هل يكتسب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه؟.. القانون يُجيب

الخلف الخاص هو كل شخص تلقي من سلفه ملكية مال معين أو أي حق عيني آخر يقع علي مال معين، فمن يتلقي من سلفه ملكية شيء معين بالذات أو حق عيني على هذا الشيء يكون خلفة خاصة له، والشئ المعين بالذات الذي يتلقاه  الخلف قد يكون هو ذاته حقا عينيا كما هو الغالب، وقد يكون حقا شخصيا، فالمشتري خلف خاص للبائع في الشئ المبيع، وهذا استخلاف في ملكية عين معينة، وصاحب حق الانتفاع خلف خاص لمن تلقي منه هذا الحق، وهذا استخلاف في حق عيني واقع علي عين معينة، والمحال له خلف المحيل في الحق المحال به، وهذا استخلاف في ملكية حق شخصي، والمرتهن لدين خلف لصاحب هذا الدين الذي رهنه، وهذا استخلاف في حق عيني واقع على حق شخصي.

 

فالخلف الخاص إذن هو من يتلقى شيئا معينا، سواء كان هذا الشئ حقا عينيا أو حقا شخصيا، أو يتلقي حقا عينيا علي هذا الشئ، أما من يترتب له حق في ذمة شخص آخر، فلا يكون خلفا خاصا له، بل يكون دائنه، فالمستأجر ليس بخلف للمؤجر بل هو دائن له، والمستأجر من الباطن ليس بخلف للمستأجر الأصلي، وإنما خلف المستأجر الأصلي هو المتنازل له عن الإيجار، لأنه تلقي عنه ملكية حق شخصي ولم يقتصر  كالمستأجر من الباطن علي أن يترتب له في ذمته حق شخصي، ولا يعتبر البائع الذي يسترد العين من المشتري بعد فسخ عقد البيع أو إبطاله خلفا خاصا للمشتري، لأن كلا من الفسخ والإبطال له أثر رجعي، فلا يكون البائع متلقي الملكية من المشتري، بل تعتبر الملكية لم تنتقل منه أصلا إلي المشتري حتي تعود إليه.  

 

إنتقال الشئ إلي الخلف الخاص يكون بأي سبب من أسباب إنتقال الملكية

 

وقد يقال إن إنتقال الشئ إلي الخلف الخاص يكون بأي سبب من أسباب إنتقال الملكية كالعقد والوصية والتقادم، ولكن لا ينصرف أثر العقد إلي الخلف الخاص إلا إذا كان إنتقال الشئ بعمل إرادي - وصية أو عقد - فهو وحده الذي يتماشى مع فكرة حوالة الحق أو حوالة الدين، وهي الفكرة التي يؤسس عليها عادة انصراف أثر العقد إلي الخلف الخاص.

 

والمثال المألوف للخلف الخاص هو من يتلقي ملكية عين من سلفه كالمشتري يخلف البائع في العين المبيعة.

 

فإذا كان السلف - البائع مثلا - قد أبرم عقده بشأن العين المبيعة قبل بيعها، ثم باع العين، فهل ينصرف أثر هذا العقد من حقوق والتزامات إلي الخلف الخاص وهو المشتري، وحتي يمكن أن نجيب هذا السؤال فلابد من إيضاح أمرين:

 

1-أن يكون السلف قد أبرم عقده بشأن العين التي انتقلت إلي الخلف، ولا يكفي أن يبرم السلف عقدا بل يجب أن ينصب العقد علي العين، فإذا كان البائع قد اقترض قبل البيع، لا ينصرف أثر عقد القرض إلي المشتري، ولو أن دين القرض أثقل الضمان العام للمقترض وتدخل فيه العين المبيعة وذلك لأن القرض لم يعقد بشأن العين المبيعة بالذات، ويختلف الحكم لو أن العين المبيعة كانت قد ارتهنت ضمانة للقرض، فعند ذلك يكون عقد الرهن - لا عقد القرض - قد عقد بشأن العين المبيعة بالذات، ويصح عندئذ التساؤل ما إذا كان عقد الرهن ينصرف أثره إلي الخلف الخاص وهو المشتري.

 

2️-أن يكون العقد الذي أبرمه السلف سابق في التاريخ الثابت علي العقد الذي نقل الشئ إلي الخلف الخاص، فلو أبرم البائع عقدا بشأن العين المبيعة بعد بيعها، لم يكن هناك محل للتساؤل ما إذا كان أثر هذا العقد ينصرف إلي المشتري، فقد أبرم العقد بعد أن انتقلت ملكية المبيع إلي المشتري فأصبح هذا من الغير ولا ينصرف إليه أثر العقد.

 

متي ينصرف أثر العقد إلي الخلف الخاص؟

 

نصت المادة 146 من التقنين المدني علي أنه: إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقا شخصية تتصل بشئ انتقل بعد ذلك إلي خلف خاص، فإن هذه الإلتزامات والحقوق تنتقل إلي هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشئ إذا كانت من مستلزماته، وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت إنتقال الشئ إليه.

 

وتعتبر الحقوق من مستلزمات الشئ إذا كانت مكملة له، كما تعتبر الالتزامات من مستلزمات الشئ إذا كانت محددة له، ويبرز ذلك أن الحقوق المكملة للشئ تعتبر من توابعه، والتابع ينتقل مع الأصل، أما الإلتزامات التي تحدد الشئ فيجب أن تنتقل هي أيضا معه، لأن السلف لا يستطيع أن ينقل إلي الخلف أكثر مما يملك وفاقد الشئ لا يعطيه.

  

الحقوق المكملة للشئ: 

 

من الحقوق التي تعتبر مكملة للشئ، فتنتقل معه إلي الخلف الخاص، ما يلي:

1-لحقوق العينية التي ترتبت لمصلحة الشئ كحق ارتفاع رتب بعقد لمصلحة العين فإن هذا الشئ ينتقل مع العين إلي الخلف الخاص.

2-الحقوق التي تعتبر تأمينا للشئ، لأن التأمين يعتبر مكملا للشئ إذ هو يحفظه ويقويه، فإذا حول الدائن حقه، انتقل للمحا له مع هذا الحق تأميناته من كفالة ورهن وما إلي ذلك، وتنتقل كذلك دعاوي الفسخ دون دعاوي الإبطال، وذلك لأن الأولي تؤكد الحق والأخري تنفيه، وينتقل السند التنفيذي بالدين المحال به.

3-وينتقل أيضا الي الخلف الخاص الحقوق الشخصية التي يكون الغرض منها وقاية الشئ، إذ هي تحفظ الشئ كالتأمينات ، فإذا تعاقد شخص مع شركة لتأمين منزله من الحريق، ثم باع المنزل ، فإن حقه قبل شركة التأمين ينتقل مع المنزل إلي المشتري، وينتقل تبعا لذلك التزام البائع بدفع أقساط التأمين.

ومثال ذلك أيضا انتقال حق البائع قبل البائع له، في ضمان استحقاق أو ضمان عيب ، إلي المشتري، وللمشتري أن يرجع بدعوي مباشرة علي البائع لبائعه بضمان الاستحقاق أو بضمان العيب أو بأي ضمان اشترطه البائع لنفسه.

ويترتب علي ذلك أنه إذا اشترط البائع عدم الضمان، فإن هذا لا يمنع المشتري من الرجوع بالضمان علي البائع لبائعه.

ولا يعتبر الحق مكملا للشئ، فلا ينتقل معه إلي الخلف الخاص في حالتين، وهما

1- إذا لم يكن من شأن الحق تقوية الشئ أو دري الخطر عنه ، فإذا كان السلف قد تعاقد مع مقاول لإقامة بناء علي الأرض التي انتقلت إلي الخلف - لا ينتقل حق السلف قبل المقاول إلي الخلف، ومثال هذا حق صاحب السيارة إذا استأجر " جراجا " تأوي إليه السيارة، ثم باع السيارة، فإن هذا الحق في استئجار الجراج لا ينتقل إلي المشتري.

2-حق السلف إذا اعتبرت فيه شخصيته، فإذا اشتري طبيبا أرضا يقيم عليها مستشفي متنقلا ، وتعاقد مع بعض المعانل لتوريد أدوية معينة في أوقات محددة لهذا المستشفي، فحقه قبل هذه المعامل لا ينتقل إلي المشتري للأرض بعد نقل المستشفي، لأن هذا الحق متصل بشخص الطبيب والمستشفيات لا بالأرض التي بيعت.

 

الإلتزامات المحددة للشئ

 

ينتقل الالتزام مع الشئ إلي الخلف الخاص إذا كان محددا له، ويتحقق ذلك في الفروض الآتية: ️

1-الارتفاقات العينية التي ترتبت علي الشئ إذا كانت قد شهرت ، فتنتقل العين إلي الخلف الخاص مثقلة بهذه الارتفاقات.

2️-الالتزام الذي يقيد من استعمال ملكية العين ويكيف هذا الاستعمال، ينتقل مع العين إلي الخلف الخاص، فإذا كان السلف قد التزم يعقد ألا يستعمل المنزل الذي يملكه في حي للسكني مقهي أو مطعم، انتقل هذا الالتزام الي الخلف،كذلك إذا فرضت قيود معينة تحد من حق مالك العقار في البناء كيف شاء، كأن تمنعه من مجاوزة حد معين في الإرتفاع بالبناء أو في مساحة رقعته، فإن هذه القيود سواء اعتبرت التزامات شخصية أو ارتفاقات عينية تنتقل إلي المشتري بموجب هذه القاعدة أو بموجب القاعدة السابقة  

3-التزام السلف الذي يغل يده عن بعض حقوق المالك ينتقل إلي الخلف الخاص ، مثال ذلك - من اشتري أرضا من شركة تعمل في استخراج المعادن، فاشترطت عليه الشركة ألا يرجع عليها بتعويض إذا أصابه ضرر بسبب ما تقوم به الشركة من أعمال، فإن هذا الشرط ينصرف أثره إلي خلف المشتري.

️ 

ولا يعتبر الالتزام محددا للشئ، فلا ينتقل إلي الخلف الخاص، في الفرضيات الآتية:

 

1-التزام السلف إذا كان لا يثقل العين ولا يفيد من استعمالها أو يقيد بعض حقوق المالك، فالتزام بائع الأرض الذي اتفق مع مقاول علي البناء لا ينتقل إلي مشتري الأرض، والتزام بائع السيارة نحو مؤجر الجراج لا ينتقل إلي من اشتري السيارة، وقد رأينا فيما تقدم أن الحق أيضا لا ينتقل في هاتين الحالتين، ولا ينتقل إلي المشتري الإلتزام الذي نشأ عن وعد بالبيع صدر من البائع الأجنبي قبل أن يبيع العين للمشتري.

22-التزام المشتري إذا اعتبرت فيه شخصيته، فإذا وهب شخص داره لآخر علي أن يقوم بالنفقة عليه ، ثم باع الموهوب له الدار، لا تنتقل التزاماته بالنفقة إلي المشتري.

 

وجوب علم الخلف الخاص بالحقوق والالتزامات حتي تنتقل إليه

 

لا ينتقل إلي الخلف الخاص خقا أو التزام إلا إذا كان عالما به علما حقيقيا، ولا يكفي مجرد إمكان العلم ، وتظهر أهمية ذلك بوجه خاص في انتقال الالتزام، لأنه قد يرد علي حقوق الهلف، فلا ينبغي أن ينتقل إليه دون أن يكون عالما به، ويغني عن العلم التسجيل أو القيد بالنسبة للحقوق العينية التي يحب شهرها.

 

رأى محكمة النقض في الأزمة 

 

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لهذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 136 لسنة 57 قضائية "هيئة عامة"، قررت الهيئة العامة للمواد المدنية أن كل ما اشترطه المشرع لإكتساب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته هو ثبوت قيامها مستوفية لشرائطها القانونية بحيث لا يقل مجموع مدة الحيازتين عن 15 سنة بغير الحاجة إلى النظر فيما إذا كان السلف مالكا للشئ وقت تصرفه فيه إلى خلفه أم غير مالك متى كانت الحيازة قد انتقلت إلى الخلف على نحو يمكنه معه السيطرة الفعلية على الشئ ولو لم يتسلمه تسلما ماديا.

 

اكتساب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته

 

وقد قررت الهيئة العدول عن الأحكام الأخرى التى جرى قضائها على غير هذا النظر والتى قررت أنه يشترط لإجازة ضم الخلف الخاص حيازة سلفه إلى حيازته ليكسب ملكية عقار بالتقادم تطبيقا للفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدنى ألا يكون هذا السلف مالكا للعقار وقت تصرفه فيه إلى خلفه أما إذا كان السلف مالكا له فعلا بأى طريق من طرق الملكية فإنه يبقى هو المالك له دون خلفه الخاص الذى لا يتملكه منه إلا بتسجيل سنده أو بالتقادم الناشئ عن حيازته هو الخاصة به المستوفية لأركانها ومدتها .