"السطح للجميع".. إنهاء أزمات أسطح العقارات بين ملاك الشقق.. النقض: سطح العقار جزء مشترك بين جميع الملاك.. والأصل أنه ملكية شائعة

أصدرت الدوائر المدنية – بمحكمة النقض – حكما قضائيا يهم ملايين المتعاملين في سوق العقارات، رسخت فيه لعدة مبادئ بشأن أزمات استغلال أسطح العقارات بين ملاك الشقق، قالت فيه: "سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك شريطة أن البائع لم يشترط في عقود البيع إخراجه من بين الملكية الشائعة"، وذلك في الطعن المقيد برقم 6014 لسنة 82 قضائية. 

 

الوقائع.. نزاع بين مالك شقة ومالك العقار حول السطح

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن الطاعنة أقامت الدعوى رقم 2088 لسنة 2007 مدنى كلى كفر الشيخ على المطعون ضدهما بطلب الحكم ببطلان التصرف بالبيع الصادر من المطعون ضده الثانى لصالح المطعون ضده الأول لسطح الدور الرابع بالعقار المبين بالصحيفة، وإلزامهما بأن يدفعا لها مبلغ 150000 جنيهاً تعويضاً مادياً وأدبياً وإزالة الشقة المقامة على هذا السطح. 

  

 

مالك العقار يبيع السطح لأحد الأشخاص الذى قام بدروه بالبناء على السطح

وقالت فى بيان ذلك إنه بموجب عقدى البيع المؤرخين 5 يناير 2005 باعها المطعون ضده الثانى شقتين بالدورين الأول والثانى علوى على أن يكون لكل شقة ملكية 18 متر مشاعا فى الأرض فيكون لها ملكية مساحه 36 متر شيوعاً فى هذه الأرض، وإذ قام المطعون ضده الثانى بالتصرف بالبيع فى الشقة بالدور الثالث علوى للمطعون ضده الأول والذى قام بدوره بالبناء على سطح تلك الشقة بالكامل رغم أنه له ربع المساحة فقط حسب نصيبه بالأرض وتكون هى مالكة لنصف مساحة السطح كما وأن هذه المباني أضرت بالمبنى نظراً لبنائه بحوائط حاملة ويكون التصرف بالبيع الصادر من المطعون ضده الثانى باطلاً لصدوره من غير مالك، ومن ثم أقامت الدعوى.

 

محكمة أول درجة وثانى درجة تقضى لصالح مشترى السطح.. ومالك الشقة يطعن

وفى تلك الأثناء - ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت بعدم سريان عقد البيع المؤرخ 28 يونيو 2007 فى حق الطاعنة وإلزام المطعون ضده الثانى بأن يدفع لها مبلغ 17000 جنيه، ثم اسـتأنفت الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 763 لسنة 44 قضائية، كما استأنفه المطعون ضدهما بالاستئناف رقم 775 لسنة 44 قضائية طنطا وبعد أن ضمتهما المحكمة قضت بتاريخ 14 فبراير 2012 فى الاستئناف الأول برفضه وفى الثانى بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى، ثم طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه نقضاً جزئياً، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظرة وفيها التزمت النيابة رأيها. 

 

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الفساد فى الاستدلال و القصور فى التسبيب والاخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك تقول أن قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى رغم أنه لا يوجد اتفاق على أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها، وأن خلو الأوراق من ثمة اتفاق على ذلك يؤدى إلى عدم جواز تطبيق المادة 803/3 من القانون المدنى وأن العقود جميعها المقدمة لم يذكر فيها لأى طرف حق التعلية، وبذلك تكون الطاعنة تملك نصف العقار أرضاً و ما يقابله ارتفاعا وأنه ليس لأحد أن يقيم أى أعمال على سطح العقار وهو ما يقطع أن الحكم المطعون فيه انفصل عن واقع الدعوى، وقضى دون إلمام بحقيقة الواقع والقانون مما يعيبه ويستوجب نقضه .

 

المادة 856 من القانون المدنى تنهى النزاع

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعى فى محله ذلك أنه لما كان النص فى المادة 856 من القانون المدنى على أنه: "إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء فى ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد فى سندات الملك ما يخالفه". 

 

 

وبحسب "المحكمة": وأن البين من النص سالف الذكر أن تلك الملكية وإن كانت لملاك مختلفين إلا أنها تنقسم فى كيانها إلى أجزاء مفرزه تتمثل فى الطبقات والشقق والتى تكون مملوكة ملكية مستقلة لمالكها وأجزاء شائعة شيوعاً إجبارياً دائماً لا تقبل القسمة تتمثل فى الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بين جميع الملاك تخصهم جميعاً كل بحسب ما يخص طبقته أو شقته فيها؛ يملكها مع غيره مفاده تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعـــــة بين جميع مـــــلاك الوحدات وأن ســــطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام فى تعريف ماهية الأجزاء الشـــائعة فى ملكية الطبقات. 

 

النقض تنهى أزمات أسطح العقارات وتنصف ملاك الشقق

لما كان ذلك - وكان المطعون ضده الثانى لم يخرج سطح العقار من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة فى عقود البيع التى أبرمها معهما فضلاً عن أن خلو عقود البيع الصادرة من المطعون ضده الثانى للطاعنة والمطعون ضده الأول من النص على أحقيتهما فى الانتفاع بسطح العقار ووفقاً للمادة سالفة الذكر يحق لهما الانتفاع به باعــتبار أن هـذا النـص مكمـلاً لإرادة الطرفين، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.