بدأت لجان الحصر والتصنيف المنصوص عليها في قانون الإيجار القديم الصادر مؤخرًا عملها رسميًا في الرابع من سبتمبر الماضي، تنفيذًا للتكليف الصادر من رئيس مجلس الوزراء والمحافظين بتشكيل لجان متخصصة في نطاق كل محافظة.
وتستمر هذه اللجان في عملها لمدة ثلاثة أشهر تنتهي في الرابع من ديسمبر المقبل، مع جواز مد المهلة لمدة مماثلة بقرار من رئيس مجلس الوزراء حال اقتضت الضرورة، وذلك تمهيدًا لتطبيق منظومة الزيادات الجديدة في القيم الإيجارية وفق التصنيفات التي ستصدرها.
وتأتي هذه الخطوة في إطار تطبيق المادة (3) من القانون، التي حددت تشكيل لجان مختصة في كل محافظة تتولى تقسيم المناطق التي تشمل أماكن مؤجرة لغرض السكن إلى ثلاث فئات رئيسية: متميزة، ومتوسطة، واقتصادية. ويُعد هذا التقسيم هو الأساس الذي ستُبنى عليه الزيادات الجديدة في الأجرة، حيث يستهدف تحقيق التوازن بين طبيعة المنطقة ومستوى المرافق والخدمات المتاحة بها من جهة، وبين القيمة الإيجارية التي يتحملها المستأجر من جهة أخرى.
وحددت المادة ذاتها مجموعة من المعايير الدقيقة التي يجب على اللجان مراعاتها عند تصنيف المناطق والوحدات، من بينها الموقع الجغرافي وطبيعة الشارع الكائن به العقار، ومستوى البناء ونوعية مواد التشييد، إلى جانب متوسط المساحات السكنية في المنطقة. كما تشمل المعايير المرافق العامة المتصلة بالعقار مثل المياه والكهرباء والغاز والتليفون، وشبكات الطرق ووسائل النقل المتاحة، فضلًا عن الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المقدمة للسكان.
ويُضاف إلى هذه المعايير القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الواقعة في نفس المنطقة، وفقًا لقانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، ما يضمن أن يكون التقييم موضوعيًا ومستندًا إلى مؤشرات اقتصادية واقعية.
وبعد انتهاء اللجان من أعمالها، يصدر المحافظ المختص قرارًا بما انتهت إليه من تصنيف للمناطق، ويتم نشر هذا القرار في الوقائع المصرية، مع الإعلان عنه في وحدات الإدارة المحلية بكل محافظة، ليصبح نافذًا وملزمًا لكافة الأطراف. ويُعتبر هذا القرار بمثابة المرجعية الرسمية التي تُبنى عليها التقديرات الإيجارية الجديدة وفقًا لنوع المنطقة.
وبحسب المادة (4) من القانون، تحدد القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكن في المناطق المتميزة بواقع عشرين ضعف القيمة الإيجارية الحالية، على ألا تقل الأجرة الشهرية عن ألف جنيه. أما في المناطق المتوسطة فتكون الزيادة عشرة أمثال القيمة الحالية وبحد أدنى أربعمائة جنيه، وفي المناطق الاقتصادية تُحدد الزيادة أيضًا بعشرة أمثال الأجرة السارية وبحد أدنى مائتين وخمسين جنيهًا شهريًا.
وحتى تنتهي لجان الحصر من أعمالها بالكامل، ألزم القانون المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بسداد أجرة مؤقتة قدرها 250 جنيهًا شهريًا لحين اعتماد التصنيف النهائي. وبعد نشر قرار المحافظ بالتصنيف، يلتزم المستأجر بسداد الفروق المستحقة – إن وُجدت – على أقساط شهرية خلال فترة مساوية لمدة استحقاقها، تجنبًا لأي أعباء مالية مفاجئة.
أما بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى، مثل المحلات والمكاتب والمخازن، فقد نصت المادة (5) على أن تكون القيمة الإيجارية الجديدة خمسة أمثال القيمة الحالية، مع تطبيق ذات القواعد الخاصة بالزيادات السنوية. وتحدد المادة (6) أن تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين السابقتين بنسبة 15% سنويًا بصفة دورية، بما يحقق استقرارًا تشريعيًا وتنظيميًا طويل الأمد للعلاقة بين الملاك والمستأجرين.
ومن أبرز التساؤلات التي طُرحت منذ بدء عمل اللجان، هو ما إذا كان من حق المواطنين – سواء الملاك أو المستأجرين – التظلم من قرارات هذه اللجان، خاصة في حال الاعتراض على تصنيف المنطقة أو تقييم الوحدة.
وقرارات لجان الحصر تُعد قرارات إدارية تخضع لرقابة القضاء الإداري، وبالتالي يجوز التظلم منها أمام محكمة القضاء الإداري وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في قانون مجلس الدولة. ويحق للمواطن الذي يرى أن تقييم وحدته السكنية أو تصنيف منطقته لم يراعِ المعايير المنصوص عليها في المادة (3) أن يتقدم بدعوى أمام القضاء الإداري بطلب وقف تنفيذ القرار أو إلغائه. ويُعتبر هذا الحق ضمانة أساسية للشفافية، ويعزز مبدأ المساواة بين جميع الأطراف.
وبناء على ذلك، فأن القضاء الإداري هو الجهة التي تملك صلاحية فحص مدى التزام اللجان بالقواعد القانونية والمعايير المحددة، ومدى سلامة الإجراءات المتبعة في الحصر والتصنيف. وفي حال ثبوت وجود خطأ أو انحراف في التقدير، يحق للمحكمة إلغاء القرار أو تعديله بما يضمن العدالة للطرف المتضرر.
وتناول القانون في مادته السابعة حالات الإخلاء التي يجوز فيها إنهاء العلاقة الإيجارية، مع التأكيد على عدم الإخلال بالأسباب السابقة المنصوص عليها في القانون رقم 136 لسنة 1981.
ونصت المادة على التزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء الوحدة في نهاية المدة القانونية المحددة، أو إذا ثبت أن المكان المؤجر ظل مغلقًا لمدة تتجاوز عامًا كاملًا دون مبرر، أو في حال امتلاك المستأجر لوحدة أخرى صالحة للاستخدام في نفس الغرض. وفي حال الامتناع عن الإخلاء، يجوز للمالك أن يتقدم إلى قاضي الأمور الوقتية بطلب طرد المستأجر، دون الإخلال بحقه في المطالبة بالتعويض إن وُجد ضرر مادي.
ويحق للمستأجر الذي صدر بحقه أمر بالإخلاء رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة، غير أن رفع الدعوى لا يوقف تنفيذ أمر الطرد إلا بقرار صريح من المحكمة، حفاظًا على استقرار المراكز القانونية وتنفيذ أحكام القانون الجديد.
