مسلسل الإيجار القديم متواصل .. بند "هجر العين"..بالرغم من غلق الوحدة ليس من أسباب الطرد.. حكم نهائي بفسخ عقد إيجار والطرد للورثة من الجيل الأول الحيثيات تستند على عدم استخدام العين المؤجرة وغلقها لمدة طويلة

أصدرت الدائرة "8" إيجارات – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما فريدا من نوعه - بإنهاء عقد إيجار قديم والطرد للورثة من الجيل الأول، لعدم استخدام العين المؤجرة وغلقها لمدة طويلة، على الرغم أن الغلق ليس من أسباب الطرد حيث اعتبرت المحكمة الغلق للعين مدة طويلة "هجرا للعين".

 

ملحوظة: هذا الحكم ينطبق فقط علي الأماكن غير السكنية ويجب أن يكون المستأحر الأصلي توفاه ويكون المكان مغلق علي الأقل فترة لا تقل عن سنة.

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 656 لسنة 34 قضائية، لصالح المحامية عبير الكردى، برئاسة المستشار محمد سماحة، وعضوية المستشارين محمد توفيق البنا، وإيهاب عبيد، وأمانة سر محسن كامل. 

 

 

الوقائع.. نزاع بين ورثة المستأجر وورثة المالك حول "محل"

 

تتحصل وقائع الدعوى ومستنداتها، وما أثير فيها من دفاع ودفوع سبق وأن أحاط بها الحكم الصادر في الدعوى رقم 690 لسنة 2016 إيجارات كلى القاهرة الجديدة، والذى قضى بجلسة 28 نوفمبر 2019 برفض الدعوى، وتحيل المحكمة إلى ما جاء بهذا الحكم منعا من تكرار سرد الوقائع إلا أن المحكمة وربطا لموضوع الدعوى وإتصالها، فإنها توجز الوقائع أن المدعين أقاما الدعوى المستأنف حكمها بغية القضاء بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 سبتمبر 1981 للعين المؤجرة لمورث المدعى عليه لعدم استغلالها مع التسليم خالية من الأشخاص والمنقولات.

 

وذلك على سند من القول استأجر مورث المدعى عليه المرحوم "إبراهيم. ع" – المحل رقم 2 بالعقار رقم 55 بشارع "......." بغرض استعماله في التجارة العامة والمقاولات وأن مورث المستأجر الأصلى قام بغلق العين على نهج مورثه الذى كان تاركا للعين منذ ما يربوا على 10 سنوات ودون مزاولة النشاط الذى قام من آجله بتأجير العين وبالمخالفة للمادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997، ومما حدا بالمدعين لإقامة الدعوى الماثلة وبغية القضاء بالطلبات، وبجلسة 28 نوفمبر 2019 قضت المحكمة برفض الدعوى. 

 

 

الورثة يقيمون دعوى طرد لمحل إيجار قديم مؤجر منذ 42 سنة

 

ولم يلقى هذا القضاء قبولا لدى المستأنفين، ومن ثم فقد طعنا عليه بالإستئناف الماثل، لأسباب حاصلها: الخطأ في تطبيق القانون حيث لم تطبق محكمة أول درجة نص المادة 1 من القانون رقم 6 لسنة 1997 والمستبدلة بالمادة 29/2 من القانون 49 لسنة 1977 ورغم أن الخبير المنتدب أثبت في تقريره أنه بالمعاينة أن المحل مثار النزاع مغلق وعدم وجود نشاط به وأن ورثة المستأنف ضدهما تركوا عين النزاع ودون ممارسة نشاط نهائيا بالعين المؤجرة، وكذا الفساد في الإستدلال حيث أن ترك العين المؤجرة دون ممارسة نشاط مؤداه تخلى المستأجر عنها بنية عدم استغلالها، بالإضافة إلى الإجحاف بحق المستأنفين حيث لحق بالمستأنفين ضرر مادى وأدبى جراء غلق عين النزاع لفترة ذمنية طويلة وعدم مزاولة نشاط بها.

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت أنه من المقرر قضاءا: "أنه متى كانت محكمة الموضوع قد رأت في حدود سلطتها التقديرية الأخذ بتقرير الخبير لإقتناعها بصحة أسبابه ولها أصلها الثابت بالأوراق، وحيث أنه عن الموضوع وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977، وذلك فيما نصت عليه من استمرار إجارة العين التي عقدها المستأجر لمزاولة نشاط حرفى أو تجارى لصالح ورثته بعد وفاته، وإذ كان الأصل في مجال العلاقة الايجارية هو أن يتحقق التضامن بين مؤجر العين ومستأجرها من الوجهة الاجتماعية وأن تتكامل مصالحهما من زاوية اقتصادية، فلا تتأكل حقوق مؤجر العين التواء وايثارا لمستأجرها ولا ينقض مؤجرها على حقوق غيره عاصفا بها أو محددا مجال تطبيقها. 

  

 

الورثة يثبتون للمحكمة أن المحل مغلق منذ 10 سنوات.. والمحكمة ترفض الدعوى 

 

وبحسب "المحكمة": لذلك فقد سارع المشرع بالتدخل في محاولة منه لتحقيق التوازن في العلاقة الإيجارية بين المؤجر أو المستأجر في خصوص الأماكن المؤجرة لمزاولة نشاط حرفى أو مهنى أو تجارى أو صناعى، وذلك لإعادة إيجار الأماكن إلى طبيعتها المؤقتة، فأصدر القانون 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 49 لسنة 1977 بالنص على أنه إذا كانت تلك العين مؤجرة لمزاولة نشاط حرفى أو مدنى أو صناعى أو تجارى فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد أزواجا وأقارب من الدرجة الثانية ذكورا وإناثا من قصر وبلغ يستوى في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بالواسطة.

 

ومؤدى ذلك - وفقا لـ"المحكمة" - أنه يشترط لتطبيق هذا النص أن تكون العين المؤجرة ابتداءا لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى، وذلك حتى يستمر العقد لصالح من يستعملون العين من ورثة المستاجر الأصلى في ذات النشاط الذى كان يمارسه طبقا للعقد، ومن ثم فإن مناط امتداد عقد الإيجار للعين في الحالة السابقة بعد وفاة المستأجر الأصلى إلى ورثته المشار غليهم في القانون هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد حال حياته، وذلك بالنظر إلى وقت امتداد عقد الايجار للمستفيدين من المستأجر الأصلى بعد وفاته باعتباره ضابطا استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالى والتجارى.  

 

 

الورثة يستأنفون أمام محكمة ثانى درجة

 

لما كان ما تقدم وكانت المحكمة تطمئن لتقرير الخبير المودع ملف الدعوى المستأنف حكمها والذى خلص إلى أن عين النزاع مغلقة اثناء المعاينة وعليها اتربة توحى بعدم وجود نشاط به ولا يوجد نشاط بالمحل مثار النزاع ولا يوجد أحد بالمحل موضوع النزاع أثناء المعاينة وأنه بسؤال الشهود من جيران عين النزاع قرروا أنه لا يوجد نشاط يتم مباشرته بعين النزاع، ودلت منذ فترة طويلة وكانت المحكمة تطمئن لتقرير الخبير المودع ملف الدعوى لابتنائه على الأسس التي تنهض به ومن ثم فإنها تأخذ به محمولا على أسبابه ولا سيما وأن المستأنف ضدهم لم يقدموا للمحكمة ثمة مبررات لعدم ممارستهم النشاط الذى كان يمتهنه المستأجر الأصلى بعين النزاع.

 

المحكمة تنصف الورثة وتقضى بالطرد

 

وتضيف "المحكمة": وكان هذا السلوك يناقض الحكمة التي توقاها المشرع من النص على تعديل الفقرة سالفة الذكر، وهى الحفاظ على الرواج المالى والتجارى، وكانت أوراق الدعوى ومستنداتها قد جاءت خلوا من ثمة دليل يثبت استعمال المستأنف ضدهم أو أيا من ورثة المستأجر الأصلى المنصوص عليهم قانونا لعين التداعى في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى وهو ما يؤكد أن العين محل التداعى مغلقة منذ وفاة المستأجر الأصلى لها أي منذ حوالى 10 سنوات ما يعد معه "هجر للعين" بسبب هذه المدة الطويلة، الأمر الذى تقضى معه المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبإنهاء عقد الأغيجار المؤرخ 1 أغسطس 1981.