المبادئ الستة فى تحويل السكن لمحل تجارى.. القانون لم يجز لهيئة المجتمعات العمرانية طلب الحكم بفسخ عقد البيع لتغيير النشاط من سكنى إلى تجارى.. و"النقض" ترسى 6 مبادئ قضائية فى حكم واحد

أصدرت الدائرة المدنية "د" – بمحكمة النقض – حكما قضائيا يهم ملايين المتعاملين مع المجتمعات العمرانية في شراء الشقق، بإلغاء حكم أول درجة بفسخ عقد بيع لتغيير النشاط من سكنى الى تجارى، وأرست فيه 6 مبادئ قضائية بشأن تغير النشاط، قالت فيه:" 1- لا يجوز لهيئة المجتمعات العمرانية طلب الحكم بفسخ العقد لتغيير النشاط من سكنى إلى تجارى 

2- وعلى البائع أن يمتنع عن كل تعرض من جانبه للمشترى فى حيازته للمبيع.

3- ويمتنع على البائع التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض.

4- التعرض الشخصي الذي يضمنه البائع هو كل عمل يعكر على المشترى حقه فى حيازة المبيع والانتفاع به.

5- وهذا الالتزام المستمر على عاتق البائع يقابله التزام المشترى بأداء الثمن.

6- في حالة المخالفة يكون لمجلس إدارة الهيئة إلغاء تراخيص الانتفاع إذا لم يقم المخالف بإزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها له الهيئة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، وينفذ قرار الإلغاء بالطريق الإداري، وليس بطريق رفع دعوى بفسخ العقد".  

 

 

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 19817 لسنة 84 قضائية، لصالح المحامى بالنقض يحيى جاد الرب سعد، برئاسة المستشار محمد عبد الراضى الشيمى، وعضوية المستشارين ناصر السعيد مشالى، وأحمد شكرى عبد الحليم، وخالد إبراهيم طنطاوى، ومحمد عبد الخالق موسى، وبحضور كل من رئيس النيابة أحمد عبد الرحيم يوسف، وأمانة سر إبراهيم محمد عبد المجيد.   

 

 

الوقائع.. نزاع بين المجتمعات العمرانية ومشترى بسبب تحويل الشقة من سكنى لتجارى

 

الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في ان الهيئة المطعون ضدها أقامت الدعوى رقم 2873 لسنة 2004 مدنى كلى الجيزة على الطاعنة بطلب الحكم بفسخ عقد البيع المؤرخ في 9 سبتمبر 1996 وتسليمها العين محل التداعى، وإلزامها بسداد الريع المستحق عن العين منذ استلامها لها بواقع 49,32 جنيه شهريا وإلزامها بسداد مبلغ 2001 جنيه كتعويض مدنى مؤقت، وقالت بيانا لدعواها إنه بموجب عقد البيع سالف الذكر خصص للطاعنة الوحدة السكنية محل التداعى المبينة بالأوراق لسكناها وأسرتها بدعم الوحدات السكنية بقروض ميسرة واستلمتها في 14 مارس 1995، وإذ قامت الطاعنة بتحويل الوحدة إلى محل تجارى فقد اقامت الدعوى. 

 

 

في تلك الأثناء – ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره، حكمت بفسخ عقد البيع المؤرخ في 9 سبتمبر 1996 والتسليم وبالريع الذى قدرته وبعدم اختصاصها قيميا بنظر طلب التعويض وإحالته للمحكمة الجزئية المختصة، والذى قيد برقم 18 لسنة 2007 مدنى جزئى أكتوبر، ثم عدلت الهيئة المطعون ضدها طلباتها إلى إلزام الطاعنة بأن تؤدى لها مبلغ 66 ألف جنيه تعويضا ماديا وأدبيا، ثم حكمت المحكمة الجزئية بعدم اختصاصها قيميا بنظر هذا الطلب وإحالته إلى محكمة الجيزة الابتدائية والذى قيد بذات الرقم السابق، وبتاريخ 30 يونيو 2008 حكمت المحكمة بالتعويض الذى قدرته.  

 

محكمة أول درجة تقضى بفسخ عقد البيع

 

إلا أن مراحل التقاضي لم تنتهى عند هذا الحد – فقد استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 35355 لسنة 125 قضائية القاهرة – مأمورية الجيزة – ثم ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 17 سبتمبر 2014 بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه نقضا جزئيا، عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظرها.    

 

 

المشترى يطعن على الحكم لإلغائه لهذه الأسباب

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت أن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون، وتقول بيانا لذلك أن عقد البيع سند الدعوى قد نشأ صحيحا بين طرفيه، وقد اوفت فيه بكامل الثمن وصار فيه البيع باتا وناقلا للملكية بكافة عناصرها، وبالتالي يكون لها الحق في استعمال واستغلال والتصرف في العين المباعة لها، وأن تغييرها لنشاط العين من سكنى إلى تجارى تكون قد استعملت حقا مقررا لها في القانون والقرار الوزاري رقم 723 في 27 مايو 2010، كما أن هذا التغيير الجزاء فيه الغرامة طبقا لقانون المحال العام ولا تخضع فيه للجزاء المدني، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى بفسخ عقد البيع سند الدعوى والتسليم فغنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن عقد البيع عقد تبادلي ينشئ بين طرفيه التزامات متقابلة، وقد اوجبت المادة 439 من القانون المدنى على البائع أن يمتنع عن كل تعرض من جانبه للمشترى في حيازته للمبيع، وكان التعرض الشخصى الذى يضمنه البائع في مفهوم هذه المادة هو كل عمل يعكر على المشترى حقه في حيازة المبيع والانتفاع به، وهذا الالتزام المستمر على عاتق البائع يقابله التزام المشترى بأداء الثمن، وأنه من المقرر أيضا – في قضاء هذه المحكمة – أن من أحكام البيع المنصوص عليها في المادة 439 من القانون المدنى التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهو التزام مؤيد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده – ولو لم يشهر – فيمتنع على البائع التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض.  

 

 

نص المادة 14 من القانون رقم 59 لسنة 1979

 

ومن المقرر بنص المادة 14 من القانون رقم 59 لسنة 1979 في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة "يكون الانتفاع بالأراضي والمنشآت الداخلة في المجتمعات العمرانية الجديدة طبقا للأغراض والأوضاع ووفقا للقواعد التي يضعها مجلس إدارة الهيئة وتتضمنها العقود المبرمة من ذوى الشأن، وفى حالة المخالفة يكون لمجلس إدارة الهيئات إلغاء تراخيص الانتفاع أو حقوق الامتياز إذا لم يقم المخالف بإزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها له الهيئة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، وينفذ قرار الإلغاء بالطريق الإداري". 

 

لما كان ذلك – وكان الثابت بالأوراق أن الهيئة المطعون ضدها قد باعت الطاعنة الشقة محل التداعى بموجب عقد البيع المؤرخ في 9 سبتمبر 1996 وقد أوفت المشترية – الطاعنة – بكامل الثمن واستلمت الشقة المباعة لها بموجب محضر استلام في 14 مارس 1995 ومن ثم يكون عقد البيع سند الدعوى قد نفذ بين طرفيه، وأصبح للطاعنة الحق في استغلال واستعمال التصرف في العين المباعة لها طبقا للقانون، وإذ أقامت الهيئة المطعون ضدها – البائعة – الدعوى الراهنة على الطاعنة بغية القضاء لها بفسخ عقد البيع سند الدعوى وتسليم العين المباعة لها والريع والتعويض على سند من القول بأن الطاعنة قامت بتغيير نشاط العين المباعة لها من سكنى إلى نشاط تجارى، فإن ذلك يعد منافيا لإلزامها بضمان عدم التعرض للمشترية في العين المباعة لها وهو التزام مؤيد عليها يتولد عن عقد البيع.    

 

 

النقض تنصف المشترى وتلغى حكم فسخ العقد

 

واستطردت "المحكمة": وبالتالي فإن قضاء الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه بفسخ عقد البيع والتسليم والريع الذى قدره والتعويض للهيئة المطعون ضدها استنادا إلى أثار عقد البيع المؤرخ في 9 سبتمبر 1996 فإنه يكون قد خالف القانون واخطأ في تطبيقه، سيما وأن الهيئة المطعون ضدها تملك إزالة المخالفة – تغيير النشاط – بالطريق الإداري، وهو ما يعيبه ويوجب نقضه دون حاجة إلى بحث باقى أسباب الطعن.