كل ما تريد معرفته عن التعديلات الجديدة بقانون الإيجار القديم للأماكن غير السكنية

هناك ما يقرب من 6% من إجمالي ‏الوحدات مؤجرة بقانون الإيجار القديم قبل صدور قانون الإيجارات الجديد الصادر في سنه 1996- بواقع 1.8 مليون وحدة ‏متنوعة ما بين سكنية وتجارية ويوجد ما يقرب من 90% من هذه الشقق المؤجرة إما غير مستغلة "موروثة"، الأمر الذي يعد اهدرا للثروة العقارية والتي يمكن ‏أن تدر دخلا إلى خزينة الدولة، وبالتالي هناك ثروة عقارية معطلة في حين أن هناك طلب على السكن

 

وقانون الإيجار الجديد لم يحل هذه المشكلة بل عقدها، لأنه لم يجبر أصحاب الشقق المغلقة على فتحها للاستفادة منها وإفادة من يحتاج إلى وحدات سكنية، وبالتالي أصبحت الوحدة معطلة، خصوصًا التي في أماكن حيوية مثل مناطق وسط البلد، وبالتالي كل هذا أدى إلى صراع بين المالك والمستأجر وكل طرف متمسك بوجهة نظره، وعليه قد وافق مجلس الوزراء على تعديلات قانون الإيجار القديم.   

المسكوت عنه في تعديلات قانون الايجار القديم بـ"طرد" الأشخاص الاعتبارية  

 

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة والإجابة الخاصة بالتعديلات التي وافقت عليها الحكومة التي تمثلت في اخلاء وحدات أو أماكن الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارين لغير غرض السكن، وذلك خلال مدة لا تتجاوز الـ 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك، وذلك في حال امتناع المستأجر يحق للمالك اللجوء للقضاء، وتحديد القيمة الايجارية 5 أمثال القيمة القانونية السارية، أي زيادة سنوية وبصفة دورية بنسبة 15%، وهذا القرار مقيد بشرطين – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض حسام حسن الجعفرى:   

 

1-أن يكون المستأجر من الاشخاص الاعتبارية فقط "الشركات بأنواعها - مؤسسات - هيئات منظمات".

 

2-أن يكون الغرض من الايجار غير معد للسكن كأن يكون "مقر إداري للشركة - مخزن - معرض … الخ".

 

 ما هي التعديلات الجديدة؟ 

 

حددت المادة الأولى نطاق سريان مشروع القانون، وقد جاء قاصرا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك – وفقا لـ"الجعفرى".

ماهي المدة التي يجب خلالها إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية؟

 

نصت المادة الثانية على أن أجل إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.

 

كيف يتم تحدد القيمة الايجارية؟

 

نصت المادة 3 لتحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، بأن حددت القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتُزاد سنويًا، وبصفة دورية، بنسبة 15%.

 

متي يتم بإخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك؟

 

نصت المادة الرابعة المستأجر بإخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك أو المؤِجر بحسب الأحوال في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة 2 من هذا القانون.

 

ماذا لو امتنع المستأجر من رد العين؟

 

في حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى. 

 ماهي الفئات التي سوف يتم تطبيق هذه التعديلات عليها؟

 

1-الوحدات الإدارية التي يتم تأجيرها للأفراد العاديين.

2-المباني التي يتم تأجيرها من قبل السفارات الأجنبية.

3-المحلات التجارية التي يتم تأجيرها من قبل الحكومة.

4-الوحدات السكنية التي يتم تأجيرها من الحكومة بهدف تجاري أو إداري.

5-المكاتب التابعة للشركات.

6-المكاتب الخاصة بالمحاماة.

7-عيادات الخاصة بالأطباء.

8-المكاتب الاستشارية.

9-المحلات التي يتم تأجيرها من قبل الأفراد العاديين.

هل هناك تعارض بين التعديلات الجديدة وحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية؟

 

صدر حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية والذي انتهى الى آمرين:

 

أولا: بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة: "لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،…"، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى، وألزمت الحكومة المصروفات، ومبلغ 200 جنيه مقابل أتعاب المحاماة – الكلام لـ"الجعفرى".

 

ثانيًا: بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.

 

-فمنح فترة انتقالية يتعارض مع أحكام المحكمة الدستورية التي تقضي بالإخلاء الفوري فالسؤال هنا.. كيف يكون هناك حكم صادر من المحكمة الدستورية بالإخلاء، ويكون هناك قانون يعطي فرصة انتقالية 5 سنوات قبل تحرير العقود.

 

-وهناك أحكام قضائية صدرت بالفعل خلال الفترة السابقة عقب صدور حكم الدستورية ببطلان مادة القانون، فالتعديلات مجرد اقتراح أعلنته الحكومة في صورة مشروع قانون لن ينفذ إلا بعد إقراره رسميا ونشره في الجريدة الرسمية

هل يصبح حكم الدستورية العليا سنداً بذاته لدعاوي إخلاء وطرد للمستأجرين من الشخصيات الاعتبارية؟ 

هناك رأيان:

الرأي الأول: يري بأنه يجوز إمكانية أن يكون الحكم بعدم دستورية صدور المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 سنداً لإقامة دعاوي إخلاء للأشخاص الاعتبارية العامة – سنده - أن فقد السند القانوني بعدم دستورية صدور تلك المادة يعني أن البقاء في العين المستأجرة من أشخاص اعتبارية سيكون بدون سند من القانون.

 

الرأي الثاني: يري أن حكم المحكمة الدستورية لا يصح أن يكون سنداً لأسباب حاصلها التالي:

 

1-أن عدم الدستورية انصرف الى تأبيد عقود الإيجار التي تعقد للأشخاص الاعتبارية، وبالتالي جوهر القضاء بعدم الدستورية كان (تأبيد) العقود وهو ما يتعارض مع حقوق الملكية الخاصة والتضامن الاجتماعي وفقاً لنصوص الدستور التي تقرر ذلك وغير ها من النصوص التي رددها الحكم.

 

2-أن تطبيق الحكم بذاته سيخلق هو الاخر نوعاً من عدم التكافؤ، وهو ما حرص الحكم على جعله سنداً للقضاء بعد الدستورية، فيصبح الشخص الطبيعي الذى تعاقد على مكان لغير أغراض السكني إذا ما توافرت الشروط للامتداد متمتعاً بهذا الحق له وورثته حتى الدرجة الثانية، وربما يكون عقد إيجاره أسبق من عقد إيجار شخصية اعتبارية، بتطبيق الحكم بذاته سيبقي المستأجر الطبيعي مدة أطول كثيراً بعد تاريخ حكم الدستورية فيما لو أعتبر سنداً بذاته.

3-إن الحكم الدستورية يتطلب ضرورة تدخل تشريعي حين جاءت الفقرة "ثانياً" في منطوق الحكم على هذا النحو "بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره".

ما هو موقف محكمة النقض؟

 

المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني وهي واجبة التطبيق في الأصل على ما يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام، فإذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون باعتبارها القواعد الأساسية حتى لو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتداً بقوة القانون الاستثنائي.

 

ووفقا للمادتين 601, 602 من القانون المدني فقد جعل المشرع القاعدة هي أن موت أحد المتعاقدين في عقود الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة أخذاً بأن الأصل في العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية، فإذا لم يعقد الإيجار خلافاً للأصل إلا بسبب حرفة المستأجر أو إذا كان الإيجار لم يبرم إلا لاعتبارات شخصية فإن الإيجار لا ينتهي بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه. 

ولئن كان ظاهر نص المادة 602 سالفة الإشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستأجر المتوفى في الحالتين المنصوص عليهما فيه إلا أنه استهداء بالحكمة التي أملته، فإن طلب الإخلاء مخوّل لورثة المستأجر دون المؤجر إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث تقضي كفاية قد لا تتوافر فيهم بخلاف الحالة التي يراعى في إبرام الإيجار اعتبارات متعلقة بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر وورثة المستأجر على حد سواء يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الإيضاحية لنص المادة 602 من أنه إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في شخص المستأجر - فيجوز للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد.  

 

ومن ثم لا يستطيع المؤجر مع بفرض تطبيق حكم المحكمة الدستورية أن يلجأ الى إنهاء عقد الإيجار والى طلب الإخلاء استنادا الى هذا الحكم دون صدور نص تشريعي ذلك أن تلك الحالة تعني كونها حالة لا تشملها القوانين الاستثنائية التي عقد الايجار في ظلها، وبالتالي فإن إعمال المادتين 601 و 602 من القانون المدني هي الواجبة التطبيق،  وبالنسبة الى أن المادة الاخيرة ظاهرها يعطي الحق للمؤجر وللمستأجر وورثته إنهاء العقد فإن محكمة النقض مع حكمة النص قصرت ذلك على المستأجر وحدة دون المؤجر مسايرة لحكمة النص وفقاً لما أقرته محكمة النقض .

ماهي وجه نظر بعض الملاك لهذا القانون؟

 

مشروع القانون قد يراه بعض الملاك مجحفا في حقهم لأن حكم المحكمة الدستورية الذي صدر عام 2018 أعاد العلاقة إلى القانون المدني وحصل العديد منهم على أحكام بانتهاء العلاقة الإيجارية، وتسليم العين لمالكها طبقا للمادة 563 من القانون المدني التي تتيح للمالك استرداد العقار المؤجر في حالة التنبيه بالإخلاء من المالك في المدد القانونية بالمادة المشار إليها وفي حالة عدم التسليم يجوز للمالك رفع دعوى طرد للغصب، أما مشروع الحكومة فقد يؤدي إلى إرجاء أثر حكم المحكمة الدستورية لمدة 5 سنوات، حيث لم ينص على التحرير الفوري ولكن بموجب حكم قضائي مما يستلزم إجراءات طويلة.