تفاصيل قانون الإيجار القديم قبل إقراره بمجلس النواب

يناقش مجلس النواب خلال جلسته العامة يوم الاثنين القادم برئاسة المستشار الدكتور حنفى جبالى تقريرا اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتبى لجنتى الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية، عن:

 

مشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ومشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

 

أكدت اللجنة فى تقريرها، أن مشروع القانون يقدم معالجة جادة ومتدرجة للاختلالات المزمنة فى منظومة الإيجارات القديمة، والتى أدّت إلى ترسيخ أوضاع غير متوازنة أضرت بحقوق الملاك وقيّدت حرية التصرف فى الملكية الخاصة، دون أن تكون هناك ضرورة اجتماعية أو اقتصادية تُبرّر هذا الامتداد الزمنى غير المحدد، وهو ما أكّده بوضوح حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 9 نوفمبر 2024 فى الدعوى رقم 24 لسنة 20 قضائية دستورية.

 

وثمنت اللجنة ما تضمنه مشروع القانون من نصوص تنظم حالات الإخلاء، وتمنح للمؤجر وسائل قانونية عاجلة لاسترداد العين المؤجرة فى الحالات التى تنتفى فيها الحاجة الفعلية أو الجدية لشغلها، وذلك دون الإخلال بضمانات المستأجر فى اللجوء إلى القضاء الموضوعي.

 

وأكدت اللجنة موافقتها على مشروع القانون بصيغته الواردة من الحكومة، مؤكدة أنه يُمثل خطوة تشريعية حاسمة طال انتظارها، تسعى إلى إرساء قواعد العدالة التعاقدية، وصون الملكية، وتحقيق الاستقرار الاجتماعي، فى إطار من التدرج والمرونة والضمانات القانونية.

 وجاء مشروع القانون فى تسع مواد بخلاف مادة النشر، وذلك على النحو الآتي:

 

· مـــــادة (1): حدّدت نطاق سريان القانون، ليشمل الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، متى كانت مؤجّرة وفقًا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، دون أن تمتد أحكامه للعقود الخاضعة للقانون المدني.

 

· مـــــادة (2): بيّنت المدة المتبقية لاستمرار العقود القائمة، بحيث تنتهى عقود إيجار الأماكن السكنية بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وتنتهى عقود إيجار الأماكن لغير غرض السكنى المبرمة مع الأشخاص الطبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتم الاتفاق على إنهائها قبل ذلك.

· مـــــادة (3): تضمنت تشكيل لجان حصر بقرار من المحافظ المختص فى نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى فى التقسيم المعايير والضوابط الآتية: 

 

(۱) الموقع الجغرافى (۲) مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة؛ (۳) المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة (٤) شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة (٥) القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ۱۹٦ لسنة ۲۰۰۸ ، الكائنة فى ذات المنطقة. وأناطت المادة المذكورة برئيس مجلس الوزراء إصدار قرار بتحديد قواعد ونظام عمل هذه اللجان (لجان الحصر). كما أوجبت المادة على لجان الحصر الانتهاء من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون، وأجازت مد جمدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة بقرار من رئيس مجلس الوزراء.

 

وأناطت المادة بالمحافظ المختص إصدار قرار بما تنتهى إليه لجان الحصر، وأوجبت نشر هذا القرار فى الوقائع المصرية وإعلانه بوحدات الإدارة المحلية فى نطاق كل محافظة.

 

· مـــــادة (4): حدّدت أسلوب احتساب القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن السكنية من تاريخ العمل بالقانون، وذلك بزيادة القيمة الإيجارية القانونية الشهرية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكامه، وفرقت المادة المذكورة فى نسبة الزيادة بحسب المنطقة الكائن بها المكان المؤجر، فتضمنت زيادة أجرة الأماكن الكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، كما تضمنت زيادة أجرة الأماكن الكائنة فى المناطق المتوسطة والاقتصادية بواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة فى المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيهاً للأماكن الكائنة فى المناطق الاقتصادية. والزمت المادة ذاتها المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيها شهرياً، وذلك لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (۳) من هذا القانون من أعمالها، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بحسب الأحوال بدءاً من اليوم التالى لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التى استحقت عنها.

 

· مـــــادة (5): تضمنت النص على أن تكون القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى إلى الأشخاص الطبيعيين خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وذلك اعتبارًا من أول استحقاق بعد العمل بالقانون.
 

· مـــــادة (6): نصّت على زيادة سنوية دورية بنسبة 15% تطبق على القيم الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (4) و(5)، طوال مدة سريان القانون.

 

· مـــــادة (7): نظمت هذه المادة أحكام إخلاء الأماكن الخاضعة لأحكام القانون المعروض، حيث الزمت المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، فى نهاية المدتين المحددتين بالمادة (۲)، كما حددت بعض الحالات التى تبرر للمؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة دون انتظار انقضاء المدد المشار اليها فى المادة (2) المشار اليها وذلك حال ثبوت ترك المستأجر للعين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو حال ثبوت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله العين المؤجرة، باعتبار أنها حالات تنتفى فيها الحاجة الفعلية أو الجدية لشغلها، وذلك دون الإخلال بضمانات المستأجر فى اللجوء إلى القاضى الموضوعى وذلك كله مع مراعاة عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (۱۸) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ المشار إليه حيث أجازت المادة ذاتها للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضى الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الاخلاء، ودون الإخلال فى التعويض إن كان له مقتضى وأخيرا اكدت المادة المذكورة على حق المستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار بحسب الأحوال، فى إقامة دعوى قضائية أمام المحكمة وفقاً للإجراءات المعتادة، على ألا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضى الامور الوقتية المشار إليه، تأكيدا على عدم الاخلال بحكم الفقرة الثانية سالفة البيان.

 

· مـــــادة (8): منحت المستأجرين أو من امتد اليهم عقود إيجار بحسب الأحوال، الذين تنتهى عقود الإيجار طبقا لأحكام هذا القانون أحقية فى تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يرفق به إقرار بإخلاء وتسليم المستأجر للعين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة وتكون الاسبقية فى التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص (المستأجر الأصلى وزوجه ووالديه ممن امتد اليه منهم عقد الإيجار) وأناطت المادة برئيس مجلس الوزراء تحديد القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات أو البت فيها وذلك بقرار يصدره بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون كما منحت المادة ذاتها للمستأجر أو من امتد اليه عقد الإيجار حال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية او غير سكنية (إيجارا أو تمليكا) أولوية فى تخصيص وحدة بمجرد التقدم بطلب مرفقا به إقرار اخلاء الوحدة السكنية المستأجرة على ان يراعى فى الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التى بها الوحدة المستأجرة على أن يتضمن الإعلان تحديد الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.

 

· مـــــادة (9): قررت إلغاء القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997 المشار إليها كما تتضمن إلغاء كل حكم يخالف أحكامه، وذلك اعتبارًا من اليوم التالى لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك مع مراعاة عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون.