للملاك والمستأجرين.. أسئلة وأجوبة على ضوء القرار53 لسنة 2025 والقانون 164 لسنة 2025.. 3 فئات مخاطبون بالمادة "8".. و5 شروط في طالب التخصيص.. وسيلتين لأليات التقديم للحصول على الوحدة البديلة.. و4 أنظمة للتخصيص

لازال الحديث مستمراً حول صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ليشكّل نقطة تحول في إنهاء الامتداد الاستثنائي لعقود الإيجار القديمة، وقد جاءت المادة "8" منه كضمانة انتقالية، إذ ألزمت الدولة بتوفير وحدات بديلة للمستأجرين أو من امتد إليهم العقد، بنظام الإيجار أو التمليك، منعًا لحدوث فراغ سكني أو مساس بالحق في السكن.

ولتنفيذ هذه المادة "8" منه كضمانة انتقالية، صدر قرار مجلس الوزراء رقم 53 لسنة 2025 بوصفه اللائحة التنفيذية التي تحدد القواعد والشروط والإجراءات اللازمة للتنفيذ، وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025 بشأن قواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكني، وهو الأمر والعمل الذى ينتظره الجميع للبدء في تحديد زيادة القيمة الإيجارية بنسبة عادلة ومنصفة.   

أسئلة وأجوبة قانونية على ضوء القرار53 لسنة 2025 والقانون 164 لسنة 2025

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من أسئلة وأجوبة قانونية على ضوء القرار53 لسنة 2025 والقانون 164 لسنة 2025، أبرزها ما الغاية التشريعية من إصدار القانون رقم 164 لسنة 2025 والقرار الوزاري رقم 53 لسنة 2025؟ من هم المخاطبون بأحكام المادة "8" من القانون رقم 164 لسنة 2025؟ وما هي شروط استحقاق تخصيص وحدة بديلة وفقًا للقرار رقم 53 لسنة 2025؟ وما هي آليات التقديم للحصول على الوحدة البديلة؟ وما هي أنظمة التخصيص التي يتيحها القرار؟ وغيرها من الأسئلة – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض ألبير أُنسى.

-ما الغاية التشريعية من إصدار القانون رقم 164 لسنة 2025 والقرار الوزاري رقم 53 لسنة 2025؟

في البداية - الغاية هي إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في عقود الإيجار الخاضعة للقوانين الاستثنائية "مثل قانون 49 لسنة 1977 وقانون 136 لسنة1981"، وذلك من خلال توفير آلية انتقالية عادلة تكفل للمستأجرين أو من امتد لهم العقد الحصول على وحدة بديلة "سكنية أو غير سكنية" سواء بنظام الإيجار أو التمليك، ويُعد القرار الوزاري رقم 53 لسنة 2025 بمثابة اللائحة التنفيذية للمادة "8" من القانون، إذ وضع القواعد والإجراءات التفصيلية للتخصيص والإخلاء والتسليم – وفقا لـ"أُنسى". 

-من هم المخاطبون بأحكام المادة "8" من القانون رقم 164 لسنة 2025؟

المخاطبون هم -طبقا لـ"أُنسى": 

1.المستأجر الأصلي الذي ارتبط بعقد إيجار قديم قبل صدور القانون.

2.أزواج المستأجر الأصلي في حالة الوفاة أو الترك.

3.من امتد إليهم العقد قانونًا بموجب أحكام قوانين الإيجار السابقة.

ملحوظة: وبالتالي، فإن المشرّع حرص على عدم حرمان هؤلاء من الحماية السكنية، لكنه أعاد صياغتها في صورة بدائل قانونية منظمة. 

- ما هي شروط استحقاق تخصيص وحدة بديلة وفقًا للقرار رقم 53 لسنة 2025؟

يشترط في طالب التخصيص – الكلام لـ"أُنسى":

• أن يكون شخصًا طبيعيًا "لا تُمنح الوحدات للأشخاص الاعتباريين".

• أن يكون مقيمًا فعليًا بالوحدة المؤجرة.

• ألّا يكون مالكًا لوحدة أخرى بنفس الغرض في ذات المحافظة.

• أن تكون الوحدة المطلوبة من نفس نوع الغرض "سكني/غير سكني" وفي ذات المحافظة.

• تقديم إقرار بالإخلاء والتسليم موثق بالشهر العقاري فور صدور قرار التخصيص. 

-ما هي آليات التقديم للحصول على الوحدة البديلة؟

حدّد القرار وسيلتين:

1-منصة إلكترونية موحدة يفتح باب التقديم عبرها لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ الإعلان.

2-التقديم الورقي عبر مكاتب البريد لفئات خاصة مثل كبار السن، وذوي الإعاقة، ومحدودي التعليم.

ملحوظة: وهذا يهدف إلى تحقيق العدالة الرقمية وعدم إقصاء الفئات غير القادرة على استخدام التكنولوجيا.

-ما هي الجهات المختصة بتنفيذ المادة "8"؟ 

-يتولى التنفيذ كل من:

• وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.

• وحدات الإدارة المحلية.

• هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.

• صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري "المسؤول المباشر عن تلقي الطلبات".

• صندوق التنمية الحضرية.

ملحوظة: وقد أنشأ القرار داخل الصندوق إدارة مركزية متخصصة باسم “الإيجار والسكن البديل” تتولى فحص الطلبات وإعداد القوائم. 

-كيف يتم ترتيب أولويات المستحقين للتخصيص؟

نص القرار على إعداد قائمتين – هكذا يقول "أُنسى":

1. القائمة الأولى: للمستأجرين الأصليين أو أزواجهم.

2. القائمة الثانية: لباقي المستفيدين من الامتداد القانوني.

ويُرتب المستحقون وفقًا للمعايير التالية بالتتابع:

• السن "الأكبر فالأصغر".

• مستوى الدخل "الأقل فالأعلى". 

• الحالة الاجتماعية "المطلق/الأرمل/عدد الأبناء". 

• وفي حالة التساوي يتم الانتقال للمعيار التالي. 

-ما هي أنظمة التخصيص التي يتيحها القرار؟

تشمل:

• الإيجار.

• الإيجار المنتهي بالتمليك.

• التمليك عبر التمويل العقاري.

• التمليك نقدًا أو بالتقسيط وفقًا لشروط الإعلانات.

ملحوظة: وبذلك يترك المشرّع مرونة لتحديد الأنسب حسب القدرة المالية والوضع الاجتماعي للمستفيد.

-ما الالتزامات التي تقع على المستفيد بعد صدور قرار التخصيص؟

أهم الالتزامات: 

• سداد المستحقات المالية خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإخطار، وإلا يُعد متنازلاً عن حقه.

• الالتزام بالغرض المخصص للوحدة "سكن/تجاري/إداري"، وعدم تغييره.

• في حالة مخالفة الغرض أو الامتناع عن التسليم، يحق للجهة الإدارية إلغاء التخصيص واسترداد الوحدة دون الحاجة لحكم قضائي، مع حفظ حق الدولة في التعويض. 

-هل يملك المستأجر وسيلة للطعن على قرارات الصندوق؟

-نعم، أتاح القرار للمستفيد حق التظلم من قرار الرفض، ويجب على الصندوق فحص التظلم خلال شهر واحد من تقديمه، وهذا يُعد تطبيقًا لقاعدة المشروعية وضمانة للحق في الدفاع أمام الإدارة.

-كيف يُمكن تقييم هذا النظام قانونيًا؟

• يمثل القرار مرحلة انتقالية بين الإيجار الاستثنائي غير محدد المدة وبين النظام التعاقدي القائم على العرض والطلب.

• يحقق مبدأ التوازن بين حقوق الملكية "المؤجر" والحق في السكن "المستأجر". 

• يوفّر بدائل متنوعة "إيجار وتمليك" ويمنح المستفيد فترة انتقالية عادلة.

• لكنه يواجه تحديات عملية في التمويل، توافر الوحدات، ودقة الترتيب حسب المعايير الاجتماعية.