ايجارات - أرشيفية
مما لا شك فيه أن المحاكم وبالأخص دوائر الإيجارات تكتظ بملايين الدعاوى القضائية المتعلقة بالمؤجر والمستأجر، وذلك لأسباب عدة تنشأ عنها النزاعات بين الطرفين نتيجة عدم الدراية الكاملة لحقوق كلا الطرفين وواجباتهما تجاه بعضهما البعض، فتكون المحكمة هي الطريق الأمثل لحل النزاع القائم بين المالك (المؤجر) والمستأجر.
كما أن هناك العديد من الأسئلة الخاصة بالعقارات المتعلقة بالمؤجر والمستأجر تشغل الرأي العام حرصاَ من الطرفين على معرفة كل منهما ما له وما عليه من حقوق وواجبات تجاه الأخر، لعدم الوقوع في خطأ قد يؤدى إلى رفع دعاوى قضائية، حيث أن الإيجار هو الجانب المهم من جوانب الحياة في المعاملات المادية، وعقد الإيجار من العقود التي يحتاجها الناس، ويكثر التساؤل حول أحكامها، نظراً لكثرة التعامل بها بين الناس.
كيف للمستأجر الذي قام بالتشطيب وبمصروفات ضرورية استرداد قيمتها عند انتهاء العقد؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على السؤال.. كيف للمستأجر الذي قام بالتشطيب وبمصروفات ضرورية استرداد قيمتها عند انتهاء العقد؟ خاصة وأنه فى عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني البعض من المستأجرين يقوم بالإنفاق على العين المؤجرة نفقات ضرورية مثال تشطيب العين المؤجرة، أو إدخال المرافق الأساسية بمستلزماتها أو غير ذلك مما يلزم لشغل العين المؤجرة، فهل يحق للمستأجر عند نهاية العقد اتفاقاً أو قضاءاً أن يطالب بقيمة تلك النفقات الضرورية وأن يحبس العين لحين اقتضاءها؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.
في البداية - المقرر وفقا لنص المادة 592 من القانون المدنى على أن: "إذ أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات، مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك، فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يعيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتضى" – وفقا لـ"عزام".
المادتان 246 و592 مدني حسمتا النزاع
كما أن مفاد نص المادة 246 من القانون المدني أن لحائز الشئ الذي أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة الحق فى حبسه حتى يستوفى ما هو مستحق له، يستوي من ذلك أن يكون الحائز حسن النية أو سيئها، إذ أعطى القانون بهذا النص الحق فى الحبس للحائز مطلقاً ولم يستثن من ذلك إلا أن يكون الالتزام بالرد ناشئاً عن عمل غير مشروع كالشأن بالنسبة للحيازة التي تتم خلسة أو غشاً أو غصباً أو إكراهاً، أما إذا كانت تقوم على سنـــد من القــانون ثم زال هذا السنــد، ومن ثم يجوز للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه برد العين فيحبسها حتى يستوفي من المؤجر التزامه برد ما أنفقه من تحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، كذلك كما هو الحـــال في خصـــوص انتهاء الوكــالــة، فإنه يجـــوز للوكيـــل إذا كـــان حـــــائزاً لشـــــيء مملــــوك للموكل - وباعتباره حائزاً - أن يدفع بحقه في حبسه حتى يستوفى ما يثبت أنه أنفقه من مصروفات ضرورية أو نافعة – الكلام لـ"عزام".
وعلى ذلك: يلتزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار – هكذا يقول "عزام":
1- ما أنفقه المستأجر فى هذه التحسينات
2- أو ما زاد فى قيمة العقار
3- بشرط أن تكون المصروفات ضرورية لشغل العين
4- وأن تكون المصروفات نافعة
5- وإلا تكون الحيازة ناشئة عن عمل غير مشروع
6- وألا يكون هناك شرط أو اتفاق يقضى بغير ذلك، فإذا تضمن العقد عدم أحقية المستأجر في طلب تلك التحسينات والتشطيبات والديكورات فلا يحق له طلبها.
7- وإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يعيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتضى".
رأى وتطبيقات محكمة النقض في الأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لهذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 670 لسنة 93 قضائية – الصادر بجلسة 15 مايو 2024 – والذى جاء في حيثياته: حائز العين حسن النية أو سيئها الذي أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة. حقه في حبسها حتى استيفاء ما هو مستحق له يكون مؤداه للمستأجر حبس العين حتى يستوفي من المؤجر ما أنفقه عليها من تحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، طبقا للمادة 246، 592 مدني.
وكذا الطعن رقم 6732 لسنة 90 قضائية، الصادر بجلسة 22 ديسمبر 2021، والذى جاء في حيثياته: حائز الشيء الذي أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة حقه في حبسه حتى يستوفى ما هو مستحق له، أما حسن نيته أو سوءها فلا أثر له، أما علة ذلك الاستثناء أن الالتزام بالرد الناشئ عن عمل غير مشـروع، ومن حالاتـه الحيازة التى تتم خلسة أو غشاً أو غصباً أو إكراها، وقيام الحيازة على سند من القانون ثم زوال السند كانتهاء الوكالة يكون أثره للوكيل الحائـز لشىء مملـوك للموكل الدفع بذلك الحـق باعتباره حائزاً طبقا للمادة 246 مدنى.
حكم أخر لمحكمة النقض
وأيضاً الطعن المقيد برقم 6462 لسنة 82 قضائية، الصادر بجلسة 4 فبراير 2015، والذى جاء في حيثياته: سبق القضاء نهائياً أن المنشأت والإصلاحات التى قام بها الطاعن الحائز في أرض التداعى اعتقاداً منه بحسن نية بأحقيته في إقامتها، وأن سبب التعويض تلك الإنشاءات ليس العمل الغير مشروع وفق م 925 مدنى يكون مؤداه وضع يد الطاعن على أرض التداعى ليست غصباً يكون أثره احقيته في حبسها حتى استيفاء حقه من مصروفات ضرورية أو نافعة، وقضاء الحكم المطعون فيه بتأييد للحكم الابتدائي القاضى برفض طلب الطاعن بحقه في حبس عين التداعى استناداً الى القضاء الصادر بطرده يكون خطأ هو علة ذلك.
