ضريبة التصرفات العقارية - أرشيفية
ضريبة التصرفات العقارية أو كما تُعرف بضريبة الـ 2.5% هي ضريبة يتم فرضها من الدولة على بائع العقار بعد عملية البيع، ما عدا القرى، وهي تندرج تحت قانون ضريبة الدخل، وهي بطبيعة الحال تُقدَّر بنسبة 2.5% من إجمالي قيمة العقار المُباع، بغض النظر عما إذا كان هذا العقار مبني بالفعل أو أنها ما زالت أرض مخصصة للبناء، سواء جرى التصرف فيها بحالتها الحالية أو بعد إقامة المنشآت، وبغض النظر أيضًا عما إذا كان التصرف تم في العقار بالكامل أو جزء منه أو وحدة سكنية منه، وبغض النظر عن تاريخ تحرير عقود البيع، وبنسبة تقدر كما ذكرنا بـ 2.5% من قيمة العقار المباع وبدون حد أقصى على المبلغ، ويتم تحصيل هذه الضريبة من البائع.
على أن يتم تحصيلها في غضون شهر واحد فقط لا غير من تاريخ عملية البيع، حيث يجب على البائع في هذه الحالة إخطار مصلحة الضرائب المصرية بعملية البيع، وذلك عندما يقوم المشتري برفع دعوى صحة التوقيع على البائع، وإرسال نسخة من العقود إلى مصلحة الضرائب العقارية؛ ليخضع البائع إلى الضريبة المقررة على أن يقوم بسدادها في مدة لا تتجاوز 30 يومًا، وأنه في حالة التهرب أو عدم الوفاء بهذا الإلتزام الضريبي فإن البائع يعرض نفسه للعقوبات.
ما هى ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة التصرفات العقارية هي نوع من أنواع الضرائب التي تندرج تحت قانون الضريبة على الدخل، وتكون مستحقة الدفع على البائع في حال تصرفه في عقار، ويتم سدادها مرة واحدة عند التصرف في العقار بغض النظر عن حالته كما ذكرنا، ووفقًا لأحكام القانون.
متى يجب دفع ضريبة التصرفات العقارية؟
وفقًا للقانون يجب أن يلتزم البائع بسداد ضريبة التصرفات العقارية في مدة أقصاها 30 يومًا من تاريخ التصرف في العقار.
أين يتم دفع ضريبة التصرفات العقارية؟
تعتبر مصلحة الضرائب المصرية هي الجهة المعنية بتحصيل ومتابعة تحصيل ضريبة التصرفات العقارية من البائع دون الرجوع على المشتري، إلا إذا قام المشتري بالتقدم طواعية لسداد هذه الضريبة، ويتم دفع الضريبة عن طريق مأمورية الضرائب التابع لها البائع. ويمكن للبائع تفويض شخص آخر للذهاب إلى مأمورية الضرائب المعنية ودفع الضريبة. كما يمكن أيضًا الدفع من خلال الحوالات البريدية أو الشيكات البنكية، ويمكن معرفة أقرب مديرية ضرائب من خلال الاطلاع على قائمة المديريات في موقع مصلحة الضرائب المصرية.
ما عقوبات عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية؟
وفقًا لآخر التحديثات الخاصة بقانون ضريبة التصرفات العقارية فإن عقوبة التأخر عن سداد ضريبة التصرفات العقارية سواء للقسط الأول أو الثاني؛ تكون بنسبة لا تتجاوز 2% من المبلغ المستحق كضريبة، على أن يتم احتساب هذه النسبة استنادا على سعر الفائدة الذي يحدده البنك المركزي المصري في وقت مطالبة البائع بالدفع، ومن بين العقوبات التي قد يتم فرضها على البائع وقف التعامل مع حساباته البنكية حتى يتم سداد الضريبة، بالإضافة إلى وقف التعامل مع المرور وحظر تجديد الرخصة بسبب عدم سداد الضريبة، الحالات المستثناة من خضوعها لضريبة التصرفات العقارية أو لا تعتبر تصرفاً خاضعاً للضريبة، وهي كالتالي:-
1- الموقع الجغرافي (القرى):
تفرض الضريبة على التصرفات في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها، ولكن يُستثنى من ذلك التصرفات التي تتم في "القرى".
2- التصرفات للأقارب (الأصول والفروع والأزواج):
لا يخضع للضريبة التصرف بالبيع أو الوصية أو التبرع أو الهبة إذا كان لصالح **الأصول (الآباء والأجداد)، أو الأزواج، أو الفروع (الأبناء والأحفاد).
3- تقديم العقار كحصة عينية في الشركات:
يُستثنى تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال "شركات المساهمة"، بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لهذه الحصة لمدة خمس سنوات.
4- البيوع الجبرية:
لا تعتبر "البيوع الجبرية"، سواء كانت إدارية أو قضائية، تصرفاً خاضعاً للضريبة .
5- نزع الملكية للمنفعة العامة:
يُستثنى نزع الملكية للمنفعة العامة أو للتحسين من الخضوع لهذه الضريبة .
6- التبرع والهبة للجهات الرسمية والعامة:
لا تخضع للضريبة التصرفات التي تتم بالتبرع أو الهبة للجهات التالية:
* الحكومة.
* وحدات الإدارة المحلية.
* الأشخاص الاعتبارية العامة.
* المشروعات ذات النفع العام.
وتجدر الإشارة إلى أن القانون أكد على سريان الضريبة على تصرفات "الوارث" في العقارات التي آلت إليه عن طريق الميراث، ما لم تكن الحالة تندرج تحت أحد الاستثناءات المذكورة أعلاه، وعليه فإنه يعفى من الضريبة الهبة لأحد الورثة أو الوصية المستترة فى عقد بيع أو عقود تقسيم الميراث أو التخارج بين الورثة.
ما حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
وفقًا لآخر تحديث قامت به مصلحة الضرائب لتحديد حالات الاعفاء من ضريبة التصرفات العقارية، قامت المصلحة بتحديد بعض الحالات التي تم إعفاؤها من سداد الضريبة، وهي كالتالي:
* الوحدات السكنية التي مازالت تحت الإنشاء.
* الوحدات التجارية التي لا يتجاوز صافي الربح من إيجارها السنوي مبلغ 24,000 جنيه.
* الشقق التي يتم إستخدامها كسكن أساسي للأسرة (والذي يعد أحد شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية المقررة حديثًا في 2023).
* جميع الوحدات السكنية والعقارات الموجودة في القرى.
* المباني المقدمة كحصة عينية في رأس مال خاص بالشركات المساهمة، بشرط ألا يتم التصرف في الأسهم التي تقابل الحصة العينية لمدة 5 سنوات.
* البيوع الجبرية.
* نزع الملكية للتحسين أو للمنفعة العامة
* العقود بالهبة بين الأصول والفروع.
* التبرع أو الهبة للحكومة.
* وحدات الإدارة المحلية.
* مشروعات المنفعة العامة.
* تقرير حق انتفاع على العقار أو في حالة التأجير لمدة أقل من 50 سنة.
* تصرفات الشخص الوارث في العقارات والتي ذهبت إليه من مورثه على حالتها عند الميراث وذلك حتى اصدار القانون رقم 158 لعام 2018 المعدل للقانون رقم 91 لعام 2005 بتعديل المادة 42 بما يتضمن إلغاء الإعفاء.
هل تسقط ضريبة التصرفات العقارية بالتقادم؟
ولعل الكثير ممن يهمهم الأمر يتساءلون متى تسقط ضريبة التصرفات العقارية، ولإجابة هذا السؤال نرجع لنص القانون رقم 646 لسنة 1954 والذي ينص على أن الضرائب تسقط بالتقادم بعد 5 سنوات إلا إذا كانت هناك مدة أطول ينص عليها قانون آخر.
هل يجوز الطعن على ضريبة التصرفات العقارية؟
يمكن للبائع أن يقوم بالطعن على قيمة ضريبة التصرفات العقارية المفروضة عليه في حالة وجود أحد الأسباب الآتية:
الاعتراض على تقديرات لجنة الحصر المكلفة من مصلحة الضرائب العقارية، فيما يلي:
1- سوء تقدير اللجنة للموقع الجغرافي للوحدة وعدم مراعاة عوامل مثل القرب أو البعد عن الخدمات والشواطئ والمتنزهات.
2- سنة البناء ومدى جودته، وهو ما قد يؤثر بالسلب على حالة العقار في حالة تقادم سنة البناء.
3- عدم وجود بعض المرافق مثل مياه الشرب أو الكهرباء أو الغاز الطبيعي، أو الطرق الممهدة أو تدني الخدمات بشكل عام في المنطقة.
4- اختلاف القيمة الإيجارية الفعلية عن تلك المحددة وفقًا للقوانين.
5- عدم الأخذ والاسترشاد بقيمة الإيجار المتفق عليها بين المؤجِّر والمُستأجِر.
6- المبالغة في تقدير القيمة السوقية للوحدة أو العقار، وهو الأمر الذي يؤدي بطبيعة الحال إلى زيادة القيمة الإيجارية المحددة من ثم على قيمة الضريبة المستحقة.
ما أخر التعديلات التى جاء بها قانون رقم 151 لسنة 2026؟
يشار إلى أنه من أهم التعديلات التى جاء بها قانون رقم 151 لسنة 2026، هو ما يُستفاد بمفهوم المخالفة من نص المادة (43) بعد تعديلها، وهي إعفاء التصرفات العقارية اللي بتتم بين الأصول أو الأزواج أو الفروع من ضريبة التصرفات العقارية المقررة بنسبة 2.5% من قيمة التصرف، فالقانون نص على إن التصرف الخاضع للضريبة هو البيع أو الوصية أو التبرع أو الهبة أو تقرير حق الانتفاع إذا كان التصرف لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع، وبمفهوم المخالفة يعني أن التصرفات الصادرة إلى الأصول أو الأزواج أو الفروع تخرج من نطاق الخضوع لهذه الضريبة.
ويُعتبر هذا التعديل من التيسيرات المهمة التى تخفف الأعباء الضريبية على الأسرة عند نقل ملكية العقارات بين أفرادها، سواء كان التصرف عن طريق البيع أو الهبة أو التبرع أو غيرها من صور التصرف اللي ورد بها النص، ومع ذلك، يفضل قبل إتمام أي تصرف عقاري مراجعة حالته القانونية والضريبية، للتأكد من انطباق الإعفاء وتوافر شروطه، وتجنب أي منازعات أو التزامات ضريبية مستقبلًا.
