ألغاز الإيجار القديم.. متى يحق للمالك طرد المستأجر دون الإخلال بالتزاماته؟.. شراء أو تملك أو بناء عقار من أكثر من 3 طوابق.. المشرع وضعه بين خيارين "الإخلاء" أو توفير مسكن للمؤجر فى العقار.. و6 شروط للإخلاء

يترقب الجميع مسألة التعديلات التي من المقرر أن تجرى على قانون الإيجار القديم وهو الذى يعتبر من الأمور الشائكة، حيث أن البعض يعتبره حقل ألغام بين المالك والمستأجر، ما يؤدى معه إلى إقامة ملايين الدعاوى فى المحاكم المدنية من جراء المشاكل والخلافات التي تقع بين الطرفين، وذلك لعدم معرفة كل منهما حقوقه وواجباته تجاه الآخر، ورغم تعاطف الكثيرين مع ملاك المساكن القديمة، وحقوقهم التي لا يمكن إنكارها فى زيادة إيجارات هذه المساكن، إلا أن آخرين يحذرون من فتح هذا الملف الآن بالذات، والسبب ما يعانيه الناس من غلاء غير معقول، ومن تقليل الدعم لكثير من الخدمات.

 

وتكتظ المحاكم بآلاف القضايا المتعلقة بالإخلاء – عدم امتداد عقد الإيجار - السكنى والغير سكنى، وبالأخص حينما يصبح المستأجر ميسور الحال، ويقوم ببناء منزل ثم يتمسك بعدم إخلائه الشقة، على الرغم من احتياج المالك أو المؤجر لهذه الشقة لتزويج ابنه فيها مثلاَ، ما يضطر معه المالك إلى إقامة دعوى إخلاء لامتلاك المالك عقارا، وفى الحقيقة ليس من حق المستأجر إذا أقام مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من 3 وحدات في تاريخ لاحق للاستئجار، ولم يختر بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمالك، أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه، فلا ينتج تركه الشقة لابنه أثرا في امتداد العقد إلى الإبن.      

 

 

متى يحق للمالك طرد المستأجر دون أن يكون قد أخل بالتزاماته؟

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتعلق بالإجابة على السؤال مدى جواز امتداد عقد الإيجار للمستأجر الذي يمتلك عقار؟ وهى إشكالية تهم ملايين الملاك والمستأجرين، ورأى محكمة النقض في تلك الأزمة، والمخرج القانوني المتعلق بها، وشروط عدم امتداد عقد الإيجار في هذه الحالة، خاصة وأن المشرع نص فى المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من 3 وحدات سكنية- تامة البناء - خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها فى تاريخ لاحق لاستئجاره، وتخييره بين ترك الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها – بحسب الخبير القانونى والمحامى أحمد الأسيوطى.

 

فى البداية -  النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه: "...وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه"، يدل على أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له، والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين – وفقا لـ"الأسيوطى".   

 

 

المشرع وضع المستأجر بين خيارين الإخلاء أو توفير مسكن للمؤجر فى العقار

فإذا ما أقام مبنى بهذا الوصف مكتملا ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته في توفير مكان ملائم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين انحل التزامه التخييري إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة، ما لازمه انفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذي وقعت فيه المخالفة دون أن يبدي المستأجر تلك الرغبة للمالك فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثرا في امتداد عقد الإيجار الأصلي إليه بعد زواله – الكلام لـ"الأسيوطى".

 

ضمن الشروط امتلاك المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات

فلما كانت المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد نصت على أنه: "إذا قام المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه". 

 

 

رأى محكمة النقض في الأزمة

والمستقر قانوناَ وفقا لما استقر عليه قضاء النقض أنه: "إقامة المستأجر وحدات سكنية – كمبرر للخلاء كيفيته مادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن، وذلك طبقا للطعن رقم 326 لسنة 71، ما يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين.

 

فإذا أقام مبنى بهذا الوصف مكتملاَ ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته في توفير مكان ملائم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين أنحل التزامه التخييري إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة، مما لازمه انفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذى وقعت فيه المخالفة دون أن يبدى المستأجر تلك الرغبة للمالك، فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثراَ في امتداد عقد الايجار الأصلي بعد زواله، وذلك طبقا للطعن رقم 318 لسنة 65 – بجلسة 15 مارس 2001. 

 

 

4 شروط رئيسية حددها المشرع للإخلاء 

والمقرر وفقاَ لأراء الفقه أنه: "يشترط للإفادة من نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 4 شروط رئيسة هي: "1-أن يقيم المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات، 2-أن تكون إقامة المبنى لاحقة للتأجير، 3-أن يكون المكان المؤجر لأغراض السكنى، 4-أن يكون المبنى المنشأ في ذات البلد".

 

ولما كان ما تقدم وكان الثابت للمحكمة من مطالعتها لأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى بالدعوى الماثلة، قد قام بتوجيه إنذار رسمي على يد محضر وأعلن قانوناَ للمدعى عليه بالدعوى الماثلة، وذلك لتخيير المدعى عليه بين الاحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره وفى هذه الحالة توفير المكان الملائم للمدعى بالعقار ملك المدعى عليه، إلا أن المدعى عليه لم يحرك ساكناَ وهو الأمر الذى يدل بذاته على انحلال الالتزام التخييرى للمدعى عليه بالدعوى الماثلة والذى استحدثه نص المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة البيان بين محلين احدهما هو إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين وهو المدعى بالدعوى الماثلة أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذى أقامه المدعى عليه بحيث يكون للمدعى عليه الحق في اختيار أحد هذين المحلين، وقد ثبت امتلاكه للعقار المشار إليه. 

 

 

الأمر لا يقتصر على البناء فقط بل يشمل الحكم شراء مبنى

إلا أن محكمة النقض فى الطعن رقم 10463 لسنة 76 قضائية الصادر بجلسة 19 أكتوبر 2021  قضت بأن الأمر لا يقتصر على البناء فقط بل يشمل الحكم شراء مبنى تزيد وحداته عن ثلاث حيث قضت: "ثبوت شراء مورث الطاعنين لبناء اشتمل على أكثر من 3 وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها في وقت لاحق على استئجاره لعين النزاع، مؤداه توفر الشروط المنصوص عليها بالمادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981.

 

وهو الأمر الذى معه يخير المستأجر بين إخلاء المسكن الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بأجرة لا تزيد عن مثلى الأجرة التي يدفعها إذا أقام لحسابه في تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن 3 وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون المذكور، إذ يكون في مكنته حينئذ الاستغناء عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر فى المبنى الذى أقامه. 

 

 

ولما كانت إرادة المشرع التى صاغ على ضوئها هذا النص والغاية التى استهدفها من تقريره إياه تتوفر سواءً كان المبنى قد أقامه المستأجر بنفسه أو آل إليه بالشراء مبنياً طالما توافرت فى وحداته الشرائط سالفة البيان التي تمكن المستأجر من الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بعقاره الجديد أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة به لأحد المستفيدين من حكم النص، وذلك اتساقاً مع روح التشريع واستهداءً بحكمته التي تغياها المشرع وهي إعادة التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية بعد أن أصبح المستأجر – وقد كان الطرف الضعيف فيها - من طائفة الملاك، والقول بغير ذلك يؤدي إلى إثراء طائفة من الملاك على غيرهم بغير مبرر ويعد مجافاة لروح العدالة كما يجعل المستأجر الذي أقام البناء في وضع قانوني أسوأ ممن اشتراه خالياً. 

 

6 شروط رئيسية حددها المشرع للإخلاء 

1- أن يكون البناء الذى أقامه المستأجر أو اشتراه يتكون أكثر من 3 وحدات سكنية.

2- أن تكون تامة البناء بمعنى كاملة التشطيب.

3-  أن تكون خالية من سكنى الغير.

4-  أن تكون صالحة للانتفاع بها

5- أن يكون كل ذلك في وقت لاحق على استئجاره لعين النزاع

6- أن يكون فى ذات البلد الذى فيه مسكنه.

ملحوظة: والأمر قاصر على عقود الأماكن الخاضعة لأحكام قوانين ايجار الأماكن 49 لسنة 1977.