إيجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "6" إيجارات – بمحكمة شمال القاهرة الابتدائية – فريداً من نوعه، بإخلاء وطرد للحفيد من شقة مستأجرة منذ عام 1968 بمصر الجديدة بـ97 قرشا، استنادا وتأسيسا على حكم المحكمة الدستورية فى القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية، وذلك رغم إشكالية فِقد وضياع أصل عقد الإيجار ورُفعت الدعوى بصورة العقد.
الخلاصة:
القضية كانت فيها إشكالية فقد أصل عقد الإيجار ورفعت بصورة العقد، وتم مقابلة الخصم بجحد صورة العقد وإنكاره وطلب تقديم الأصل والدعوى كان مآلها إلى الرفض، ولكن وجد الدفاع ثغرة ومخرجا قانونيا وقدم مذكرة والمحكمة أخذت بها، وتغاضت عن جحد الصورة وأحالتها للخبير وانتهت إلى الحكم بالإخلاء بصورة العقد.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 3033 لسنة 2022 إيجارات شمال القاهرة، لصالح المحامى عصمت فتحى أبو لبدا، برئاسة المستشار أحمد سعد، وعضوية المستشارين أحمد طارق، وأحمد هلال، وأمانة سر فرج فاروق.
الوقائع.. نزاع قضائى حول عين مستأجرة منذ عام 68
تخلص واقعة الدعوى في أن المدعية أقامتها بموجب صحيفة موقعة من محام، قيدت وأودعت قلم كتاب المحكمة، وأعلنت قانونا للمدعى عليه طلبت في ختامها الحكم أولا: بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 22 سبتمبر 1968، وطرد المدعى عليهم من عين التداعي المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار وتسليمها للمدعية خالية من الشواغل والأشخاص، مع إلزامها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وذلك على سند من بموجب عقد إيجار مؤرخ في 22 سبتمبر 1968 كانت تستأجر السيدة "زينب. د" من مورث المدعية الشقة رقم (..) بالدور الأول علوى بالعقار رقم (... ) ش ..... مصر الجديدة بقيمة إيجارية 97.7 قرش.
وفي غضون عامي 2010/2011 توفيت إلى رحمة مولاها السيدة "زينب. د" أقامت في الشقة ابنتها السيدة "عالية. ط" إلى أن توفاها الله في غضون عامي 2014/2015 دون أن تترك بالعين من يمتد لهم العقد قانونا، وفوجئت المدعية بوجود المنذر إليهم بالشقة دون سند من القانون وقد ترتب على وفاة المستأجرة الأصلية وابنتها بعد سريان حكم المحكمة الدستورية رقم 70 لسنة 18 قضائية، والحاصل بتاريخ 14 نوفمبر 2002 انتهاء العلاقة الإيجارية بوفاة آخر المستفيدين من الامتداد، مما حدا بها لإقامة دعواه للقضاء له بطلباته أنفة البيان؛ وقدمت سندا لدعواها حال إقامة الدعوى وعلى مدار جلسات التقاضي مستندات طالعتها المحكمة وآلمت بها طويت من بين ما طويت على صورة ضوئية من عقد الإيجار المحن للمستأجرة بتاريخ 22 سبتمبر 1968 - صورة ضوئية من إعلام شرعى المؤجر الأصلى مورث المدعية برقم 508 لسنة 1992 أصل إنذار بانتهاء العلاقة الإيجارية بتاريخ 13 أكتوبر 2022.
النزاع وقع بين الورثة
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى بالجلسات على النحو المسطر بمحاضرها حضرت المدعي بوكيل عنها، وقدم حافظة مستندات ومذكرة بدفاعها طالعتها المحكمة، وحضر المدعى عليهما بوكيل عنهما، وحيث إنه بجلسة 21 سبتمبر 2023 قضت المحكمة بهيئة سابقة مغايرة، وقبل الفصل في موضوع الدعوى بندب مكتب خبراء وزارة العدل بشمال القاهرة ليعهد بدوره لأحد خبرائه المختصين المباشرة المأمورية المبينة بمنطوقه تفصيلا والتي تحيل لها المحكمة في هذا الشأن منعا للإطالة، وإذ باشر الخبير المنتدب ماموريته وأودع تقريره بنتيجة مؤداها تبين من المعاينة بالطبيعة أنه قد تواجد بالشقة أثناء المعاينة كل من "وائل. م" وابنه "خالد" المدعي عليهما الأول والثاني وثابت من الإطلاع على بطاقات الرقم القومي لهما أن محل الإقامة على العقار الكائن به عين التداعي وهما ورثة المرحومة "هالة. م" المتوفاة 1 يناير 2015 كزراد الإعلام الشرعي بوفاتها، وثابت كذلك أن المرحومة "هالة. ع" في ابنة المستأجرة "زينب. د" المتوفية في 4 مارس 2011 كوارد قيد وفاتهما المقدمين.
هذا وتلخصت أقوال الشهود من الجنين أثناء المعاينة الشاهدة الأولى قررت أنها مقيمة بالشقة 14 بذات العقار الكائن به عين التداعي منذ مولدها عام 1980ـ وأنه كانت تقيم بشقة التداعي المستأجرة "والدة الست هالة"، وكان معها هالة التي تزوجت خارج شقة التداعي ونظرا لمرض والدتها المستأجرة جاءت لتقيم معها بشقة التداعي وكان معها ابنها، وأنها تعرف زوجها شكلا، وأقامت "هالة" مع والدتها عدة سنوات حتى وفاة والدتها لرحمة الله، وعقب ذلك استمرت هالة في الإقامة بشقة التداعي وزوجها وابنها وتوفيت هالة منذ عدة سنوات، فأقام بالشقة زوج وابن هالة بشقة التداعي حتى الآن.
شهادة الشهود
وأفاد الشاهد الثاني وهو حارس للعقار المقابل لعين التداعي وقرر أنه يقوم بتنظيف سلم العقار الكائن به عين التداعي وهو بالمنطقة منذ 24 سنه للآن، وقرر أن شقة التداعي كان يقيم بها سيدة كبيرة سنا وكانت معها ابنتها "هالة" بمفردها وكان زوجها وابنها حاتم "أشار إلى المدعي عليهما"، يترددوا عليها ولما توفيت السيدة الكبيرة قام مع الست هالة ابنها وزوجها وتوفيت الست "هالة" منذ 10/12 سنة، فاستمر زوجها وابنها يقيمان بشقة التداعي للآن.
هذا ومقدم من المدعية صور رسمية من المحضر الإداري رقم 8680 لسنة 2010 إداري مصر الجديدة "ومقدم صورته من المدعي عليهما" المتضمن قيام المدعو: "محمد. ج"، شقيق المدعية، بتاريخ 2 أغسطس 2010 بالإبلاغ عن أنه مالك العقار رقم شارع ... مصر الجديدة وأنه يوجد الشقة رقم "..." مؤجرة للسيدة "زينب. ز"، ومقيمة بها طول حياتها بمفردها ومنذ حوالي أسبوع حضرت ابنتها وزوجها للإقامة بها الإقامة بالشقة محل النزاع، وذلك رغم أن له محل إقامة آخر وطلب إثبات الحالة واتخاذ اللازم قانونا، هذا وقد تم سماع أقوال المشكو فى حقها، وإذ اُعيد تداول الدعوى بالجلسات عقب إبداع الخبير تقريره وحضر المدعى عليه الأولى بشخصه، وقدم مذكرة بدفاعه طالعتها المحكمة وآلمت بها.
نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إنه عن موضوع الدعوى الأصلية فلما كان المقرر بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن: "مع عدم الإخلال بحكم المادة (8) من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاه أو الترك وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لإستمرار عقد الايجار إقامتهم في المسكن مده سنة على الأقل سابقة علي وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد".
كما قضى بأن: "قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3 نوفمبر 2022 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية - بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على أنتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاء أو الترك وأن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقا لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرقت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت لرخصة التي حولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 29 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية التاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14 نوفمبر 2022، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانونا لمرة ثانية إذا كان قد سبق وأمتد وفقا لحكم الفقرة الأولي من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك، بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14 نوفمبر 2002 ولو كانت قد أبرمت أعمالا لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتنزلت منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد ايجار للمستفدين من هذا الامتداد نزولا على أحكامه فتعد عقودا قائمة حكماـ حيث كان يجب تحريرها تظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر.
المحكمة تقضى بإخلاء وطرد للحفيد من شقة مستأجرة منذ عام 68 بمصر الجديدة إيجارها 97 قرشا
- ومن أخذ حكمه ممن سبق وأمتد إليه العقد - الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في الماده 29 السالف الإشارة إليها، على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك"، طبقا للطعن رقم 2001 لسنة 74 قضائية، الصادر بجلسة 6 أبريل 2005.
استندت المحكمة على حكم "الدستورية" رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية
وتضيف "المحكمة": حيث إنه - ولما كان ما تقدم وهديا به، وكان الثابت للمحكمة من مطالعة الأوراق أن المستأجرة الأصلية قد أستأجر العين محل التداعي، وأقام بالعين حتى توفي المستأجر الأصلي بتاريخ 4 مارس 2011 توقيت المستأجرة المذكورة، وامتد بذلك عقد الإيجار إلى ابنتها المرحومة "هالة" المتوفية بتاريخ 1 يناير 2015 - مورثة المعلن إليهم - ومن ثم فقد امتد عقد الإيجار بقوة القانون إلى مورثة المدعي عليهم والمستفيد الوحيد - لإقامتها مع المستأجر الأصلي حال حياته وعقب وفاته ومن ثم وبموجب نص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 امتد اليه عقد الايجار، وطبقا لحكم المحكمة الدستورية الصادر بتاريخ 3 نوفمبر 2002 في الدعوي رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية والتي قضت بعدم دستورية الفقرة الثالثة من نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 من أنه لا يمتد عقد الإيجار إلا مرة واحدة للمستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي على أن ينطبق ذلك على الحالات التالية على صدور ذلك الحكم.
وكان الثابت أن المستأجر الأصلي قد توفي بتاريخ 1 مارس 2011 و الممتد لها عقد الإيجار بتاريخ 1 يناير 2015 أی عقب صدور الحكم السالف من المحكمة الدستورية العليا، ومن ثم فإن عقد الإيجار سند الدعوى لا يمتد إلا مرة واحدة فقط لعقد الإيجار ومن ثم فلا يمتد مرة أخرى وهو الأمر الذي تقضي معه المحكمة بإخلاء المدعي عليها من الشقة محل التداعي ولم كان يختص المدعي عن عقار التداعي حصة شائعة، مما يحق معه للمدعي أن يحمى حقه في استعمال محل التداعي واستغلاله، وهو الأمر الذي لا يسع المحكمة معه سوى أن تقضي بطرد المدعى عليهما من العين محل التداعي، ولما كان الحكم بالطرد يتضمن تسليم العين، لأن التسليم نتيجة حتمية للطرد وهو ما يخول للمدعي حق طلب التسليم ، بيد إنه حق مقيد بألا يكون التسليم فعليا لجزء مفرز من المال الشائع، بل هو تسليم يقتضي فقط وضع القدر الذي يملكوه تحت تصرفهم بحيث يمكنهم الانتفاع به، لأن حصتهم موزعة في كل ذرة من ذرات المال الشائع، بما لازمة القضاء بتسليم المدعي نصيبه في عين التداعى على الشيوع، وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق .
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة: أولا: بعدم قبول الدعوى الفرعية شكلا.
ثانيا: وفي موضوع الدعوى الأصلية بإخلاء المدعى عليهم من عين التداعي والمبينة الحدود والمعالم بالصحيفة وعقد الإيجار سند الدعوى وتسليمها شائعا خاليا من الأشخاص والشواغل، وألزمت المدعى عليهم بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب.
