتداده، فإن هذا التشريع لا محل لتطبيقه، باعتبار أن العقد قد انتهى بين طرفيه ولو تعلق هذا التشريع بالنظام العام طالما لم يتضمن نصاً يوجب سريانه بأثر رجعى، بأن ينص على سريانه حتى ولو انتهت مدة العقد، إذ يكون بذلك قد أوقف الأثر المترتب على التنبيه المنصوص عليه بالمادة 563 المشار إليها.

 

وكان الواقع في الدعوى - وعلى نحو ما سطره الحكمان الابتدائي والاستئنافي - أن المطعون ضدهما أنذرتا الطاعن بصفته بتاريخ 25 يناير 2021 برغبتهما في إنهاء عقد الإيجار سند الطعن وتسليم العين محل النزاع - وهو ما لم يُمار فيه الأخير أو ينعى بعدم وصول الإعلان إليه - بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا المشار إليه وقبل صدور القانون رقم 10 لسنة 2022، بما يرتب عليه انتهاء العلاقة الإيجارية بينهما منذ ذلك التاريخ، أصبحت يد الطاعن بصفته على العين محل النزاع يد غاصب، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر أثر التنبيه المشار إليه، وأجاب المطعون ضدهما إلى طلباتهما، فإنه يكون قد ألتزم صحيح القانون، تثريب عليه من بعد إن التفت عن الرد على طلب الطاعن بصفته بإعادة الاستئناف إلى المرافعة مرفق به القانون المشار إليه لإعماله على موضوع الطعن، فإن النعى على الحكم المطعون فيه أسباب الطعن يكون على غير أساس، وحيث إنه لما تقدم، يتعين رفض الطعن.