ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "الثالثة" إيجارات، مأمورية استئناف السادس من أكتوبر، المنعقدة بمحكمة استئناف القاهرة، بإلغاء حكم أول درجة الصادر بالطرد من العين، والقضاء مُجدداً بإمتداد عقد الإيجار لأقصى مدة ممكنة وهى 59 سنة، وترسيخ مبدأ أن العقد قوامه نية المتعاقدين، وأن تحديد مدة العقد "مشاهرة" قد تجعل من العقد ممتد لمدة 59 عاما، وتضع 5 مبادئ أبرزها "نية المتعاقدان بالعقد يجوز إثباتها بشهادة الشهود".
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 17804 لسنة 141 قضائية، لصالح المحامى بالنقض محمد ميزار، برئاسة المستشار عبد الناصر عبد العزيز جمعه، وعضوية المستشارين تامر ممدوح، وأسامة حسين إبراهيم، وأمانة سر حلمي حلمي محمد.
الوقائع.. نزاع قضائى حول العين بسبب كلمة "مشاهرة"
أقام مورث المؤجر الأصلي الدعوي رقم 4132 لسنة 2023 مدني كلي جنوب الجيزة ضد ورثة المستأجر الأصلي بصحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 12 يوليو 2023 طلب في ختامها بطرد المدعى عليهم من عين التداعي المبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوي وعقد الايجار موضوع الدعوي وتسليمها للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل وسليمه من أي تلفيات، وذلك علي سند من القول إنه بتاريخ 14 نوفمبر 1996 استأجر مورث المدعي عليهم من مورث المدعي محل بقصد استعماله كمركز تكييف وتبريد لمدة مشاهرة لقاء أجرة شهرية قدرها 130 جنيه، وحيث اتفق بالعقد علي إن مدة العقد مشاهرة، ومن ثم تصبح مدة العقد شهر واحد فقط، وحيث أن المدعي لا يرغب في تجديد العقد مدة أخري، مما حدا به انذاراً المدعي عليهم.
محكمة أول درجة تقضى بالطرد وتعتبر "المشاهرة" شهراً واحداً
وتداولت الدعوي بالجلسات، وبجلسة 30 مايو 2024 حكمت المحكمة بإنتهاء عقد الايجار موضوع الدعوي المؤرخ 14 نوفمبر 1996، وطرد المدعي عليهم بالبند أولا من الحانوت وتسليمه للمدعي خاليًا من الأشخاص والشواغل وبدون تلفيات والزمت المدعي عليهم بالبند أولاً بالمصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيهًا مقابل أتعاب المحاماه بالتساوي، وقد استند الحكم في حيثياته علي أنه ولما كان من المقرر بنص المادة 563 من القانون المدني علي أنه إذا عقد الايجار دون أتفاق علي مدة أو عقد لمدة غير معينة آو تعذر اثبات المدة المدعاة أعتبر الإيجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع الآجرة وينتهي بإنقضاء هذة الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه علي المتعاقد الأخر بالإخلاء في المواعيد، وأن الثابت للمحكمة أن أصل عقد الايجار موضوع الدعوي المؤرخ في 14 نوفمبر 1996 وأن مدة عقد الايجار محله هي مشاهرة ويدفع إيجار الحانوت محله شهرياً.
ورثة المستأجر يستأنفون الحكم لإلغاءه
وإذ لم يرتض المدعي عليهم الحكم، فطعنوا عليه بالأستئناف رقم 17804 لسنة 141 قضائية، لأسباب حاصلها: الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، والاخلال بحق الدفاع وعدم تفهم المحكمة العناصر الواقعية للدعوي ومخالفة الثابت بالأوراق، وأن الحكم الطعن غير مبرأ من التعسف في الاستنتاج ومخالفة العقل والمنطق وطبائع الأمور ومخالفة القانون والبطلان للقصور في البيان والاجمال وبطلان الحكم لمسخ عناصر الاثبات في الدعوي والقصور في بيان الدعوي والطلبات والدفاع والدفوع المبداه فيها وعدم بيان السند القانوني للحكم وإغفال الادلة وتعدد الأسباب التي تقام عليها الدعوي وعدم الرد عليها.
مذكرة الاستئناف تتستند على عدة دفوع لإلغاء الحكم
واستعرض الاستئناف وقائع النزاع المطروح، وأنه عملا بنص المادة 148/1 من القانون المدني قد نصت على أنه يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، وقد استقر الفقه والقضاء علي أن حسن النية من مسائل الواقع، وإنه إذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدان دون الوقوف على المعني الحرفي للألفاظ مع الاهتداء في ذلك بطبيعة التعامل، وبما ينبغي أن يتوفر من أمانة وثقة بين المتعاقدين ووفقًا للعرف الجاري في التعاملات.
هذا ولما كان الثابت من وقائع النزاع المطروحة أن عقد الايجار سند الدعوي محرر منذ ما يقرب من 30 عام تخلل تلك الحقبة الزمنية وفاة المؤجر الأصلي ووفاة المستأجر الأصلي ولم يثار خلال تلك المدة الزمنية إي نزاع قضائي واحد متعلق بتلك العلاقة أو ذلك التعاقد، وهو أمر لا ينبئ عن شيئ سوي أن حقيقة المقصود من التعاقد خلاف ما أورده العقد حول كلمة مشاهرة، وإلا لما ظلت تلك العلاقة مستمرة طيلة 30 عامًا ويظل العقد يجدد حسب المعني الحرفي للعقد، فيكون العقد قد تجدد حوالي 360 مرة، وهو أمر يصعب في الواقع العملي والعرف والتعامل أن يحدث وأن حقيقة ما كان يقصده المتعاقدين هو أقصي مده ممكنة لعقد الايجار.
كلمة مشاهرة تعني الاستمرارية لأقصي مدة ممكنه
وأن عبارة العقد تحتمل هذا المعني في ظل ظروف الدعوي الراهنة وملابساتها والظروف التي أحاطت بالعقد وطول مدة العقد هي أهم وأدق القرائن على حقيقة المقصود بين طرفيه، فضلًا عن أن المتعارف عليه في المجتمع وفي القوانين الاستثنائية وما يعرف بالعقد المفتوح، وأن كلمة مشاهرة تعني الاستمرارية لأقصي مدة ممكنه لعقد الإيجار وهي 59 عاما، بل وللحقيقة أن المستأجرين عادة في تلك الفترة الزمنية هم من كانوا يصرون علي أدراج تلك الكلمة والعبارة بالعقود ضمانا لإستمرار العقد وسريانه وهو أمر إن استدل به فإنما يستدل على أن حقيقةً المقصود منها هو عدم الوقوف عند المعني الحرفي وأن مدة العقد شهر.
أما وأن الحكم الطعين قد وقف عند المعني الحرفي لعبارة مشاهرة دون النظر لأي اعتبارات اخرى يمكن من خلالها الاستدلال على التعاقد وظروفه وملابساته وطول مدة العقد، وأن المناط في ذلك بوضوح الارادة لا وضوح الألفاظ وما قصده المتعاقدون منها للتعرف علي حقيقة مرماهم دون الاعتداد بما اطلقوه عليها من أوصاف وما ضمنوها من عبارات متي تبين أن هذه الأوصاف والعبارات تخالف الحقيقة.
الاستئناف تلغى حكم الطرد
وتداول نظر الأستئناف بالجلسات، ومحكمة الاستئناف في الحيثيات قالت: كما أنه من المقرر أيضاً: "أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وفي بحث الدلائل والمستندات المقدمة إليها وتقديم قيمتها وترجيح ما تطمئن إليه منها"، وحيث أنه متى كان ما تقدم، وكان المستأنفين قد أقاموا استئنافهم بطلب إلغاء الحكم المستأنف والقضاء برفض الدعوى، ولما كان الثابت للمحكمة من أطلاعها على كافة أوراق ومستندات الدعوى وعلى أقوال شهود المستأنفين والتي تطمئن المحكمة لشهادتهم لإبتنائها على أسباب لها أصلها الثابت بالأوراق وتؤدى إلى ما رتبه عليها أن نية المتعاقدين قد اتجهت إلى تحديد مدة العقد ب 59 سنه وهي أطول مدة ممكنة.
وتضيف المحكمة في حيثياتها: وهو ما أكده شاهدى المستأنفين والتي أطمأنت المحكمه لشهادتهم، ويؤيد ذلك أيضاً سداد مورث المستأنفين لمبلغ 13000 كمقدم للتعاقد، ومن جماع ما تقدم يرسخ في يقين المحكمة أن نية المتعاقدين أن مدة العقد 59 سنه، وبذلك يحق للمستأنفين البقاء بالعين حتى نهاية ال، 59 عاما، لما كان ذلك وكان الحكم المستأنف قد خالف هذا النظر فإن المحكمة تقوم بإلغائه وتقضى مجدداً برفض الدعوى للأسباب الواردة بقضائنا المتقدم على نحو ما سيرد بمنطوق الحكم.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:-
أولاً:- بقبول الاستئناف شكلاً .
ثانياً:- وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً برفض الدعوى المبتدأه، وألزمت المستأنف ضده المصروفات على درجتى التقاضي ومائة وخمس وسبعون جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة .
الخلاصة:
حكمت المحكمة بألغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوي المبتدأه، وحيث أن هذا الحكم فريد من نوعه وقد رسخ لعدة مبادئ قضائية أهمها:
1-سلطة محكمة الموضوع في الوقوف على نية المتعاقدين حتي ولو خالفت عبارات العقد ذلك.
2- أن نية المتعاقدان بالعقد يجوز إثباتها بشهادة الشهود.
3- أن مدة العقد يجوز إثباتها بكافة طرق الاثبات ومنها شهادة الشهود.
4-إن طول مدة العقد ومقدم الإيجار المدفوع وشهادة الشهود المبنية علي ماله أصل بالأوراق وأستظهار نية المتعاقدين هي التي تحدد الإرادة المشتركه للطرفين.
5- سلطة محكمة الموضوع في عدم الوقوف علي المعني الحرفي للألفاظ.
المحامى بالنقض محمد ميزار - مقيم الاستئناف
