ايجارات - أرشيفية
اليوم هو أول أيام تطبيق قانون الإيجارات الجديد رقم 164 لسنة 2025، وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وذلك عقب نشره بالأمس في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، حيث صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، محددًا بوضوح جدولًا زمنيًا لإنهاء عقود الإيجار القديمة، وراسمًا ملامح جديدة للمعادلة القانونية بين الطرفين.
قانون الإيجار القديم في مصر، الذي تم التصديق عليه اليوم، ينص على إنهاء عقود الإيجار القديمة للغرض السكني في غضون 7 سنوات، ولغير الغرض السكني خلال مدة أقصاها 5 سنوات من تاريخ سريانه، مع زيادة تدريجية في القيمة الإيجارية خلال تلك الفترة، فهناك نحو 1،6 مليون أسرة مصرية تسكن في ايجارات قديمة، أي ما يعادل نحو 9،6 مليون مصري.
إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على على مسألة زيادة الأجرة حسب تصنيف المناطق والعقارات، وهل بذلك أصبحت العقود القديمة إلى زوال بمواعيد محددة؟ وإشكالية إعادة تسعير الأجرة وفقًا للواقع، وحالات الإخلاء المبكر: متى يجوز للمالك طلب الطرد؟ والمساعدة الحكومية: هل هي حقيقية؟ وماذا عن القوانين القديمة؟ وغيرها من الأسئلة التي تحتاج إلى إجابات بشأن قانون الإيجار الجديد.
أولا: العقود القديمة إلى زوال... بمواعيد محددة
وفى هذا الإطار – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض عمرو وجيه - لأول مرة منذ عقود، يضع القانون المصري تاريخًا نهائيًا لعقود الإيجار القديمة كالتالى:
1- الوحدات السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين ستنتهي عقودها بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون (أي في أغسطس 2032).
2- الوحدات غير السكنية (محلات – مكاتب – عيادات) المؤجرة ستنتهي عقودها بعد 5 سنوات (أي في أغسطس 2030).
3-يجوز للطرفين في الحالتين الاتفاق على إنهاء العقد قبل هذه المدة.
المغزى: لا مزيد من الإيجار الممتد لأجل غير مسمى، فلكل عقد نهاية، وله تاريخ واضح.
ثانياً: إعادة تسعير الأجرة وفقًا للواقع
وبحسب "وجيه" في تصريح لـ"برلماني": ينتقل القانون من مفهوم "الإيجار التاريخي" إلى "الإيجار المعقول"، معتمدًا تقسيم المناطق إلى:
1- متميزة.
2- متوسطة.
3- اقتصادية.
وتُحدد القيمة الإيجارية الجديدة كالتالي – وفقا لـ"وجيه":
-سكني – منطقة متميزة بـ 20 ضعف الإيجار القانوني الساري (حد أدنى 1000 جنيه شهريًا).
-سكني – مناطق متوسطة/اقتصادية بـ 10 أضعاف (بحد أدنى 400 لمناطق الاقتصادية و250 جنيهًا للممناطق المتوسطة).
-غير سكني (محلات – مكاتب...): 5 أضعاف الإيجار الحالي.
الزيادة السنوية: 15% تطبق دوريًا على الجميع
التطبيق العملي: يجب على المستأجرين إعادة تقييم التزاماتهم المالية، وعلى الملاك ضبط توقعاتهم.
ثالثا: حالات الإخلاء المبكر: متى يجوز للمالك طلب الطرد؟
يمنح القانون المؤجر الحق في إنهاء العقد قبل المدة القانونية في حالتين:
1- حالة ترك العين مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر مقبول.
2- حالة امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد لوحدة أخرى صالحة للاستخدام بذات الغرض.
في كلتا الحالتين، يجوز للمؤجر استصدار أمر وقتي بالطرد من قاضي الأمور الوقتية، مع عدم وقف التنفيذ لمجرد رفع دعوى موضوعية.
رسالة مهمة: على المستأجر إثبات استخدام العين بشكل جاد، وعدم حيازة وحدة بديلة.
رابعاً- المساعدة الحكومية: هل هي حقيقية؟
للمستأجر – الذي انتهى عقده وفقًا للقانون – في التقدم بطلب للحصول على وحدة سكنية أو غير سكنية من الدولة، سواء بالإيجار أو بالتمليك، بشرط:
-تقديم إقرار مسبق بإخلاء وتسليم العين المؤجرة.
-الالتزام بآليات التخصيص والضوابط التي تضعها الدولة.
- لكن...: هذا النص طموح، ويظل رهينًا بتنفيذه الإداري ومدى توافر الوحدات.
خامساً- ماذا عن القوانين القديمة؟
نص القانون صراحة على إلغاء القوانين أرقام 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، وكافة النصوص المخالفة، وذلك اعتبارًا من تاريخ انقضاء مدد العقود المنصوص عليها في القانون الجديد.
النتيجة: انتقلنا من "قانون استثنائي دائم" إلى إطار زمني يُعيد العلاقة التعاقدية الطبيعية الخاضعة للقانون المدني.
خلاصة عملية:
للمستأجرين: لا تعتمد على الحماية القديمة، احسب قدرتك المالية واستعد للانتهاء.
للملاك: لديك أداة قانونية فعالة، لكن التفاوض يظل خيارًا مرنًا أفضل في بعض الحالات.
للمحامين: كن مستعدًا لقدر هائل من الأسئلة، خاصة في النطاق الاجتماعي والقانوني معًا.
الخبير القانوني والمحامى بالنقض عمرو وجيه
ردا على العديد من الأسئلة بشأن قانون الايجار بعد صدوره:-
-اعتبارا من شهر سبتمبر 2025 ستكون الأجرة الشهرية 250 جنيه.
-اعتبارا من نوفمبر 2025 ستكون الأجرة على حسب تصنيف العقار من خلال لجان ستنتهي من عملها فى نوفمبر إما منطقة متميزة الأجرة فيها 1000 جنيه شهريا على الأقل أو منطقة متوسطة الأجرة فيها 400 جنيه شهريا على الأقل أو منطقة اقتصادية الأجرة فيها 250 جنيه شهريا.
-اعتبارا من سبتمبر 2026 ستزيد الاجرة 15% وهكذا كل سنة.
-بالنسبة للمحلات والمكاتب اعتبارا من سبتمبر 2025 ستزيد الأجرة 5 أمثال الأجرة الحالية.
-عقود المكاتب والمحال تنتهى بحلول سبتمبر 2030.
- عقود الشقق تنتهى بحلول سبتمبر 2032.
ملاحظات هامة:
1-إنهاء عقود الإيجار القديم بعد:
7 سنوات للوحدات السكنية.
5 سنوات للوحدات غير السكنية (محلات - مكاتب - أنشطة تجارية).
2-الإخلاء الفوري للوحدة السكنية في الحالات التالية:
-لو تم تركها مغلقة لأكثر من عام دون مبرر واضح.
-لو ثبت إن المستأجر يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية أخرى.
3-التزام الدولة بعدم تشريد أي أسرة، وهذا من خلال:
-توفير مساكن بديلة لكل الحالات المتضررة.
-إنشاء مشروعات سكنية في المحافظات لتوفير أكثر من 300 ألف وحدة سكنية.
-تخصيص أراضي جديدة لبناء وحدات إضافية إذا تطلب الأمر.
-الهدف من القانون هو تحقيق العدالة بين المالك والمستأجر، وتنظيم العلاقة بشكل يحمي حقوق الطرفين دون الإضرار بأي مواطن.
رد سريع علي الأسئلة الشائعة بعد تصديق رئيس الجمهورية علي تعديل قانون الإيجارات:
1- التعديلات علي قانون الإيجار القديم بس، يعني العقود قبل سنة 1996، أي شخص مستأجر مكان بعد عام 1996 فهذه قانون جديد وليس قديم، حتي لو كنت وأنت بتأجرها إتفقت علي إنه قانون قديم فهذا معناه إنك ماضي عقد 59 سنة، وهذا أيضا قانون جديد، وهذه التعديلات ليس لها علاقة بك، لا أجرتك هتزيد ولا تمشي.
2- العقد سينتهي بعد 7 سنوات للسكني و5 سنوات للتجاري، فلو لم يحدث تعديل أوالقانون لم يتم الطعن عليه أمام المحكمة الدستورية العليا، فهذا أمر ليس فيه تصرف أخر، إلا الإخلاء بعد انتهاء المدة المقررة، ومن المفروض الدولة توفرلك مسكن بديل (إيجار أو تمليك) لكن هذا كيف سيحدث وأين؟ فالأمر لا يزال يشوبه عدم الوضوح، والحكومة تستعجل في هذا التوضيح سواء في اللائحة التنفيذية أو بقرارات تطلع من وزارة الإسكان، والقانون قال أن هذا سيحدث خلال شهر من صدور القانون.
3- الإيجار حاليا سيزيد على مرحلتين:
المرحلة الأولى: من الشهر الجاي "سبتمبر" ستدفع 250 جنية إيجار لحد ما اللجان تقول إيجارك كام.
المرحلة التانية: كل محافظة ستكون لجان حصر ستحدد القيمة الإيجارية للشقق هتنتهي مهمتها خلال 3 شهور "ممكن تمتد لـ6"، وهذه اللجان ستحدد القيمة علي حسب المنطقة والمرافق وخلافه.
القمية هذه ستكون:
1-المناطق المتميزة 20 ضعف القيمة الحالية بحد أدنى ألف جنية
2- المناطق المتوسطة 10 أضعاف القيمة الحالية بحد أدنى 400 جنية،
3-المناطقة الاقتصادية 10 أضعاف القيمة الحالية 250 جنية في الشهر.
4- الإيجار سيزيد 15% كل سنة، حتى الـ7 سنوات ما يتم الإنتهاء منهم.
5- التجاري الإيجار سيزيد 5 أضعاف.
6- الإخلاء:
غير موضوع الـ7 سنوات، فأيضاً المالك يستطيع أن يسترد شقته لو أثبت إن المستأجر تاركها مغلقة أكثر من سنة، أو إنه يملك شقة أخرى، وأعطى المشرع إختصاص رفع أمر الطرد لقاضي الأمور المستعجلة، وهذه أفضل مادة في القانون، وستتيح شقق كثيرة كانت مغلقة بدون داعي، والأن أصبح سهل للملاك يستردوا الشقق من المستأجرين بإعتبار أنهم يحتفظون بشقق لا يحتاجون إليها، وطبعا من الآن أي حد عنده شقة مغلقة ويريد الإحتفاظ بها أصبح الموقف صعب.
الخلاصة:
يرى قانونيون أن القانون وإن كان عادل في زيادة الإيجار وإخلاء الشقق المغلقة، لكنه مجحف جداً وغير دستوري في موضوع الـ7 سنوات، ويعارض الإرادة التعاقدية بالذات للمستأجر الأصلي، ويتوقع الكثيرين أن المحكمة الدستورية سيكون لها كلمة في هذه الإشكالية، وعلي جانب أخر سيكون هناك نشاط مكثف الفترة القادمة في المحاكم، وخلال السنة القادمة أعتقد شقق كثيرة جداً كانت مغلقة سترجع متاحة في السوق، ويمكن هذا يؤثر علي سوق العقارات وأسعارها بشكل عام.
