سيناريوهات الخروج من أزمة الحجز على أموال الفنانة منى زكى.. بنود العقد هي الفيصل في النزاع القائم بينها وبين المشترى والبنك وشركة التطوير العقارى.. وكلمة السر "التأشير الهامشى".. وخبير يُجيب عن الأسئلة الشائكة

>> إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون فإن عقد الرهن يصبح صحيحاً إذا أقره المالك الحقيقي بورقة رسمية

 

>>يقع باطلا رهن المال المستقبل 

 

>>يجوز للراهن ان يتصرف في العقار المرهون وأي تصرف يصدر منه لا يؤثر في حق الدائن المرتهن  

 

لازال الحديث وردود الأفعال مستمرة بشأن أزمة الحجز على أموال الفنانة منى زكى وتوضيح حقيقة الرهن، المتعلقة بشقة العجوزة، التصريحات تخرج من هنا وبيانات تخرج من هناك، لتوضيح حقيقة الأزمة أو لتصبح الرؤية ضبابية ولا يظهر لها حقيقة، ويصبح الأمر أكثر التباسا، وفى الحقيقة عند شراء شخص لعقار يقوم ببحث سند الملكية واخصها العقد المسجل للعقار وكذلك شهادة تصرفات عقارية حديثة.   

 

وعليه، فإذا كان العقار محمل بأعباء مالية أو محمل بالديون والرهن، فيكون ذلك مثبت علي العقد المسجل وشهادة التصرفات ومثبت صاحب الحق وهو ما يسمى بالتأشير الهامشي علي العقد المسجل، وبالتالي يفترض علم المشتري بذلك، وإذا كان العقار مرهون فيجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون وأي تصرف يصدر منه لا يؤثر في حق الدائن المرتهن وإذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، فإن عقد الرهن يصبح صحيحاً إذا أقره المالك الحقيقي بورقة رسمية .   

 

 

أزمة الحجز على أموال الفنانة منى زكى  

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على الفرق بين الرهن الحيازي والرهن الرسمي ورهن ملك الغير والرهن الذي قصده المشرع  في خيانة الأمانة المعاقب عليها بالمادة 341 من قانون العقوبات، فإذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، فإن عقد الرهن يصبح صحيحاً إذا أقره المالك الحقيقي بورقة رسمية، وإذا لم يصدر هذا الإقرار فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذى يصبح فيه هذا العقار مملوكا للراهن، ويقع باطلا رهن المال المستقبل – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى.  

 

في البداية - وفيما يخص أزمة الفنانة منى زكى، والذى شرحته من خلال صفحتها الشخصية بأنها اشترت شقة في عام 2013 وكان عليها رهن في 2004، واشترت الشقة وهى عليها رهن، والبنك اتخذ ضدها الإجراءات القانونية، وهناك بند من الشركة بأنها ملزمة بالدين – طبقا لحديثها – وفى الحقيقة من يُقدم على شراء شقة لابد من البحث في ورق الملكية، ثم أذهب للشهر العقاري وأقوم بكتابة صورة طبق الأصل من العقد بتاريخ اليوم، لأن هناك دين، فأقوم بعمل تأشير هامشي على العقد ذاته، بمعنى أدق بقوم بحفظ حقي في الدين الذى لي عند هذا الشخص سواء أفراد أو جهات، يعنى من الممكن أكون ساحب قرض من البنك، فالبنك يريد حفظ حقه، فلا ينعقد الرهن إلا بورقة رسمية – وهو التأشير الهامشي على العقد ذاته – فبالتالي الفنانة منى زكى حينما اشترت في 2013 المفروض أنها على علم بأن هناك رهن على العقار أو على الشقة، لأن فى عقود البيع الابتدائي، تجده يضمن البائع خلو المبيع من كافة الديون والرهون – طبقا لـ"الجعفرى".   

 

 

سيناريوهات حل أزمة الفنانة منى زكى

 

فلو كتب ذلك وهناك غير ذلك، سيؤدى لحبسه أو سجنه، ليس مدنى فقط بل جنائي أيضاً، وهنا حال شرائها المفروض أنها على علم بالرهن، ومن الجائز أن يبيع هو بعد أن أتحمل الديون التي عليها، وهذا الأمر يحكمه العقد الذى بينهما، من الذى سيتحمل الدين هل الشركة أم المشترى الجديد؟ وهذا لا يتم إلا بموافقتها هي، فلابد أن تكون على علم، لأنها قالت أنها سجلت ولكى تُسجل لابد أن تأتى بشهادة أو ما يفيد أن هذا الدين قد تم فكه أو لم يتم، ولو لم يتم فكه فهي تشترى على وضعه، فهذه التفاصيل تكون في العقد على هيئة بنود، لو العقد تتضمن أن الدين على عاتق أن الفنانة منى زكى هي من ستقوم بسداده ستكون ملزمة بالسداد وليست الشركة، ولو تضمن أن الشركة هي التي ستسدد تصبح الشركة ملزمة بالسداد، ولكن محكمة الاستئناف حكمت والحكم هو عنوان الحقيقة رغم أنه تم الطعن على الحكم أمام النقض – هكذا يقول "الجعفرى".

 

أولا: الرهن الرسمي: فما هو تعريف الرهن الرسمي؟

 

الرهن الرسمي عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقاً عينياً، يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون، وقد نصت المادة 1030 من القانون المدني: "الرهن الرسمي عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينيا ، يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار فى أي يد يكون" – وفقا لـ"الجعفرى" . 

 

 

كيف ينعقد الرهن الرسمي؟  

 

نصت المادة 1031:  

 

"1-لا ينعقد الرهن إلا إذا كان بورقة رسمية .  

 

2-ونفقات العقد على الراهن إلا إذا اتفق على غير ذلك".

 

ونصت المادة 1032:

  

"1-يجوز أن يكون الراهن هو نفس المدين كما يجوز أن يكون شخصا آخر يقدم رهنا لمصلحة المدين .

 

2-وفى كلتا الحالتين يجب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وأهلا للتصرف فيه" . 

 

 

هل يجوز للراهن أن يتصرف فى العقار المرهون؟

 

يُجيب "الجعفرى": نعم - يجوز فوفقا للمادة 1043: "يجوز للراهن أن يتصرف فى العقار المرهون وأي تصرف يصدر منه لا يؤثر فى حق الدائن المرتهن".

 

متي ينقضي الرهن الرسمي؟  

 

نصت المادة 1082: "ينقضي حق الرهن الرسمي بانقضاء الدين المضمون، ويعود معه إذا زال السبب انقضى به الدين، دون إخلال بالحقوق التى يكون الغير حسن النية قد كسبها فى الفترة ما بين انقضاء الحق وعودته" .

 

ما هو رأي محكمة النقض بشأن الرهن الرسمي؟

 

الرهن الرسمي عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقاً عينياً، يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون، فالرهن عقد يتم بين الراهن والدائن المرتهن ويعطى لهذا الأخير حقاً عينياً عقارياً على العقار المخصص لوفاء الدين بجميع ما ينتج عن هذا الحق من مزايا وضمانة عينية، كما يعطى له حق التتبع في يد من تنتقل إليه ملكية العقار المرهون، ويبقى الراهن مالكاً للعقار المرهون وحائزاً له ويحتفظ بحقه في التصرف فيه ولا يتقيد في ذلك إلا بعدم الإضرار بحق الدائن المرتهن، ويستوى في ذلك أن يتصرف الراهن في كل العقار المرهون أو في جزء منه فقط مؤدى نصوص المواد 1030، 1043، 1052 مدنى، وذلك وفقا للطعن رقم 982 لسنة 86 بتاريخ 07/11/2021. 

 

 

ثانيا: الرهن الحيازي.. فما هو تعريف الرهن الحيازي؟

 

نصت المادة 1096: "الرهن الحيازى عقد به يلتزم شخص، ضمانا الدين عليه أو على غيره، أن يسلم إلى الدائن أو إلى أجنبي يعينه المتعاقدان، شيئا يترتب عليه للدائن حقا عينيا يخوله حبس الشيء لحين استيفاء الدين، وأن يتقدم الدائنين العاديين والدائنين التالين له فى المرتبة فى اقتضاء حقه من ثمن هذا الشيء فى أى يد يكون"، ونصت  المادة 1097 "لا يكون محلا للرهن الحيازى إلا ما يمكن بيعه استقلالا بالمزاد العلني من منقول وعقار"، ونصت المادة 1098: "تسرى على الرهن الحيازى أحكام المادة ( 1033) وأحكام المواد من (1040 ) إلى (1042) المتعلقة بالرهن الرسمي" – الكلام لـ"الجعفرى" .

 

ما هو رأي محكمة النقض بشأن الرهن الحيازي؟

 

سبق لمحكمة النقض التصدي لمسألة الرهن الحيازى، في الطعن المقيد برقم 3313 لسنة 89 قضائية - جلسة 23 / 2 / 2020 – والذى جاء في حيثياته:

 

1-الرهن الحيازي، لا يمنع الدائن من الرجوع على المدين وفق إجراءات التقاضي العادية .

 

2-لما كان رهن الطاعنة بعض الوحدات العقارية بالمشروع ما هو إلا ضمان للتسهيلات التي حصلت عليها من البنك المطعون ضده ولا يعتبر ذلك وفاء منها بالمديونية التي تتمخض عن التسهيلات ولا يحق للبنك الاستيلاء على هذا الضمان وعليه أن يتخذ إجراءات بيع الوحدات المرهونة واستيفاء دينه من حصيلة التنفيذ كما له أن يطالبها بالمديونية المترتبة في ذمتها ومن ثم فلا على الحكم إن لم يرد على دفاع الطاعنة بخصم قيمة الوحدات المرهونة من حساب التسهيلات، إذ هو دفاع لا يستند إلى أساس قانونى سليم ويضحى الطعن في جملته على غير أساس.

 

3-وإن كان عقد القرض الذى يبرمه البنك يعتبر عملًا تجاريًا أيًا كانت صفة المقترض وأيًا كان الغرض الذى خصص القرض من أجله، إلا أنه لا يندرج في عداد الأوراق التجارية التي يحكمها قانون الصرف، والتي يتداولها التجار فيما بينهم تداول النقد في معاملاتهم التجارية ومن ثم تخضع الدعاوى المتعلقة به للتقادم الطويل .

 

4-العلاقة بين البنوك وعملائها تخضع لمبدأ سلطان الإرادة الذى يقضى بأن العبرة في تحديد حقوق طرفي العقد هو بما حواه من نصوص بما مؤداه احترام كل منهما للشروط الواردة فيه ما لم تكن مخالفة للنظام العام . 

 

 

ثالثا: رهن ملك الغير

 

هل يجوز لغير المالك رهن العقار؟

 

يُجيب "الجعفرى": نعم يجوز - ولكن يجب موافقة المالك الحقيقي وفقا للمادة 1033:

 

1-إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون فإن عقد الرهن يصبح صحيحاً إذا أقره المالك الحقيقي بورقة رسمية، وإذا لم يصدر هذا الإقرار فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذى يصبح فيه هذا العقار مملوكا للراهن .

 

2-ويقع باطلا رهن المال المستقبل.  

 

ما هو رأي محكمة النقض في رهن ملك الغير؟  

 

سبق لمحكمة النقض التصدي لمسألة رهن ملك الغير، وذلك في الطعن المقيد برقم 2726 لسنة 60 قضائية - جلسة 30 / 10 / 1994 – والذى جاء في حيثياته: رهن ملك الغير: عرف الشارع الرهن الحيازى وحدد محله فى المادتين 1096، 1097 من القانون المدنى واورد فى المادة 1098 منه النص على أن:

 

1- تسرى على الرهن الحيازى أحكام المادة 1033 واحكام المواد من 1040 الى 1042 المتعلقة بالرهن الرسمى - ونص فى المادة 1033 سالفة الذكر على أنه - إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون فإن عقد الرهن يصبح صحيحا إذا أقره المالك الحقيقى بورقة رسمية، وإذا لم يصدر هذا الاقرار فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذى يصبح فيه هذا العقار مملوكا للراهن - مما مفاده أن رهن العقار المملوك للغير يكون غير نافذ فى حق المالك الحقيقى إلا أن يجيزه بورقة رسمية وأن مناط رسمية الورقة وفق المادة العاشرة من قانون الاثبات أن يكون محررها موظفا عموميا أو مكلفاً بخدمة عامة مختصا بمقتضى وظيفته بتحريرها .  

 

2-خلو أوراق الطعن مما يفيد إجازة المطعون عليها - بورقة رسمية - رهن الغير لعقار النزاع المملوك لها إلى مؤجرة الطاعن وذلك حتى تم استهلاك دين الرهن قبل رفع الدعوى فتضحى يد الدائن المرتهن ومن تلقى الحق عنه غير مستنده إلى تصرف نافذ في حقها وبمثابة غصب يكون لها طلب طردهما من ملكها. 

 

 

رابعا: الرهن الذي قصده الشارع في خيانة الأمانة المعاقب عليها بالمادة 341 من قانون العقوبات

 

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي للأزمة في الطعن رقم 19198 لسنة 64 بتاريخ 23/11/2000، والذى جاء في حيثياته: الرهن الذي قصده الشارع في خيانة الأمانة المعاقب عليها بالمادة 341 من قانون العقوبات التي أعملها الحكم المطعون فيه هو الرهن الحيازي دون الرهن الرسمي، والمتعاقد في عقد الرهن الحيازي ــ كما عرفته المادة 1096 من القانون المدني ــ الذي يتصور ارتكابه خيانة الأمانة هو المرتهن الذي يتسلم الشئ المرهون بناء على عقد الرهن فيصير في حيازته الناقصة ويلتزم بالمحافظة عليه ورده عيناً إلى الراهن بعد استيفاء حقه، فيستولى عليه مدعياً ملكيته لنفسه منكراً ملكية الراهن له، فلا يتصور وقوع هذه الجريمة من المدين الراهن ــ الذي ظل الشئ المرهون في حيازته هو ثم تصرف فيه ــ باعتباره مالكاً له.  

 

وبحسب "المحكمة": وكانت المادة 323 مكرراً من قانون العقوبات قد اعتبرت في حكم السرقة اختلاس الأشياء المنقولة الواقع ممن رهنها ضماناً لدين عليه أو آخر، يستوي في ذلك أن يكون الشئ المرهون قد انتقل إلى حيازة الدائن أو ظل الشيء المرهون في حيازة الراهن وسواء كانت لضمان لدين عليه أو على آخر دون أن يؤثر في ذلك معنى السرقة ــ كما هو متعارف عليه ــ إذ له في هذه الجريمة مدلول آخر خاص به. 

 

 

لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد دان الطاعنين دون أن يبين سنده في إدانتهما بالمادة 341 من قانون العقوبات، مع أن الشئ المرهون إلى حيازة الدائن المرتهن ــ البنك ــ كما لم يعرض لدلالة ما انتهى إليه من اختلاس الطاعنين للشئ المرهون من غيرهما في مدى توافر أركان الجريمة المعاقب عليها بالمادة 323 مكرراً من قانون العقوبات، فإنه يكون فوق فساده في الاستدلال معيبا بالقصور.