النقض تُقرر: دعاوى فسخ عقود الإيجار لتحقق الشرط الفاسخ بعدم سداد الأجرة يلزم إثبات أحد أمرين.. سعي المؤجر لموطن ومحل إقامة المستأجر لتحصيل الأجرة.. أو إثبات أن محل الوفاء بالأجرة هو موطن المؤجر وليس المستأجر

أصدرت الدائرة المدنية "ب" – بمحكمة النقض – حكماً قضائياً يضع ضوابط فسخ عقود الإيجار بين المؤجر والمستأجر، قالت فيه: في دعاوى فسخ عقود الإيجار لتحقق الشرط الفاسخ الصريح بعدم سداد الأجرة يلزم إثبات أحد أمرين:-

1-إما سعي المؤجر لموطن ومحل إقامة المستأجر لتحصيل الأجرة.

2-أو إثبات أن محل الوفاء بالأجرة هو موطن المؤجر وليس المستأجر.

ملحوظة: فإن عجز المدعي المؤجر عن إثبات ما سبق ترفض دعوى الفسخ.

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 20596 لسنة 92 قضائية، برئاسة المستشار شهاوي إسماعيل عبد ربه، وعضوية المستشارين هشام عبد الحميد الجميلي، ومصطفى حمدان، ووائل الحسينى، ومحمد الشهاوي، وبحضور كل من رئيس النيابة أحمد رفعت حافظ، وأمانة سر ماجد أحمد ذكي. 

الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والمستأجر بسبب التأخر في دفع الأجرة

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الدعوى رقم 983 لسنة 2021 مدني أبو قرقاص الكلية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 يونيو 2019 مع الإخلاء والتسليم - وقال بيانا لذلك: إنه بموجب ذلك العقد استأجرت منه الطاعنة عين التداعي بقصد استعمالها محلاً تجارياً لقاء أجرة شهرية ألفي جنيه - وتخلفت عن الوفاء بالأجرة اعتباراً من 1 أبريل 2021 فأنذرها بتاريخي 26 يونيو / 1 نوفمبر 2021 بالسداد إلا أنها لم تمتثل فقد أقام الدعوى .

وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بتاريخ 29 مارس 2022 بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 يونيو 2019 مع طرد الطاعنة من العين محل التداعي - بحكم استأنفته الطاعنة لدى محكمة استئناف بني سويف "مأمورية المنيا" بالاستئناف رقم 2508 لسنة 58 قضائية، وبتاريخ 6 يوليو 2022 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها. 

مذكرة الطعن تستند على عدة أسباب لإلغاء الحكم

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك تقول: إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع ببراءة ذمتها وبإنتهاء حدوث تأخير منها في الوفاء بالقيمة الإيجارية، وأن المطعون ضده لم يسع إلى موطنها لاستلام الأجرة في ميعاد استحقاقها، وأن المحكمة أغفلت الرد على ما تمسكت به من دفاع جوهري.

وتابعت "مذكرة الطعن": فضلاً عن أن الثابت بمحضر الجلسة المؤرخ 20 يناير 2022 استلام المطعون ضده إجمالي الأجرة المطالب بها عن الفترة من 1 أبريل 2021 حتى 31 يناير 2022 دون تحفظ أو منازعة، مما يعد تنازلاً واضحاً وصريح عن التمسك بالشرط الفاسخ ويعد إقراراً منه باستمرار العلاقة الإيجارية، ودللت على ذلك بالإنذار المؤرخ 4 يونيو 2022 الموجه إليها من المطعون ضده لسداد الأجرة عن الفترة من 1 مارس 2022 حتى 31 مايو 2022 وعدد من إنذارات عرض الأجرة ثابت بها إعلان المطعون ضده إدارياً وإبداع المبلغ خزينة المحكمة وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع ولم يرد عليه وأيد الحكم الابتدائي بالفسخ والتسليم وهو مما يعيبه ويستوجب نقضه. 

تحقق الشرط الفاسخ الصريح بعدم سداد الأجرة يلزم إثباته شرطين 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعي في محله - ذلك إن إغفال الحكم بحث دفاع إبداء الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهى إليها - وأن مؤدى نص المادتين 487، 488  من القانون المدني - أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها - ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك - فإن لم يتحقق السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن الوفاء بالأجرة في موطنه ولم يحمل دينه إلى المؤجر فلا يعتبر المستأجر مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة رغم بقائه مديناً بها .

وبحسب "المحكمة": وكانت قوانين إيجار الأماكن قد خلت من نص يفيد الخروج عن هذ الأصل ذلك أن نص المادة 27 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 لا يتضمن ما يشير إلى رغبة المشرع في تعديل مكان الوفاء بالأجرة وإنما أراد به - وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية وجرى قضاء هذه المحكمة - أن ييسر على المستأجر الوفاء بالأجرة بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإبداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات متى شاء المستأجر أن يسعى إلى الوفاء بالأجرة وترك أمر تحديد مكان الوفاء ليظل وفقا للقواعد العامة هو موطن المستأجر ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك. 

إما سعي المؤجر لموطن ومحل إقامة المستأجر لتحصيل الأجرة

وتضيف "المحكمة": وأنه من المقرر - أن النص في عقد الإيجار على الشرط الصريح الفاسخ عند تخلف المستأجر عن سداد الأجرة مع عدم اشتراط أن يكون الوفاء في موطن المؤجر لا يعفي هذا الأخير من السعي إلى موطن المستأجر لاقتضاء الأجرة عند حلول ميعاد استحقاقها - فإذا قام بذلك وامتنع المستأجر عن السناد دون وجه حق اعتبر متخلفاً عن الوفاء بالأجرة وتحقق فسخ العقد بموجب الشرط - أما إذا أبى المؤجر السعي إلى موطن المستأجر لاقتضاء الأجرة في موعد استحقاقها عن ذلك بمثابة رفض لاستيفائها دون مبرر ولا يرتب الشرط الصريح أثره في هذه الحالة.   

أو إثبات أن محل الوفاء بالأجرة هو موطن المؤجر وليس المستأجر

لما كان ذلك، وكانت الطاعنة تمسكت أمام محكمة الموضوع بعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ لأن المطعون ضده لم يسع إلى موطنها لاقتضاء الأجرة في موعد استحقاقها وخلت الأوراق مما يدل على أن اتفاقاً قد تم على الوفاء بالأجرة في موطن المؤجر، هذا فضلاً عن سدادها الأجرة المطالب بها غير أن الحكم المطعون فيه أعمل أثر الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في العقد دون أن يعرض لهذا الدفاع الجوهري الذي من شأنه - إن صح - أن يغير وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة. 

لذلك:

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف بني سويف مأمورية المنيا وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.  

 النقض تضع ضوابط دعاوى فسخ عقود الإيجار لتحقق الشرط الفاسخ بعدم سداد الأجرة