ايجارات - أرشيفية
الشارع المصرى في حالة ترقب هذه الأيام بشأن القرار النهائي لمشروع قانون الإيجار القديم، حول التصديق عليه من عدمه، خاصة وأن قانون الإيجار القديم يبدأ تطبيقه رسميًا اعتبارًا من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، وذلك بعد التصديق عليه من رئيس الجمهورية، وأنَّ العمل به سيكون ساريًا على مستوى الجمهورية، كما أنَّ القانون الجديد حال التصديق عليه سيُطبق بشكل خاص على المناطق القديمة التي تضم عقارات وإيجارات تجارية قائمة منذ عقود، مثل تلك المُبرمة في ستينيات القرن الماضي، بالإضافة إلى جميع العقارات المُشيّدة قبل 30 يناير 1996.
كما أنه حال التصديق عليه سيلغي تلقائياً التشريعات السابقة، وهي قوانين عامي 1977 و1981، حيث أنَّ الهدف هو تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بشكل أكثر عدالة، إلا أن هناك تفائل بشكل كبير من قبل المستأجرين بعدم التصديق على القانون، حيث أن حكمين للمحكمة الدستورية، تُقر الامتداد لجيل واحد بعد المستأجر من قرابة درجة أولي ومقيم معه، وهما حكم 2002 وحكم 2011 - بينما - حكم المحكمة الدستورية في 2024 يتطرق لدستورية "زيادة الإيجارات فقط"، دونما تعرض للإمتداد، لأن هذا محسوم في الحكمين السابقين في 2022 و2011 - ومعني ذلك - أن القانون المثار سيكون محكوم عليه بعدم الدستورية فيما يتعلق بالامتداد لسابق الفصل فيه بحكمين دستوريين سابقين في 2002 و2011، بينما سيكون دستوريا فيما يتعلق بزيادة الإيجارات لو كانت منطقة غير مجحفة، كذلك لنقض حكم الدستورية في 2024 وعدم الشطط في احتساب الزيادة.
قانون الإيجار القديم ما بين التصديق من عدمه
وفى هذا السياق – الخبير القانوني والمحامى بالنقض أحمد أبو المعاطى جمعه - كان من المبهر والظاهر للجميع استماتة شديدة ضد مشروع الحكومة الذى نادى بإنتهاء عقود الإيجار القديم، وذلك من مستشارى المستأجرين وبعض من نواب البرلمان، ومنهم من يتولى مراكز إعلامية مرموقة كان لها الدور الإعلامى الخطير الذى كاد أن يوصل البلد إلى تكدير السلم الاجتماعي لإستخدام عبارات مؤثمة ومجرمة مثل التشريد وتحذير السلطات علنا وترهيب المسؤولين وإظهار المتحدثين عن الملاك أنهم ضد المستأجرين وضد الوطن، ولكن يقظة الجميع وخوفها على البلد كانت تمتص هذه الأقوال والأفعال الصادرة عن ممثلى المستأجرين الذين غاب عنهم أصلا أنه بصدور قانون 4 لسنة 1996 تكون قد زالت حالة الضرورة والحالة الاستثنائية التى صدر فى ظلها القانون عام 1952.
وبحسب "جمعه" في تصريح لـ"برلماني": بل وتأكدت زوال حالة الضرورة بعدما توافر لدى الدولة حاليا حوالى 400000 ألف وحدة وجارى بناء أكثر من أضعاف ذلك، وبالتالى فإن زوال حالة الاستثناء يزول معها النص ويزول معها أحكام الدستورية الصادرة بخصوصها ومن وجهة نظرى الشخصية أن من تحدث عن المستأجرين ظلموا أنفسهم، وظلموا المستأجرين معهم، لأنهم لم يضعوا حلولا نافعة أو رداً كافيا كل حجتهم ستشرد الأسر وستشرد الناس، ونسوا أننا قرابة ثلاثين عام ايجار مدنى عادى والجميع يعيش في آمان تام، ثم قالوا حكم 2002 حدد الامتداد وقصره على الجيل الأول لكن ذلك ليس حلاً، ويترك الأمر معقدا وكان أمامهم ما يضعون فى القانون مثلا اشتراطات أكثر لصالح المستأجرين وكيفية الاستفادة وتخفيض نسبة الفائدة وإطالة مدة السداد للشقق الجديدة وإشراك الحكومة ولو بجزء يسير فى المال المسدد عن طريق صندوق يخصص لذلك من الجميع، وأن تكون الشقة البديلة فى ذات المحافظة أو ذات البندر أو التفكير فى إعطاء فرصة طويلة المدة لصالح المستأجرين لاتخاذه فى شراء شقة أو بناء وحدة.
الدولة لم تألوا جهدا فى إيجاد الحلول ووضع الآليات
ووفقا لـ"جمعه": كان بالإمكان فعل الكثير وأن كانت الدولة لم تألوا جهدا فى إيجاد الحلول ووضع الآليات النافعة والناجحة فى نصوص التشريع بل وأكثر من ذلك حين فكر مستشارى ونواب المستأجرين فى وضع نسب لقيمة الأجرة وضعها بخساً واستهتاراً بالناس بأن وضعها 100 جنيه شعبى، 200 جنيه متوسط، و300 جنيه مميز، ونسى ضرورة تساوى القيمة بين السكنى والمنفعة الإيجارية حسب حكم المحكمة الدستورية الأخير، فعلى الجميع أن يطمئن مستأجر ومالك لن يضيع أحد - بإذن الله تعالى - ولن تترك الدولة أحد بعد أن نص القانون على ذلك والدولة حين تصدر قانون تعلم - بإذن الله تعالى - أنها تتكفل بتنفيذه وعدم الجور على أحد والطرفان طرف واحد وشعب واحد ومصلحة واحدة وفى بيئة واحدة يتعايشون فيما بينهم بسلم وسلام وأمن وأمان، وردد قائلاً: "وأنا عن نفسى أشهد شهادة أُحاسب عليها أمام الله تعالى أن القانون الجديد تأخر سنوات طويلة فى صدوره وكان يجب تحرير العلاقة من عقود مضت ولكن شاء الله تعالى أن يظهر للوجود فى هذه الأيام".
توضيح هام بشأن عقود المشاهرة
فيما أوضح الخبير القانوني والمحامى عبدالحسيب الأسيوطى، أن هناك من يتصور أن عقد الايجار المبرم بعد 31 يناير 1996 ويكون منصوصاً فيه على أنه مشاهرة أو أنه لمدى حياة المستأجر أنه يكون مؤبداً أو منعقداً لمدة 59 سنة؛ وهذا غير صحيح فهذه العقود تعتبر غير محددة المدة؛ وإذا كانت الأجرة تدفع شهريا يمكن إنهاء هذه العقود في كل شهر مع مراعاة الإخطار، ولتأكيد ما ورد في المنشور نؤكد أن محكمة النقض قد استقرت مؤخرا على الأخذ بهذا المعنى في عدة أحكام فقد قضت في الطعن رقم 10948 لسنة 90 قضائية، الصادر بجلسة 18 فبراير 2025، والذى جاء في حيثياته:
"إذ كان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1 نوفمبر 1998 والذي يخضع النزاع في شأنه لأحكام القانون المدني أنه تضمن في البند الثاني منه أن مدة الإيجار تنتهي بنهاية العقار؛ ومن ثم فإنه مع وجود هذا البند لا يُعرف على وجه التحديد تاريخ انتهاء الإجارة، وبالتالي يضحي هذا العقد من العقود غير محددة المدة، ويُعتبر منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وهي شهر، ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على المتعاقد الآخر إعمالاً لنص المادة 563 أنفة البيان، وإذ كان الطاعن قد نبه على المطعون ضده بموجب الإنذار المعلن إليه في 5/۸/2018 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت بهذا التنبيه، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد انتهاء عقد الإيجار بأقرب الأجلين إما 59 سنة أو هدم العقار فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون".
قانون 4 لسنة 1996 ليس هو القانون المدني
ويؤكد "الأسيوطى" في تصريحات صحفية: قانون 4 لسنة 1996 ليس هو القانون المدني إنما تعديل لبعض مواد القانون المدني، والقانون المدني موجود قبل 1996 العقود من سنة تخضع للقانون المدني، وقانون 1944 و1947 و1948 قال أقصي مدة هي 60 سنة، ولكن فيه ظروف استثنائية واجهت البلاد كان لابد من مواجهتها بقانون استثنائي لحل أزمة الإسكان فالدوله عملت قانون إيجار الأماكن و القانون الاستثنائي مثلا قانون 49 لسنة 1977 وقانون 136 لسنة 1981 وساعدت ملاك الأراضي بتوفير بعض مواد البناء لهم لمواجهة الأزمة وعملت على ايجاد لجان تحديد الأجرة.
وأوضح "الأسيوطى": هذه القوانين قالت إن المدينة في الإيجارات تخضع للقانون الاستثنائي إنما في القري تخضع للقانون المدني، وتعاقبت التعديلات للقانون الاستثنائي في 1997 و 2001 في زيادة الاجره بنسب متفاوتة بالنسبة للأماكن المعدة لغير أغراض السكني، فبعد زوال السبب وتم حل الأزمة لابد من الرجوع للقانون الأصل وهو القانون المدني، والتوقف بالعمل بالقانون الاستثنائي، والنظر في مواده وتعديل مواده ما اتفق مع القانون المدني يأخذ في تطبيقه القانون المدني وما بقي على حالة وجب تعديله بما يضمن للمالك من الانتفاع بملكه على حسب ما نص عليه القانون المدني، بأن لا يمنع المالك من الافادة بملكه وخلوصه لمالكيه.
ويؤكد: بمعني لو العقد ايجار قبل 1996 وفى المدينة، ومكتوب "مشاهرة" تصبح مدة العقد هي مدة دفع الأجرة أو مدة 60 سنه فقط وبعدها المستأجر يقنن وضعه مع المالك إن كانت تخضع لقانون 1944 و47 و48 إنما لو مكتوب 59 تصبح المدة ما اتفق عليها المتعاقدين، وبعد ذلك نبدأ شرح قصة الامتداد التى تستمر حتي نهاية المدة وبعدها يزول العقد بزوال مدته.
