فسخ عقد شقة بسبب "الكلاب".. "الاستئناف" ترسى مبدأً قضائيًا: حظر تربية الكلاب فى التجمعات السكنية واحترام حقوق الجوار.. المحكمة تقضى بفسخ عقد بيع شقة والتغريم بعد 20 سنة من إتمام البيع بسبب تربية المُشترى للكلاب

أصدرت الدائرة "56" مدنى، مأمورية استئناف الجيزة – بمحكمة استئناف القاهرة، حكما فريدا من نوعه، بتأييد حكم أول درجة بفسخ عقد بيع شقة والإخلاء والتسليم بعد 20 سنة من إتمام البيع بسبب تربية المشترى لـ 9 كلاب و12 قطة متوحشة، وتقضى بالتعويض للسكان جراء الأذى والضرر، وترسى مبدأ قضائيا هو الأول من نوعه فى المحاكم المصرية يرسى لقواعد حظر تربية الكلاب فى التجمعات السكنية واحترام حقوق الجوار.  

 

ملحوظة: منذ عدة أيام وافق مجلس النواب علي قانون تنظيم حيازة الحيوانات الخطرة والكلاب، وتضمن مشروع القانون معالجة الظواهر السلبية والحوادث التي شهدها الشارع المصري مؤخراً من تعرض المواطنين للعقر من بعض الحيوانات الخطرة والكلاب، حيث حظر المشروع حيازة الحيوانات والكلاب الخطرة كأصل عام.

 

صدر الحكم في الاستئنافين المقيدين برقمى 5186 و 5556 لسنة 138 قضائية، الصادر لصالح المحامى بالنقض علاء العيلى، برئاسة المستشار عزت عبد الهادى محمود، وعضوية المستشارين طارق مقبل محمد، وأحمد جمال الدين، وأمانة سر جمال قاسم حسنين. 

 

 

الوقائع.. نزاع بين شركة عقارات ومشترى شقة بسبب تربية المالك للحيوانات

تتحصل واقعة الخصومة وعلى ما يبين من سائر أوراقها ومستنداتها وأوجه دفاع ودفوع الخصوم فيها ما سبق أن احاط بها الحكم الصادر في 30 مارس 2017 في الدعوى 1567 لسنة 2021 م. ك 6 أكتوبر عن كفاية تجعل منه المحكمة مكملا لأسباب هذا القضاء هذا وتحيل إليه إلا أنه وربطا لمراحل الخصومة فإن المحكمة توجز الواقعة بالقدر اللازم الحمل هذا القضاء في أن المدعي بصفته أقام الدعوي بطلب الحكم:  

 

1- بفسخ عقد البيع المؤرخ 17 فبراير 2002 والذي باع بمقتضاء المدعي بصفته للمدعى عليهما الشقة رقم "12" عمارة "..." بمدينة..... والمحددة المعالم بصدر الصحيفة، وذلك لإخلال المدعي عليهما بالتزاماتهما التعاقدية والقانونية الجوهرية المترتبة على عقد الببيع.  

2- بتسليم الشقة رقم "12" عمارة "...." بمدينة المحددة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة للمدعي بصفته بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وذلك كأثر من أثار الفسخ.  

3- إلزام المدعي عليهما بالتعويض العادل الذي تقدره عدالة المحكمة ويكون جابرا لكل الأضرار التي لحقت بالشركة المدعية من جراء افعال المدعى عليها وإلزام المدي عليهما بالمصروفات والأتعاب .   

 

النزاع جاء بسبب ازعاج الجيران

على سند من قول أن المدعي عليهما أساء استعمال شقة الداعي بتربية 9 كلاب و12 قطة متوحشة قامت بالهرب من سور الحديقة، مما أثار الفزع والهلع لسكان العمارة والعمارات المجاورة فضلا عن ما لقيه السكان من فضلات هذه الحيوانات، وقام البعض بتحرير المحضر رقم 1631 لسنة 2017 إداري قسم أول أكتوبر والمحضر 3187 لسنة 2017 إداري قسم أول أكتوبر بتضررهم من تلك الحيوانات، وكان البند السابع من العقد سند الدعوي ينص على التزام المشترين على احترام القواعد التي تنظم استغلال واستخدام المرافق المخصصة للإنتفاع المشترك، وكذا عدم استخدام آية أجهزة تحدث ضوضاء أو أزعاج لباقى ملاك الوحدات أو تعرض حياتهم للخطر أو أخل المدعى عليهما بالتزاماتهما التعاقدية المترتبة على العقد فقد انذراتهما الشركة المدعية في 25 مارس 2017 وأقامت هذه الدعوى. 

 

وفى تلك الإثناء - تداولت الدعوي بالجلسات على النحو المبين بمحاضرها تفصيلا مثل خلالها طرفي التداعي كل بوكيل وبموجب صحيفة معلنة تدخل كل من: "عصام. ف"، "محمد. ع"، و"تامر. ن"، "وليد. م"، "نبيل. ع"، بطلب إلزام المدعى عليهما الثاني والثالثة:  

1- بأن يؤديا للمتدخل الأول مبلغ وقدره 50 ألف جنيه وللمتدخل الثاني 50 ألف جنيه تعويضا لكل منهما عن الضرر المادي.  

2- إلزامهما بأن يؤديا للمتدخل مبلغ 50 ألف جنيه وللمتدخل الثاني مبلغ 50 ألف جنيه تعويضا لكل منهما عن الضرر الأدبي نتيجة الأضرار المادية والأدبية.  

3- الزامهما بأن يؤديا لكل من المتدخلين من الثالث حتى الخامس مبلغ 25 ألف جنيه تعويض عن الضرر المادي ومبلغ 25 الف جنيه، تعويضا عن الضرر الأدبي نتيجة للاضرار المادية والأدبية التي بهم جراء قيامهما بتربية عدد من الكلاب والحيوانات الضارة والنفاذ مع إلزامهم مصروفات الدعوي الأصلية والفرعية.   

 

 

تربية مشترى الشقة للكلاب والقطط المتوحشة تسبب في أذى الجيران

على سند من قول قيام المدعى عليه الثاني بالتعدي على المتدخل الثاني والذي يسكن مع الده المتدخل الأول لشكاية المتدخلين من انزعاجهم من المدعي عليهما الثاني والثالثة لتربيتهم عدد كبير من الحيوانات وانبعاث روائح كريهة وترويع أطفال المتدخلين، وتحرر عن ذلك محاضر وكان المتدخلين قد أصابهم أضرار مادية وأدبية جراء فعل المدعى عليهما الثاني والثالثة الأمر الذي حدا بهم التدخل للقضاء بهم بالطلبات السالفة، وإذ حضر المدعى عليهما بوكيل، وطلب رفض الدعوي لعدم تحقق شروط الفسح، وإذ ندبت المحكمة خبيرا في الدعوي انتهى إلى أنه يتم تربية عدد من الكلاب والقطط بالشقة، وبجلسة 31 مارس 2021 قضت محكمة أول درجة أولا في موضوع الدعوي عقد البيع المؤرخ 10 يونيو 2002 وألزمت المدعي عليهما بتسليم الوحدة السكنية المبينة بصحيفة الدعوي للمدعي بصفته خالية من الأشخاص والشواغل والزمتهما بأن يؤديا للمدعى بصفته مبلغ 10 ألاف جنيه تعويضا عن الأضرار المادية التي أصابتها جراء فعلهما.

 

ثانيا: وفي موضوع الشكل الهجومي بإلزام المدعى عليهما بأن يؤديا لكل من المشتمل الأول والثالث والرابع والخامس كلا على حده مبلغ 10 الأف جنيه تعويضا عن الإضرار المادية التي اصابتهم ومبلغ 1000 جنيه كلا على حدة تعويضا عن الأضرار الأدبية التي أصابتهم جراء فعلهما، والزمتهما بأن يؤديا للمتدخل الثاني مبلغ 20 ألف جنيه تعويضا عن الأضرار المادية التي اصابته ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماه.   

 

 

قرارات جهاز مدينة 6 أكتوبر حيال القضية

وقد أسست محكمة أول درجة قضائها في قبول التدخل الهجومي شكلا لارتباطه بالطلبات في الدعوي وفي موضوع الدعوي على ما ورد بالعقد من البند الثاني في الفقرة الثالثة من قبول المدعي عليهما أن يقتصر انتفاعه بالشقة المباعة على الفرض الذي خصصت من أجله، وكذا البند السابع عشر من العقد، والذي استخلصت منها المحكمة أن هناك التزام مفروض على المشتري أنه يستخدم الوحدة في حدود ما تقضي به القوانين وأن المدعي عليهما حسب تقرير الخبير وكتاب مديرية الطب البيطري وقرار جهاز 6 أكتوبر أن الشقة تستخدم في تربية الكلاب والقطط وهو ما يعد اختلال ببنود التعاقد يستوجب الفسخ وقضت بالتسليم كأثر من أثار الفسخ وفى طلبات التدخل الهجومي من توافر عناصر المسئولية التقصيرية.

 

 إلا أن القضاء لم يصادف قبولا لدي المتدخلين هجوميا فطعنوا عليه بالاستئناف رقم 5186 لسنة 138 قضائية، وذلك بموجب صحيفة أودعت قلم كتب هذه المحكمة في 5 مايو 2021 أعلنت قانونا للمستأنف ضدهم بطلب الحكم أولا: قبول الاستئناف شكلا، ثانيا: وفي الموضوع بتعديل الحكم المستأنف فيما قضى به تحت البند ثانيا من قضاء للخصوم المتدخلين هجوميا والقضاء مجددا بزيادة مبلغ التعويض المحكوم به على النحو الوارد بطلبات الخصوم المتدخلين هجوميا بصحيفة التدخل الهجومى، وإلزام المعلن اليهم بالمصاريف واتعاب، وذلك على أسباب حاصلها ضألة مبلغ التعويض المحكوم به مقارنة بحجم الاضرار التي لحقت بالطالبين فقد أصابهم أضرار مادية تمثلت في تعطل اعمالهم والذهاب الى متابعة المحاضر في الشرطة والنيابة وما تكبده المستأنف الأول والثانى والثالث من مصاريف علاج، كما أصابهم أضرار أدبية من التعدى عليهم واهانتهم أمام الجيران وما لاقوه من شقاء خلال 4 سنوات من تحويل شقة المستأنف ضدهما إلى مزرعة لتربية الحيوانات كما توافر في حقهم مسئولية حارس الحيوان. 

 

 

وحيث أن ذات القضاء لم يصادف قبولا لدي المدعي بصفته، فطعن عليه بالاستئناف رقم 5556 لسنة 138 قضائية، وذلك بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب هذه المحكمة في 9 مايو 2021، واعلنت قانونا للمستأنف ضدهم بطلب تعديل الشق الثاني من حكم محكمة أول درجة والقضاء بإلزام المعلن اليهما الأول والثانية بالتعويض العادل الذي تقرره عدالة المحكمة ويكون جابرا لكل الأضرار التي لحقت الشركة الطالبة من جراء أفعال المعلن إليهما، وتأييد الحكم فيما عدا ذلك وإلزام المعلن إليهما بالمصروفات والأتعاب .

 

إحالة الدعوى إلى مكتب خبراء الجيزة

وذلك علي أسباب حاصلها أن الحكم قد شابه في شقه الثاني من أولا الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت في الأوراق، وذلك لتغيير النشاط الخاص بالوحدة وسرقة الكهرباء والازعاج المتواصل وتحرير العديد من المحاضر، وصدور قرار ضدهما من رئيس جهاز مدينة 6 أكتوبر رقم 3051 مخالفات والقرار 1271 مخالفات وعمل سور معدني بدون ترخيص، ثانيا: ثبوت أحقية الشركة في حيازة الشقة، ثالثا: أحقية الشركة في طلب التعويض العادل. 

 

 

وحيث تداول الاستئنافين بالجلسات مثل خلالها المستأنفين كل بوكيل وبجلسة 3 أبريل 2022 لم يحضر المستأنفين، فقررت المحكمة الشطب وجدد كل مستأنف استثنافه من الشطب كما صحح كل مستأنف شكل استثنافه لوفاء المستأنف ضده "محمد. أ" باختصام ورثته، وبجلسة 3 يناير 2023  قررت المحكمة ضم الاستثنافين للارتباط وليصدر فيهما حكما واحدا وقررت حجز الاستئنافين للحكم، وحيث أن الاستئنافين قد أقيما في الميعاد حائزين كافة أوضاعهما الشكلية ومن ثم فهما مقبولين شكلا .

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث أنه عن موضوع الاستئنافين وكان المقرر أن للمحكمة الاستئنافية أن تأخذ بأسباب الحكم الابتدائي دون اضافة متي رأت في هذه الأسباب ما يعني عن ايراد جديد متى كانت تكفى لحمله ولم يكن الخصوم قد استندوا إلي أوجه دفاع جديدة أمام محكمة الاستئناف عما قدموه أمام محكمة الاستئناف تخرج عما قدموه أمام محكمة أول درجة .

 

ولما كان ذلك - وكان الحكم المستأنف قد جاء صحيحا فيما قضي به، وبني علي أسباب كافية لحمله، وقد التزم القانون بغير خطأ أو فساد وقدر التعويض تقديرا مناسبا لحجم الأضرار التي أصابت المستأنفين، وكانت الأسباب التي بني عليها الاستئنافين لم يرد فيها جديد يخرج عما ورد بحكم أول درجة وتولي الرد عليها بما يناسبها الأمر الذي تقضي معه المحكمة تبعا لذلك برفض الاستئنافين وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه.   

 

 

المشرع وضع قيودًا على حق الملكية في القانون المدني

من جانبه - قال علاء العيلي، المحامي مقيم الدعوى عن السكان المتضررين، وكيلًا عن السكان المتضررين الذين تدخلوا هجوميًّا في الدعوى، إن المشرع في القانون المصري وضع قيودًا على  حق الملكية في القانون المدني، موضحًا أن المادة "806" من القانون المدني شددت على مراعاة المالك استعمال حقه، إذ نصت على التالي: "على المالك أن يراعى في استعمال حقه ما تقضى به القوانين والمراسيم واللوائح المتعلقة بالمصلحة العامة أو بالمصلحة الخاصة"، وعليه أيضًا مراعاة الأحكام الواردة في المادة "807" من القانون المدني، والتي تنص على: "على المالك ألا يغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار".

 

النقض تقرر: حق الملكية ليس مطلقًا

وبحسب "العيلى" في تصريح لـ"برلمانى" -  كما أن محكمة النقض لها قضاء مستقر في هذا الشأن بأن مؤدى نص المادة "806" من القانون المدني أن حق الملكية ليس حقًا مطلقا، وأن المالك في استعماله إيّاه يجب أن يعمل في حدود القوانين واللوائح، فإذا أخلّ بأي التزامٍ فرضته عليه هذه القوانين واللوائح، كان الإخلال بهذا الالتزام خطأً يستوجب المسؤولية التقصيرية، ومن ثم فإن الجار الذى يخالف القيود القانونية، يرتكب خطأ، فإذا ترتب على خطئه هذا ضرر للجار، فإنه يلتزم بتعويض الجار عن هذا الضرر مهما كان ضئيلًا، ويستوى في ذلك أن يكون الضرر ماديًّا أصاب الجار في مصلحة ماليّة، أو أدبيًّا أصاب الجار في معنوياته، ومنها: شعوره بالاعتداء على حق له.

 

المسئول عن فعل الحيوان هو حارسه

ووفقا لـ"العيلى": هذه قواعد قانونية آمرة، فالمشرّع لم يُطلق العنان للمالك بل جعل هذا الحق مرهونًا بعدم الإضرار بالغير أو بالمصلحة العامة أو الخاصة، وما يخالف ذلك هو غلو في استخدام حق الملكية يتصدى له المُشرع، كما أن المقرر قانونًا هو أن المسئولية عن فعل الأشياء لها خصائص عدة، منها أن الخطأ مفترض افتراضًا لا يقبل إثبات العكس، ومنها أيضا أن المسؤول هو الحارس، وطبقًا لنص المادة "176" مدني:  "حارس الحيوان ولو لم يكن مالكًا له مسؤول عما يحدثه الحيوان من ضرر، ولو ضلّ الحيوان أو تسرب"، وهو ما تواتر عليه قضاء محكمة النقض أيضًا من أن المشرّع قد قرر مسؤولية حارس الحيوان عن فعله، ولا يلزم أن يكون الحارس مالكًا للشيء أو منتفعًا به أو له عليه حق مشروع، فليست العبرة بحق الشخص على الحيوان وإنما العبرة بالحراسة.