أين قانون "العمر الافتراضى" للعقارات؟.. انهيار منزل الويلى يثير تساؤلات عن سبب اختفاء قانون هدم المبانى الآلية للسقوط

"العقارات الأيلة للسقوط".. لازالت تلك العقارات تهدد شريحة كبيرة من الأسر، مثلما حدث صبيحة أمس الجمعة، حيث لقى 6 ضحايا مصرعهم إثر انهيار عقار مكون من 5 طوابق بمنطقة الوايلى، فقد كشفت المعاينة الأولية للنيابة، أن المنزل انهار على عدد من السيارات وهشمها، كما تصدع عقاران مجاوران، وتم إخلاؤهما من السكان، كما تبين صدور قرار بترميمه منذ فترة ولم ينفذ - وقال سكان المنطقة: "إن العقار المنهار صادر له قرار ترميم منذ سنوات ولم يتم التنفيذ، وكنا نتوقع سقوطه بسبب سوء حالته، وحذرنا السكان من قبل بضرورة مغادرة العقار".  

 

 

والواقع يؤكد أن – العقارات الآيلة للسقوط - أصبحت بمثابة صداع مُزمن فى رأس المجتمع، فليس شرطاَ وقوع كارثة أو زلزال حتى تسقط تلك العقارات، بل أصبح الأمر بدون سبب غير قدم تلك المبانى، أو لأنها غير مطابقة للمواصفات الإنشائية كالتعلية، أو بسبب عدم تنفيذ قرارات الإزالة أو التنكيس التى تصدر بشكل قانونى ورسمي، الأمر الذى جعل عدد من المراقبين يُطلق عليها "عمارات البخت المايل" تلك العقارات التي أصبحت مسار تهديد للعديد من الأسر. 

 

 

أين مشروع قانون "العمر الافتراضي" للعمارات؟

 

يأتي ذلك في الوقت الذي لا تزال فيه الدولة تسعى جاهدة لتأمين الأسر الذين يعيشون في تلك العمارات من خلال حصر لجميع المنازل القديمة المستحقة لإعادة التأهيل في مبادرة "حياه كريمة"، لمنع مثل تلك الكوارث، وذلك في الوقت الذي مر على مشروع قانون "العمر الافتراضي" الذى لم يخرج للنور منذ 5 سنوات في محاولة لمواجهة ظاهرة سقوط العقارات وأن يكون هناك هدم لكل العقارات التي تخطت العمر الافتراضي دون ترميم أو تطوير بها، وذلك باعتبار أنها منازل تهدد أرواح المواطنين.

 

 

ومسألة أزمات العقارات الآيلة للسقوط أو المنهارة عادة ما يصدر قرارات إزالة فورية من اللجان الفنية لها، إلا أن عملية التنفيذ غير مفعلة من قبل المسئولين، ما يُعرض حياة قاطنى تلك العقارات للخطر الدائم، وذلك على الرغم من أن جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء يطلب بشكل دائم ومستمر من الأحياء والوحدات المحلية بإعداد حصر أخير بالمباني الآيلة للسقوط لاتخاذ قرار بشأنها دون استجابة من تلك الوحدات، إلا أن الجهاز لم يجد استجابة من هذه الوحدات والأحياء - بحسب تصريحات المسئولين بجهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء. 

 

 

الإحصائيات الرسمية وغير الرسمية

 

حسب التقديرات الرسمية الصادرة من جهاز التفتيش الفنى على سلامة البناء عام 2020، فإن عدد المبانى الصادر لها قرارات إزالة يبلغ 60 ألف عقار، فى حين قالت دراسة للمركز المصرى للحق فى السكن إن 1.4 مليون عقار آيل للسقوط على مستوى الجمهورية، وأن محافظة القاهرة بها أعلى نسبة عقارات صدرت لها قرارات إزالة، كما أن الاحصائيات غير الرسمية تؤكد أن هناك أكثر من 7 ملايين عقار مخالف فى مصر، منها 2 مليون و184 ألف مخالفة خلال الـ ـ8 سنوات.

 

 

أما التقديرات الرسمية - فقد سجلت إحصائيات وزارة التنمية المحلية أن قرارات الإزالة التي لم يتم تنفيذها أكثر من 110 آلاف قرار ازالة، إحصاءات وزارة التنمية المحلية تؤكد أن قرارات الإزالة للمباني والمنشآت الآيلة للسقوط على مستوى محافظات مصر تصل إلى 111.8 ألف وحدة سكنية، يتركز عدد كبير منها فى محافظة الغربية بواقع 21.8 ألف وحدة، تليها القاهرة 19.7 ألف وحدة، والدقهلية بواقع 15.9 ألف وحدة سكنية.

 

 

60 ألف عقار مخالف صدر ضده قرار بالإزالة

 

وأشار البيان إلى أن إجمالي عدد القرارات المنفذة وصل إلى نحو 69.6 ألف وحدة بنسبة 62 % من إجمالي الوحدات الصادر بشأنها قرارات إزالة كلية أو جزئية، وأن عدد القرارات التى تمثل خطورة داهمة يصل إلى نحو 18.3 ألف وحدة سكنية - وفقا لدراسة رسمية أخرى فإن هناك 600 ألف عقار مخالف ووصل عدد العقارات الآيلة للسقوط إلى 60 ألف عقار وأكثر من 3 ملايين وحدة سكنية فى مصر آيلة للسقوط وقد صدرت لها قرارات إزالة لم تنفذ واستمرارها بالشكل الحالى تهديد حقيقى لأرواح المواطنين إما بسبب تقادم هذه المباني، وكشفت الدراسة أن 207 آلاف قرار تنكيس وإزالة لم يتم تنفيذها.

 

الثغرة القانونية في المادة "59" فى القانون 119 لسنة 2008

 

من جانبه – يقول الخبير القانوني والمحامي بالنقض أيمن محفوظ، أن هناك ثغرات فى تلك الأزمة حيث أن المادة "59" فى القانون 119 لسنة 2008 والخاصة بالإعلان الإداري والتي تحتاج إلى تعديل فورى، ويتم إعلان المخالف إعلانا إداريا قد يرفض تسلمه أو لم يستدل على العنوان، وبالتالي يحضر المخالف أمام المحكمة نموذج 6 مراسلات بريد والذي يفيد بأنه لم يستلم إشعارات محاضر المخالفة، وبالتالي يحكم القضاء له بالبراءة وإدخال المرافق. 

 

 

حل الشقق المغلقة

 

ووفقا لـ"محفوظ" في تصريح لـ"برلمانى" - يقول إن الشقق المغلقة هى الحل الأمثل لحلول مثل هذه المشاكل التى تهدد المجتمع حيث وصلت عددها في مصر إلى أكثر من 10 مليون شقة وفق أخر تعداد بيانات للسكان، وهذه الشقق فى الواقع بغلقها وحبسها قد حرمت المستأجر من كثرة المعروض، وبالتالي أدى ذلك الى زيادة عالية فى أجرة الشقق فى الايجارات الجديدة بشكل غير طبيعي ولا يتناسب مع الحالة الاجتماعية والمعيشية لأفراد المجتمع.

 

 

وبحسب "محفوظ" - غلق هذه الشقق آثار اتهامات كثيرة حول مستأجرى الإيجار القديم بأنهم هم من يغلقون الشقق ولكن فى الواقع أن معظم هذه الشقق مغلق بواسطة مالكيها للتسقيع وتعطيش السوق وإن كان عدد من هذه الشقق مستأجره بالإيجار القديم، ولكن الأكثرية منهم مغلقة بواسطة الملاك وغلق هذه الشقق سواء من المستأجرين أو الملاك فهو في حد ذاته تعطيل لثروة عقاريه هائلة وفتح هذه الشقق وعرضها للإيجار سيحل نصف المشكلة تقريبا ويسكت صراخ المؤجرين الذين يتشدقون بأن المستأجر القديم غالق هذه الشقق ولم يستفيد منها، وردد قائلاَ: "وأنا شخصيا لا أؤيد غلق الشقق من قبل مستأجر عنده عقار ملك أو عنده فيلا فى المدن الجديدة".

 

 

وأشار إلى أن مجلس النواب تعهد فى أكثر من تصريح له أنه سيناقش حل هذه المشكلة حيث سبق وأن تقدم النواب بمقترح قانون لفرض ضريبة عالية على الشقق المغلقة، حيث أن هذا المقترح سيساهم بنسبة كبيرة فى حل المشكلة ولكن يجب أن تراعى أثناء الحلول ونفرق بين الشقق المغلقة وليست لها استعمال نهائى وبين الشقق المغلقة ولكن اصحابها يترددون عليها بمعنى أنها مغلقة غلق متقطع مثل شقق المصايف وشقق المسافرين للعمل فى الخارج فهذه لا تعتبر من الشقق المغلقة ولكن ما نتحدث عنه هو الشقق الذى يغلقها ملاكها للاحتكار أو شقق المستأجرين الذين اغلقوها نهائيا ولم يعد لى حاجة لها مطلقا. 

 

لا تصالح مع المالك

 

وفى هذا الشأن، يقول ياسر سيد أحمد، الخبير القانوني والمحامى بالنقض، إن عمليات المباني المخالفة لا تصالح فيها مع المالك خاصة إذا كان آيلة للسقوط أو الصادر لها قرار إزالة أو المملوكة للدولة حسب الجهة، مضيفاَ أنه طبقاَ للقانون المصري، لابد أن تتم الإزالة للمباني أو الأدوار المخالفة في أسابيع بقرار رسمي من الحي أو المجلس المحلي – كما يحدث في الوقت الراهن – حيث أنه عقب صدور قرار الإزالة يمكن تقديم الطعن عليه للجهة الإدارية التى تبحثه لمدة شهور، مطالباَ بأن يباشر فحص المنزل أو المباني لجنتان منعاً للتلاعب، وهما لجنة للمنشآت الآيلة للسقوط ولجنة المحافظة.

 

 

وأوضح "أحمد" في تصريح لـ"برلمانى" - الفساد بكافة أشكاله "الرشوة، والمحسوبية، والمجاملات، والغش" هو المسؤول الأول والأخير عن كارثة سقوط مئات المنازل فوق أصحابها في مصر سنويا، متعجبا من أنه: "لا أحد يُعاقَب من هؤلاء المسؤولين، وإنما يُحال دائما مالك العقار المنهار وحده للمُحاكمة، دون أن يُحَاسَب المسؤول الذي سمح بتمرير هذه المُخالفة والسكوت عليها حتى حدثت المصيبة وانهار العقار"، والحل فى تلك الأزمة تتمثل فى ضرورة وجود حزمة من الشروط والقيود يجب أن تتناولها اللوائح التنفيذية للقانون، بغرض التأكد من أن المباني المخالفة آمنة لإيقاف الكوارث وعدم فتح باب التصالح فى مخالفات قد تضر مستقبلا بالبناء وتشكل خطرا على الأرواح .

 

 

وكشف أن السبب فى البناءات العشوائية دون الإلتزام بالمواصفات الهندسية، يتمثل فى غياب الإشراف والرَّقابة من المهندسين المتخصصين على أعمال التصميم والتنفيذ، وانعدام الصيانة الدورية للمباني، وتدهْـور حالة المرافق من مياه وصرف صحي، وهو ما يؤثر بالسلب على صحة المبنى، وسوء استخدام العقارات في غير الغرض السكني، وإهمال المسؤولين في المحليات للدّور المنوط بهم، فضلاً عن التكدس السكاني في العقارات. 

 

 

ما هو مشروع قانون "العمر الافتراضى"؟

 

يشار إلى أن مجلس النواب في عام 2018 كان يناقش مشروع قانون حول العقارات القديمة والآيلة للسقوط، وذلك لمواجهة أزمة سقوط المنازل والعقارات المختلفة فى كثير من المحافظات، دون وجود أى حلول حقيقية من الأحياء أو المسئولين المنوط بهم فى هذا الأمر، ويهدف المشروع أن يكون هناك "عمر افتراضي" لكل العقارات القديمة، وهى من 60 إلى 65 عام، أو ما يحددها الفنيون المختصون فى هذا الأمر فإذا مضى عليها هذه الفترة تعد مخالفة، فيتم هدمها بالقوة الجبرية، وذلك حفاظا على أرواح المواطنين من سقوط هذه العقارات.

 

الجدير بالذكر أن هناك لجان فى كل محافظة تسمى إزالة العقارات غير الآيلة للسقوط والتى تكون مهمتها معاينة العقارات بما فيها من عيوب وشروخ وتحديد أشكال معالجتها، وهو ما يستدعى ضرورة أن يقوم كل مسئول بالدور المنوط به، حيث أن الأمر ليس مرتبط بعمر العقار، ولكن فى الأساس يرتكز على دور المحليات وأن يكون لدينا جهاز محلى قوى يقوم بدوره فى رصد العقارات المهددة بالسقوط ومعالجتها. 

 

 

كما أن الأحياء عليها أن تعمل بشكل دوري بالإشراف ومتابعة المباني وتحديد المنشآت الخطرة، حيث يستلزم وجود نص عقابي رادع بتغليظ العقوبة على إلزام أصحاب العقارات بالصيانة الدورية، والتفعيل الفورى لأي بلاغ مقدم من قبل الاحياء، كما أن هذا الأمر يتشابك مع قانون الإيجار القديم، بمعنى ضرورة تعديل أيضا هذا التشريع لأن عقارات الإيجار القديم الحالية تلزم مالكها بصيانتها فى مقابل مبالغ زهيدة يحصل عليها من الإيجار.  

 

طلب احاطة بشأن حوادث انهيارات العقارات القديمة

 

وفى هذا الشأن - تقدمت النائبة مي أسامة رشدي، عضو لجنة الإسكان والمرافق العامة بمجلس النواب، عضو حزب الإصلاح والتنمية، بطلب إحاطة إلى المستشار حنفي جبالي، رئيس البرلمان، موجهًا لرئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي، ووزير الإسكان الدكتور عاصم الجزار، ووزير التنمية المحلية اللواء محمود شعراوي، بشأن حوادث انهيارات العقارات القديمة.

 

وقالت النائب مي رشدي، في طلبها، إنه في ظل مبادرة الرئيس عبدالفتاح السيسي "حياه كريمة"، فإن الحفاظ على حياة المواطن المصري والأسر المصرية أولوية قصوى، خاصة بعد سقوط 6 قتلى على الأقل في عقار الوايلي الذي انهار، استمرار لمسلسل انهيار العقارات القديمة، في ظل عدم وجود متابعة ورقابة من المحليات، بشأن العقارات القديمة الآيلة للسقوط، موضحة أنّ محافظة القاهرة أهملت في مسؤوليتها، حيث إن العقار ذو طراز معماري، وكان قد صدر له قرار ترميم، لكن مالك العقار لم ينفذ القرار، وتقع هنا على المحافظة مسؤولية متابعة قراراتها. 

 

 

ظاهرة سقوط العقارات القديمة

 

وطالبت عضو مجلس النواب، وزارة التنمية المحلية ممثلة في الأحياء، وبمساعدة الهيئة الهندسية ونقابه المهندسين الفرعية أن تقوم بمشروع حصر المنازل السكانية والعقارات الآيلة للسقوط والقديمة والمتهالكة في كل حي في جميع أنحاء مصر، ثم يتم اتخاذ اللازم بحسب ما تراه مصلحة الدولة المصرية وفق خيارات عديدة، سواء هدمها وإعادة بنائها، أو إخلاء تلك المباني ونقل السكان لمباني حديثة آمنة بالتنسيق مع وزارة الاسكان، أو تعويض السكان بمبلغ مالي لتوفير سكن بديل، واستخدام موقعها لمرفق عام خدمي.

 

وشددت عضو لجنة الاسكان، على أن ظاهرة وقوع ضحايا من المصريين نتيجة سقوط العقارات القديمة، أصبحت ظاهرة تستحق الاهتمام والتدخل العاجل من الدولة، وألا ننتظر حدوث كارثة أخرى ينتج عنها ضحايا لكي تتحرك الأجهزة، واستكملت قائلة: "بدلاً من الاستيقاظ كل فترة عن انهيار عقار ووقوع ضحايا لا بد من الحصر والتقييم والتخطيط المسبق؛ لمنع تلك الحوادث بدلًا من الانتظار والتحرك فور وقوعها ويتحمل أعباءها رجال الحماية المدنية الأبطال، والمواطن الذي قد يخسر حياته أو حياه أحد من أفراد أسرته".