الخميس، 08 ديسمبر 2022 05:57 ص

وداعًا اتحادات شاغلي الكمبوندات.. "الإدارية العليا" تنهى الصداع الأبرز بين الملاك والسكان وترسى مبدأ إنشاء شركات للإدارة.. وتحدد مهمتها في الصيانة والتشغيل والحفاظ على الوديعة

وداعًا اتحادات شاغلي الكمبوندات.. "الإدارية العليا" تنهى الصداع الأبرز بين الملاك والسكان وترسى مبدأ إنشاء شركات للإدارة.. وتحدد مهمتها في الصيانة والتشغيل والحفاظ على الوديعة اتحاد الشاغلين - صورة أرشيفية
الأربعاء، 23 نوفمبر 2022 09:00 ص
كتب علاء رضوان

أصدرت الدائرة الخامسة – بمحكمة القضاء الإدارى – حكما قضائيا مكون من 11 صفحة يهم ملايين الملاك والمستأجرين في التجمعات السكنية الكبيرة، بإلغاء وإبطال انتخابات اتحاد شاغلين منتخب، وإلزام القاطنين بانشاء شركات لإدارة الكمبوندات بدلا من اتحاد الشاغلين، يكون تأسيس الشركة من ملاك وشاغلى الوحدات، وتكون مهمتها الإدارة والصيانة والتشغيل والحفاظ على وديعة الصيانة. 

 



صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 58770 لسنة 73 قضائية، لصالح المحامية ريهام العسيلى، برئاسة المستشار خالد حسانين، وعضوية المستشارين صبرى محمد، ومحمد سعد، وأمانة سر اسعد سيد عمر. 

 

Capture

 

الوقائع.. نزاع بين ملاك في الكمبوند واتحاد الشاغلين

 

تتحصل وقائع النزاع – أنه بتاريخ 15 أغسطس 2019 أقامت المدعية "سامية. أ" الدعوى الماثلة حيث طلبت في ختامها بإلغاء قرار رئيس جهاز حدائق أكتوبر السلبى بالإمتناع عن إلغاء اعتماد الجمعيات العمومية لاتحاد شاغلى الوحدات السكنية لكمبوند "......"، وإلغاء كافة قراراتها ولا سيما اعتماد تنصيب كل من "ع. أ"، رئيسا للاتحاد، و "ع. ف"، نائب رئيس، و "أ. م"، أمين صندوق، وما ترتب على تلك الجمعيات العمومية من أثار قانونية.  

 

دعوى قضائية بإبطال الانتخابات وإلغاء اتحاد الشاغلين لهذه الأسباب

 

وقالت المدعية شرحا لدعواها: أنها تطعن على القرار السلبى لرئيس جهاز مدينة حدائق 6 أكتوبر بالإمتناع عن إصدار قار ببطلان وإلغاء اعتماد والتصديق على الجمعيات العمومية لإتحاد الشاغلين لكمبوند "......" بحدائق 6 أكتوبر، حيث وجهت له إنذارا بتاريخ 18 مارس 2019 لإلغاء اعتماد كافة الجمعيات العمومية المنعقدة خلال الفترة من 5 مايو 2017 وما تلاها من جمعيات عمومية، إلا أنه امتنع عن ذلك مما يشكل معه قرار سلبيا بالامتناع مخالفا لحكم القانون لبطلان إجراءات عقد هذه الجمعيات لأسباب حاصلها:

 

1- عدم إخطار كافة الملاك وشاغلى الوحدات السكنية للاتحاد قبل موعد الجمعية العمومية بـ 15 يوما.

2- عدم إجراء انتخابات حقيقية لاختيار مجلس إدارة الإتحاد حيث لم يمكن باقى أعضاء الجمعية العمومية من الترشح.

3- بطلان ترشيح رئيس الاتحاد "ع. أ" لكونه المنمى العقارى وعدم قيامه بسداد التزاماته المالية للوحدات المملوكة له.

4- إجراءات التصويت بالتوكيلات العرفية غير الموثقة.

5- مخالفة قرارات هذه الجمعيات العمومية للعقود المبرمة مع المنمى العقارى، والتي تضمنت سداد مبالغ معينة للطرف الأول تخصص لصيانة المشروع طبقا للتعاقد مع شركة الإدارة وصيانة الشبكات على أن تخصص نسبة 10% منها كمصاريف إدارية للطرف الأول – المنمى العقارى .

6- عدم عرض الميزانيات الخاصة بالاتحاد مؤيدة بالمستندات على أعضاء الجمعية.  

 

2

                       

"الإدارية العليا" تبطل انتخابات اتحاد شاغلين منتخب

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن ما نص عليه القانون يجب أن يتكامل مع ما جاء بالاتفاق التعاقدى بين الملاك الشاغلين، ومالك التجمع السكنى "المنمى العقارى" وفى إطاره بما لا يخل بالملكية الخاصة للملاك حيث أنها مصمونة دستوريا وبما لا يخل بأهداف القانون حيث أن المقرر قانونا أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا بإرادة الطرفين وأنه يجب تنفيذ ما جاء بالعقد بحسن نية، إلا أنه قد نجد أحيانا أن ما جاء بالعقود من نصوص والتزامات يطابق ويكافئ ما جاء بنصوص القانون لاحقا فيصبح ما جاء بنصوص العقود المدنية حقا مكتسبا لا يجوز الإخلال به في أي مرحلة لاحقا سواء بقرار أو تشريع حيث يعد في هذه اللحظة اعتداء على حقوق الملكية الخاصة التي يحميها الدستور وينظمها القانون.

 

وبحسب "المحكمة": إجمالا لما تقدم وتأكيدا له فإن ما يثيره الفصل في هذا النزاع هو الحل القانوني الذى غاب عن القائمين على تطبيق هذا القانون في الجهات الإدارية المختصة إذ أن الثروة العقارية المصرية في التجمعات السكنية الكبيرة تتعرض للأإنهيار والتأكل من سيل المنازعات بين الملاك والشاغلين من جهة، وبين مالك التجمع السكنى أو المنمى العقارى، ودائما تكون وديعة الصيانة والتشغيل هي المأرب والهدف للطرفين، فالشاغلين يسعون لإدارة وديعتهم والارتقاء بتجمعهم السكنى والمنمى العقارى أو مالك التجمع يسعى للحصول عليها ليقرر بعد سنوات قليلة بنفاذها وحاجته لمبالغ تفرض سنويا مقابل الصيانة والتشغيل. 

  

2020_2_16_9_23_15_153

 

وترسى مبدأ قضائى بانشاء شركات لإدارة الكمبوندات بدلا من الاتحاد

 

ووفقا لـ"المحكمة": فقد أصبحت مشكلة عامة سببها غياب تطبيق القانون الذى جاء بالحل الأمثل في الحفاظ على حقوق الطرفين حق الشاغلين في المحافظة على وديعتهم وإنفاقها في مصارفها الحقيقية، واستمرار صيانة وتشغيل تجمعهم السكنى على النحو اللائق وحق مالك التجمع السكنى "المنمى العقارى" في بقاء تجمعه على ذات النحو من حيث الصيانة والإدارة والتشغيل، ومن هنا كان الإطار القانوني العادل للحفاظ على حقوق الطرفين من خلال إنشاء شركة أو شركات للإدارة والصيانة يشارك فيها الطرفين طبقا لقانون الشركات، فيضمن كل طرف حقوقه بشفافيه بموجب القانون واللوائح المنظمة لعمل الشركات، وعليه فإن يتعين على الجهة المختصة حال مخالفة ما تقدم إعمال شئونها لضمان تطبيق القانون، وذلك من خلال اللجنة المنصوص عليها بالمادة "73" من قانون البناء الصار بالقانون رقم 119 لسنة 2008 وليس إقرار الوضع المخالف.

 

واستندت المحكمة في حكمها لفتوى الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بمجلس الدولة التي جاء فيها قد استقر على أن: أناط المشرع بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة دون غيرها مسئولية إدارة وتسيير والإشراف على هذه التجمعات – منح المشرع الهيئة وما تنشئه من أجهزة لتنمية المدن التابعة لها جميع السلطات والصلاحيات المقررة قانونا للوحدات المحلية ومنها الموافقة على إصدار التراخيص اللأزمة لإنشاء وإقامة وإدارة وتشغيل جميع ما يدخل في اختصاصها من أنشطة ومشروعات ومرافق وخدمات...." – مبادئ جلسة رقم 146 بتاريخ 23 مايو 2007.  

 

504e90e4-f1b2-445f-ba8c-92e19e98b791

 

تكون مهمتها الإدارة والصيانة والتشغيل والحفاظ على الوديعة

 

وتضيف "المحكمة": بناء لما تقدم – ولما كان الثابت بالأوراق أن المدعية قد اقامت طلبها الماثل بغية الحكم بإلغاء قرار الجهة الإدارية باعتماد انتخابات إدارة اتحاد الشاغلين لمشروع "........" بحدائق 6 أكتوبر بناء على اجتماع الجمعية العمومية للاتحاد بتاريخ 26 أغسطس 2019، وكان هذا المشروع من التجمعات السكنية المتكاملة والتي يلزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة وتكون لهذه الشركة الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين، وليس اتحاد منتخب من أعضاء الجمعية العمومية، وذلك للإستحالة العملية لتكوين اتحاد شاغلين منتخب لشاغلى مثل هذه المجمعات السكنية المتكاملة، وأوجب المشرع على الجهة الإدارية المختصة وفى إلزام صريح منه بضرورة إخطار شاغلى العقارات الذى يسرى عليها هذا القانون لإنشاء اتحاد شاغلين بالصورة التي تتناسب مع هذا التجمع.

 

وتابعت: "وفى حالة تقاعس المخاطبين بإنشاء هذه الشركات وتوفيق أوضاعهم، يتعين على جهة الإدارة إنشاء لجنة من غير الشاغلين لإدارة هذا التجمع وصيانته لحين قيام المخاطبين بتوفيق أوضاعهم طبقا للقانون ولائحته التنفيذية، وإذ خالف ملاك شاغلى هذا المجمع أحكام القانون، وقاموا بإنشاء اتحاد شاغلين في صورة اتحاد منتخب بناء على اجتماع الجمعية العمومية للاتحاد المنعقد بتاريخ 26 أبريل 2019، وليس إنشاء شركة للإدارة والصيانة يكون لها اختصاصات اتحاد الشاغلين، وقد قامت الجهة الإدارية المدعى عليها بإقرار هذا الوضع المخالف، وأصدرت قرارها المطعون فيه باعتماد انتخاب هذا المجلس، فمن ثم يكون هذا القرار قد صدر بالمخالفة لحكم القانون حريا بالإلغاء وهو ما تقضى به المحكمة.   

 

 
8bd15e55-e687-4e38-a12e-9cf7ea48e645
 
 
 
 
41d22cc7-1d0c-4c3c-8d9f-54eea83c2e8d
 
 
 
 
61e197a5-dbdf-4d11-a949-b52b3e8d0914
 
069b1a91-0260-4124-8e72-2b06fbae0c72
 
86fa71fd-2908-429d-ab72-2bbc8a8ae302
 
3637dd54-c355-4843-b651-cc225098a113
 
671572f1-ab8a-4850-836b-0cccb6c1e2a6
 
b01740e4-ce45-4cf7-be13-3cbc749449e5
 
cedc42d7-733b-42d5-85b8-3200ca2a27dc
 
 
 
e839c9af-6161-4e72-8536-cffd2698bc84
 
8bd15e55-e687-4e38-a12e-9cf7ea48e645
 
 
41d22cc7-1d0c-4c3c-8d9f-54eea83c2e8d
 
61e197a5-dbdf-4d11-a949-b52b3e8d0914
 
 
069b1a91-0260-4124-8e72-2b06fbae0c72
 
 
 
 
86fa71fd-2908-429d-ab72-2bbc8a8ae302
 
 
 
 
3637dd54-c355-4843-b651-cc225098a113
 
 
 
671572f1-ab8a-4850-836b-0cccb6c1e2a6
 
 
 
b01740e4-ce45-4cf7-be13-3cbc749449e5
 
cedc42d7-733b-42d5-85b8-3200ca2a27dc
 
 
e839c9af-6161-4e72-8536-cffd2698bc84

 

 

ريهام
 


المحامية ريهام العسيلى - مقيمة الدعوى 

موضوعات متعلقة :

"كورونا" يُنقذ ساكنا من الطرد.. "الاستئناف" تعيد شخصا إلى شقته بعد إخلاء المسكن بسبب تأخره 8 شهور فى سداد الإيجار.. المحكمة التمست العذر للمستأجر لأن التأخير كان بسبب "كورونا".. وتتصدى لحيل الملاك وقت الجائحة

"الإيجار القديم" إلى أين؟.. الحلول بدأت بخطوتين الأولى الأشخاص الاعتبارية بعد مرور 5 سنوات والثانية "السكنى" محط أنظار الجميع.. وخبير يوضح لماذا يعد التحدى الأكبر للبرلمان

للملاك والمستأجرين.. حكم نهائى بفسخ العقد والطرد حتى لو تم سداد الأجرة بالفوائد القانونية نتيجة التأخير في تسليم الإيجار.. الحيثيات: يحق للمؤجر فسخ العقد دون الحصول على حكم فى هذه الحالة

"عقد الإيجار ضاع.. أعمل إيه؟".. المشرع أجاز للمستأجر "الإثبات" بكافة الطرق.. و"شهادة الجيران" وفواتير "الغاز والمياه والكهرباء" الأبرز.. و"النقض" تتصدى للأزمة وتضع الحلول

فريد من نوعه.. حكم قضائى بفسخ عقد إيجار بـ"الجدك" للتأجير من الباطن.. والمحكمة ترسخ العديد من المبادئ القضائية.. وتتصدى لإشكاليات تغيير النشاط والتنازل عن الايجار

المبادئ التسعة بين المالك والمستأجر.. يهم الملايين.. التزامات المستأجر والمؤجر وفقًا للقانون.. المشرع حدد 5 التزامات للمالك.. و4 للمستأجر.. و9 أسباب للإخلاء.. وخبير: قريبا تطورات بملف قانون الإيجار القديم


print