ايجارات - أرشيفية
لازال الحديث مستمراً وردود الأفعال تتوالى حول تعديلات قانون الايجار القديم الذى بدأ مجلس النواب مناقشته منذ أسبوعين تقريباً وأصبح على طاولة المجلس، وثارت الدنيا ولم تقعد على مادة الطرد والإخلاء في القانون، وهنا نتحدث عن دعوى إخلاء للتكرار في الامتناع عن سداد الأجرة، فقد نصت نصت الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون 130 لسنة 1981 على أنه: وإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره بالوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
والمقصود بالتكرار - هو تقاعس المستأجر من أداءها بالتسويف في سدادها في دعوى إخلاء موضوعية أو مستعجلة سابقة واعتاد التأخير المرة تلو المرة "المرة تلو الأخرى" على نحو يتحقق به ثبوت ميله إلى المماطلة، واتجاهه إلى إعانات المؤجر ثم سدادها قبل إقفال باب المرافعة "أمام محكمة أول درجة او محكمة الاستئناف"، أو قام بسدادها وقبلها المؤجر في محضر الجلسة من ذلك فلا يعد تكرارا، وإذا قضت المحكمة بشطب الدعوى لعدم حضور المدعي ولم يجددها في الميعاد فلا يعد أيضا تكرارا.
أسئلة مشروعة في الإخلاء والطرد
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكاليات دعوى الاخلاء للتكرار، وذلك من خلال الإجابة على حزمة من الأسئلة أبرزها هل يستلزم فى دعوى الاخلاء للتكرار صدور حكم نهائى بتوقى الاخلاء فى الدعوى السابقة؟ أم يكفى ثبوت فى حق المستأجر توقى الاخلاء بالسداد حتى ولو تم ترك الدعوى للشطب بعد ثبوت السداد؟ فضلا عت طبيقات محكمة النقض في تلك الأزمة - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.
هل يستلزم فى دعوى الاخلاء للتكرار صدور حكم نهائى بتوقى الاخلاء فى الدعوى السابقة؟
في البداية - فى دعاوى الاخلاء للتكرار فى التأخر فى سداد الأجرة لعقود الايجار الخاضعة لأحكام قوانين ايجار الأماكن يشترط لتوافر حالة التكرار – وفقا لـ"عزام":-
1- أن يكون التأخير أو الامتناع قد رُفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة إذ إن كلمة التكرار لغة تعنى أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة، أى من دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة، ومن ثم يخرج عن هذا المعنى دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء بالأجرة المستحقة فلا تتوافر بها واقعة التكرار
2- كذلك يشترط أن يتحقق في الدعوى السابقة للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن ســداد أجــــرة مستحقــــة عليـــه بالفعل وغير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها
3- كذلك يشترط أن يثبت أن المستأجر توقى صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب.
أم يكفى ثبوته فى حق المستأجر توقى الاخلاء بالسداد حتى ولو تم ترك الدعوى للشطب بعد ثبوت السداد؟
ولكن ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة لا يستلزم بالضرورة أن يصدر في الدعوى السابقة حكم نهائي، إذ لم يستلزم المشرع هذا الشرط سواء في القانون رقم 49 لسنة 1977 أو في القانون الحالي رقم 136 لسنة 1981، ومن ثم يكفى لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهى تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والأتعاب لكى يتوقى الحكم بالإخلاء – الكلام لـ"عزام".
وعلى ذلك إذا تم شطب الدعوى وسجلت المحكمة قبل إصدارها القرار بشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر ولم ينازع فيها، وأنه توقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والأتعاب وقبلها منه المؤجر فمن العبث القول بأن يستمر المؤجر في دعواه حتى يحكم فيها، إذ إن مآل دعواه الرفض إعمالاً لحكم القانون سالف البيان، ومن ثم فإن قرار شطب الدعوى على هذا النحو يتحقق به التكرار إذا ما امتنع المستأجر بعد ذلك عن سداد الأجرة أو تأخر في الوفاء بها – هكذا يقول "عزام".
أما إذا جاء قرار الشطب مجرداً وخلت الأوراق أو محاضر الجلسات مما يفيد بأن المستأجر تأخر في سداد أجرة مستحقة ولم ينازع فيها وتوقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسدادها مع المصاريف والأتعاب فعندئذ لا تعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب.
تطبيقات لقضاء محكمة النقض:
الشأن سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الأزمة في عدد من الطعون أبرزها الطعن المقيد برقم 25183 لسنة 92 قضائية، الصادر بجلسة 15 يناير 2024، والذى جاء في حيثياته: ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة. عدم استلزام ثبوته بحكم نهائي في الدعوى السابقة. شرطه. كفاية تحقق المحكمة من سبق تأخر أو امتناع المستأجر عن الوفاء بأجرة مستحقة غير متنازع فى مقدارها قام بسدادها مع المصاريف والأتعاب ليتوقى الحكم بالإخلاء.
وكذا الطعن رقم 14002 لسنة 78 قضائية، الصادر بجلسة 4 يونيو 2022، والذى جاء في حيثياته: تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة عدم استلزام ثبوته بحكم نهائي في الدعوى السابقة، فضلاً عن كفاية تحقق المحكمة من سبق تأخر أو امتناع المستأجر عن الوفاء بأجرة مستحقة غير متنازع في مقدارها قام بسدادها مع المصاريف والنفقات ليتوقى الحكم بالإخلاء.
حكم أخر لمحكمة النقض
وكذا الطعن رقم 2710 لسنة 68 قضائية، الصادر بجلسة 20 فبراير 2021، والذى جاء في حيثياته: تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة، وعدم استلزام ثبوته بحكم نهائى فى الدعوى السابقة مع عدم كفاية تحقق المحكمة من سبق تأخر أو امتناع المستأجر عن الوفاء بأجرة مستحقة غير متنازع فى مقدارها قام بسدادها مع المصاريف والنفقات ليتوقى الحكم بالإخلاء.
