محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت دوائر الإيجارات – بمحكمة النقض – حكما قضائيا يهم ملايين الملاك والمستأجرين، رسخت فيه لعدة مبادئ بشأن الإقامة المترتب عليها إمتداد عقد إيجار المسكن لأقارب المستأجر، قالت فيه:
1-الحكم بعدم دستورية المادة 29/3 لسنة 1977 فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك.
2-يترتب على ذلك عدم جواز امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه وفقاً للفقرة الأولى من المادة سالفة الذكر لأكثر من مرة واحدة .
3-سريان هذا الحكم بأثر فوري على الوقائع اللاحقة لنشر الحكم بعدم الدستورية .
4-ينتج عنه امتداد عقود الإيجار القائمة في تاريخ نشر الحكم بعدم الدستورية وما ينزل منزلتها لمرة واحدة ولو سبق امتدادها قبل ذلك .
5-الإقامة المترتب عليها امتداد عقد إيجار المسكن لأقارب المستأجر ماهيتها الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك مع عدم اشتراط الإقامة اللاحقة .
6-حال عدم توافر شروطها يكون صيرورة الممتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون .
7- انتفاعه بالعين حق له وليس واجباً عليه طبقا للمادة 29/1 قضائية 49 لسنة 1977.
8ــ وفاة مستأجر المسكن أو تركه له يؤدى لامتداد العقد لصالح زوجه وأولاده ووالديه المقيمين معه إقامة مستقرة حتى وفاته أو تركه المسكن، طبقا للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977.
9-سريان هذه القاعدة سواء كان المتوفى أو التارك مستأجراً أصلياً أو من امتدَّ العقد لصالحه قانوناً .
10-تمسك الطاعنين بامتداد عقد الإيجار لصالحهم لإقامتهم مع مورثهم الذي امتدَّ إليه العقد من أبيه المستأجر الأصلي للعين المتوفى قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية طبقا للمادة 29/3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يُعد دفاع جوهرى.
11-قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار عين النزاع استناداً لعدم أحقيتهم في الامتداد القانوني لوفاة مورثهم بعد صدور حكم المحكمة الدستورية يُعد باطلا.
الوقائع.. نزاع على العين المستأجرة بين ورثة المستأجر وورثة المالك
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 13132 لسنة 81 قضائية، برئاسة المستشار مصطفي أحمد عبد الرحمن، وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعنين الدعوى رقم "……" لسنة 2009 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء وفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 نوفمبر 1975 والتسليم، وقالوا بياناً لذلك: إنه بموجب هذا العقد استأجر مورث مورث الطاعنين العين محل النزاع وبوفاته امتد العقد للأخير الذى انتهى العقد بوفاته عام 2008 فقد أقاموا الدعوى .
وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة، ثم استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم، وبتاريخ 8 يونيو 2011 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبطلبات المطعون ضدهم، ثم طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً حتى يفُصل في موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره، وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
الأحفاد يطالبون بامتداد العقد الذى ورثة ابيهم من جدهم
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن حاصل ما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقولون: إنهم تمسكوا أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار العين محل النزاع إليهم من مورثهم الذى امتد إليه العقد من أبيه المستأجر الأصلي للعين لإقامتهم معه حتى وفاته، إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن بحث هذا الدفاع تأسيساً على أن حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية "دستورية" لا يسرى في حقهم لانتهاء العقد بوفاة مورثهم مما يعيبه ويستوجب نقضه .
محكمة النقض تستند لحكم الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3 نوفمبر 2002
المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي في محله، ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3 نوفمبر 2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك، وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرقت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم، وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14 نوفمبر 2002.
وبحسب "المحكمة": وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فورى أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذ كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك، بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14 نوفمبر 2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتنزل منزلتها الوقائع التي يترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتُعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه ممن سبق أن امتدَّ إليه العقد من الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهى تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك.
النقض ترسخ لـ 11 مبدأ قضائيا بشأن شروط امتداد عقد الإيجار للورثة
ووفقا لـ"المحكمة": وأن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977- في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - على أنه: "لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، يدل على أن الإقامة التي يُعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هي الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط لإقامة لاحقة، فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتدَّ إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين، إذ إن انتفاعه بها حق وليس واجباً عليه.
وتضيف "المحكمة": وأن النص في المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع أفاد من ميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار زوجة المستأجر وأولاده ووالديه المقيمين معه إقامة مستقرة حتى وفاته أو تركه المسكن دون تحديد لمدة الإقامة بالنسبة لهم إذ جاء هذا النص مطلقاً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين فإن هذه القاعدة يضطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من امتد إليه العقد قانوناً لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة .
المحكمة تنصف الأحفاد وتقضى لهم بامتداد العقد
لما كان ذلك - وكان إغفال الحكم بحث ومواجهة دفاع الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة، إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه، وكان البين من الأوراق أن الطاعنين تمسكوا في دفاعهم أمام محكمة الموضوع بأنهم يستمدون حقهم في امتداد عقد الإيجار لصالحهم من إقامتهم مع مورثهم الذى امتد إليه العقد من أبيه المستأجر الأصلي للعين الذي توفي قبل صدور حكم المحكمة الدستورية المشار إليه.
وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائي وبإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع استناداً إلى أن الطاعنين لا يستفيدون من الامتداد القانوني لوفاة مورثهم عام 2008 بعد صدور حكم المحكمة الدستورية سالف الذكر حال أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه للمقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر في مرة واحدة - وهو ما يفضى إليه ذلك الحكم - لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشره، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن تمحيص ما تمسك به الطاعنون من توافر شروط امتداد عقد الإيجار إليهم لإقامتهم مع مورثهم بالعين محل النزاع حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهري من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى مما يعيب الحكم ويوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .
