"شقق للبيع".. "النقض" تُجيز للمشترى منع باقى الثمن عن البائع حال عدم الالتزام بموعد تسليم العين.. وتقرر: الدفع بعدم التنفيذ وإعمال الشرط الصريح المُبطل للبيع فى العقود المُلزمة للجانبين

أصدرت الدائرة المدنية "ب" – بمحكمة النقض – حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين المتعاملين في سوق البيع والشراء للوحدات السكنية والعقارات، بأحقية المشترى في حبس باقى الثمن للبائع، والدفع بعدم التنفيذ ونطاق إعمال الشرط الصريح الفاسخ فى العقود الملزمة للجانبين.

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 3774 لسنة 82 قضائية، برئاسة المستشار سعيد عبدالريحم، وعضوية المستشارين محمد منصور، وشهاوى عبدربه، ومصطفى حمدان، ومحمد السكرى، وبحضور كل من رئيس النيابة أحمد فوزى، وأمانة سر ماجد زكى.   

 

 

الوقائع.. البائع يقيم دعوى لفسخ العقد مع المشترى لعدم التزامه بسداد باقى الأقساط

 

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما بصفتيهما أقاما الدعوى رقم 256 لسنة 2009 مدنى شمال الجيزة الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بفسخ عقد البيع المورخ 22 نوفمبر 2008 طبقاً للشرط الصريح الفاسخ الوارد بالعقد لعدم سداد الأخير للأقساط المستحقة عليه حتى تاريخ رفع الدعوى مع إلزامه بأداء التعويض الاتفاقى المنصوص عليه في البند الرابع ومقداره 10% من القيمة الإجمالية للوحدة محل العقد، وجه الطاعن دعوى فرعية بإلزام المطعون ضدهما بتحديد برنامج زمني محدد للانتهاء من الأعمال الإنشائية للمبانى وتحديد ميعاد تسليم الوحدة ووقف تنفيذ التزامه بسداد الأقساط المستحقة عليه لحين تنفيذ التزامهما بتسليم الوحدة المخصصة له وفقا للبند السادس من العدد.   

 

المشترى يقيم دعوى فرعية بإلزام البائع بتحديد برنامج لتسليم الشقة

 

وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة للمطعون ضدهما بصفتيهما بالطلبات ورفض الدعوى الفرعية، ثم استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 4307 لسنة 127 قضائية القاهرة "مأمورية الجيزة"، والتي قضت بتاريخ 18 يناير 2021 بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به بالنسبة للفسخ، وإلغاء الحكم فيما قضى به بالنسبة للتعويض، ورفض الدعوى بالنسبة لهذا الشق، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة -  فحددت جلسة لنظر وفيها التزمت النيابة رأيها. 

 

 

محكمة أول وثانى درجة تستجيب لطلبات البائع دون المشترى.. والأخير يطعن

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه والسببين الأول والثالث مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب، إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من فسخ عقد البيع سند الدعوى لتحقق الشريط الصريح الفاسخ لتوقف الطاعن من سداد باقى الأقساط المستحقة في الميعاد المتفق عليه في حين أنه تمسك بإخلال المطعون ضدها في تنفيذ الترامها، بشأن التزامها المتعلق بتنفيذ المشروع وتسليم الوحدة السكنية في الموعد المحدد، كما هر متفق عليه بكتاب المطعون ضدها المؤرخ 10 يناير 2009 ومحضر إثبات الحالة، الأمر الذي يعطيه الحق في حبس باقي الثمن لحين استكمال المبنى، وإذ التفت الحكم المطعون فيه من هذا الدفاع، فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه. 

 

نص المادة 457 من القانون المدني ينهى النزاع

 

المحكمة في حيثيات الحكم، قالت إن هذا النعى فى محله، ذلك بأن المشرع أجاز للمشترى في المادة 457 من القانون المدني الحق في حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده، ومفاد ذلك أن مجرد قيام هذا السبب يخول للمشتري الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان في العقد شرط يمنعه من استعماله.   

 

 

وبحسب "المحكمة": وإذ كان تقدير جدية هذا السبب – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور التي يستقل بها قاضي الموضوع إلا أنه يجب أن يقيم قضاءه في هذا الخصوص على أسباب سائغة تكفي لحمله، وإذا ما تمسك المشتري أمام محكمة الموضوع بحقه في حبس الثمن مستندا في ذلك إلى سبب يتسم بالجدية يتعين على تلك المحكمة أن ترد على هذا الدفاع بأسباب خاصة باعتباره دفاعا جوهريا يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى، وإلا شاب حكمها القصور المبطل، كما أنه لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه.

 

المحكمة تنصف المشترى وتقضى له بحبس باقى الثمن

 

وفقا لـ"المحكمة": ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإن كان من حق المشتري قانونا أن يحبس الثمن من البائع فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا - لما كان ذلك - وكان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بحقه في حبس الثمن لأن شركة المطعون ضدهما أخلت بالتزاماتها ولم تقم بتنفيذ المشروع أو تسليمه الوحدة المتعاقد عليها. 

 

 

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالفسخ وأطرح دفاعه - قولاً منه أنه كان يتعين عليه الوفاء بالتزامه بسداد جميع الأقساط قبل التسليم وقضى بالفسخ دون بحث الموجبات والظروف التي تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به وبطريقه تتنافى مع ما يفرضه حسن النية، وما تقتضيه نزاهة التعامل في تنفيذ العقد وهو ما حجبه عن تحقيق دفاع الطاعن في هذا الشأن، مما يعيبه ويوجب نقضه لهذين السببين دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

 

لذلك:

 

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة "مأمورية الجيزة"، وألزمت المعطمون ضدهما بالمصروفات.