تفاصيل قانون الشهر العقارى بعد تصديق الرئيس عليه.. 5 مستندات مطلوبة للتسجيل.. وبدء التطبيق 5 مايو المقبل.. و11 ميزة بالقانون

نشرت الجريدة الرسمية قرار الرئيس عبد الفتاح السيسي، رئيس الجمهورية، الصادر في 6 مارس، بالتصديق على تعديلات قانون الشهر العقاري، وهو التعديل الذي يهدف إلى إنهاء أزمة التسجيل العقاري وعزوف المواطنين عن اتخاذ إجراءات الشهر وتحقيق الحماية القانونية للملكية العقارية من خلال تسجيل العقارات سواء عن طريق العقود النهائية أو العرفية أو وضع اليد لمدة 15 عاما، ومن المقرر أن يصدر وزير العدل لائحته التنفيذية خلال 30 يوم من اليوم التالي لتاريخ نشر القرار وهو ما يعنى صدورها في 5 أبريل المقبل، على أن يصبح نافذا ومعمولا به من اليوم التالي لمرور 60 يوما على تاريخ نشر القرار وهو ما يعنى تطبيقه من يوم 5 مايو المقبل.

 

ومسألة تنظيم الشهر العقاري ظل دون تعديل جوهري لفترة طويلة من الزمن، وفي ظل العقبات التي واجهتها عملية تسجيل الملكية العقارية وما أدي إلى تعقيد بعض النصوص من عزوف المواطنين عن اتخاذ إجراءات الشهر وصولا لتسجيل الملكية العقارية، وفي ظل ثورة المعلومات والاتصالات، وما لحق بالبنية التحتية من تطوير والذي تبنته الدولة، ورغبة منها في منع البيئة الاستثمارية استقرارا دائما بحصر الثروة العقارية وتشجيعا للمواطنين على التقدم لاتخاذ إجراءات الشهر وصولا لتسجيل ملكياتهم العقارية، تم اتخاذ إجراءات حاسمة لتغيير الرؤية السلبية نحو إجراءات الشهر، وذلك باستحداث تعديلات جوهرية على قانون تنظيم الشهر العقاري قامت في الأساس على عدة أهداف منها تسهيل إجراء ات الشهر وتقليص المستندات المطلوبة للحد الأمني ووضع حدود زمنية واضحة للفصل في طلبات الشهر والاعتراض عليها.  

 

ما هي تعديلات قانون الشهر العقاري من الأهداف لـ"الحالات"؟

 

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على الهدف من تلك التعديلات للقانون رقم 114 لسنة 1946، بشأن تنظيم الشهر العقارى، وماهي تلك التعديلات والحالات؟ وهل هناك أهداف أخري للتعديلات؟ وماهي المواد المراد تعديلها؟ خاصة وأن الحكومة ذكرت في المذكرة أنه في ظل هذه الأهداف تم تعديل القانون باستبدال نصوص 12 مادة، تهدف إلى إضافة طرق أخرى للشهر بطريق الإيداع، واستحداث وقائع جديدة قابلة للشهر، ووضع ضوابط لفحص الطلبات أكثر سهولة ووضوحا، وفتح المجال للتعامل عن بعد مع طلبات الشهر تماشيا مع اتجاه الدولة نحو التحول الرقمي – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى.

 

ما هي تلك التعديلات والحالات؟

 

في البداية - الهدف من التعديلات تسهيل الإجراءات على المواطن، وهو تعديل إجرائي وليس تعديلًا كاملًا ويهدف إلى تسهيل الإجراءات على المواطن، ومعنى ذلك أنه لا يوجد تفريط في طرق إثبات الملكية حيث تساعد التعديلات المواطن في توفير الوقت وتوفر على المواطن نفقات كثيرة، أما التعديلات الجديدة تتمثل في إمكانية التسجيل رغم عدم وجود تسلسل للملكية المسجلة في عدة حالات كالتالي – وفقا لـ"الجعفرى":

 

1-إذا حصل الشخص على سند صحيح إلى جانب 5 سنوات حيازة وحسن النية.

2-وجود حكم نهائي بالملكية.

3-وضع اليد مدة أكثر من 15 سنة بقصد التملك مع تحقق مصلحة الشهر العقاري من ذلك.

الهدف من تلك التعديلات

 

1- إنهاء أزمة التسجيل العقاري والقضاء على ظاهرة صعوبة وبطء التسجيل.

 

2- الوصول إلى طريقة تسجيل تنهي حالة عزوف المواطنين عن اتخاذ إجراءات الشهر وصولاً لتسجيل الملكية العقارية.

 

3- القضاء على معوقات الاستثمار العقاري ومنح البيئة الاستثمارية استقرارًا.

 

4- حصر الثروة العقارية والقضاء على ظاهرتي السرقة والاستيلاء على العقارات، وكذا غسل الأموال.

 

5- تغيير الرؤية السلبية نحو إجراءات الشهر من خلال اتخاذ بعض الإجراءات الميسرة، وتفعيل مواد الدستور فيما يتعلق بحماية الملكية.

 

6- اتخاذ إجراءات حاسمة وحكيمة لتغيير الرؤى السلبية نحو إجراءات الشهر بقانون متوازن يتماشى مع متغيرات الواقع وينعكس أثره على المجتمع ككل.

 

7- يساعد الدولة نحو التحول الرقمي ونقلها نقلة اجتماعية واقتصادية. 

 

 

هل هناك أهداف أخري للتعديلات؟

 

هناك أهداف أخري بمشروع قانون تنظيم الشهر العقاري وهي:

 

1-إلغاء مرحلة مقبول للشهر والاكتفاء بمرحلة صالح للشهر.

 

2-وضع سقف زمني للإجراءات أمام الشهر العقاري.

 

3-كما شملت أيضًا وضع عقوبة مشددة على تقديم أوراق عريضة مزورة يكون حدها الأدنى سنة

 

4-عدم الربط بين سداد ضريبة التصرفات العقارية وإجراءات التسجيل أو ارتباطها بإدخال أي مرافق، وكلها إجراءات تسهل على المواطن الوقت والنفقات. 

 

 

ماهي المواد المراد تعديلها؟

 

هناك مادتين جديدتين برقم 10 مكرر، و22 مكرر، نصهما كالآتي: "يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية العقارية الأصيلة، بطريق التسجيل، ويعد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام هذه المادة، الحيازة المكسبة للملكية، وفقا لأحكام المادة 968 أو المادة 969 من القانون المدني أو الحياة المصحوبة بسند، إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل – الكلام لـ"الجعفرى".

 

 ويترتب على عدم التسجيل، عدم الاحتجاج بالحقوق المشار إليها قبل الغير، وتضمن مشروع القانون بأنه لا يقيد طلب الشهر، ما لم يكن مستوفيا للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون، ومرفق به مشروع المحرر المراد شهره، وتحدد اللائحة التنفيذية، إجراءات ومواعيد استيفاء الطلب.

 

ماذا عن المواد 33 و35 و36 و48 و49؟

 

 وعالجت المادة 33 إشكالية تقديم أكثر من طلب بشأن عقار واحد، وذلك بعدم جواز السير في إجراءات بحث أي طلب لاحق إلا بعد الفصل في الطلب الذي يسبقه، وتضمنت المادة 35 إجراءات أكثر يسرا بشأن استيفاء الطلب أو رفضه مع وضع حد أقصى للكفالة تسترد في حالة الإبقاء على الرقم الوقتي، مع وضع حدود زمنية واضحة للتقدم للحصول على رقم وقتي أو رفع الأمر لقاضي الأمور الوقتية أو إصدار القاضي لقرار مسبب بإبقاء الرقم الوقتي أو إلغائه، وغيرت المادة 36 الفلسفة العقابية من اشتراط وجود قصد سلب الملكية أو قصد ترتيب حق عيني حال التوصل أو المشاركة فى شهر محرر إلى العقاب لمجرد تقديم محرر عرفي مزور بقصد شهر محرر أو واقعة مع تشديد العقوبة، ومنح الحق لرئيس المأمورية  أو أمين المكتب لاتخاذ  الإجراءات اللازمة من ضبط المحرر وتحرير مذكرة  بالوقائع واحالتها للنيابة العامة، وقلصت المادتان 48 و49 المستندات المطلوبة لشهر حق الإرث.

 

وتعديلات أخرى:

 

وأضافت المادة 57 قرارات رئيس الجمهورية وقرارات رئيس مجلس الوزراء التي تجيز الشهر بطريق الإيداع إلى الاستثناء المنصوص عليه بهذه المادة، وتم إضافة مادتين، حيث وضعت المادة "10 مكررة" طريقا مستحدثا لشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء او نقل أو تغير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية بطريق التسجيل وصور هذا الطريق هي ما نصت عليه المادتان "968" أو "969" من القانون المدني، وكذا واقعة الحيازة المصحوبة بسند، ولو كان عرفيا، لمدة 5 سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق متي كانت مصحوبة بحسن النية حتى التسجيل، كما حظرت المادة "22 مکررا" قيد الطلب حال عدم استيفاء البيانات والمستندات الواردة بالمادة "22" حلا لإشكالية إطالة أمد القيد والدخول في عقبات استيفاء الطلب.   

 

 

القانون يحقق مجموعة من الاجراءات أهمها:

 

فصل أداء ضريبة التصرفات العقارية عن التسجيل عدم اشتراط تسلسل الملكية كشرط لتسجيل الحيازة الطويلة المكسبة للملكية من وضع اليد لمدة خمسة عشر عاماً حيازة هادئة مستقرة تسجيل الحيازة القصيرة للعقارات المستندة إلى عقد عرفي أو ابتدائي لمدة 5 أعوام وضع سقف زمني للإجراءات أمام مصلحة الشهر العقاري لإتمام عملية التسجيل وهي مدة 30 يوم وفى حالة اعتراض أحد على التسجيل يكون السقف الزمنى 37 يوم، ورسوم التسجيل من 600 جنيه عن 2000 جنيه.

 

كما اختصر القانون المستندات المطلوبة للتسجيل لتكون:

 

1-البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته، ويستثنى من ذلك الصادر بشأنهم الأحكام النهائية المطلوب شهرها.

 

2-خريطة رسمية رقمية مبين بها بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أي مستند رسمي آخر يحمل ذات البيانات

 

3-السند القانوني لطلب التسجيل "العقد".

 

4-إيصال مرافق في حالة العقد الابتدائي أو وضع اليد تثبت تواجد صاحبه في العقار المراد تسجيله.

 

5-إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل.