إيجارات - أرشيفية
تُعتبر عملية النشر في الجريدة الرسمية المرحلة الأخيرة عند سن القانون، وهذا الأخير يجب أن يصل للأفراد بطريقة مبسّطة ومفهومه، حتى يطمئن الأفراد على حقوقهم ومراكزهم القانونية التي اكتسبوها ضمن قانون قائم، ومن هذا المنطق تبدو الصلة الوثيقة بين إشهار القانون في الجريدة الرسمية ومبدأ الأمن القانوني، كون الأخير يهدف إلى استقرار المراكز القانونية للأفراد وحماية حقوقهم المكتسبة.
النشر القرار أو القانون فى الجريدة الرسمية يجعله ملزماً وسارياً، ويجب تنفيذه من جانب كل مؤسسات وأجهزة الدولة، ويصبح واجب الأخذ به والتطبيق، ولا يجوز تجاهله، كما إن أى قرار أو قانون يتم التصديق عليه من رئيس الجمهورية يجب أن ينشر فى الجريدة الرسمية ولا يسرى إلا من تاريخ نشره، ولذلك فإن نشر القانون لا يقل أهمية عن صدوره، وهو الأمر الذى يعتبر مثار لغط هذه الأيام.
الآثار المترتبة على غياب نشر مشروع قانون الإيجار القديم في الجريدة الرسمية
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية غياب نشر مشروع قانون الإيجار القديم، والذى تتباين فيه آراء القانونيين والدستوريين ما بين كونه يصبح سارياً من عدمه، وتحديداً يرون أنه فى هذه الحالة يجعل القانون غير سارى من الناحية القانونية والعملية وعلى ذلك لزم إيضاح هذا الأمر لكثرة اللغط الدائر حول قانون الإيجار الجديد بالمسمى الجارى عليها الآن، وإن كانت هى عبارة عن تعديلات فقط كمسمى صحيح قانونا – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض أحمد أبو المعاطى.
في البداية - يعتبر حكم الدستورية الصادر فى نوفمبر 2024 بشأن عدم دستورية تثبيت الأجرة حكماً هاماً فيما يخص التطورات القضائية التى لاحقت هذا القانون الاستثنائى، وهذا الحكم يخص فقط الوحدات المؤجرة لأغراض السكنى وليس شيئا سواها ولخطورة هذا الحكم وما تضمنه البند الثانى منه بتحديد اليوم التالى لآخر الدور التشريعى المنصرم موعدا لنفاذ أثر الحكم فقد أصدر مجلس النواب قانونه الجديد المتضمن تعديلات جوهرية على بعض النصوص معطياً 7 سنوات لإنهاء عقود الإيجار السكنى و5 سنوات للإيجار الخاص بالأعيان المؤجرة لغير أغراض السكنى – وفقا لـ"أبو المعاطى".
نشر القانون بالجريدة الرسمية يعتبر السبيل الوحيد للعلم
وحيث أُرسل القانون للسيد رئيس الجمهورية بتاريخ 2025/7/12 للتصديق عليه تمهيدا لنشره بالجريدة الرسمية، إلا أنه لم يصدر حتى الآن، ولم يتم التصديق عليه، مما آثير معه خلاف فقهى محتدم حول الأثر المترتب على المادة 123 من الدستور التى تعتبر القانون صادرا بعد فوات مدة الـ30 يوما المعطاة للسيد رئيس الجمهورية للتصديق على القانون تمهيدا لنشره بعد مرور 15 يوما بالجريدة الرسمية على الأكثر، فقد أردت أن أوضح للسائلين والسادة المؤجرين والمستأجرين على السواء رأى القانون هنا – الكلام لـ"أبو المعاطى".
ومن المتفق عليه فقها وقضاءً أن نشر القانون بالجريدة الرسمية يعتبر السبيل الوحيد للعلم به وحلول ميعاد بدء سريانه، ذلك أن الأصل هو سريان القانون بأثر فوري على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه سواء في نشأتها أو في إنتاجها لآثارها أو في انقضائها، أما تلك المراكز القانونية التي نشأت واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد فإنها تخضع للقانون القديم – هكذا يقول الخبير القانونى.
8 سيناريوهات تفك طلاسم النزاع بين المالك والمستأجر
وعادة واتساقا مع أحكام الدستور والقانون يتم نشر القانون خلال 15 يوما من تاريخ صدوره فى الجريدة الرسمية وجرى العمل الفقهى والدستورى على ضرورة النشر حتى يصبح للقانون قوة تنفيذية تعتد بها الجماعة والأفراد وكافة الهيئات وخاصة المؤسسات التنفيذية والقضائية والإدارية، وأن غياب النشر حتى بعد مرور المهلة المحددة للسيد رئيس الجمهورية فى حق الاعتراض عليه أو على أحد مواده أو إعادته مرة أخرى للنواب لمعالجة ما به من أمور محل اعتراض من جانبه – طبقاً لـ"أبو المعاطى".
وغياب النشر فى هذه الحالة يجعل القانون غير سارى من الناحية القانونية والعملية وعلى ذلك رأيت إيضاح هذا الأمر لكثرة اللغط الدائر حول قانون الايجار الجديد بالمسمى الجارى عليها الآن وإن كانت هى عبارة عن تعديلات فقط كمسمى صحيح قانونا وبالتالى رأيت إيضاح الآتى – الكلام لـ"أبو المعاطى":
أولاً: سريان أثر حكم المحكمة الدستورية الصادر فى نوفمبر 2024 واعتبار الأجرة السوقية الحالية هى الواجبة التطبيق بدءا من تاريخ 2025/7/10 باعتبار أن نشر قرار فض الانعقاد للدور الخامس لمجلس النواب كان فى 2025/7/9 .
ثانيا: من حق المؤجر إنذار المستأجر بالأجرة الجديدة بدءا من أول أغسطس 2025.
ثالثا: من حق المستأجر وكذلك من حق المؤجر أيضا اللجوء لمحكمة الموضوع وليس القضاء المستعجل لتقدير القيمة الحالية وإلزام المستأجر بدفعها وحال الامتناع عنها بعد إنذاره قانونا رفع دعوى الإخلاء للتأخر فى سداد الأجرة حال الوقوف على الأجرة بصفة نهائية قضاء أو رضاء، وأحبذ فكرة الإنذار جيدا ورفع دعاوى المطالبة بحق الأجرة الجديدة، لأن هناك خلافا سيثار حتما من المستأجر معترضا على القيمة الإيجارية الجديدة فى ضوء المادة 562 مدنى وما بعدها وربما تندب المحكمة خبيرا فى الدعوى لتقدير الأجرة من خلال حالات المثل.
رابعا: من حق المؤجر المالك استلام ما يعرض من ايجار خصما من المطلوب والمستحق له مع حفظ حقه فى المطالبة بفروق الأجرة قانونا، ويمكن استلام القيمة القديمة حال عرضها من المستأجر مؤقتا مع حفظ الحق في المطالبة بالفروق المستحقة على ذات ورقة إنذار العرض أو إيصال استلام الأجرة ورفع الدعوى بها استكمالا لما تم سداد، وأقول وعلى الملأ أن استلام الأجرة القديمة لا يعنى أبدا ارتضاء الأجرة القديمة بل من حق المؤجر المطالبة بالحقوق الإيجارية ولا يسقط حقه فى طلب الزيادة مطلقا إلا برضائه وإقراره بذلك كتابة والخروج من كل تلك المخاوف يتم التحفظ على الإنذار أو إيصال استلام الأجرة بعبارة مع حفظ كافة الحقوق الأخرى – وفقا لـ"أبو المعاطى".
خامسا: كل ما يقال من لغط غير صحيح يحذر الملاك من عدم توجيه الإنذار أو عدم استلام الأجرة غير صحيح مطلقا ولا يحق لرجل قانون أن يقول مثل ذلك أصلا، لأن هذا من بديهيات القانون.
سادسا: أى عبارة مكتوبة على أى إنذار عرض بحفظ كافة الحقوق الأخرى كافية فى حفظ حقوق المؤجرين فى أى مطالبة مستقبلا بفروق الأجرة.
سابعا: الأجرة حاليا خاضعة للعرض والطلب، وبالتالى من الممكن أن تتغير سنويا بلا خلاف.
ثامناً: بنظرة متفحصة فى الآثار المترتبة على حكم الدستورية والتأخر فى إصدار القانون أرى اقتراب ميعاد التصديق على القانون الجديد، والأيام ستثبت ذلك قريبا - بإذن الله تعالى - للخروج من هذه الخلافات وغيرها، مما لا أرى داعيا لذكره أو الخوض فى الحديث فيه حاليا.
