لملايين المتعاملين.. 4 مبادئ قضائية لـ"نقل الملكية" في سوق الأراضي والعقارات والسيارات.. أبرزها: مجرد شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ التعاقد لا ينقل الملكية

أصدرت الدائرة المدنية بمحكمة النقض – برئاسة المستشار محسن إبراهيم، رسخت فيه لـ 4 مبادئ قضائية في غاية الأهمية تتعلق بنقل الملكية في سوق الأراضي والعقارات والسيارات، قالت فيه: "مجرد شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ التعاقد لا ينقل الملكية".  

1-انتقال ملكية العقار فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير مشروط بالتسجيل، ما يؤدى معه إلى   عدم انتقالها لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه.

2-تصرف البائع إلى شخص أخر سجل عقده الأثار المترتبة عليه انتقال الملكية له بمجرد التسجيل ولو نسب إليه تدليس أو تواطؤ مع البائع بشرط أن يكون تعاقده مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله.

3-تسجيل دعوى صحة التعاقد ليس من شأنه نقل الملكية العقارية من البائع إلى المشترى.

4-عدم انتقال الملكية إلا بشهر الحكم النهائي الصادر بصحة البيع من خلال تسجيل هذا الحكم أو التأشير بمنطوقه في هامش تسجيل الصحيفة يكون مشروطا بعدم تسجيل المشترى الآخر لعقده في تاريخ سابق على شهر الصحيفة.

 

 

الوقائع.. نزاع على 10 قراريط بسبب عدم تسجيلهم في الشهر العقارى

 

الوقائع ـــــ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـــ  تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 3882 لسنة 1993 مدنى محكمة الزقازيق الابتدائية على المطعون ضده الأول ومورث الباقين بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 2 أبريل 1982  وعدم نفاذ الحكم الصادر فى الدعوى رقم 7144 لسنة 1984 مدنى كلى الزقازيق فى حقه، وقال بياناً لذلك: إنه علم أن المطعون ضده الأول اشترى من مورث باقي المطعون ضدهم أرض التداعي المبينة بالصحيفة والبالغ مساحتها عشرة قراريط، وذلك بالعقد الابتدائي المؤرخ 2 أبريل 1982 والمقضي بصحته ونفاذه فى الدعوى رقم 7144 لسنة 1984 مدنى كلى الزقازيق، وإذ كانت تلك الأطيان مملوكة له ضمن مساحة أخرى بالعقد المسجل رقم 1814 في 27 أبريل 1986 وعقد القسمة المشهر رقم 5766 في 6 نوفمبر 1989 ومن ثم فقد أقام الدعوى، ثم ندبت المحكمة خبيراً ـــــ لم يباشر المأمورية ـــــ حكمت المحكمة برفض الدعوى.   

 

المحكمة تقضى برفض طلب الحكم بعدم نفاذ عقد البيع الابتدائي

 

في تلك الأثناء - استأنف الطاعن الحكم، ثم أعادت المحكمة المأمورية للخبير وبعد أن أودع تقريره قضت بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 247 لسنة 74 قضائية، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، عُرض الطعن على هذه المحكمة ـــــ فى غرفة مشورة ـــــ فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.   

 

 

مذكرة الطعن تستند على عدة أسباب لإلغاء الحكم

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الفساد فى الاستدلال والخطأ في تطبيق القانون، ومخالفة الثابت في الأوراق وفى بيان ذلك يقول: إن الثابت من المستندات المقدمة فى الدعوى أن ملكية الأرض محل النزاع قد انتقلت إليه بالتسجيل بالعقد المشهر رقم 1814 في 27 أبريل 1986 وعقد القسمة المشهر رقم 5766 في 6 نوفمبر 1989 فى حين أن المطعون ضده الأول - أشهر صحيفة دعواه - برقم 2478 في 17 سبتمبر 1991 وقضى بصحة ونفاذ عقده فى الدعوى رقم 7144 لسنة 1984 مدنى كلى الزقازيق في 23 يناير 1992 أى بعد تسجيل عقده ومن ثم فلا حجية له فى مواجهته وإذ خالف الحكم المطعون فيه هـذا النظر وخلص إلى ملكية - المطعون ضده الأول - لعين التداعي ورتب على ذلك رفض دعوى الطاعن بقالة سبق تسجيل صحيفة دعوى صحة ونفاذ العقد الصادر له قبل انتقال ملكية العين إلى الطاعن بالتسجيل فإنه يكون معيباً بمخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال بما يستوجب نقضه.

 

4 مبادئ قضائية لـ"نقل الملكية" في سوق الأراضي والعقارات والسيارات

 

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي في محله ذلك بأن المقرر ـــــ في قضاء هذه المحكمة ـــــ أن الحكم يجب أن يكون فيه بذاته ما يطمئن المطلع عليه أن المحكمة قد محصت الأدلة التي قدمت إليها توصلاً إلى ما ترى أنه الواقع ، وأن مخالفة الثابت بالأوراق التي تبطل الحكم هي تحريف المحكمة للثابت ماديا ببعض المستندات أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى ولم يكن محل خلاف من الخصوم، وأنه إذا تقدم الخصم لمحكمة الموضوع بمستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عنها مع ما قد يكون لها من دلالة والتي لو عنى ببحثها لجاز أن يتغير وجـــه الرأي في الدعــــوى فإنه يكون مشوباً بالقصــــور.   

 

 

النقض: مجرد شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ التعاقد لا ينقل الملكية

 

وبحسب "المحكمة": وأن أسباب الحكم تكون مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم الواقعة التي تثبت لديها أو استخلاص هذه الواقعة من مصدر لا وجود له أو موجود لكنه مناقض لما أثبته، وأن مفاد نص المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1936 أن الملكية وعلى ما جرى به ـــــ قضاء هذه المحكمة ـــــ لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل.

 

 

فإذا لم يسجل المشترى عقد شراءه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله، وأن مجرد تسجيل دعوى صحة التعاقد لا شأن له بنقل الملكية العقارية إلى المشترى إذ لا تنتقل هذه الملكية إلا بإشهار الحكم النهائى الصادر بصحة البيع وذلك إما بتسجيل هذا الحكم أو بالتأشير بمنطوقه فى هامش تسجيل الصحيفة وبشريطة ألا يكون المشترى الآخر قد بادر بتسجيل عقده فى تاريخ سابق على شهر الصحيفة.

مجرد شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ التعاقد لا ينقل الملكية

 

لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاؤه برفض الدعوى على ما قرره من أن المطعون ضده الأول قد اشترى عين التداعي من مورث باقي المطعون ضدهم بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 26 أبريل 1982 وأقام الدعوى رقم 7144 لسنة 1984 مدني كلى الزقازيق بطلب صحة ونفاذ هذا العقد وسجل صحيفتها فى عام 1984 قبل انتقال الملكية إلى الطاعن بالعقد المسجل رقم 1814 في سنة 1986، ورتب على ذلك انتقال الملكية للمطعون ضده الأول حال أن الثابت بالأوراق وتقرير الخبير المنتدب فى الدعوى أن المطعون ضده الأول أشهر صحيفة دعوى الصحة والنفاذ رقم 7144 لسنة 1984 مدنى كلى الزقازيق في 17 سبتمبر 1991، وذلك بعد انتقال ملكية أطيان التداعي للطاعن بموجب العقد المسجل رقم 1814 في 27 أبريل 1986 وكان شهر الصحيفة على هذا النحو والحكم الصادر فى دعوى صحة التعاقد لا يترتب عليه نقل الملكية للمطعون ضده الأول بحسبانه تم فى تاريخ لاحق على انتقال الملكية للطاعن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق قد شابه الفساد فى الاستدلال والذى جره إلى الخطأ فى تطبيق القانون بما يجب نقضه .

 

لهذه الأسباب:

 

قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وحكمت فى موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وعدم نفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 2 أبريل 1982 المبرم فيما بين المستأنف ضده الأول ومورث باقى المستأنف ضدهم ـــــ والحكم الصادر بصحته ونفاذه فى الدعوى رقم 7144 لسنة 1984 مدنى كلى الزقازيق فى مواجهة المستأنف.