محكمة - أرشيفية
أصدرت الدائرة "24 إيجارات" – بمحكمة شمال القاهرة الإبتدائية – حكما قضائيا فريدا من نوعه، بإمتداد عقد الأيجار لحفيد المستأجر الأصلى إذا توفى المستأجر الأصلي – الجد – قبل 15 نوفمبر 2002 حتى ولو توفى والد الحفيد - ابن المستأجر الأصلي - بعد هذا التاريخ، وبذلك أصبح لا يجوز امتداد عقد الايجار إلا لجيل واحد فقط.
صدر الحكم في الدعوى المقيد برقم 2080 لسنة 2020 إيجارات كلى شمال القاهرة، لصالح المحامى عماد المنقبادى، برئاسة المستشار المعتز بالله السبكى، وعضوية المستشارين على عبد العال، وأحمد عصمت، وأمانة سر حسين محمد خير.
الخلاصة:
حكم صادر من محكمة شمال القاهرة الابتدائية الدائرة بإمتداد عقد الإيجار لحفيد المستأجر الأصلى حيث أسس المدعى دعواه على نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977، وحكم المحكمة الدستورية فى الدعوى رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية الصادر بجلسة 3 نوفمبر 2002 والمنشور بالجريدة الرسمية في 14 نوفمبر 2002، ومن دفاع المدعى والأساس القانونى لدعواه، وأسس دفاع المدعى عليه دعواه الفرعية برفض الدعوى الأصلية وإمتداد عقد الإيجار على حكم المحكمة الدستورية السالف، والذى أستشرفت المحكمة الدستورية خطر أعماله بأثر رجعي عندما تقضى بعدم دستورية القانون وإعماله على الوقائع اللاحقة من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية وعدم إعماله على الوقائع السابقة حفاظا على الاستقرار والسلام الاجتماعي.
وأسس دفاع المدعى عليه الدعوى الفرعية على أن "جد - المدعى عليه" توفى في 5 فبراير 1992 قبل حكم المحكمة الدستورية الصادر في 3 نوفمبر 2002 والذى يعمل به من بعد تاريخ نشره في 14 نوفمبر 2002 أي بداية من تاريخ 15 نوفمبر 2002 على الوقائع التالية من تاريخ نشرة بالجريدة الرسمية، حيث إمتد عقد الإيجار "لأبنه - والد المدعى عليه" بصفته مستأجر أصلى حكما بعد وفاة والده المستأجر الأصلى قبل صدور حكم المحكمة الدستورية، ومن ثم يحق أن يمتد عقد الإيجار للمقيمين معه حتى وفاته بشرط توافر شروط الإمتداد القانونى فيهم وهى الأقامة الهادئة المستقرة حتى وفاته، وقد توافرت شروط الإمتداد القانونى فى المدعى عليه وكما هو ثابت إيضا بتقريرالخبير، ومن ثم حكمت المحكمة:
أولا: فى موضوع الدعوى الأصلية برفض الدعوى ......ألخ .
ثانيا: فى موضوع الطلب العارض " الدعوى الفرعية" بأحقية المدعى فرعيا فى الإمتداد القانونى لعقد الإيجار المؤرخ 4 يوليو 1958 للعين محل النزاع وصفا بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار بذات شروط العقد الأصلى .....ألخ.
الوقائع.. نزاع بين ورثة المالك والحفيد لإخلائه من شقة جده
تخلص وقائع النزاع في أن المدعى أقام دعواه وطلب في ختامها الحكم بإنهاء وانتهاء عقد الإيجار المؤرخ في 23 نوفمبر 1979 لوفاة المستأجر الأصلى ثم وفاة ابنه الذى امتد له عقد الإيجار، والحكم بإخلائه من الشقة خالية من الشواغل والأشخاص والمنقولات، وذلك تأسيسا على نص المادة 29 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وأحكام المحكمة الدستورية، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ في 4 يوليو 1958 حدا المدعى عليه من مورث المدعى من مورث المدعى الشقة المبينة بصحيفة الدعوى، توفى المستأجر الأصلى وامتد لابنه والد المدعى عليه، وحيث توفى ابن المستأجر الأصلى "والد المدعى عليه"، وحيث أن المدعى عليه لا يستحق الامتداد القانوني، الأمر الذى حدا إلى إقامة الدعوى ابتغاء القضاء له بالطلبات، وقدم سندا لدعواه عدة حوافظ مستندات طويت ضمن ما طويت على عقد الإيجار سند الدعوى.
وتداولت الدعوى بالجلسات، وبها مثل المدعى بوكيل وقدم اعلان بتصحيح الخطأ المادى في تاريخ العقد ليصبح العقد المؤرخ 4 يوليو 1958، وقدم حافظة مستندات طالعتها المحكمة، ومثل المدعى عليه بوكيل محام، وبجلسة 27 يناير 2021 قضت المحكمة بهيئة مغايرة بندب مكتب خبراء وزارة العدل لمباشرة المأمورية الواردة بمنطوق ذلك القضاء والذى نحيل إليه منعا للتكرار، هذا وقد باشر الخبير المنتدب المأمورية الموكلة إليه، وأودع تقرير أثبت به: "انه بموجب عقد الإيجار المؤرخ في 4 يوليو 1958 استأجر "بيتر" – مورث والد المدعى عليه – من السيد "على. أ" الشقة محل التداعى بقصد استعمالها سكن مقابل قيمة ايجارية قدرها 84 جنيها باعتبار الشهر الواحد 7 جنيهات تدفع مقدما ومدة الايجار سنة تبدأ من 1 أغسطس 1958 حتى 31 يوليو 1959.
إجراء المعاينة في المنطقة وسماع أقوال الشهود من الجيران
وفى تلك الأثناء – تبين من إجراء المعاينة على الطبيعة وأقوال طرفى التداعى وأقوال الشهود من الجيران أن عين التداعى الماثل أقام بها المستأجر الأصلى برفقة زوجته وأبناؤه ومن بينهم والد المدعى عليه الذى تزوج بالعين وأنجب أبناؤه بها أيضا، ومن بينهم المدعى عليه "كارم بيتر" الذى تزوج خارج عين التداعى ثم عاد للإقامة بها برفقة أسرته، هذا وقد توفى المستأجر الأصلى بتاريخ 5 فبراير 1992، وحيث أعيدت الدعوى للتداول وبها مثل المدعى بوكيل، وقدم اعلان بتصحيح الخطأ المادى الوارد في رقم العقار، وقدم مذكرة طالعتها المحكمة، ومثل وكيل المدعى عليه وقدم اعلان بالدعوى الفرعية طلب في ختامها الحكم أولا: بقبول الطلب العارض شكلا، ثانيا: رفض الدعوى، ثالثا: امتداد عقد الايجار المؤرخ 4 يوليو 1958 كطلب عارض.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعويين الأصلية والفرعية – أنه لما كان المقرر قانونا بنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 أنه: "مع عدم الاخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو اى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك،..... وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق الإستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد".
المحكمة تستشهد بحكم المحكمة الدستورية العليا الشهير
وبحسب "المحكمة": وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بجلسة 3 نوفمبر 2002 في الدعوى رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية المنشور بالجريدة الرسمية في 14 نوفمبر 2002 بما يلى: أولا: بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما لم يتضمنه من النص على إنتهاء عقد الغيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بإنتهاء إقامة أخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات.
واستشهدت المحكمة في حيثيات حكمها بحكم محكمة النقض الذى جاء فيه: أن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3 فبراير 2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما يتضمنه من النص على إنتهاء عقد الأغيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك، وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستاجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقا لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة.
المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى
وتضيف "المحكمة": إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم، وأعلمت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها، وقضت بسريانه بأثر فورى على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14 نوفمبر 2002، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فورى أن عقد الإيجار لا يمتد قانونا لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقا لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك، مما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14 نوفمبر 2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالا لأحكام الامتداد القانوني لعقد الإيجار – وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولا على أحكامه، فتعد عقودا قائمة كلها حيث كان يلزم تحريرها – تظل قائمة ومنتجة لأثارها القانونية – وأنه يجوز بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر – ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد – الذين تتوافر بهم الشرط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الإمتداد واحدة فقط، بحيث تنتهى تلك العقود بإنتهاء إقامة أخر هؤلاء الأقارب سواء بالوفاة أو الترك – طبقا للطعن المقيد برقم 2001 لسنة 74 قضائية – جلسة 6 أبريل 2005.
وتقول "المحكمة": واخذا بما تقدم ومما استقر عليه فقها وبقضاء محكمة النقض، وكان البين للمحكمة في الدعوى الراهنة وعلى نحو ما سلف سرده بوجيز وقائعها، أن الطرف المدعي قد أقامها طالبا الحكم له بانهاء عقد الايجار سند الدعوي واخلاء المدعي عليه من عين النزاع وتسليمها له خالية من الشواغل والأشخاص، والمحكمة قد أحالت الدعوى للخبير والذى أودع تقريرا اطمأنت المحكمة إلى اعماله وابحاثه التي قام بها والتي أسفرت عن أنه بموجب عقد الايجار المؤرخ في 4 يوليو 1958 استأجر "بيتر" - مورث والد المدعي عليه – "على. أ" - مورث المدعي - الشقة محل التداعي بقصد استعمالها سكن مقابل قيمة إيجارية قدرها 84 جنيها باعتبار الشهر الواحد 7 جنيها تدفع مقدما ومدة الايجار سنة تبدأ من 1 أغسطس 1958 حتى 31 يوليو 1959 والمرفق أصله بملف الدعوي، وتبين من اجراء المعاينة علي الطبيعة وأقوال طرفي التداعى وأقوال الشهود من الجيران أن عين التداعى الماثل أقام بها المستأجر الأصلى برفقة زوجته وأبناؤه ومن بينهم والد المدعى عليه الذى تزوج بالعين، وانجبت أبناؤه بها أيضا ومن بينهم المدعى عليه "كرم بيتر" الذي تزوج خارج عن التداعي ثم عاد للاقامة بها برفقة أسرته.
المحكمة تقضى بامتداد عقد الايجار للحفيد إذا توفى المستأجر الأصلي وهو "الجد"
هذا وقد توفي المستاجر الاصلي بتاريخ 5 يوليو 1997 ولما كان ذلك- وكان من المقرر قانونا الاقامة التي تجيز امتداد عقد الأإيجار إلى ورثة المستاجر الأصلى هي الإقامة الهادئة المستقرة مع المستاجر الأاصلى بعين التداعى حال حياته وحتى تاريخ وفاته وهو التاريخ الذي ينشأ فيه حق الورثة في الامتداد القانوني لهم إذا ما ثبت، فإن الأحقية في الامتداد القانوني لايا من ورثة المستاجر الأصلي لتثبت باقامة أيا من الورثة مع المستأجر الأصلي بعين التداعى اقامة مستقرة وهادئة حتى تاريخ وفاة المستأجر الأصلي، وذلك حتى ولو ثبت أن أيا من ورثة المستأجر ترك العين بعد وفاة الستأجر الأصلي.
إذ أن الغاية التى ابتغاها المشرع للأحقية في طلب الامتداد القانوني للوارث هي إقامته حال حياة وحتى تاريخ وفاة المستأجر (تاريخ نشوء الامتداد) وقد استقر في يقين المحكمة أخذا من الثابت بما ورده المدعى بصحيفة دعواه وأخذ بما هو ثابت من ابحاث الخبير وأقوال الجيران الجغرافيين أن ابن المستأجر الأصلي كان مقيم مع والده المستأجر الأصلي بالعين حال حياته وأن لـه الإمتداد القانوني عن والده المستأجر الأصلى الذى توفى إلى - رحمة الله – بتاريخ 5 فبراير 1992 كما هو ثابت بتقرير الخبير اى قبل صدور الحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 الحاصل في شهر نوفمبر 2002 الأمر الذي يصبح معه ابن المستأجر مستاجر أصلى بموجب قواعد الامتداد القانوني.
