الدليل الكامل لقانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية.. كيف تحدد القيمة الإيجارية الجديدة.. ومتى يطبق القانون بشأن الإخلاء؟

وافق مجلس النواب، نهائيا على مشروع القانون المقدم من الحكومة بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وذلك في ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد، وهذا القانون لا يمس من قريب أو بعيد حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بإخلاء الأشخاص الاعتبارية، ولا يتعلق بالتأجير للأشخاص الاعتبارية للغرض السكني، كما أنه لا يتعلق بالتأجير للأشخاص الطبيعية لغير الغرض السكني مثل المحلات التي تمارس مهنا أو حرفا أو صناعة نظرا لأن هؤلاء ينطبق عليهم القانون رقم 6 لسنة 1997 وتعديلاته.  

 

موافقة مجلس النواب بشكل نهائي على مشروع القانون جاء بعد تغير اسم مشروع القانون الذي تم تداوله على الألسن خلال الفترة الماضية من "مشروع قانون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى" إلى "مشروع قانون إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى"، لتضاف كلمتي "إجراءات ومواعيد" حتى يصبح القانون أكثر دقة ووضوحا منعا للبلبلة وإساءة الفهم التي حدثت خلال الفترة الماضية.   

الدليل الكامل لقانون إخلاء "الأشخاص الاعتبارية"

 

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة والإجابة الخاصة بالتعديلات التي وافق عليها مجلس النواب التي تمثلت في اخلاء وحدات أو أماكن الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارين لغير غرض السكن، وذلك خلال مدة لا تتجاوز الـ 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك، وذلك في حال امتناع المستأجر يحق للمالك اللجوء للقضاء، وتحديد القيمة الايجارية 5 أمثال القيمة القانونية السارية، أي زيادة سنوية وبصفة دورية بنسبة 15%، وهذا القرار مقيد بشرطين – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض حسام حسن الجعفرى:

 

1-أن يكون المستأجر من الاشخاص الاعتبارية فقط "الشركات بأنواعها - مؤسسات - هيئات منظمات".

 

2 -أن يكون الغرض من الايجار غير معد للسكن كأن يكون "مقر إداري للشركة - مخزن - معرض … الخ".

ما هي التعديلات الجديدة؟

 

حددت المادة الأولى نطاق سريان مشروع القانون، وقد جاء قاصرا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك – وفقا لـ"الجعفرى".

 

ما هي المدة التي يجب خلالها إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية؟

 

 نصت المادة الثانية على أن أجل إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.

 

 كيف يتم تحدد القيمة الايجارية؟

 

 نصت المادة 3 لتحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، بأن حددت القيمة الإيجارية 5 أمثال القيمة القانونية السارية، وتُزاد سنويًا، وبصفة دورية، بنسبة 15%.

متي يتم إخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك؟

 

نصت المادة الرابعة المستأجر بإخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك أو المؤِجر بحسب الأحوال في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة 2 من هذا القانون.

 

متى يتم تطبيق القانون بشكل عملى؟

 

بعد موافقة مجلس النواب نهائيا عليه – كما حدث اليوم – يقوم رئيس الجمهورية بالتصديق عليه، ويعتبر قانون من قوانين الدولة وينشر في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لنشره بها.

 

 ماذا لو امتنع المستأجر من رد العين؟

 

في حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.

ماهي الفئات التي سوف يتم تطبيق هذه التعديلات عليها؟

 

1-الوحدات الإدارية التي يتم تأجيرها للأفراد العاديين.

 

2-المباني التي يتم تأجيرها من قبل السفارات الأجنبية.

 

3-المحلات التجارية التي يتم تأجيرها من قبل الحكومة.

 

4-الوحدات السكنية التي يتم تأجيرها من الحكومة بهدف تجاري أو إداري.

 

5-المكاتب التابعة للشركات.

 

6-المكاتب الخاصة بالمحاماة.

 

7-عيادات الخاصة بالأطباء.

 

8-المكاتب الاستشارية.

 

9-المحلات التي يتم تأجيرها من قبل الأفراد العاديين.

 

 

هل هناك تعارض بين التعديلات الجديدة وحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية؟

 

صدر حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية والذي انتهى الى آمرين:

 

أولا: بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة: "لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد،…"، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى، وألزمت الحكومة المصروفات، ومبلغ 200 جنيه مقابل أتعاب المحاماة – الكلام لـ"الجعفرى".

 

ثانيًا: بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.

 

 -فمنح فترة انتقالية يتعارض مع أحكام المحكمة الدستورية التي تقضي بالإخلاء الفوري فالسؤال هنا.. كيف يكون هناك حكم صادر من المحكمة الدستورية بالإخلاء، ويكون هناك قانون يعطي فرصة انتقالية 5 سنوات قبل تحرير العقود.

 

 -وهناك أحكام قضائية صدرت بالفعل خلال الفترة السابقة عقب صدور حكم الدستورية ببطلان مادة القانون، فالتعديلات مجرد اقتراح أعلنته الحكومة في صورة مشروع قانون لن ينفذ إلا بعد إقراره رسميا ونشره في الجريدة الرسمية.

7 ملاحظات وإيجابيات على مشروع القانون

 

وفي تقديري  هذا القانون جيد ومتوازن ويعد تطبيقا متميزا لحكم الدستورية العليا، لا يمس الشخص الطبيعي الإنسان البسيط لا داعي لقلق الأشخاص العاديين حيث أنه غير مرتبط بأماكن إيجار هؤلاء الأشخاص، ولكنه خاص بالأشخاص الاعتبارية ويحقق التوزان بين طرفي العلاقة الإيجارية بينهم، وإيماء إلى موافقة مجلس النواب على مشروع قانون خاص بالأشخاص الاعتبارية، لابد من توضيح التالي:

 

1-أن هذا القانون  نفاذا للحكم الدستوري رقم 11 لسنة 23 دستورية الصادر في مايو 2018.

2-القانون اقتصر فقط على الأشخاص الاعتبارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن.

3-يستمر العقد لمدة 5 سنوات مع زيادة للقيمة الايجارية.

4-هذا القانون لا يمس السكنى ولا التجاري الطبيعي.

5-القانون هذا هو ذات المشروع الذي قدمته الحكومة في دور الانعقاد الرابع من البرلمان الماضي.

6-القانون جاء تأكيد على ما أوضحناه من قبل أن الحكم الدستوري قاصرا فقط على الأشخاص الاعتبارية لغير أغراض السكنى، وهو تأكيد من ناحية أخرى على تحصين المراكز القانونية للسكنى والتجاري الطبيعي طبقا للأحكام الدستورية الصادرة فى شأنهما.

7-ملحوظة: الأشخاص الاعتبارية هي الشركات والمؤسسات والهيئات العامة والخاصة.

 

هذا القرار مقيد بشرطين:

 

الأول: أن يكون المستأجر من الأشخاص الاعتبارية فقط "الشركات بأنواعها - مؤسسات - هيئات منظمات". 

 

ثانياً: أن يكون الغرض من الإيجار غير معد للسكن كأن يكون "مقر إداري للشركة - مخزن - معرض … الخ".

ماهي وجه نظر بعض الملاك لهذا القانون؟

 

القانون قد يراه بعض الملاك مجحفا في حقهم لأن حكم المحكمة الدستورية الذي صدر عام 2018 أعاد العلاقة إلى القانون المدني وحصل العديد منهم على أحكام بانتهاء العلاقة الإيجارية، وتسليم العين لمالكها طبقا للمادة 563 من القانون المدني التي تتيح للمالك استرداد العقار المؤجر في حالة التنبيه بالإخلاء من المالك في المدد القانونية بالمادة المشار إليها وفي حالة عدم التسليم يجوز للمالك رفع دعوى طرد للغصب، والقانون بذلك سيؤدى إلى إرجاء أثر حكم المحكمة الدستورية لمدة 5 سنوات، حيث لم ينص على التحرير الفوري ولكن بموجب حكم قضائي مما يستلزم إجراءات طويلة.