ايجارات - أرشيفية
بدأ ملاك الوحدات السكنية الخاضعة لقانون الإيجار القديم في عدد من المحافظات بتحصيل القيمة الإيجارية الجديدة منذ الأول من ديسمبر الجاري، وجاء هذا التنفيذ رسمياً بعد أن أنهت لجان الحصر في تلك المحافظات عملها وتم نشر النتائج في الجريدة الرسمية، ولكن السؤالين اللذان يطرحان على الساحة الآن هما: ما هي حالات للإخلاء في قانون الايجار الجديد رقم 164 لسنة 2025؟ ومدى أحقية المستأجر في الطعن على قرار المحافظ بتحديد الأجرة؟
تقسيم تصنيف المناطق وتحديد القيم الجديدة:
في البداية - عمل القانون على تصنيف المناطق السكنية إلى 3 مستويات رئيسية لتحديد القيمة الإيجارية المُعدّلة للوحدات المؤجرة بغرض السكن، وفقاً لما يلي: فئة المنطقة ونسبة الزيادة والحد الأدنى للقيمة الإيجارية:
-المتميزة 20 ضعف القيمة الإيجارية القانونية الحالية 1000 جنيه شهرياً.
-المتوسطة 10 أمثال القيمة الإيجارية السارية 400 جنيه شهرياً.
-الاقتصادية 10 أمثال القيمة الإيجارية السارية 250 جنيهاً شهرياً.
مثال على تطبيق الزيادة في المناطق المتميزة:
تنص الضوابط الجديدة على أن القيمة الإيجارية في المناطق المتميزة يمكن أن تصل إلى 1750 جنيهاً في بعض الوحدات، وهو ما يشمل 1000 جنيه (الحد الأدنى المقرر) إضافة إلى 750 جنيهاً كفارق الزيادة الناتج عن تطبيق القانون.
ما يعنيه ذلك:
يرى البعض رغم أعتراض المستأجرين عليه أن هذا القانون يُعد تطبيق الزيادة الجديدة في قانون الإيجار القديم خطوة هامة في مسار الإصلاح التشريعي لمعالجة التشوهات العقارية القديمة. تحديد حد أدنى (1000 جنيه للمتميزة) وربط الزيادة بـ 20 ضعف القيمة القانونية السارية يهدف إلى تحقيق توازن جزئي بين حقوق الملاك والمستأجرين، وإن كان يمثل عبئاً كبيراً على المستأجرين القدامى. يمثل بدء التحصيل دليلاً على إتمام المرحلة الأولى من حصر وتصنيف الوحدات، وهو ما يمهد الطريق لتطبيق كامل القانون في جميع المحافظات تباعاً، وأما السؤالين اللذان يُطرحان على الساحة الآن هما: ما هي حالات للإخلاء في قانون الايجار الجديد رقم 164 لسنة 2025؟ ومدى أحقية المستأجر في الطعن على قرار المحافظ بتحديد الأجرة؟
وفى هذا الشأن - يقول الدكتور أشرف زكى، أستاذ القانون التجارى والمحامى بالنقض - بين ليلة وضُحاها صدر قانون الإيجارات الجديد رقم 164 لسنة 2025م، وتناول القانون حالات الاخلاء وحالات زياد الأجرة، وكذلك المخاطبين بأحكامه، وقد حدث لبث كبير بين المخاطبين بأحكام هذا القانون، والسؤال هنا، ما هي حالات الاخلاء؟ وذلك حيث اعتقد البعض أن هناك حالتين فقط للإخلاء هما:
الأولى: إذا ترك المستأجر الوحدة السكنية لمدة عام.
والثانية: إذا كان المستأجر يمتلك وحدة أخرى.
وبحسب "زكى" في تصريح لـ"برلماني": والحقيقة أن هاتين الحالتين يضاف عليها أربعة حالات أخرى تضمنها القانون 136 لسنة 1981، وهم:
1- الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط.
2- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال 15 يوما من تاريخ تكليفه بكتاب موصي عليه بعلم الوصول او بإعلان على يد محضر.
3- تنازل المستأجر عن المكان المؤجر أو اجره من الباطن بغير اذن من المالك او تركها للغير بقصد الاستغناء عنها نهائيا استثناء الحالات المنصوص عليها في المادة 39 من القانون رقم 49 لسنة 1977م.
4- إذا صدر حكم نهائي ضد المستأجر بأنه استعمل العين بطريقة مقلقة للراحة او ضارة بسلامة المبنى او بالصحة العامة أو أغراض منافية للآداب.
ويضيف "زكى": ومن ثم فإن حالات الاخلاء 6 حالات وليست حالتين، ويرجع هذا لأمرين الأول، أن قانون 136 لسنة 1981 ساري لمدة 7 سنوات من تاريخ سريان هذا القانون بحسب المادة (9) من قانون الايجار الجديد، والثاني أن نص المادة (7) من هذا القانون أشار صراحة لنص المادة (18) من القانون 136 لسنة 1981.
وعلى صعيد آخر يتساءل المستأجرين ما هي دواعي صدور هذا القانون؟
ويُجيب "زكى": بالأمس القريب وبعد صدور قانون الإيجارات الجديد رقم 164 لسنة 2025، هاجت وماجت فئة عريضة من المجتمع، بين مؤيد ومعارض، والحقيقة أن تقيم ذلك لا ينفك عن إلقاء نظرة على أسباب صدور قوانين الإيجارات الاستثنائية، والتي كانت السبب الأساسي في صدور قانون الإيجارات الجديد، وبالرجوع بالتاريخ لما يقارب مئة عام، وبالأخص في 21/11/1921م، وإبان الحرب العالمية الأولى، ومع زيادة حجم الانفجار السكاني، وتفاقم المشكلة السكانية في مصر والعديد من البلدان العربية اضطرت الدولة للتدخل في العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر، وذلك حفاظا على استقرار الأسرة والذي لا غنى عنه بدون المسكن، فاضطرت الدولة إلى صدور العديد من القرارات والتي تجعل من عقد الايجار يتجدد تلقائيا، وكذلك صدور قرارات بعدم زيادة القيمة الايجارية.
وتابع أستاذ القانون التجارى: ودعمت الدولة المستأجر خلال تلك الحقبة الزمنية نظراً لتلك الظروف التي كانت سائدة، والتي كانت لا تنفصل عن أسباب صدور تلك القوانين خلال هذه الفترة الزمنية، ولكن نتج عن ذلك مشكلة أخرى هي تأبيد عقود الايجار وانعدام المقابل مما أصاب المالك بضرر جسيم، فتدخلت الدولة مرة أخرى، وتبنت هذه المرة تحقيق التوازن بين مصالح طرفي التعاقد للوصل لحل مناسب ومرضي للجميع، وكذلك فقد زالت أسباب صدور تلك القوانين بزيادة الوحدات السكانية، فقد تدخلت الدولة مشكورة بشكل كبير بتوفير العديد من الوحدات السكنية، ومن ثم فإن قانون الإيجارات الجديد هو إعادة توازن مالي لعقد الايجار، بين المالك والمستأجر.
وسؤال يطرح نفسه هنا، هل يجوز الطعن على قرار سيادة المحافظ الخاص بحصر وتقسيم المناطق بين مميزة، ومتوسطة، واقتصادية، لتحديد الأجرة المنطبقة عليها؟
يُجيب "زكى": نعم يحق للمستأجر الطعن على قرار المحافظ الخاص بحصر وتصنيف الوحدة السكنية، بين مميزة ومتوسطة واقتصادية، وذلك بالطعن على ذلك القرار أمام محكمة القضاء الإداري لعدم انطباق الشروط والمعايير التي تضمنتها المادة رقم (3) من القانون رقم 164 لسنة 2025، على الوحدة الخاصة به، وأهم تلك المعايير والضوابط هي:
1- الموقع الجغرافي.
2- مستوي البناء ومتوسط مساحة الوحدة.
3- المرافق المتصلة بالعقار.
4- شبكة الطرق والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية.
