ظهر على السطح مؤخراً مُصطلح "مجتمع الريل إيستيت" - Real estate - وهو بمعنى عقارات، والعقارات هي كل شيء يمكن تأجيره أو شرائه سواء كان عقار سكني مثل المباني والوحدات السكنية والأراضي الزراعية، أو تجاري مثل المكاتب والمخازن والمستودعات، أو العقارات الصناعية مثل المصانع أو المنشآت التجارية وغيرها من العقارات هي تتلخص في مصطلح "ريل إيستيت".
أما التسويق العقاري هو إنشاء خطة تسويقية لبيع أو إيجار عقار، ويساعد في انتشار العقار المطلوب بيعه أو تأجيره ويحتوي التسويق العقاري على استراتيجيات في محاولة لجذب العملاء المهتمين، ويساعد أيضًا في تسريع عملية البيع، حيث أنه ليس من السهل الوصول إلى أشخاص مهتمين دون التسويق العقاري.
مجتمع الريل إيستيت.. القطاع العقاري في مصر
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على موقف العقار ومدى تأثيره على السوق والمجتمع المصري، خاصة وأننا في مثل هذا التوقيت نكون على أعتاب وأبواب أكبر معارض التسويق العقارى، حيث أن السوق العقاري يشهد بعض التحولات المكانية من اهتمامات العملاء من سوق العاصمة الي سوق التجمع والساحل، وتوجهات السوق العقاري أصبحت أكثر إهتماما للعقارات الاستثمارية كالفندقية والتجارية، وذلك في ظل المتغيرات الغير مفهومه من ارتفاع سعر الذهب وتخفيض الفائدة البنكية وخفض في العملات الأجنبية تحديدا الدولار الأمريكي واليورو - بحسب الخبير القانوني والتقييم العقارى والمحامى بالنقض محمد شاكر.
العقار ومدى اعتباره ملاذ آمن من عدمه
في البداية - القطاع العقاري في مصر شهد خلال الفترة الماضية تحولات جوهرية انعكست تداعياتها بشكل كبير ومباشر على كل من المستثمرين والمشترين، فقد دفعت المتغيرات الاقتصادية الحالية العديد من شركات التطوير العقاري إلى تعديل سياسات البيع والتقسيط، مما أوجد مفارقات وتحديات جديدة في السوق العقارى، فمع تجفيف ينابيع السوق السوداء للعملة، اتجه المطورون العقاريون إلى تقديم تسهيلات موسعة في السداد، وهو الأمر الذى يجعلنا نفتح ملف العقارات في مصر هل هي استثمار آمن أم مخاطرة؟ حيث أن الإجابة تنحصر في أكثر من عنصر – وفقا لـ"شاكر".
أولاً: العقار كملاذ آمن للإستثمار
منذ عقود طويلة يُنظر إلى العقار في مصر بإعتباره وعاءً استثمارياً آمناً، وذلك لعدة أسباب – الكلام لـ"شاكر":
1- ثبات القيمة: حيث ان العقار بطبيعته أصل ثابت لا يتعرض للتقلبات السريعة مثل البورصة أو الذهب.
2- ارتفاع الأسعار بمرور الزمن: السوق المصري يشهد زيادات شبه مستمرة في أسعار الأراضي والوحدات، نتيجة النمو السكاني الكبير وزيادة الطلب على السكن.
3-غياب البدائل الاستثمارية المستقرة: كثير من المستثمرين المصريين يفضلون العقار بأنواعها "الطبي والسكني والفندقي والتجاري والإداري" لغياب فرص مضمونة في قطاعات أخرى.
ثانياً: أما المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري فهي:
رغم سمعته كملاذ آمن، إلا أن الاستثمار العقاري في مصر المشاريع - off plan - وتحت الإنشاء لا يخلو من المخاطر والتحديات:
أ-المخاطر القانونية:
1-عدم تسجيل العقار: الكثير من العقارات في مصر غير مسجلة بالشهر العقاري خاصة أن لدينا المدن العمرانية الجديدة لم يتم خضوعها للسجلات العينية لصعوبة حصر الأراضي والعقارات، نظراً للأطروحات المستمرة، مما يضع المشتري أمام خطر المنازعات.
2- أزدواجية التعاقد: بعض البائعين يبيعون العقار أكثر من مرة لعدة أطراف ويضع المشتري في دوامة البحث عن طرق لاعتماد وتوثيق عقده سواء بصحة التوقيع أو صحة التعاقد .
3- البناء المخالف: قد يتعرض المستثمر لخطر الإزالة أو الغرامات إذا لم يكن البناء مرخصاً وفق قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 وتعديلاته فضلا عن التعليه التي قد تحدث بدون الحصول علي تصاريح.
ب- المخاطر السوقية:
1-تذبذب السيولة:
العقار أصل طويل الأجل وصعوبة تسييله بسرعة قد تُشكل مخاطرة إذا احتاج المستثمر للسيولة.
2-المضاربات وارتفاع الأسعار:
يؤدي أحياناً إلى فقاعات سعرية تجعل الدخول للسوق محفوفاً بالمخاطر.
ج-المخاطر الضريبية:
يخضع العقار لضرائب متعددة مثل الضريبة العقارية "قانون 196 لسنة 2008"، وضريبة التصرفات العقارية "قانون 91 لسنة 2005"، مما قد يقلل من العائد الفعلي للإستثمار إذا لم يكن المستثمر على دراية كاملة بالالتزامات الضريبية – هكذا يقول "شاكر".
ثالثاً: موقف القانون المصري من الوضع الحالي للعقارات في مصر
القانون المصري يسعى لتقليل المخاطر وضمان الشفافية:
1-قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته: يضمن حماية الملكية بشرط التسجيل.
2-قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008: ينظم عملية البناء والتراخيص لتفادي العشوائية والمخالفات.
3-قوانين الضريبة العقارية: يفرض التزامات واضحة على الملاك، مع إعفاءات محددة للوحدات السكنية وضريبة التصرفات والثروة وضريبة الانتفاع بالعقار .
4- مبادرات الدولة: مثل جهود الحكومة لتبسيط إجراءات التسجيل، وحملات القضاء على البناء المخالف وحتي الآن مل خطوة في التصالح أو القضاء علي تلك المخالفات لم تستكمل ولجان لم تشكل بعد .
رابعاً: موازنة بين الأمان والمخاطرة:-
-العقار في مصر يظل استثماراً طويل الأمد مستقراً إذا التزم المستثمر بالإطار القانوني "التسجيل، التراخيص، العقود الموثقة".
-لكنه قد يتحول إلى مخاطرة عالية إذا تجاهل الفحص القانوني أو دخل في مشروعات غير مرخصة أو مضاربة غير مدروسة.
خامساً: نصائح عملية للمستثمرين
1. التحقق من سند الملكية والتسجيل بالشهر العقاري.
2. مراجعة التراخيص والموافقات الرسمية قبل الشراء.
3. استشارة محامٍ مختص بالعقارات لتفادي الثغرات.
4. استشاريين معتمدين ملراقبه اعمال التنفيذ واعمال المقاول
5. دراسة السوق ومقارنة الأسعار قبل اتخاذ القرار.
6. مراعاة الالتزامات الضريبية وعدم إغفال تأثيرها على العائد.
