محكمة - أرشيفية
أصدرت الدائرة "الأولى" مدني – بمحكمة استئناف المنصورة – يهم المتعاملين في قضايا وضع اليد بطريقة هادئة ومستقرة، بتثبيت ملكية عقار بموجب وضع اليد لمرور مدة طويلة على حيازته، مستندة على أنه من حاز منقولاَ أو عقاراَ دون أن يكون ملكا له يحق له أن يكسب ملكيته طالما وضع اليد هادئاً مستقراً، واشتراط حيازته 15 سنة دون انقطاع .
ملحوظة:
حكم تثبيت ملكية صادر من محكمة الاستئناف العالى بالمنصورة، بعد أن رفضت محكمة أول درجه الدعوى لعدم تقديم تسلسل ملكية مسجل، وتم إلغاء حكم أول درجة وقضت بتثبيت الملكية.
الخلاصة:
الخلاصة:
المدعى قام بشراء منزل مبانى قديمة على مساحة 270 متر مربع عام 2019 وحصل على حكم صحة توقيع على العقد، ولم يكتفى بصحة التوقيع، بل قام برفع دعوى تثبيت ملكية، وأثناء تداول الدعوى قام بهدم المنزل والحصول على ترخيص البناء لهذه المساحة، وتم تقسيم هذه المساحة لمنزلين كل منهم صادر له ترخيص بناء مستقل .
تداولت الدعوى وتم ندب خبير، ثم قضت محكمة أول درجه برفض الدعوى تأسيسا على أن المدعى لم يقدم عقود تسلسل ملكية مسجل، فتم إستئناف الحكم وتم ندب لجنة ثلاثية من مكتب خبراء جنوب الدقهلية لمباشرة المأمورية والتى إنتهت إلى أن المدعى هو واضع اليد على المنزلين ولا يوجد ثمة منازعة من أحد وأن وضع اليد هادئ وظاهر ومستمر وبنية التملك وتوافرت جميع شروط التملك بوضع اليد المده الطويلة المكسبة للملكية خلفا عن سلف بضم مدة السلف وهم البائعين للمشترى اللى هو المدعى إعمالا لنصوص القانون المدنى المواد 955/2، 968، 972، 802، 804 .
وقضت محكمة الاستئناف بإلغاء حكم أول درجه والقضاء مجددا بتثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، ومن أهم المبادئ التي إستقرت عليها المحكمة:
1-أن من أسباب كسب الملكية، وضع اليد المده الطويلة المكسبة للملكية.
2- ويجوز ضم مدة السلف إلى مدة الخلف فى كل ما ترتبه الحيازة من أثار قانونية .
3- كما أنه لا يشترط تقديم عقود تسلسل الملكية لإثبات وضع اليد.
4- وأن وضع اليد واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات ومنها تقرير الخبراء وشهادة الشهود وتوصيل المرافق .
5- كما أن حكم تثبيت الملكية هو حكم ناقل للملكية، وبالتالى تم إلزام أمين السجل العينى بإجراء تغيير البيانات بالسجل العينى بصحيفة الوحدة العقارية التى تقع بها عين التداعى.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد بالجدول العمومي تحت رقم 1353 لسنة 75 قضائية س ع المنصورة، لصالح المحامى عبدالهادى سليم، برئاسة المستشار فتحي محمود محمد سالم، وعضوية المستشارين عبد الحفيظ محمود شحاته، وأيمن مأمون سلیمان، وأمانة سر طارق إبراهيم أبوزيد.
الوقائع.. نزاع قضائى بتثبيت ملكية
وقائع الدعوى المستأنف حكمها وطلبات الخصوم ودفاعهم ودفوعهم فيها قد أحاط بها الحكم المستأنف الصادر من محكمة جنوب المنصورة الإبتدائية في الدعوى رقم 3985 لسنة 2020 مدني كلى جنوب المنصورة والصادر بجلسة 28 يناير 2023، والذي جرى منطوقه على حكمت المحكمة برفض الدعوى.. الخ، والتي تحيل إليه المحكمة تجنيا للتكرار، وتعتبر ما أورده جزء مكملا لقضائها الراهن وتجتزئ منه ومن سائر الأوراق ما يكفى لربط أوصال هذا النزاع على النحو اللازم لحمل هذا القضاء في أن المستأنف كان قد عقد لواء الخصومة قبل المستأنف ضدهم بموجب صحيفة استوفت شرائطها القانونية أعلنت للمستأنف وفق صحيح القانون أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 2 ديسمبر 2020.
وطلب في ختامها الحكم بتثبيت ملكية المدعى للعقار المقام على مساحة 130 س والمبين الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وكشف التحديد وكف منازعة المدعى عليهم والغير لة مع ما يترتب على ذلك من آثار وأن الغرض من اختصام ورثة المدعى عليه الثالث بصفتهم الملاك الأصليين للقطعة محل التداعى على أن ستنزل المسطح من ملكيتهم وأن الغرض من اختصام المدعى علية الأخير بصفتة لإجراء التغيرات الازمة في وحدات الصحف العقارية والتأشير بمضمون هذة الطلبات مع الزام المدعى عليهما الأول والثاني بالمصاريف والأتعاب.
المدعى يطلب تثبيت الملكية لوضع اليد لمدة تجاوزت 15 سنه بطريقة هادئة ومستقرة
وذلك على مسند من القول من أنه تملك المدعى للعقار الكائن بحوض داير الناحية بناحية كفر عوض المسنيطة مركز أجا، والمقام على مساحة قيراط وثلاثة عشر سهم والمبين الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وكشف التحديد، وحيث أنه تملك تلك القطعة بموجب عقد البيع المؤرخ في 14 سبتمبر 2019 من المدعى عليهما الأول والثاني وحيث أن وضع يده وضع يد هادئ ومستقر وبنية التملك، وأنه يرغب في تثبيت ملكيته لها وما حدا به لرفع دعواه الماثلة باغي القضاء له بطلباته الختامية الواردة بنهائية الصحيفة، وقدم سندا لدعواه حافظتي مستندات طويت فيما بينهما على أصل عقد البيع المؤرخ في 14 سبتمبر 2019، وصورة طبق الأصل من الحكم الصادر بالدعوى رقم 1367 لسنة 2020 صحة توقيع أجا، و صورة ضوئية من شهادة التأشيرات الواردة بالسجل العيني.
محكمة أول درجة ترفض الدعوى لعدم تقديم تسلسل ملكية مسجل
وفى تلك الأثناء - أحيلت الدعوى المحكمة جنوب المنصورة الإبتدائية، وتداولت الدعوى بالجلسات أمامها وعلى النحو الثابت بمحاضرها وعلى النحو الثابت تفصيلا بذلك الحكم والذي تحيل إليه منعا للتكرار، وحيث أن هذا الحكم لم يصادف قبولا لدى المستأنف، فطعن عليه بالاستئناف المائل بصحيفة موقعة من محام، وأودعت قلم كتاب هذه المحكمة بتاريخ 18 فبراير 2023 وأعلنت قانونا للمستأنف ضدهم، وطلب في ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددا بطلبات المستأنف المبتدأة أمام محكمة أول درجة مع الزام المستأنف ضدهم عدا الأخير بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
وذلك لأسباب حاصلها أولا: الخطأ في تطبيق القانون، ثانيا: القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، ثالثا: الإخلال بحق الدفاع أحكام القانون وعلى النحو المبين تفصيلا بصدر صحيفة الاستئناف.
المدعى يستأنف الحكم لإلغاءه
وتداول الاستئناف بالعلميات أمام هذه المحكمة على النحو الثابت بمحاضرها ومثل خلالها المستأنف بوكيل عنه محام، وقدم حافظتي مستندات طالعت المحكمة سنداتها وألمت بمضمونها وقدم مذكرتين بدفاعه طالعتها المحكمة وألمت بمضمونها، وبجلسة الصدرت المحكمة حكمها بإعادة الدعوى لمكتب الخبراء وذلك لمباشرة المأمورية المبينة تفصيلا بمنطوقه، وحيث أنه ونفاذا لذلك القضاء أرسلت الأوراق لمكتب الخبراء والذي باشر المأمورية الموكولة إليه، وأودع تقريره بالدعوى.
وأعيدت تداول الدعوى عقب ورود التقرير والأعلان بوروده، وامتثل خلالها المستأنف بوكيل عنه محام، وبجلسة 4 ديسمبر 2024 أصدرت المحكمة حكمها بإحالة الدعوى للتحقيق للسبب المبين تفصيلا بمضمونه، وحيث أنه ونفاذا لذلك الحكم استمعت المحكمة لأقوال شهود المستأنف وعلى النحو المبين تفصيلاً بمحاضر جلسات التحقيق، وحيث أعيدت تداول الدعوى عقب انهاء حكم التحقيق والاعلان بذلك وأمتثل المستأنف بوكيل عنه محام، وبجلسة 9 أبريل 2025 أصدرت المحكمة حكمها.
محكمة الاستئناف تنصف المدعى وتقضى بتثبيت الملكية
باستجواب المستأنف للسبب المبين تفصيلايه، وحيث أعيدت تداول الدعوى عقب صدور ذلك القضاء وامتثل خلالها المستانف بوكيل عنة محام، ولم يمتثل أى من المستأنف ضدهم للحضور بالرغم من إعلانهم قانونا والمحكمة قررت حجز الاستئناف للحكم.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن عن موضوع الاستئناف: فلما كان من المقرر قانونا وفقا لنص المادة "802" من القانون المدني أن المالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه كما نصت المادة "804" من ذات القانون على أن المالك الشيء الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك، كما تنص المادة "155" من ذات القانون على أنه:
(1- تنتقل الحيازة للخلف العام بصفاتها، على أنه إذا كان السلف سيء النية وأثبت الخلف أنه كان في حيازته حسن النية جاز له أن يتمسك بحسن نيته - ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر).
وبحسب "المحكمة": وكان من المقرر قانونا عملا بنص المادة "998" من ذات القانون والتي تنص على أنه من حاز منقولا أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له أو حاز حقاً عينياً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به كان له أن يكسب منكيه الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمسة عشرة سنه، كما أنه ومن المقرر وفقا لنص المادة "972" من ذات القانون على أنه: "ليس لأحد أن يكسب بالتقادم على خلاف سنده فلا يستطيع أحد أن يغير بنفسه لنفسه سبب حيازته ولا الأصل الذي تقوم عليه هذه الحيازة - ولكن يستطيع أن يكسب بالتقادم إذا تغيرت صفة حيازته إما يفعل الغير وإما يفعل منه يعتبر معارضة لحق المالك، ولكن في هذه الحالة لا يبدأ سريان التقادم إلا من تاريخ هذا التغيير".
المحكمة تستند لأحكام النقض
واستندت المحكمة لعدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الطعن رقم 2054 لسنة 12 قضائية، الصادر بجلسة 4 فبراير 1999، والذى جاء في حيثياته: كما أنه من المقرر بقضاء النقض أن حق الملكية - وعلى ما هو مقرر - حق جامع مانع نافذ تجاه الناس كافة فهو جامع يخول المالك الانتفاع بالشيء واستقلاله والتصرف فيه و هو مانع مقصور على المالك دون غيره، فلا يجوز لأحد أن يشاركه في ملكه أو يتدخل في شئون ملكيته وهو في ذات الوقت حق دائم لا يسقط، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - بعدم الاستعمال مهما طال الزمن ما لم يكتسبه الخصم إذا توافرت له شروط الحيازة المكسبة للملك.
ومن المقرر بقضاء النقض أنه يتعين على الحكم المثبت للتملك بالتقادم أن يعرض لشروط وضع اليد وهي أن يكون مقروناً بنية التملك ومستمراً وهادئاً وظاهراً ويبين بما فيه الكفاية الوقائع التي تؤدى إلى توفرها بحيث يبين منه أنه تحراها وتحقق من وجودها، وذلك في الطعن المقيد برقم 3033 لسنة 71 قضائية، الصادر بجلسة 9 مايو 2009.
بموجب وضع اليد لمرور مدة طويلة على حيازته
وبحسب "المحكمة": ولما كان ما سبق سرده وهديا بة من مبادئ قانونية وكان الثابت بتقريرى الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة والمحكمة الاستئنافية والذين تطمئن اليهما المحكمة محمولا على أسبابه وتعتبره جزءا مكملا للقضائها الراهن والذي انتهى إلى أنه: "تبين من المعاينة على الطبيعة بأن المستأنف واضع اليد على عين التداعي، وذلك بإقامة عقارين عليها مكان العقار القديم الوارد يعقد البيع المؤرخ في 14 سبتمبر 2019 سند مشتراه حيث قام بإصدار ترخيص رقم 13/2020 بتاريخ 3 ديسمبر 2020 للعقار الثانى، وترخيص رقم "......" بتاريخ 18 يناير 2023 للعقار الأول والعقارات مكلفة بالضرائب العقارية منذ 1 يناير 2022 بإسم المستأنف ووجد المستأنف يقيم بالعقار الأول مع أسرته، ويمارس نشاط الألمونتال به وقيامه بتأجير وحدات العقار الثاني للغير، وذلك بحيازته لها امتداد لحيازة البائعين له.
الشاهد الأول عندما كانت أرض زراعية منذ 60 عاما وبعدها تم تقسيمها بين ابنائه واختصر به بارض التداعي الذين قاما ببيعها للمستأنف منذ عام 2019 ولم يتبين وجود نزاع من الغير المستانف في تلك المساحة الخ، فضلا عما ورد بإقوال شهود المستانف أمام المحكمة الراهنة والذين قررا بأن المستأنف هو واضع اليد على أرض التداعي منذ شرائها يعام 2019 وحتى الآن وأنه قام بهدم المباني القديمة واعادة البناء وأن وضع يده هادئ ومستقر وأن المستأنف ضدهما الأول والثاني البائعين لة كانا واضعي اليد على أرض النزاع منذ ثلاثون عاما سابقة على البيع وضع يد هادي ومستقر وهو ما تطمئن المحكمة لشادتهما، ولما كان ذلك وثبت للمحكمة أن وضع يد المستأنف وضع يد هادي وظاهر ومستمر منذ تاريخ عقد البيع ومورثهم المؤرخ في 17 سبتمبر 2019 وامتدادا لوضع يد البائعين له .
الحيثيات تؤكد: من حاز منقولاَ أو عقاراَ دون أن يكون ملكا له يحق له أن يكسب ملكيته
الذي يضع يده على العقار منذ ما قبل عام 1992 وحتى تاريخ عقد البيع ألف البيان وهو الذي يحوزه حيازة هادئة ومستقرة وبنية التملك وتعامل عليه بدفع فواتير المياه بالحساب "55" بتاريخ 12 أكتوبر 1992 طبقا لتقريرى الخبير الذين تطمئن اليهما المحكمة وتأخذ بهما محمولين على أسبابهما، وذلك حتى أقام المستأنف على أرض التداعى العقار بن الثابتين بتقريرى الخبير أنفى البيان وأقام بهما على النحو الثابت بالتقريرين وأقوال الشهود الثابتة بالتحقيقات التي أجرتها المحكمة بما تنتهى معه المحكمة بتثبيت ملكية المستأنف الطاري التداعي المبينين وصفا وحدودا ومساحة بالصحيفة وتقريرى الخبير المرفقين بالمدة الطولية المكسبة للملكية على نحو ما سيرد بالمنطوق.
وحيث أنه وعن طلب المستأنف الأمر بإجراء التغيير في بيانات السجل العيني للوحدة العقارية الواقع بها أطيان عقد البيع بمنطوق الحكم، وحيث أنه ولما كان جميع التصرفات التي من شأنها انشأ حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب قيدها في السجل العيني، ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولما كانت المحكمة قد انتهت سلفا إلى أحقية المستأنف في طلبة بتثبت ملكينة الأرض التداعى بقضائها سلفا ومن ثم فنشأ حق للمستأنف لحق من الحقوق العينية العقارية على تلك الأرض، ولما كان حكم المحكمة نهائيا، ولذلك يجب قيده بالسجل العيني، ومن ثم فان طلب المستأنف قد صادفه صحيح الواقع والقانون جديرا بالقبول وتحكم المحكمة والحال كذلك الأمر بإجراء التغيير في بيانات السجل العيني للوحدة العقارية الواقع بها أطيان التداعي وبإجراء التغيير في بيانات السجل العيني للأرض محل التداعي، وذلك على النحو الذي سيرد بمنطوق القضاء.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:
أولاً: بقبول الاستئناف شكلاً.
ثانيا: وفي الموضوع الدعوى بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بتثبيت ملكية المستأنف للأرض محل التداعي والمبينة الحدود والمعالم الصحيفة، وكشف التحديد وتقريرى الخبير المرفقين بمضي المدة الطويلة المكسبة للملكية، والزمت المستأنف ضدة الرابع بصفته بإجراء التغيير في بيانات السجل العيني للوحدة العقارية بالصحائف المعدة لذلك والواقع بها أطيان التداعي والزمت المستانف ضدهما الأول والثاني بالمصاريف عن درجتي التقاضي ومبلغ مائة وخمسة وسبعون جنيها مقابل.
