إيجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكماً قضائياً فريداً من نوعه، يتصدى لأزمة طرد المستأجر من العين بسبب الغلق مدة تزيد عن سنة، أرست خلاله لـ9 مبادئ قضائية أبرزها، وذلك في الطعن رقم 37620 لسنة 95 قضائية:
1- بشأن غلق السكن مدة تزيد عن سنة لا يجوز تطبيق القانون بأثر رجعي حتى فى قانون الإيجارات القديمة.
2- الأصل الدستوري والتشريعي لعدم رجعية القوانين أن النصوص التشريعية لا تسري إلا على ما يقع بعد نفاذها من وقائع.
3- لا يجوز تطبيق القوانين الجديدة بأثر رجعي على العلاقات التعاقدية أو الوقائع التي نشأت وتمت قبل نفاذ القانون، إلا بنص صريح وفي الحدود التي يجيزها الدستور.
4- نطاق سريان المادة "7/1" من القانون رقم 164 لسنة 2025: ألزم القانون (المعمل به اعتباراً من 5 أغسطس 2025) المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار برد العين للمالك في عدة حالات، منها ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
5- قصد المشرع تطبيق هذا الحكم على حالات الترك التي تقع بعد نفاذ القانون والعمل به فقط.
6- خلو القانون رقم 164 لسنة 2025 تماماً من أي نص يفيد سريان حكم المادة "7/1" بأثر رجعي على الوقائع السابقة على نفاذه.
7- خطأ الحكم المطعون فيه: أخطأ الحكم عندما قضى بإنهاء عقد الإيجار والإخلاء استناداً للمادة (1/7) من القانون 164 لسنة 2025، رغم أن واقعة غلق المحل محل النزاع لمدة تزيد على سنة تمت قبل نفاذ القانون.
8- الأثر القانوني ونقض الحكم: هذا الخطأ في تطبيق القانون حجب محكمة الموضوع عن بحث مدى توافر شروط امتداد عقد الإيجار للطاعن عن مورثه (المستأجر الأصلي) طبقاً لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 وتعديلاته.
9- ترتب على ذلك قصور الحكم في التسبيب، مما يوجب نقضه مع الإحالة.
الخلاصة: الشقة الإيجار مقفولة لمدة سنة
محكمة النقض تحسم جدل احتساب مدة السنة في المادة السابعة من قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، فبعد جدل قانوني واسع استمر لأكثر من عام، حول كيفية احتساب مدة السنة المنصوص عليها في المادة (7) من القانون رقم 164 لسنة 2025، باعتبارها شرطًا لتحقق سبب الإخلاء المتمثل في غلق العين المؤجرة لمدة سنة دون مبرر، فقد حسمت محكمة النقض الخلاف، وقررت أن مدة السنة المشترطة قانونًا يجب أن تكون قد اكتملت بعد نفاذ القانون، ولا يجوز احتساب مدة سابقة على نفاذه ضمن هذه الفترة.
وذلك إعمالًا للأصل الدستوري والقانوني المستقر، وهو عدم رجعية القوانين، وعدم ترتيب آثار قانونية على وقائع اكتملت قبل العمل بأحكامه، ما لم يرد نص يقضي بغير ذلك، يأتي حكم محكمة النقض ليؤكد أن القراءة القانونية السليمة لا تُبنى على الانطباعات أو التوسع في تفسير النصوص، وإنما على صحيح القانون ومبادئه الحاكمة.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 37620 لسنة 95 القضائية، برئاسة المستشار محمد حسن عبداللطيف، وعضوية المستشارين حاتم أحمد سنوسى، ومحمود محمد توفيق، وهانى فوزى شومان، ومحمد سمير محمود، وبحضور كل من رئيس النيابة عبدالعظيم محمود، وأمانة سر إيهاب السبكى.
المبدأ القانوني المقرر بالحكم
• عدم الأثر الرجعي للمادة 7/1 من القانون رقم 164 لسنة 2025: أرست محكمة النقض مبدأً يقضي بأن النص المستحدث في الفقرة الأولى من المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025 (بشأن إخلاء العين المؤجرة لغلقها لمدة تزيد على سنة دون مبرر) يسري فقط على وقائع الترك أو الغلق التي تقع بعد نفاذ هذا القانون والعمل به اعتباراً من 5 أغسطس 2025.
• الوقائع السابقة على القانون: لا يسري هذا السبب للإخلاء بأثر رجعي على حالات الغلق أو الترك التي نشأت واكتملت بالكامل قبل تاريخ 5 أغسطس 2025، حتى لو قيل بتعلق الأمر بالنظام العام، وذلك لعدم وجود نص صريح في القانون يجيز الأثر الرجعي.
• الإحالة: قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه الذي قضى بالإخلاء استناداً لتطبيق القانون بأثر رجعي، وأحالت الدعوى من جديد لمحكمة الاستئناف لبحث شروط امتداد عقد إيجار العين أو المحل التجاري للورثة طبقاً للقواعد المقررة.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن من الأصول الدستورية المقررة أن النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون – خروجًا على هذا الأصل، وفى الحدود التي يجيزها الدستور – برجعيه أثره، ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام، إذ لا يجاوز أثر ذلك أن تسري أحكام على ما يستجد من أوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه ما دامت آثارها سارية في ظله، إذ تخضع هذه الآثار لأحكام القانون الجديد تغليبًا لاعتبارات النظام العام التي دعت إلى إصداره على حق المتعاقدين في تحديد التزاماتهما وحقوقهما التعاقدية الحال منها والمستقبل على السواء.
لما كان ذلك - وكان القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمعمول به اعتبارًا 5 أغسطس 2025 قد نص في المادة (7) على أن: " مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، في نهاية المدة المبينة في المادة (2) من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الأتيتين:
- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر ... "، يدل على أن المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر فيه على حالة ترك المستأجر أو من امتد إليه الإيجار العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر بعد نفاذ هذا القانون والعمل به، دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه ويؤكد ذلك خلو القانون 164 لسنة 2025 من نص على سريان حكم المادة 7/1 منه بأثر رجعي، ولا يسوغ القول بأن ما استحدثه من سبب للإخلاء بالفقرة الأولى من تلك المادة يسري بأثر رجعي على الوقائع السابقة عليه التي نشأت وتمت قبل العمل به لتعلقه بالنظام العام.
وتضيف "المحكمة": إذ إن ذلك يعني الخروج على الأصل المقرر بأن النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع على الخروج عليه، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 يوليو 1987 والإخلاء والتسليم إعمالًا لنص المادة 7/1 من القانون رقم 164 لسنة 2025 لما انتهى إليه من غلق المحل مثار النزاع لمدة تزيد على سنة دون مبرر قبل نفاذ هذا القانون والعمل به، رغم عدم تضمنه نصًا على سريان حكم المادة 7/1 منه بأثر رجعي على نحو ما سلف بيانه، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدى توافر شروط امتداد عقد إيجار المحل موضوع التداعي إلى الطاعن عن مورثه المستأجر الأصلي وفق أحكام المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، مما يعيبه أيضًا بالقصور في التسبيب، ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.
