اشترى ومتخفش.. النقض تقرر: بيع الشريك لحصة مفرزة من المال الشائع ليس باطلًا لمجرد عدم حصول القسمة.. والحيثيات: يظل العقد صحيحًا بين طرفيه.. وتؤكد: يتوقف تنفيذ العقد وتسليم المبيع على ما تسفر عنه القسمة النهائية

أصدرت الدائرة المدنية "أ" – بمحكمة النقض – حكماً فريداً من نوعه، أرسى عدد كبير المبادئ بشأن "بيع المفرز قبل القسمة"، ويُجيب على حزمة من التساؤلات أبرزها ما مدى صحة بيع المفرز قبل القسمة؟ وهل هناك فرق كبير بين صحة عقد البيع وبين نفاذ أثره في مواجهة باقي الشركاء؟ قالت فيه:  

 

1- بيع الشريك لحصة مفرزة من المال الشائع ليس باطلًا لمجرد عدم حصول القسمة، وإنما يظل عقدًا صحيحًا بين طرفيه، ويتوقف تنفيذ العقد وتسليم المبيع على ما تسفر عنه القسمة النهائية.

 

2-شراء أحد الأشخاص لجزء مفرز من المال الشائع، لا يجعله غاصبًا للعين محل النزاع، متى كان اشترى من أحد الملاك على الشيوع، إذ يحل محل البائع في ملكية حصته الشائعة وحقوقه في العقار.

 

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 26666 لسنة 95 قضائية، برئاسة المستشار فراج عباس، وعضوية المستشارين مصطفى الأسود، وخالد عادل عبد اللطيف، وبحضور كل من رئيس النيابة العامة لدى محكمة النقض عبد الرحمن أيمن حلمى، وأمانة سر محمد أحمد عبد الله. 

 

 

الوقائع.. نزاع قضائى بسبب حصة شائعة  

 

على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 1525 لسنة 2024 مدنى محكمة بورسعيد الابتدائية بطلب الحكم بطرده من الحانوت المبين بالصحيفة والتسليم، وفى بيان ذلك يقول: - إنه يمتلك حصة شائعة قدرها 5 قيراط من 24 قيراطا بالعقار الكائن به حانوت النزاع إرثًا عن والده وبموجب الشراء بالعقد المسجل رقم "..... لسنة 2019" مدنی جزئی ميناء بورسعيد والمستأنفة بالاستئنافين رقمي "......" و"....." مدنى مستأنف بورسعيد بفرز وتجنيب حصته بالعقار مار البيان قضى فيها ببيع العقار بالمزاد العلني لتعذر إجراء القسمة.

 

ولما كان الطاعن قد اشترى من أحد الملاك على الشيوع حانوت النزاع بموجب العقد "...." كحصة مفرزة وما يخصه من حصة بالأرض المقام عليها عقار النزاع، فأقام المطعون ضده الدعوى رقم "...." جزئي ميناء بورسعيد والمستأنفة برقم "...لسنة 2022" مدنى مستأنف بورسعيد قضى فيها بحكم نهائى بعدم نفاذ التصرف بالعقد المسجل مار الذكر في مواجهته، وعليه فلا يحق للطاعن تسلم حانوت النزاع كحصة مفرزة ويعد غاصبا له.   

 

 

محكمة أول درجة تقضى برفض الدعوى 

 

وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بتاريخ 26 نوفمبر 2024 برفض الدعوى، ثم استأنف المطعون ضده هذا الحكم لدى محكمة استئناف الإسماعيلية المأمورية بورسعيد" بالاستئناف رقم "...."، وقضت المحكمة بتاريخ 16 يونيو 2025 بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات، ثم طعن الطاعن في ذلك الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى فيها بقبول الطعن شكلا وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه، و المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.  

 

و"الاستئناف" تلغى الرفض وتقضى بالطلبات

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقول: إنه يضع اليد على حانوت النزاع منذ عام 2014 بعد أن حل محل البائعة له "فايزة. أ" بموجب العقد المشهر رقم "...." شهر عقارى بورسعيد، ومن قبل كمستأجر له على نحو ما ثبت بترخيص المزاولة والسجل التجارى الخاص بحانوت النزاع، وأن الحكم الصادر في الدعوى رقم "...." جزئي ميناء بورسعيد والمستأنفة برقم "...." مستأنف بورسعيد بعدم نفاذ التصرف بالعقد المسجل مار الذكر في مواجهة المطعون ضده لا يمس صحة التصرف الوارد به ولا يعنى بطلانه ويكفل للطاعن استغلال الحانوت، وبالتالي فإن حيازته له كانت بسند من القانون بصفته مالكًا على الشيوع، مما لا يجوز طرده منه لحين الفصل في قسمة المال الشائع، وبذلك فإن الدعوى تكون قد أقيمت قبل الأوان على نحو ما تمسك به أمام محكمة الموضوع ولا يكون للمطعون ضده سوى مطالبته بمقابل عدم الانتفاع.   

 

 

مذكرة الطعن تستند على عدة أسباب لإلغاء الحكم

 

وتضيف "مذكرة الطعن": والدليل على ذلك سابقة إقامة الأخير للدعوى رقم "...." جزئى بورسعيد على باقى مالكى العقار المشتاعين بطلب مقابل عدم الانتفاع عن العقار من تاريخ 1 يناير 2013، وهو ما يعد إقرارًا منه بإجازة التصرف الوارد بعقد البيع المسجل مار الذكر، إلا أن الحكم المطعون فيه اعتبره غاصبا الحانوت النزاع وقضى بطرده منه وتسليمه مفرزا للمطعون ضده وحده - المالك على الشيوع - رغم عدم جواز ذلك إذ يعد إفرازا لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون مخالفا ما قضى به الحكم الصادر في الدعوى رقم "..." مدنی جزئی ميناء بورسعيد والمستأنفة بالاستئنافين رقمي "...." و"....." بورسعيد ببيع العقار الكائن به حانوت النزاع بالمزاد العلني لتعذر إجراء القسمة وخلو الأوراق مما يثبت قسمة عقار النزاع قضاء أو رضاء؛ مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.  

 

نص المادة 826/1 من القانون المدنى 

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن هذا النعى سديد؛ ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 826/1 من القانون المدنى على أن: "كل شريك في الشيوع يملك حصته ملكاً تاماً وله أن يتصرف فيها ويستولى على ثمارها وأن يستعملها مفاده أن للشريك المالك على الشيوع حق التصرف في حصته شائعة وينفذ هذا التصرف في حق شركائه، إذ يترتب عليه أن يحل المتصرف له محل الشريك المتصرف في ملكية الحصة الشائعة ويصبح هو الشريك في المال الشائع بدلا من الشريك المتصرف، ولكل مالك على الشيوع حق الملكية في كل ذرة من العقار الشائع، ومن ثم يكون للمشترى أن يحل محل البائع في هذه الحقوق قبل باقى الشركاء المشتاعين في العقار ومنها تمكينه من الانتفاع يحق له إفراز حصته بإرادته المنفردة، ومن ثم ليس له أن يطلب استلامها لأن القضاء له التسليم في هذه الحالة يترتب عليه إفراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون.

 

 

وبحسب "المحكمة": إلا أن شيوع الحصة لا يحول دون إجابة الشريك إلى طلبه تسليمه إياها على أن يكون التسليم  شائعا أو حكميا، وذلك بوضعها تحت تصرفه بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها وهو ما لا يعتبر قسمة للمال الشائع، كما أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم الواقعة التي ثبتت لديها أو استخلاص هذه الواقعة من مصدر لا وجود له أو موجود لكنه مناقض لما أثبته.  

 

النقض تبيح البيع والشراء للجزء المفرز قبل القسمة النهائية 

 

وتضيف "المحكمة": لما كان ذلك، ولئن كان عقد البيع المشهر رقم "..." عقارى بورسعيد الصادر من البائعة "...." للطاعن ببيع الحانوت محل التداعى غير نافذ في حق المطعون ضده على نحو ما قضى به في الدعوى رقم 339 لسنة 2023 مدنى جزئى ميناء بورسعيد واستئنافها رقم 17 لسنة 2022 مدنی مستأنف بورسعيد إلا أن ذلك لا يحول دون أن يكون العقد نافذا في حق البائعة في المال الشائع ببيعها حصة مفرزة إلى الطاعن، إذ يحق لها بيع هذه الحصة ويحل المشترى الجديد - الطاعن – محل البائعة في ملكية المال الشائع مع المطعون ضده الذى لم يقم ببيع نصيبه حتى تظل الملكية شائعة بينهما لحين قسمته بينهما رضاء أو قضاء، ومن ثم يكون وضع يد الطاعن ليس غصباً وإنما بالشراء من أحد الملاك المشتاعين وحل محلها كشريك على الشيوع مع المطعون ضده وباقى الشركاء المشتاعين حتى قسمة المال الشائع. 

 

 

وتؤكد "المحكمة": ومن ثم فقد أصبح الطاعن مالكا على الشيوع في العقار الكائن به حانوت النزاع، وأن هذا الحق يخوله الملكية في كل جزء من العقار المشاع إذ لا تفضيل لشريك على آخر، بما ينتفى معه الغصب في جانبه ويكون وضع يده على ذلك الحانوت بسبب مشروع هو ملكيته لحصة شائعة فيه، وبالتالي فلا يستطيع المطعون ضده - باعتباره مالكًا على الشيوع معه - انتزاع حانوت النزاع من تحت يد الطاعن ولا يكون له سوى اللجوء إلى دعوى القسمة أو المطالبة بالربع، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى بطرد الطاعن من حانوت التداعى على سند من أن حيازته له من قبيل الغصب وقضى بتسليم الحانوت للمطعون ضده وهو ما يتضمن تسليمًا مفرزًا بغير الطريق الذي رسمه القانون؛ فإنه يكون قد شابه الفساد في الاستدلال، مما جره للخطأ في تطبيق القانون بما يعيبه ويوجب نقضه ودون الحاجة لبحث باقي أسباب الطعن.  

 

وحيث إن موضوع الاستئناف صالح للفصل فيه، ولما كان ما تقدم وكان الحكم المستأنف قد قضى صائبا برفض الدعوى؛ فإنه يكون جديرا بالتأييد.  

 

لذلك حكمت المحكمة:  

 

أولا: بنقض الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده المصروفات ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

 

ثانيا: في موضوع الاستئناف رفضه وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به برفض الدعوى وألزمت المستأنف المصروفات ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة. 

 

 

السؤال المهم: هل العبرة بصحة التصرف بين طرفيه، أم بنفاذه في مواجهة باقي الشركاء؟  

 

وفى هذا الشأن – يقول الخبير القانوني والمحامية رحاب سالم: في حال قام أحد الأشخاص ببيع جزء محدد من أرض أو بيت على الشيوع قبل القسمة هل يكون البيع باطل ولا صحيح؟ كثير من الناس تظن إن الشريك لو باع جزء "مفرز" (يعني حتة معينة ومحددة من الأرض أو العقار الشائع) قبل ما عمل قسمة رسمية، يصبح هذا البيع باطل فوراً، ولكن هذا الحكم الذى أمامنا يقول – لا – وأن بيع الشريك لحصة مفرزة من المال الشائع ليس باطلًا لمجرد عدم حصول القسمة، وإنما يظل عقدًا صحيحًا بين طرفيه، ويتوقف تنفيذ العقد وتسليم المبيع على ما تسفر عنه القسمة النهائية".

 

تُجيب "سالم" في تصريح لـ"برلماني": القول ببطلان بيع المفرز على إطلاقه يخلط بين أحكام الشيوع وأثر القسمة وبين صحة التصرف ذاته، والتفصيل القانوني ببساطة كالتالي:  

 

1-صحة العقد بين البائع والمشتري: العقد صحيح 100% بين الطرفين وينشئ التزاماً شخصياً على البائع بنقل الملكية.  

 

2-موقف باقي الشركاء (النفاذ): العقد غير نافذ في مواجهة باقي الشركاء، لأن الملكية الشائعة لا تمنح الشريك حقاً في جزء مفرز بذاته قبل القسمة، بل تمنحه حصة شائعة في كامل المال. 

 

 

المصير بعد القسمة:  

 

1-حال كان الجزء المبيع في نصيب البائع: يتحقق أثر البيع وتنتقل الملكية للمشتري رسمياً.

 

2-حال كان في نصيب شريك أخر: يستحيل التنفيذ العيني، ويتحول حق المشتري إلى المطالبة بالتعويض أو فسخ العقد.

 

ما مدى صحة بيع المفرز قبل القسمة؟

 

توضح "سالم": هناك فرق كبير بين صحة عقد البيع وبين نفاذ أثره في مواجهة باقي الشركاء، فبيع الشريك لحصة مفرزة من المال الشائع ليس باطلًا لمجرد عدم حصول القسمة، وإنما يظل عقدًا صحيحًا بين طرفيه،  ويتوقف تنفيذ العقد وتسليم المبيع على ما تسفر عنه القسمة النهائية، وهذا ما استقر عليه قضاء محكمة النقض في الحكم الصادر في الطعن رقم 26666 لسنة 95 قضائية، الصادر بجلسة 2026/4/12م، أما القول ببطلان بيع المفرز قبل القسمة علي إطلاقه، فهو يخلط بين أحكام الشيوع وأثر القسمة وبين صحة التصرف ذاته.

 

وتؤكد الخبير القانوني: صدر حكم من محكمة النقض في الطعن الرقيم أعلاه مقرراً: صحة بيع الجزء المفرز من المال الشائع قبل القسمة بين طرفيه ، وأن عدم القسمة لا يؤدي بذاته إلى بطلان التصرف، وبالتالي فإن الإجابة على السؤال.. هل العبرة بصحة التصرف بين طرفيه، أم بنفاذه في مواجهة الشركاء بعد تعين محل الحق بالقسمة؟ وتأتي الإجابة مما استقر عليه قضاء النقض أن: الملكية الشائعة لا تخول الشريك حقًا في جزء مفرز بذاته، بل تمنحه حصة شائعة في كامل المال، بحيث يظل نصيبه غير متعين ماديًا قبل القسمة، ويترتب على ذلك أن تعيين جزء محدد باعتباره مملوكًا له يظل أمرًا احتماليًا يتوقف على نتيجة القسمة.   

 

 

القاعدة:

 

استقر قضاء محكمة النقض المصرية على أن بيع الشريك لجزء مفرز من المال الشائع يعد صحيحًا بين طرفيه، لأنه ينشئ التزامًا بنقل الملكية، لكنه لا يكون نافذًا في مواجهة باقي الشركاء، لعدم تعين محل الحق قبل القسمة. فإذا أسفرت القسمة عن وقوع الجزء المبيع في نصيب البائع، تحقق أثر البيع وانتقلت الملكية إلى المشتري. أما إذا لم يقع في نصيبه، استحال التنفيذ العيني، واقتصر حق المشتري على التعويض، كما ورد في الطعن رقم 276 لسنة 57 قضائية، الصادر بتاريخ 12 مايو 1991.

 

هل المشتري يحل محل البائع في هذه الحالة؟

 

تُجيب "سالم": المادة 826/1 من القانون المدني تقرر أن كل شريك في الشيوع يملك حصته ملكًا تامًا، وله أن يتصرف فيها ويستولي على ثمارها ويستعملها، وأن الشريك على الشيوع يملك التصرف في حصته الشائعة، ويترتب على هذا التصرف أن يحل المشتري محل الشريك البائع في ملكية الحصة الشائعة، ويصبح شريكًا في المال الشائع بدلًا منه، وأما عدم نفاذ التصرف في مواجهة أحد الشركاء لا يعني بطلان البيع بين البائع والمشتري، إذ يظل التصرف نافذًا في حق البائع، ويحل المشتري محله في ملكية المال الشائع. 

 

 

هل يجوز طرد المشتري من الجزء الذي يحوزه؟

 

تشير "سالم" إلى حكم محكمة النقض الذى يُجيب بالنفي في هذه الحالة، مؤكدة أن وضع يد المشتري على الحانوت لا يعد غصبًا، طالما أن حيازته تستند إلى شرائه من أحد الملاك على الشيوع وحلوله محله في الملكية الشائعة، مشددة في الوقت نفسه أن الشريك على الشيوع لا يجوز له إفراز حصته بإرادته المنفردة، فلا يحق له أن يطلب تسليم جزء محدد من العقار باعتباره مملوكًا له وحده، لأن ذلك يؤدي إلى إفراز جزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون، لكن شيوع الحصة لا يمنع الشريك من الانتفاع بها، إذ يجوز تمكينه من حيازتها والانتفاع بها بصورة شائعة أو حكمية، بما لا يمثل قسمة للمال الشائع.

 

ماذا يملك الشريك الآخر؟

 

أجابت "سالم" وفقا لما أجابت به محكمة النقض قائلة: قررت المحكمة أن الشريك الذي يعترض على حيازة المشتري لا يملك طرده باعتباره غاصبًا، طالما أن وضع يده يستند إلى ملكية حصة شائعة، ويكون أمام الشريك، بحسب الأحوال، اللجوء إلى دعوى القسمة لإنهاء حالة الشيوع، أو المطالبة بالريع مقابل الانتفاع، بدلًا من طلب طرد المشتري وتسليم الجزء المفرز إليه.

 

وبناءً على هذه المبادئ، قضت محكمة النقض بنقض حكم محكمة الاستئناف، وتأييد حكم أول درجة القاضي برفض دعوى الطرد، مؤكدة أن حيازة المشتري للحانوت استندت إلى سبب مشروع، وأن تسليمه مفرزًا إلى الشريك الآخر كان سيؤدي عمليًا إلى قسمة المال الشائع بغير الطريق القانوني. 

 

 

النقض تقرر: بيع الشريك لحصة مفرزة من المال الشائع ليس باطلًا لمجرد عدم حصول القسمة 1