هل ضروري تثبيت ملكية العقار حال شرائه؟..سيناريوهان لتسجيل عقارك حسب تاريخ العقد والخضوع لأحد قانونى السجل العينى أو الشهر العقارى..والنقض تحسم الموقف

العقار الخاضع لأحكام قانون السجل العيني 114 لسنة 1962 تختلف أحكام طلب الدعوي بتثبيت ملكيته أو قيد صحيفتها بالسجل العيني، وهو ما يعرف بـ "تسجيله" عن العقار الخاضع لأحكام قانون الشهر العقاري التي يستوجب إشهارها طبقا لقانون المرافعات، مما يستلزم إظهار هذا الفارق، حيث يوجد رأى فقهى قانونى يؤكد على "وجوب قيد صحيفة دعوي تثبيت الملكية للعقار"، بينما رأى فقهى قضائي آخر يقول: "لا يجب تسجيل صحيفة دعوي تثبيت الملكية للعقار"، فأي الرأيين أصح؟.

وللإجابة على هذا السؤال – يقول الخبير القانوني والمحامي بالنقض، يسرى حسان الشنوفى، إن كلتا الإجابتين صحيحتين ولكنهما غير دقيقتين طالما لم تفصح أيهما عن محل تطبيقها هل العقار موضوع الدعوى التي يقصدها خاضع لقانون الشهر العقاري أم أنه خاضع لقانون السجل العيني؟، فبالنسبة للأماكن الخاضعة لأحكام القرار بقانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964، فلا خلاف علي خضوع دعاوي تثبيت ملكية أي منها لشروط القيد الواردة بنص المادة 32 من القانون سالف الذكر، باعتبارها أشهر الدعاوي العينية العقارية الخاضعة المخاطبة بذلك النص.

هل من الضروري تثبيت ملكية العقار حال شرائه؟

وبحسب "الشنوفى" في تصريح لـ"برلماني": أما بالنسبة لدعاوي تثبيت الملكية الخاضعة لأحكام قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 فإن كان تكييفها القانوني - كدعاوي عينية عقارية - لا يختلف بطبيعة الحال عن ذات الدعاوي متقدمة الذكر الخاضعة لأحكام قانون السجل العيني، فإن محكمة النقض قد تبنت في العديد من أحكامها الصادرة خلال العقدين الأخيرين اتجاه يفيد "بعدم لزوم شهر أو تسجيل صحف هذا النوع من الدعاوي - وسائر أنواع الدعاوي المغايرة المنوه عنها بقانون الشهر العقاري كدعاوي الفسخ والبطلان وغير ذلك - فيما عدا دعوي صحة التعاقد نظرا لأن المشرع قد أوجب اتخاذ إجراءات الشهر العقاري حيالها بنص صريح في قانون المرافعات"، ويستند الاتجاه الذي أعفي دعاوي تثبيت الملكية وغيرها من قيود الشهر الواردة بقانون الشهري العقاري.  

ووفقا لـ"الشنوفى"، إلا أن المشرع لم يحدد بالقانون الأخير جزاء معينا في حالة عدم مراعاة هذه الإجراءات خلافا لقانون السجل العيني الذي أوجب بنص المادة 32 من ذلك القانون القضاء بعدم قبول أية منازعة لا تراعي فيها إجراءات القيد المحددة بهذا القانون - ومن ثم رأت محكمة النقض بأحكامها الأخيرة متقدمة الذكر أنه لا مجال ولا سند  للقضاء بعدم قبول دعاوي تثبيت الملكية الخاضعة لأحكام قانون الشهر العقاري سالفة الذكر - حال عدم اتباعها إجراءات الشهر المنوه عنها بذاك القانون، وأن الأثر القانوني الوحيد لتخلف المدعين عن اتخاذ هذه الإجراءات حيال دعواهم المنوه عنها هو اقتصار أثرها علي أطرافها دون الغير، وذلك خلافا للدعاوي التي تراعي فيها إجراءات الشهر "أو تسجيل الصحيفة".

رأى محكمة النقض في الأزمة 

ومن الأحكام التي ذهبت الي هذا الاتجاه الأخير فى شأن دعوي تثبيت الملكية هو حكم محكمة النقض المقيد برقم 7354 لسنة 81 قضائية، والذى قضى بأن المقرر - في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادتين 15 / 2 ، 17 / 1 ، 2  من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 يدل على أن المشرع وإن أوجب تسجيل دعاوى الاستحقاق لأى حق من الحقوق العينية العقارية إلَّا أنه لم يرتب عدم قبول تلك الدعاوى جزاء على عدم تسجيلها، بل إن كل ما يترتب على ذلك هو أن حق المدعى فيها إذا ما تقرر بحكم فلا يكون حجة على الغير حسن النية الذى ترتبت له حقوق عينية قبل تسجيل هذا الحكم، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول الطلب العارض المبدى من الطاعنين بتثبيت ملكيتهما على المباني المقامة على أرض العقار، وتثبيت ملكية الأول على المساحة الشائعة محل التداعي في تلك الأرض لعدم تسجيل صحيفته فإنه يكون قد خالف القانون.