الجمعة، 23 فبراير 2024 08:57 ص

شركاء.. ولكن.. عن الشراكة في الأرض والعقارات.. كيف حافظ المشرع على نصيبك؟.. وضع دعوى الريع لحفظ الحقوق.. ويسقط الحق بعد مرور 15 عامًا من المطالبة.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة.. و11 حالة توضح الحلول

شركاء.. ولكن.. عن الشراكة في الأرض والعقارات.. كيف حافظ المشرع على نصيبك؟.. وضع دعوى الريع لحفظ الحقوق.. ويسقط الحق بعد مرور 15 عامًا من المطالبة.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة.. و11 حالة توضح الحلول المطالبة بالريع - أرشيفية
السبت، 24 سبتمبر 2022 12:00 ص
كتب علاء رضوان

شاعت بين الناس ظاهرة التعدى على ملك الغير، وهى ظاهرة جد خطيرة، وتبدو خطورتها فى الاعتداء على الأملاك الشخصية، وما يلحق صاحب الملك من ضرر، يتمثل فى حرمانه من الانتفاع بملكه دون وجه وحرمانه من ثمار ملكه، ولا شك أن حرمان الشخص من الانتفاع بملكه وما يغله من ثمار، يصيبه بأضرار مادية وأدبية، مما يؤدى إلى دفع صاحب الملك إلى إقامة دعوى الريع للمطالبة بمقابل ما حرم منه من غلة ملكه، فأصبحت دعوى الريع تشغل مساحة كبيرة من القضايا المعروضة على المحاكم، الأمر الذي يتطلب معه إلى البحث عن حلول ومخرج من قبل الملك لاسترداد ذلك الحق المعتدى عليه، فهل القانون تصدى لتلك الإشكالية التي تواجه العديد من الملاك؟

 

والمقصود بالريع هو الثمار المدينة التي تغلها العين في صورة إيراد دوري متجدد يقبضه المالك من استثماره للشيء أي يقبضه من الغير لقاء نقل منفعة الشئ إلى هذا الغير، وذلك كأجر المساكن والأراضي الزراعية وموائد الأسهم والسندات ورؤوس الأموال بوجه عام، وما تدفعه مصلحة المناجم والمحاجر لصاحب الأرض من الإيجار لقاء استغلال المنجم أو المحجر، والثمار التي منها الريع خلاف النماء إذ أن الثمار إما طبيعية بفعل الطبيعة ولا دخل للإنسان فيها كالكلأ وإما صناعية بفعل الإنسان وناتج مجهوده كفواكه البساتين ومحاصيل الزراعة وإما مدنية كالإيراد الدوري والتي يقصد بها الريع المشار إليه آنفا بينما النماء زيادة طبيعية ككبر الحيوان ونتاجه وزيادة وزنه.   

 

عقار

 

لو شركاء في أرض أو عقار.. كيف حافظ المشرع على نصيبك؟

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتعلق بالإجابة على حزمة من الأسئلة بشأن "دعوى الريع"، أبرزها ما هو الأساس القانوني لإستحقاق الريع؟ وكيفية المطالبة بالريع؟ ومتى يسقط الحق في طلب الريع؟ وما هي القاعدة العامة في الريع تقادم 15 سنة؟ وما هو الدفع بسقوط الحق في المطالبة بالريع بالتقادم؟ باعتبار الريع أخص من الثمار بينما الثمار أعم من الريع فكل ريع ثمرة، وليست كل ثمرة ريع إذ قد تكون طبيعة، وقد تكون مستحدثة بفعل الإنسان والريع لا يكون إلا إيراد نقدي بينما الثمار قد تكون غير ذلك، والريع يفترض أن المطالب به إما مالك أو صاحب حق عيني على الشئ مغل الريع وإلا فلا حق له في المطالبة به – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض يسرى حسان الشنوفى.

 

الأساس القانوني لإستحقاق الريع  

 

استحقاق الريع يجد سنده في نص المادة 804 من القانون المدني المصري، والتي جرى نصها على أنه: لمالك الشيء الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو إتفاق يخالف ذلك"، والأزمة أو الإشكالية هنا تدور حول مسألة "الثمار"، وقد عرفت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني الثمرات بأنها: " كل ما ينتجه الشيء من غلة متجددة، وقد تكون الغلة طبيعية كالزرع الذي يخرج من الأرض من تلقاء نفسه، أو صناعية كالمحصول الذي يكون من عمل الطبيعة والإنسان، أو مدنية كأجرة الأراضي والمساكن.."، وتتميز الثمار بأنها – وفقا لـ"الشنوفى":

 

1-غلة دورية متجددة – أي أنها تتجدد عادة في أوقات متعاقبة منتظمة دون إنقطاع .

2-لا تمس أصل الشيء ولا تنتقص منه بل يبقى الأصل على حاله دون نقصان.

3-والثمار ملك لصاحب الشيء ، فإن له في مقابل الثمار ما يسمى "الريع". 

 

download (1)

 

كيفية المطالبة بالريع

 

أ-طلب الريع قد يكون في صورة دعوى أصلية ترفع بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى وفقا لنص المادة 63 من قانون المرافعات، يطلب فيها المدعي إلزام المدعى عليه بأن يؤدي له ريع عين معينة عن مدة محددة.

ب-وقد يكون في صورة طلب ملحق بالطلب الأصلي .. كأن يرفع شخص على آخر دعوى يطلب فيها طرده من عين النزاع، لأن وضع يده عليها بدون سند من القانون "للغصب"، ويطالب فيها بريع تلك العين عن مدة الغصب.

ج_وقد يكون طلب الريع في صورة دعوى حساب يرفعها صاحب الحق لإلزام المدعى عليه بتقديم كشف حساب عن ريع عين معينة، وإلزامه بأداء قيمة الريع المستحق في ذمته.

 

سقوط الحق في طلب الريع:

 

تنص المادة 375 من القانون المدني المصري على أن:

1- يتقادم بـ 5 سنوات كل حق دوري متجدد ولو أقر به المدين، كأجرة المباني والأراضي الزراعية ومقابل الحكر وكالفوائد و الإيرادات المرتبة و المهايا والأجور والمعاشات .

2- ولا يسقط الريع المستحق في ذمة الحائز سيء النية، ولا الريع الواجب على ناظر الوقف أداؤه للمستحقين إلا بانقضاء 15 سنة. 

 

download

 

مفاد هذا النص  

 

أن الحقوق الدورية المتجددة تسقط بالتقادم الخمسي، ولو أقرّ بها المدين، ويشترط في الحقوق التي تتقادم بخمس سنوات أن تكون دورية متجددة، والدورية هي أن يكون الحق مستحقا في مواعيد دورية كل شهر أو سنة ، والتجدد؛ هو أن يكون الحق بطبيعته مستمرا لا ينقطع، وقد استثنى نص الفقرة الثانية من المادة 375 مدني الريع المستحق في ذمة الحائز سيء النية، فهذا الحق لا يسقط إلا بالتقادم الطويل وهو  15 سنة، ذلك أن المادة 979 من القانون المدني المصري تنص على أن:  "يكون الحائز سيء النية مسئولا من وقت أن يصبح سيء النية عن جميع الثمار التي يقبضها والتي قصّر في قبضها، غير أنه يجوز أن يسترد ما أنفقه في إنتاج هذه الثمار" – الكلام لـ"الشنوفى".

 

ويخلص من هذا النص أن الحائز سيء النية ملتزم برد ثمرات الشيء الذي حازه من يوم أن أصبح سيء النية، وهذه الثمرات فيما بين الحائز والمالك، لا تعتبر ديونا دورية متجددة ، بل هي قد تحولت في ذمة الحائز من ريع إلى رأس مال واجب الأداء للمالك، وبالتالي تتقادم هذه الثمار بـ 15 سنة، وذلك مصداقا لما ورد بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني المصري في هذا الصدد بقولها : "ويراعى أن إلتزام الحائز سيء النية برد الثمرات لا يعتبر من قبيل الديون الدورية المتجددة، ولذلك نص على أن هذا الالتزام لا يتقادم إلا بانقضاء خمس عشرة سنة، ويسري الحكم نفسه على الفوائد المتجمدة". 

 

اموال

 

رأى محكمة النقض في الأزمة

 

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الأزمة حيث ذكرت في حيثيات الحكم بأن: "إلتزام الحائز سيء النية برد الثمرات ليس من الحقوق الدورية المتجددة التي تسقط بالتقادم الخمسي ومن ثم فلا يتقادم إلا بانقضاء خمس عشر ة سنة ، طبقا للفقرة الثانية من المادة 375 من القانون المدني ، ولما كان الواقع في الدعوى أن المطعون ضدهم الستة عشر الأول قد طلبوا بإلزام الطاعنة بالريع عن أرض النزاع التي إستولت عليها إعتبارا من تاريخ 8 أغسطس 1963 على أساس أن الغصب باعتباره عملا غير مشروع يستوجب التعويض وليس كمقابل إنتفاع أو أجرة إستنادا لعلاقة إيجارية.

 

كما لم تدعّ الطاعنة أمام محكمة الموضوع قيام تلك العلاقة في ذلك التاريخ، فمن ثم فإن قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدفع بالتقادم الخمسي بناء على ذلك وتقريره؛ بأن الريع المطالب به لا يصدق عليه وصف الحقوق الدورية التي تخضع لهذا التقادم، وإنما هو مقابل إنتفاع مبناه عمل غير مشروع، يكن متفقا مع حقيقة الواقع، ولا مخالفة فيه للقانون، ويكون النعي عليه بهذا السبب على غير أساس". 

 

download (2)

 

وقضت أيضا بأنه:

 

"إذا قضى الحكم المطعون فيه قبل الوزارة الطاعنة بريع الأرض التي استولت عليها دون إتباع الإجراءات التي يوجبها قانون نزع الملكية ، فإن الوزارة في هذه الحالة تعتبر في حكم الحائز سيء النية ولا يسقط الريع المستحق في ذمتها إلا بانقضاء خمس عشرة سنة طبقا لما تنص عليه المادة 375/2 من القانون المدني القائم والتي قننت ما كان مستقرا عليه وجرى به قضاء هذه المحكمة في ظل التقنين الملغي وذلك على أساس أن إلتزام الحائز سيء النية برد الثمرات لا يعتبر من قبيل الديون الدورية المتجددة التي تتقادم بمضي خمس سنوات".

 

القاعدة العامة في الريع التقادم بـ 15 سنة 

 

بالرغم من ان نص الفقرة الثانية من المادة 375 مدني بقصرها الاستثناء على حالتي الريع المستحق في ذمة الحائز سيء النية، و الريع الواجب على ناظر الوقف أداؤه للمستحقين، إلا أنه في الحقيقة أن جميع حالات طلب الريع لا تسقط إلا بالتقادم الطويل وهو خمس عشرة سنة، ذلك أن الريع هو مقابل ما حرم المالك من ثمار ملكه ، لأنه لم يعد حقا دوريا متجددا ،بل تحول إلى دين واجب الأداء.

 

وقد قضت محكمة النقض المصرية بأن: "المطالبة بمقابل الانتفاع بالعين ليس مردّها عقد الإيجار الأصلي أو عقد التأجير من الباطن طالما أعتبر كل منهما باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام، والحق في المطالبة بالريع لا يسقط إلا بالتقادم الطويل أي بمضي خمسة عشر عاما"، كما قضت محكمة النقض المصرية بأن: "المقرر وفقا للفقرة الثانية من المادة 375 مدني أن دعوى المطالبة بالريع عن الغصب باعتباره عملا غير مشروع لا تسقط إلا بمضي خمس عشرة سنة ومن ثم فإن التقادم الذي يسري على هذه المطالبة هو التقادم الطويل وليس التقادم الثلاثي المنصوص عليه في المادة 172 مدني". 

 

images (1)

 

الدفع بسقوط الحق في المطالبة بالريع بالتقادم:

 

تنص المادة 387 من القانون المدني المصري على أنه:  

1-لا يجوز للمحكمة أن تقضي بالتقادم من تلقاء نفسها، بل يجب أن يكون ذلك بناء على طلب المدين أو بناء على طلب دائنيه أو أي شخص له مصلحة فيه ولو لم يتمسك به المدين.

2-ويجوز التمسك بالتقادم في أية حالة كانت عليها الدعوى ولو أمام المحكمة الإستئنافية، مما مفاده أن الدفع بالتقادم لا يتعلق بالنظام العام ومن ثم لا تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها بل لابد أن يتمسك به المدين وكل ذي مصلحة. 

 

وقد قضت محكمة النقض المصرية بأن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن التقادم المسقط لا يتعلق بالنظام العام وليس لمحكمة الموضوع أن تقضي به من تلقاء نفسها، وأن الدفع بالتقادم هو دفع موضوعي يجوز إبداؤه في أية حالة كانت عليها الدعوى ولو لأول مرة أمام في الاستئناف، والنزول عنه لا يفترض ولا يؤخذ بالظن، ولا يجوز التمسك لأول مرة أمام محكمة النقض بسقوط الحق في طلب الريع بمضي خمس عشرة سنة، ولا أن الريع لا يستحق إلا من تاريخ رفع دعوى الملكية عن الأعيان المطالب بريعها إذا كانت الدعوى قد أوقفت حتى يبت في النزاع القائم حول الملكية. 

 

طط

 

المحكمة المختصة قيميا  

 

بنظر دعوي الريع إذا قدر المدعي لنفسه مقدار الريع الذي يطالب به عن كامل مدة المطالبة، فإن المحكمة الجزئية تكون هي المختصة إذا لم يتجاوز مقدار ما طلبه مبلغ 40000 جنيه، أما في حال:

أ-اذا طلب أكثر من أربعين ألف جنيه.

ب-أو طلب من المحكمة تقدير الريع المستحق له.

ج-تصير المحكمة الابتدائية هي المختصة بنظر الدعوي.

 

ملحوظة: قضي بأن طلب الريع غير مقدر القيمة وتختص به المحكمة الابتدائية، طبقا للطعن المقيد برقم 4558 لسنة 81 قضائية – جلسة 20 يناير 2013.

 

 كيفية تقدير الريع:

 

المبدأ أن تقدير الريع من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع، والأساس في ذلك أن القانون لا يلزم القاضي باتباع معايير معينة، طبقا للطعن المقيد برقم 1813 لسنة 57 قضائية – جلسة 21 يناير 1983. 

 

images

 

حجية الحكم في دعوي الريع  

 

1-الحكم الصادر ضد شخص بإلزامه بالريع عن مدة معينة ليست له حجية علي الشخص نفسه عن مدة لاحقة إذا نازع في الدعوي الجديدة بأنه تخلي عن الإدارة، طبقا للطعن رقم 5263 لسنة 70 – جلسة 25 يونيو 2002.

 

2-الحكم في دعوي سابقة بالريع دون أن يبحث فيها النزاع حول للملكية لا يحوز قوة الأمر المقضي في دعوي تالية بالملكية، طبقا للطعن رقم 720 لسنة 72 قضائية – جلسة 30 يونيو 2003.

 

 3-تقدير الريع عن مدة سابقة أو لاحقة لا يحاج به أو يقاس عليه في دعوي أخري، لا تتقيد المحكمة بأجرة متفق عليها عند قضاءها بالريع طالما انتهت الايجارة، طبقا للطعن المقيد برقم 579 لسنة 43 قضائية – جلسة 11 يناير 1977.

 

4-ولكن لا علي القاضي أن اتخذ من الاجرة السابقة أساسا لتقدير قيمة الريع، طبقا للطعن رقم 339 لسنة 39 قضائية – جلسة 15 أكتوبر 1974.

 

د

 

ملحوظة:

الريع علي ما قدمت هو: يعتبر بمثابة تعويض لصاحب العقار المغتصب مقابل ما حرم من ثمار والغصب باعتباره عملا غير مشروع يلزم من ارتكبه بتعويض الاضرار الناشئة عنه استنادا الي أن لمالك الشيء الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته مما مفاده ولازمه أن ريع الشئ يعتبر اثرا من أثار الملكية ونتيجة لازمة لها – طبقا للطعن رقم 5621 لسنة 72 قضائية – 1 يناير 2013 - ويستفاد من ذلك أن سبب الدعوي بالريع هو المسئولية التقصيرية أو الفعل الضار أو العمل غير المشروع وليس سببها المسئولية العقدية، ومن الطبيعي أن طلب الريع بصفة عامة غير قابل للتقدير وتختص به المحكمة الابتدائية مادة 41 مرافعات، أما إذا حدد المدعي المقابل أو المبلغ الذي يريده في طلباته الختامية فإن المحكمة المختصة قيميا تكون بحسب ذلك التحديد.

 

مسألة الحائز مالك على الشيوع:

 

ولما كانت الملكية - التي هي أساس اسناد دعوي الريع - قد تكون شائعة فالأمر لا يخلو من صورتين:

1-أنه إما أن وضع يده علي جزء مفرز يوازي حصته.

2-أو أن يكون واضعا يده على ما يجاوز حصته الشائعة.

 

 

وفي جميع الأحوال لن يكون من حق أحد الشركاء انتزاع هذا الجزء المفرز أو القدر الزائد من تحت يده لأنه لا سبيل أمامه إلا القسمة الودية أو دعوي القسمة – فالحل هنا - أن للملاك الآخرين حق الرجوع علي واضع اليد بما يقابل حق الانتفاع، وذلك استنادا الي أن ثمار المال الشائع أثناء قيام الشيوع من حق الشركاء جميعا بما يعادل نسبة حصة كل منهم، فإذا كانت الصورة أن أكثر من مالك علي الشيوع يضع اليد على  كل المال الشائع، فالحكم هنا أن تحدد المسؤلية عن العمل الضار ووفقا للمادة 169 مدني يكونون متضامنين في التزامهم بتعويض الاضرار اي الزامهم علي سبيل التضامن بالريع للمستحقين.

 

مسألة المالك للعقار بعقد عرفي لم يسجل:

 

وهنا فاننا نورد المبدأ المقرر في قضاء محكمة النقض وخالصه، أن الريع يستحق للمشتري ولو لم يسجل عقد البيع فقضي: "أن مؤدي نص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني  - وعلي ما جري به قضاء محكمة النقض - أن من آثار عقد البيع نقل منفعة المبيع الي المشتري من تاريخ ابرام البيع، فيمتلك المشتري الثمرات والنماء في المنقول والعقار علي السواءمادام المبيع شيئاً معينا بالذات من وقت تمام العقد، وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف يستوي في بيع العقار أن يكون البيع مسجلاً أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع الي المشتري ولو لم يسجل العقد" طبقا للطعن 850 لسنة 43 قضائية – جلسة 28 يونيو 1977.

 

وأيضا: لما كان للمشتري طبقا لنص المادة 458 من القانون المدني ثمرات المبيع ونماؤه من وقت تمام البيع سجل العقد أو لم يسجل، فإن من حقه ولو كان عقده عرفيا الرجوع بريع المبيع علي من استولي عليه غصبا مدة استيلائه عليه"، طبقا للطعن رقم 2403 لسنة 52 قضائية – جلسة 25 مارس 1986.

 

كما أن البائع للعقار ولو لم يسجل مسئول أمام المشتري عن ريعه من تاريخ البيع الي أن يتم التسليم، طبقا للطعن المقيد برقم 1372 لسنة 48 – جلسة 3 مارس 1983.

 

مسألة المشتري في بيع ملك الغير مسئول امام المالك الحقيقي عن ريع ملكه عن مدة  وضع يده: فقضي: "من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن للمالك الحقيقي أن يطلب طرد المشتري من ملكه، لان يده تكون غير مستندة الي تصرف نافذ في مواجهته كما أن له ان يطلب ريع ملكه من هذا المشتري عن المدة التي وضع يده فيها عليه"، طبقا للطعن 2031 لسنة 50 قضائية – جلسة 29 أبريل 1984.   

 
الشنوفى
 
الخبير القانونى والمحامى بالنقض يسرى حسان الشنوفى  
 

 

موضوعات متعلقة :

عن أطول مدة في عقد الإيجار.. "الاستئناف" توضح معنى "العقد المؤبد".. حال نص العقد على عبارة "مدة بقاء العقار" تكون أكبر فترة زمنية وهى 59 سنة.. والحيثيات: العبرة بالنية المشتركة للمالك والمستأجر في العقد

سمسرة تقودك للسجن.. احذر.. الوساطة التجارية والسمسرة العقارية بدون ترخيص تعرضك لعقوبات مشددة.. الحبس لمدة تصل عامين ومليون جنيه غرامة.. وخبير قانونى يوضح كيف ترخص نشاط سمسار عقارى وتقيد فى سجل الوسطاء التجاريين

"السطح للجميع".. إنهاء أزمات أسطح العقارات بين ملاك الشقق.. النقض: سطح العقار جزء مشترك بين جميع الملاك.. والأصل أنه ملكية شائعة

يسألونك عن مدة عقد الإيجار لملايين الملاك والمستأجرين.. هل تزيد مدة عقد الإيجار عن المدة المتفق عليها فى العقد؟.. 3 حالات حددها المُشرع لزيادة مدة عقد الإيجار عكس ما تم الاتفاق عليه.. والنقض تتصدى للعقد المؤبد

بسبب مسلسل "إيجار قديم".. أزمة مرتقبة بين الملاك والمستأجرين.. اتحاد المستأجرين يبدى استيائه ويحذر من الفتنة وتهديد العلاقة الإيجارية

ما حكم زيادة الإيجار القديم؟.. الأصل أن "الزيادة" مخالفة للقانون والنظام العام.. وسيناريوهان فقط لرفع قيمة الإيجار بشروط محددة


print