عن سوق العقارات.. اشتريت وحدة سكنية بسعر سوق 2016 والبائع يطلب السداد بقيمة اليوم.. فما الحل؟.. المشرع اعتبر العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بشروط.. والمطالبة بالزيادة يعرضه للحبس والتعويض

"أنا مشتريه شاليه من مشروع في الساحل تم طرحه في 2014 واشتريت منهم في 2016 بعد التأكد من سلامة المشروع من قبل رئيس جمعية رجال أمن المستقبل، وبالفعل تم دفع المبلغ في 2014 قبل تعويم الجنيه ويُقدر بـ 320 ألف جنيه، وظل الأمر معلق دون بناء حجر واحد، وفى عام 2022 فوجئنا بالأرض يتم بنائها باسم مشروع أخر غير المشروع الذي تم البيع في السابق باسمه، وتغير اسم المشروع مرة أخري الي (رودس) الساحل الشمالي بدل (سي أند سي) والمنفذ شركة (حدائق بلازا) بدل الجمعية، مع العلم أن الارض مسجلة شهر عقاري باسم الجمعية.. بهذه الكلمات بدأت السيدة فاطمة على البرملجى، محافظة القاهرة، سرد مأساتها لـ"برلماني" في محاولة لإيجاد حلول قانونية.

 

وتابعت: "وطبعا إحنا حاجزين فيها وحدات أيا كان اسم المشروع لكنهم رافضين إعطائنا   وحداتنا التي وضعنا فيها تحويشة العمر، مع الأخذ في الاعتبار أن رئيس إدارة الجمعية للمشروع الأول هو نفس العضو المنتدب للشركة والأرض ملك الجمعية مشهر شهر عقارى و(لوجو) الشركة، والمشروع هو (لوجو) مشروع الجمعية، ثم أخبرونا أن من وحدته المتفق عليها سيكون الشراء بسعر السوق الحالي في 2022 بمعنى سعر الشاليه قد وصل لـ3 مليون جنيه، بعد أو وصل لسعر المتر 25 ألف جنيه، وقالوا لنا نصا: (اللى مش عاجبه يضرب دماغه في الحيط ويروح يرفع علينا قضايا)، فما هو الوضع القانوني في هذه الحالة؟".   

 

 

اشتريت وحدة سكنية بسعر سوق 2016 والبائع يطلب السداد بقيمة اليوم.. فما الحل؟

 

وللإجابة على تلك الإشكالية – يقول الخبير القانوني والمحامي بالنقض حسام حسن الجعفري – أن عدم قيام المالك الأصلي ببناء الوحدة يستوجب التعويض والالتزام بما جاء بعقد التخصيص، فلابد من بحث مستندات الملكية العقد المسجل وبنود عقد التخصيص ووفقا للمادة "147" من القانون المدني: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون"، حيث أن قيام المالك الأصلي ببيع الأراضي مره أخري يستوجب العقاب وهي جريمة بيع ملك الغير المنصوص عليها بالمادة 336 من قانون العقوبات: "يعاقب بالحبس كل من توصل إلى الاستيلاء على نقود أو عروض أو سندات دين أو سندات مخالصة أو أى متاع منقول وكان ذلك بالاحتيال لسلب كل ثروة الغير أو بعضها إما باستعمال طرق احتيالية من شأنها إيهام الناس بوجود مشروع كاذب أو واقعة مزورة أو إحداث الأمل بحصول ربح وهمى ........إلخ".

 

وبحسب "الجعفرى" في تصريح لـ"برلماني": وهناك جريمة أخري وهي تقاضي أكثر من ثمن للوحدة المبيعة وفقا للمادة "23" من القانون رقــم 136 لسنة 1981: "يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذي يتقاضى بأية صورة من الصور بذاته أو بالوساطة أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها، ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلاً، ويعاقب بذات العقوبة المالك الذي يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة في الموعد المحدد فضلاً عن إلزامه بأن يؤدي إلى الطرف الآخر مثلي مقدار المقدم وذلك دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر في استكمال الأعمال الناقصة وفقاً لحكم الفقرة الأخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977، ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولاً عما يقع منه من مخالفات، ووفقا للمادة 15 من قانون حماية المستهلك "لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد على بيعها أو بيع الأراضي المعدة للبناء أو تقسيمها إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008". 

 

 

أمور يجب التنبيه عليها لعدم الوقوع في المحظور 

 

ولكن لابد أن ينتبه السائل إلي الآتي: – الكلام لـ"الجعفرى" - تعدد الولاية كان بمثابة العائق الأكبر أمام الشركات ورجال الأعمال والحكومة نفسها فى تطوير وتنمية الساحل الشمالي الغربي،  فمحافظة مطروح كانت المسئولة عن منح تراخيص البناء فيما كانت وزارة الاستثمار الجهة الرسمية لتخصيص الأراضي ويشاركها فى ذلك محافظة مطروح وهو الأمر الذي أدي إلي صدور القرار الجمهوري رقم 261 لسنة 2020 بنقل تبعية جميع أراضى الساحل الشمالي لولاية هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والذي يتضمن إعادة تخصيص عدد من قطع الأراضي بالساحل الشمالي الغربي بإجمالي مساحة 707234,50، فدان لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وقررت الحكومة تقسيم الساحل الشمالى لعدة قطاعات بحيث يتم نقل ولاية بعض القطاعات بالكامل لهيئة المجتمعات العمرانية بحيث تكون الجهة الوحيدة المنوط بها استصدار التراخيص وطرح الأراضي وتقييم المطورين والشركات

 

ما هو تقسيم أراضي الساحل الشمالي وفقا للقرار الجمهوري؟  

 

التقسيم إلى 4 قطاعات وهي:

1-قطاع "العلمين – الحمام" وتقدر مساحته 38 ألف فدان.

2-قطاع "سيدى عبدالرحمن" بمساحة 17 ألف فدان.

 3-قطاع "الضبعة – النجيلة" ومساحته 451 ألف فدان.

 4-قطاع "النجيلة – السلوم" بمساحة 244.5 ألف فدان.

 

 

هل تم حصر جميع الاراضي التي يتضمنها القرار الجمهوري؟

 

تم تشكيل لجنه لحصر الاراضي والتفاوض بموجب القرار الوزاري رقم والمشكلة من: "وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية - ممثل عن الجهات المختصة - ممثل عن هيئة الرقابة الإدارية - محافظة مطروح - هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة - جهاز تنمية الساحل الشمالي الغربي - المركز الوطني لتخطيط استخدامات أراضي الدولة - الجهاز المركزي للمحاسبات - دار المحفوظات العمومية والميكروفيلم بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق".

 

ما هو موقف الأراضي المسجلة والمملوكة ملكية خاصة من ذلك القرار؟

 

نص القرار الجمهوري علي احتفاظ الجهات المختصة بملكياتها داخل حدود ساتر المساحات المبينة بالمادة الأولى من هذا القرار، كما تلتزم كافة الجهات المعنية بالدولة والتي لها أي تصرفات سابقة أيا كان نوعها في المناطق موضوع هذا القرار بتسليم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة كافة المستندات الموجودة والمتعلقة بأي تصرف تم قبل صدور هذا القرار على المساحات أيا كان الغرض من التصرف وذلك خلال مدة أقصاها شهرين من تاريخ صدور هذا القرار.

 

 

ما هو موقف الجمعيات أو الشركات التي لها عقود مسجلة؟

 

هناك شركات او جمعيات لها عقود مسجلة ولكن هناك فرضان:

 

أولا: هناك شركات او جمعيات انتهت من مشروعاتها وهذه ليس لديها أية مشاكل

 

ثانيا: الشركات والجمعيات التي لم تنفذ أيا من مشاريعها أو التي لم تستكمل مشاريعها، وهذه سيتم إعادة التعاقد على هذه الأراضي بأسعار جديدة، وكذلك الالتزام بالمراحل والمدد التنفيذية للمشروعات المختلفة. 

 

 

 

 ما هي إليه التعاقد والتفاوض؟

 

يتم تقديم طلبات التفاوض والمستندات للكيانات التي لديها عقود ويرفق بطلب التفاوض مستندات الملكية أو سند التواجد متضمنا: "تسلسل الملكية - كشف تحديد مساحي لتوقيع سند الملكية معتمد من الهيئة العامة للمساحة المصرية - تراخيص البناء أو قرارات التخطيط والتقسيم إن وجدت - أية مكاتبات صدرت من جهات الولاية السابقة"، ويتم دراسة هذه المستندات من قبل لجنة متخصصة وتحديد موعد جلسة للتفاوض ويتم دراسة كل حالة على حدة.

 

 أين تقدم الطلبات؟

 

يتم تقديم الطلبات بالمقر المؤقت لجهاز تنمية الساحل الشمالي الغربي بالكيلو 51.5 طريق اسكندرية - مطروح الساحلى، بالمقر الحالي لجهاز حماية أملاك الهيئة.