للملاك والمستأجرين.. "الاستئناف" تُقرر: توقى الحكم بفسخ العقد حال قام المستأجر بسداد الأجرة قبل اقفال باب المرافعة.. والحيثيات: يجوز عرض الأجرة ولو بعد انقضاء الأجل المحدد لها بالعقد

>>الفسخ بقوة الاتفاق يتحقق بمجرد الإخلال ببنود العقد دون اللجوء الي القضاء لاستصدار حكم بالفسخ وشرطه أن يكون عبارات العقد واضحة قاطعة الدلالة

 

>>يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه

 

>>يجوز عرض الأجرة ولو بعد انقضاء الأجل المحدد لها بالعقد. 

 

>> توقى الحكم بفسخ العقد إذ قام بسداد الأجرة قبل اقفال باب المرافعة

 

>> فى عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني إذ لم ينص العقد على شرط صريح بالفسخ جزاء التأخير فى سداد الأجرة  في هذه الحالة تكون أحكام الفسخ القضائي واجبة التطبيق المستأجر.

 

أصدرت الدائرة العاشرة المدنية، بمحكمة استئناف بني سويف، حكماً فريداً ممن نوعه، رسخ لعدة مبادئ قضائية، قالت فيه بالاستئناف المقيد برقم 1331 لسنة 59 قضائية: "1-فى عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني إذ لم ينص العقد على شرط صريح بالفسخ جزاء التأخير فى سداد الأجرة  في هذه الحالة تكون أحكام الفسخ القضائي واجبة التطبيق المستأجر.

2- توقى الحكم بفسخ العقد إذ قام بسداد الأجرة قبل اقفال باب المرافعة".

 

ملحوظة:

 

جاء ذلك في حكم صادر من محكمة الاستئناف استنادا إلى حكم نقض بالنقض والإحالة. 

 

 

الخلاصة:

 

وجيز الواقعة فى إقامة مالك دعوى فسخ عقد ايجار صيدلية خاضع لأحكام القانون المدنى للتأخير، وتكرار التأخير فى سداد الأجرة، وقضت محكمة أول درجه بفسخ العقد والطرد والتسليم، ثم قام المستأجر بالاستئناف، وسدد الأجرة المتأخرة أمام محكمة الاستئناف، فقضت محكمة الاستئناف بالرفض والتأييد، ثم طعن المستأجر بالنقض فقضت محكمة النقض بالنقض والإحالة استنادا إلى عدم وجود شرط صريح بالفسخ جزاء التأخير عن سداد الأجرة .

 

وفى تلك الأثناء - عجل المستأجر للاستئناف، وقام بسداد الأجرة بالزيادة المقررة بعقد الايجار، وقضت محكمة الاستئناف بإلغاء حكم أول درجة والقضاء مجددا برفض الدعوى استنادا إلى حكم محكمة النقض في ذات الدعوى. 

 

 

المبدأ:

 

إذ لم ينص العقد على شرط صريح بالفسخ جزاء التأخير في سداد الأجرة فيجوز للمستأجر توقى الحكم عليه بفسخ العقد والطرد والتسليم إذ قام بسداد الأجرة قبل اقفال باب المرافعة. 

 

صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 1331 لسنة 59 قضائية. مدنى، لصالح المحامى بالنقض مجدى مراد بسطا، برئاسة المستشار أيمن عبد المنعم حلمي، وعضوية المستشارين  محمد ممدوح على قنديل، وأحمد محمد فريد، وسكرتارية أحمد خليل.  

 

 

الوقائع.. نزاع حول العين المستأجرة

 

تتحصل واقعات الدعوى المبتدأة التي سبق وأن أحاط بها الأحكام الرقيمة 202 لسنة 2020 مدنى كلى بنى سويف 1331 لسنة 59 مدنى بنى سويف فإن المحكمة تحيل إليهما وتضمينهما لأسبابها ونوجز منهما ومن سائر أوراق ومستندات الدعوى ما يحمل هذا القضاء في أن المدعيين قد أقاموا الدعوى الرقيمة 242 لسنة 2020 مدنى كلى بنى سويف بطلب الحكم لهم بطرد المدعى عليها "س. ع" من العين المؤجرة محل عقد الايجار المؤرخ 1911 لسنة 2001 والكائن ناحية "...." بندر بنى سويف والمبينة بالعقد والصحيفة وتسليمها لهم خالية مما يشغلها من منقولات أو أشخاص مع الزامها بالمصاريف ومقابل الأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 سبتمبر 2001 استأجرت المدعى عليها من المرحومة "...." - حال حياتها - ما هو دكانين متلاصقين كائنين بالعقار الكائن ناحية شارع "...." بندر بنى سويف بقصد استعمالها صيدلية لقاء أجرة شهرية قدرها 400 جنيه بخلاف الزيادة المقررة اتفاقا بالبند الخامس من العقد.

 

وحيث أنه وبمقتضى عقد بيع ابتدائي مؤرخ 1 يونيو 1999 باعت المؤجرة سالفة الذكر إلى المدعيين كامل أرض وبناء العقار الكائن به العين المؤجرة، وقد ظلت العلاقة الايجارية قائمة ما بين المدعى عليها والمؤجرة الأصلية حتى وفاة الأخيرة، مما ترتب عليه انتقالة حوالة الحق للمدعيين كخلف خاص للبائعة والملاك الحاليين للعقار فأنذروا المدعى عليها بأحقيتهم في تحصيل الأجرة باعتبارهم مشترين للعقار اعتبارا من 1 يناير 2015 عملا بالمادة 303 من القانون المدنى .   

 

 

مطالبات بسداد الأجرة

 

وقد قام المدعون بمطالبة المدعى عليها بالطرق الودية سداد الأجرة المستحقة عن العين من المدة من 1 يناير 2015 حتى 31 ديسمبر 2019 وقدرها 60 شهر × 400 جنيه = 24000 جنيه أربعة وعشرون الف جنيه دون جدوى فأنذروا المدعى عليها في 19 يناير 2020 بسداد تلك الأجرة فأبت دون مبرر .

 

أضافة أن المدعى عليها سبق وأنها قد امتنعت عن سداد الأجرة فأقيمت ضدها الدعوى رقم 136 لسنة 2007 مدنى كلى بنى سويف، وقد قضى فيها بجلسة 21 أبريل 2008 بفسخ عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2001 مع إلزامها بتسليم العين، فاستأنفت ذلك القضاء وقيد برقم 731 لسنة 6 قضائية مدنى بنى سويف، والذي قضى بجلسة 13 مايو 2009 بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى لتوقى المدعى عليها الاخلاء بالسداد، الأمر الذي حدى بالمدعيين لإقامة تلك الدعوى للقضاء لهم بالطلبات أنفة البيان. 

 

 

محكمة أول درجة تقضى بالفسخ 

 

وحيث أنه بجلسة 27 ديسمبر 2020 قضت محكمة الدرجة الأولى بفسخ عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2001 والزام المدعى عليها بتسليم العين محل العقد سند الدعوى للمدعين خالية من الشواغل والأشخاص والزمت المدعى عليها بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة، وذلك تأسيسا على تقاعس المدعى عليها بسداد الأجرة محل المطالبة ولكون ذلك القضاء لم يلق قبولا لدى المدعى عليها، فطعنت عليه بالاستئناف الرقيم 1331 لسنة 59 قضائية، مدنى بنى سويف وذلك بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب هذه المحكمة بتاريخ 27 أكتوبر 2021 واعلنت وفق صحيح القانون طلبت في ختامها الحكم أولا: بقبول الاستئناف شكلاً، ثانيا: وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوى مع الزام المستأنف ضدهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي .  

 

محكمة ثاني درجة تلغى الطرد لتوقى المدعى عليها الاخلاء بالسداد

 

وقد شيدت استئنافها نعتا على الحكم المستأنف لأسباب حاصلها:

 

أولا: الخطأ في تطبيق القانون:

 

حيث أن المستأنفة لم يتصل علمها بإعلانات وانذارات الدعوى المبتدأة وهي انذار حوالة الحق الحاصل بتاريخ 19 ديسمبر 2019، الإنذار المؤرخ 19 يناير 2020 بالتكلف بسداد الأجرة، اعلان صحيفة افتتاح الدعوى في 16 فبراير 2020 واعادة الاعلان ف 16 سبتمبر 2020 واعلان التأجيل الإداري في 16 نوفمبر 2020 وأن تلك الاعلانات قد اعلنت إداري مع مأمور القسم لغلق الصيدلية ولم يتصل على المستأنفة بها مما توصم بالبطلان. 

 

 

ثانيا: القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال:

 

 حيث أن عقد الايجار قد خلت بنوده من شرط فاسخ جزاء عدم سداد القيمة الايجارية في موعدها، وإنما يحق للمالك الحجز على ما بداخل الصيدلية حيث نص البند التاسع من عقد الايجار سند النزاع أنه يلتزم المستأجر بدفع الايجار مقدما، وإذ تأخر في سداد الايجار يحق للمالك الحجز على ما بداخل الصيدلية، كما نص البند الثالث من عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2001 محل التداعى أنه: "إذا رغب أحد المتعاقدين في فسخ العقد فعليه أنه يعلن الطرف الآخر"، وحيث أن البند الأخير اشترط الاعلان في حالة رغبة أحد المتعاقدين في فسخ العقد الأمر الذي حدى بها لإقامة الاستئناف الراهن للقضاء لها بالطلبات آنفة البيان . 

 

وحيث قد تداول الاستئناف أمام المحكمة على النحو الثابت بمحاضر الجلسات مثل خلال كل من المستأنفة والمستأنف ضدهم كل بوكيل عنه والمستأنف ضدها السادسة بشخصها والحاضر عن المستأنفة قدم ثلاثة حوافظ مستندات طويت الأولى على انذار عرض مؤرخ في 14 مارس 2022 موجه من المستأنفة إلى المستأنف ضده ضدهم ومعلن لهم وتلك بشئ عرض أجرة العين محل النزاع عن المدة من 1 يناير 2015 حتى 30 يونيو 2021 وطويت الثانية والثالثة على شهادات رسمية من قام محضرى بنى سويف عن أرقام الكتب المسجلة الخاصة بإعلانات المستأنفة وكذا قدم مذكرة بدفاعه كما قدم وكيل المستأنف شدهم مذكرة بدفاعه.  

 

الطعن أمام محكمة النقض

 

وحيث أنه وبجلسة 22 مايو 2022 قضت هذه المحكمة بهيئة مغايرة أولا بقبول الاستئناف شكلاً، ثانياً: وفي الموضوع برفضه وتأييد الحكم المستأنف والزمت المستأنفة بالمصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وذلك تأسيسا أن الاستئناف لم يأت بجديد وأن الحكم المستأنف قد تكفل بالرد عليه وأنه لا ينال من عرض القيمة الايجارية عن المدة من 1 يناير 2015 حتى 30 يونيو 2022  بموجب انذار العرض المؤرخ 14 مارس 2022 لكون العرض قد تم في تاريخ لاحق على قيد الدعوى المبتدأة مما يتحقق معه اخلال المستأنفة بالتزامها بسداد الأجرة المستحقة.

 

ولكون ذلك القضاء لم يلق قبولا لدى المستأنفة فطعنت عليه بطريق النقض وقيد برقم 16132 لسنة 92 قضائية، والذي قضى بجلسة 20 مايو سنة 2024 بالمنطوق الآتي: نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه واحالت القضية إلى محكمة استئناف بني سويف والزمت المطعون ضدهم بالمصاريف ومبلغ مائتى جنيه مقابل اتعاب المحاماة .

 

ونفاذا لذلك القضاء قامت المستأنفة بتعجيل الاستئناف الراهن، وذلك بموجب صحيفة تعجيل تأشر بها بجدول قلم الكتاب بتاريخ 12 أكتوبر 2024  واعلنت وفق صحيح القانون طلبت في ختامها الحكم لها أولاً بقبول الاستئناف شكلاً، وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوى مع إلزام المستأنف ضدهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتى التقاضى.  

 

النقض تعيد القضية لمحكمة الاستئناف

 

وحيث أنه عن شكل الاستئناف ولما كانت هذه المحكمة بهيئة مغايرة قد قضت بقبوله شكلاً بجلسة 22 مايو 2022 ولم يتعرض له حكم محكمة النقض الصادر في الطعن الرقيم 16132 لسنة 92 قضائية، بجلسة 20 مايو لسنة 2024 محل التداعي ومن ثم يكون الحكم بقبول الاستئناف شكلا قد حاز قوة الشئ المقضى فيه ويمتنع على هذه المحكمة معاودة بحثه.

 

وحيث أن المحكمة تشير في مستهل قضائها وقبل البدء في موضوع الاستئناف بأنه ومن المقرر قانونا وفق نص المادة 269 من قانون المرافعات أنه: "..... فإذا كان الحكم قد نقض لغير ذلك من الأسباب تحيل القضية إلى المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه لتحكم فيها من جديد بناء على طلب الخصوم وفى هذه الحالة يتحتم على المحكمة التي احيلت اليها القضية أن تتبع حكم محكمة النقض في المسألة القانونية التي فصلت فيها المحكمة ....."، ولما كان ذلك وكان الثابت أن الحكم الصادر من محكمة الاستئناف بدائرة مغايرة بجلسة 22 مايو 2022 قد تم الطعن عليه بالنقض وقيد برقم 6132 لسنة 92 قضائية.

 

وقضت محكمة النقض فيه بجلسة 20 مايو سنة 2024 بالمنطوق الآتي: نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية الى محكمة استئناف بنى سويف وألزمت المطعون ضدهم المصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وقد أورد حكم النقض في حيثياته أن من شأن الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني أن بالدين ولو بعد انقضاء الأجل المحدد في العقد بل وبعد رفع الدعوى بطلب الفسخ وان المطعون ضدهم اقاموا الدعوى استنادا الى الفسخ القضائي وليس الاتفاقي، وقد أورد حكم يخول المدين الحق في أن يتوقى الفسخ بالوفاء والى ما قبل صدور الحكم النهائي فيها، وأن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى استناداً إلى الفسخ القضائي وليس الاتفاقي، وكانت هذه المحكمة وعملا بنص أحكام المادة 269 مرافعات أنها تلتزم بالمسألة القانونية التي أوردها حكم النقض بمدونات قضائه على النحو المشار إليه وبحيثيات حكمه.

 

"الاستئناف" تنظر الوقائع مرة أخرى بهيئة مغايرة

 

وحيث أنه عن موضوع الاستئناف فان المحكمة تمهد فيه لقضائها بأنه ومن المقرر قانونا وفق نص المادة "157" من القانون المدنى أنه "1" في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقدين الآخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض، "2" - ويجوز للقاضي أن يمنح المدين اجلا إذا اقتضت الظروف ذلك كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان مالم يوف به المدين قليل الاهمية بالنسبة الى الالتزام في جملته".

 

 

ومن المقرر قانونا أن القانون المدنى وضع عقود الايجار التي تخضع لأحكامه وتخرج لاستصدار حكم بفسخ العقد جزاء اخلال في المادة 157 منه قاعدة للفسخ غير آمرة تسرى على العقود الملزمة للجانبين ومنها عن نطاق تطبيق قوانين الايجارات الاستثنائية - مقتضاها وجوب الالتجاء للقضاء لاستصدار حكم بفسخ العقد جزاء اخلال الطرف الأخر بالتزاماته"، ومن المقرر قانونا أن الشرط الفاسخ الضمني لا يقتصر الفسخ حتماً بمجرد حصول الاخلال بالالتزام، وجوب الالتجاء للقضاء لاستصدار حكم بفسخ العقد جزاء الاخلاء طبقا للمادة 157 مدنى.  

 

تسبيب محكمة الاستئناف للحكم للمرة الثانية

 

ومن المقرر قانونا أنه يتعين لإجابة طلب الفسخ أن يظل الطرف الآخر متخلفا عن الوفاء بالتزامه حتى صدور الحكم النهائي وله أن يتوقى صدور هذا الحكم بتنفيذ التزامه إلى ما قبل صدوره ويستوى في ذلك أن يكون حسن النية أو سئ النية اذ محل ذلك لا يكون إلا عند النظر في التعويض عن التأخير في تنفيذ الالتزام، ومن المقرر قانونا أن الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني يخول المدين الحق في أن يتوقى الفسخ بالوفاء بالدين ولو بعد انقضاء الأجل المحدد في العقد بل وبعد رفع الدعوى بطلب الفسخ والى ما قبل صدور الحكم النهائي فيها، ومن المقرر أن للمدين أن يتوقى الفسخ بتنفيذ التزامه كاملا قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى، ومن المقرر أن للقاضي سلطة تقديرية في ايقاع الفسخ أو رفض طلب الفسخ في حالة الاخلال الجزئي إذا رأى أن الجزء الذي لم ينفذ قليل الأهمية .

 

ومتى كان ما تقدم وهديا به - وكان الثابت للمحكمة في أوراق الدعوى ومستنداتها أن المستأنف ضدهم قد أقاموا دعواهم المبتدأة  بطلب الحكم بطرد المستأنفة من العين المؤجرة محل عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2001 الزامها بتسليمها لهم خالية مما يشغلها من الشواغل والأشخاص، على سند أن المستأنفة قد اخلت بالتزاماتها التعاقدية للتأخير وامتناعها عن سداد القيمة الايجارية لتلك العين عن المدة 1 يناير 2015 حتى 31 ديسمبر 2019.  

 

فلهذه الأسباب:

 

حكمت المحكمة:- وفي موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء برفض الدعوى المبتدأة والزمت المستأنف ضدهم بالمصاريف عن درجتى التقاضي ومبلغ مائة وخمسة وسبعون جنيها مقابل اتعاب المحاماة .