ايجارات - أرشيفية
يواصل مجلس النواب، برئاسة المستشار الدكتور حنفى جبالى، مناقشة تقريرا اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية، عن مشروع القانون المُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ومشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
وفى بداية الجلسة العامة أكد المستشار الدكتور حنفي جبالي، رئيس مجلس النواب، أن المجلس أمام تحدي جديد ضمن تحديات سبق أن اجتازها هذا المجلس بعزيمة وثبات وحكمة شهد بها الجميع، مشيرًا إلى أن أزمة الإيجار القديم لم يكن لأحد منا يد في صناعتها، وإنما فرضتها الظروف الاقتصادية والاجتماعية التي مرت بها البلاد في حقبة تاريخية معينة، وردد قائلاً: "لن يُترك مواطن بلا مأوى، أو أن يُزاح عن مسكنه دون أن يجد بديلًا آمنًا ومناسبًا يحفظ له كرامته الإنسانية، ويصون للمجتمع أمنه وسلامته".
مشروع قانون الإيجارات القديمة بين مقتضيات التوازن التشريعي ومخاطر المساس بالمراكز القانونية للمستأجرين
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على مشروع قانون الإيجارات القديمة بين مقتضيات التوازن التشريعي ومخاطر المساس بالمراكز القانونية للمستأجرين، وذلك في محاولة لإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في ضوء ما يُعرف بقوانين الإيجارات القديمة، طُرح مؤخرًا مشروع جديدا لقانون يُعدّ الأجرأ منذ عقود، ويُناقش خلال كتابة تلك السطور تحت قبة البرلمان، حيث يقضي بإنهاء عقود الإيجار الممتدة بعد فترة انتقالية قصيرة، ورفع القيمة الإيجارية فورًا وبنسب كبيرة.
وفى هذا الشأن – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض ماهر حشمت رشدي، أنه رغم مشروعية الرغبة في تصحيح بعض أوجه الخلل التاريخي في العلاقة الإيجارية، إلا أن مشروع القانون – بصيغته الحالية – يمثل افتئاتًا على حقوق المستأجرين، ويُعرض التوازن العقدي والمجتمعي للخطر، خاصة وأن أغلب هؤلاء المستأجرين قد دفعوا مقدمات إيجار توازي قيمة العقار ذاته عند التعاقد، بل وربما تزيد، بما يجعل من إخراجهم بعد هذه المدة القصيرة إخلالًا جوهريًا بالعدالة.
أولًا: الخلفية الاجتماعية والتاريخية لعقود الإيجار القديمة
لُجئ إلى نظام الإيجار المحدد قانونًا في ظل ظروف استثنائية عاشتها مصر على مدار النصف الثاني من القرن العشرين:
• أزمة سكن خانقة دفعت الدولة إلى التدخل المباشر لحماية الفئات الضعيفة.
• قوانين الإيجار الاستثنائية، ومنها القانون 49 لسنة 1977، والقانون 136 لسنة 1981، رسّخت مبدأ الامتداد القانوني لعقود الإيجار، وقيدت حرية المؤجر في تحديد الأجرة أو إنهاء العلاقة التعاقدية.
في هذا الإطار، جرى العُرف على:
• دفع مقدمات مالية ضخمة عند التعاقد، عُرفت باسم "خلو رجل" أو "مقدم إيجار"، كتعويض غير مباشر عن ضعف الأجرة.
• وقبل المشرع بها ضمنًا، وقضت محكمة النقض باستقرار هذا العُرف، وأنه لا يخالف النظام العام طالما تم بالتراضي.
بالتالي، فإن علاقة الإيجار القديمة ليست علاقة منقوصة، بل علاقة تبادلية متكافئة ضمن شروط تاريخية مشروعة.
ثانيًا: خطورة إنهاء عقود الإيجار بعد 7 سنوات للسكني و5 سنوات لغير السكني:
نص مشروع القانون في مادته الثانية على إنهاء عقود الإيجار تلقائيًا بانقضاء سبع سنوات للأماكن السكنية، وخمس سنوات لغير السكنية، وهو ما يُثير عدة نقاط خطيرة:
1. المساس الخطير بالاستقرار الاجتماعي:
• هذه المدد القصيرة لا تتيح للأسر المستأجرة إعادة ترتيب أوضاعها أو الحصول على سكن بديل.
• كثير من المستأجرين من كبار السن، أو الأرامل، أو محدودي الدخل، الذين لا يملكون خيارًا آخر.
2. انهيار النشاط الاقتصادي والتجاري للمحلات:
• المحال المهنية والتجارية المرتبطة بالإيجارات القديمة ستُطرد فجأة، ما يؤدي إلى فقدان وظائف وتشريد أسر كاملة.
الخبير القانوني والمحامى بالنقض ماهر حشمت رشدي
3. التعسف التشريعي في مواجهة من دفعوا مقدمات ضخمة:
• إذا دفع المستأجر عند التعاقد “خلوًّا” يعادل قيمة الوحدة، فإن طرده بعد 7 أو 5 سنوات دون تعويض يُعد إثراء غير مشروع للمالك، مخالفًا للمادة 179 من القانون المدني.
• تلك المقدمات كانت تحمل في طياتها اتفاقًا ضمنيًا على الامتداد، والاستفادة طويلة الأمد من الوحدة.
4. الإخلال بمبدأ الموازنة بين أطراف العقد:
• يجب على القانون أن يحمي الطرف الضعيف لا أن يستهدفه.
• إنهاء العقود بهذه الطريقة ينزع الحماية القانونية التي كفلها القانون لسنوات طويلة.
ثالثًا: انعدام التعويض والآليات الانتقالية العادلة
• لم يُلزم مشروع القانون المالك برد أي مبالغ أو تقديم بدائل تعويضية، رغم أنه يسترد وحدته وقد انتفع بمقدمات تعاقدية ضخمة.
• كما أن رفع القيمة الإيجارية الفوري (حتى 20 ضعفًا في بعض المناطق) دون تقييم القدرة الفعلية للمستأجر يُعد تحميلًا غير واقعي لطبقات فقيرة أو متوسطة.
• الفترات الانتقالية غير كافية إطلاقًا، ولا توجد آلية لحصر أو تمييز الفئات المستحقة للدعم أو الاستثناء.
رابعًا: التناقض مع المبادئ الدستورية والعدالة التشريعية
يتعارض المشروع مع عدد من المبادئ التي أرستها الدساتير المصرية المتعاقبة، وأهمها:
• الحق في السكن (مادة 78 من الدستور).
• الحق في المساواة وعدم التمييز (مادة 53).
• صون الملكية الخاصة التي تشمل الحقوق الانتفاعية كحق الإيجار المستقر (مادة 35).
• عدم رجعية القوانين (مبدأ دستوري مستقر).
إن تقويض مركز المستأجر – الذي نشأ واستقر منذ عقود – يفتح بابًا للطعن بعدم الدستورية حال صدور القانون بصيغته الحالية.
خامسًا: توصيات لتعديل التشريع المقترح بما يحقق التوازن
1. مد الفترات الانتقالية على نحو واقعي:
• 15 عامًا على الأقل للأغراض السكنية.
• 10 سنوات للمحال والمكاتب المهنية.
2. إقرار آلية قانونية لتقييم مقدمات الإيجار وردها أو تسويتها:
• تشكل لجان خبرة مالية لحساب قيمة المقدمات وقت الدفع واحتسابها ضمن تعويضات عادلة.
3. الربط التدريجي للقيمة الإيجارية بأسعار السوق وفقًا لمعدلات الدخل:
• وليس وفق نسب مقطوعة غير واقعية (مثل 20 ضعفًا دفعة واحدة).
4. استثناء الفئات الأولى بالرعاية بشكل صريح من أحكام الإخلاء الإجباري:
• وتشمل كبار السن، المعاقين، الأرامل، وأسر الشهداء.
5. إطلاق مبادرة سكن بديل من الدولة:
• قبل تنفيذ أي إخلاء، يلتزم الجهاز التنفيذي بتوفير بديل عادل للمستأجر، سواء بالإيجار أو التمليك بالتقسيط طويل الأجل.
خاتمة:
لا خلاف على أن المنظومة القانونية للإيجارات القديمة تحتاج إلى إعادة نظر، ولكن المعالجة لا يجب أن تكون صادمة أو مجحفة، والقانون العادل لا يهدم الاستقرار، بل يُعيد التوازن دون أن يهدر الحقوق، وإذا كانت الملكية يجب أن تُصان، فالأولى أن يُصان معها حق السكن والاستقرار والكرامة، لا سيما لمن دفعوا عمرهم مقدمات، وسكنوا منازل لم تكن أبدًا مجانية أو فضلًا من أحد.
قانون الإيجار بعد تعديلات الحكومة
وفى سياق أخر – يقول الخبير القانونى والمحامى بالنقض الدكتور وحيد الكيلانى، أن الحكومة تقدمت بمشروع قانون جديد للإيجار القديم، يتضمن مهلة 7 سنوات للإخلاء وزيادات تدريجية في القيمة الإيجارية، وذلك في خطوة تهدف إلى إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، بعد أن تقدمت الحكومة بمشروع قانون جديد لتنظيم أوضاع الإيجار القديم، يتضمن تعديلات جذرية في المدد والقيمة الإيجارية، إلى جانب ضوابط للإخلاء وحوافز بديلة للمستأجرين.
فترة انتقالية للإخلاء وتحرير العلاقة الإيجارية
وبحسب "الكيلانى" فى تصريح لـ"برلمانى": ينص مشروع القانون على منح فترة انتقالية تمتد لـ سبع سنوات للوحدات المؤجرة لغرض السكنى، وخمس سنوات للوحدات المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الطبيعيين، يُلزم بعدها المستأجر بإخلاء الوحدة وردها إلى المالك، تمهيدا لإنهاء العمل بنظام الإيجار القديم، وإخضاع جميع العلاقات الإيجارية لاحقا لأحكام القانون المدني وفقا لإرادة الطرفين.
زيادات ملحوظة في القيمة الإيجارية
ويضيف "الكيلانى": يقترح التشريع الجديد زيادة القيمة الإيجارية تدريجيا خلال الفترة الانتقالية بنسبة 15% سنويا، مع تعديل القيمة الأساسية على النحو التالي:
-20 ضعف القيمة القانونية الحالية للوحدات السكنية في المناطق المتميزة، وبحد أدنى 1000 جنيه شهريا.
-10 أضعاف القيمة الحالية في المناطق المتوسطة، وبحد أدنى 400 جنيه.
-250 جنيها كحد أدنى في المناطق الاقتصادية.
-أما الوحدات المؤجرة لغير غرض السكنى، فتزاد القيمة الإيجارية بمقدار خمسة أضعاف القيم السارية حاليا.
الخبير القانونى والمحامى بالنقض الدكتور وحيد الكيلانى
وتشكيل لجان متخصصة لتصنيف المناطق
-ينشئ القانون الجديد لجان محلية في كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي تشمل وحدات مؤجرة إلى ثلاث فئات: متميزة، متوسطة، واقتصادية، وذلك وفقا لمعايير تشمل الموقع الجغرافي ونوعية البناء وتوافر المرافق والخدمات.
-وتمنح هذه اللجان مهلة ثلاثة أشهر من تاريخ سريان القانون للانتهاء من أعمالها.
وهناك حالات جديدة للإخلاء
أدخل التشريع حالات إضافية يجيز فيها للمالك المطالبة بإخلاء الوحدة المؤجرة، منها:
-ترك الوحدة مغلقة لمدة تتجاوز عاما دون سبب مشروع.
-امتلاك المستأجر أو المنتفع بوحدة بديلة صالحة للاستخدام في ذات الغرض.
بدائل وفرص جديدة للمستأجرين
واختتم "الكيلانى" حديثه بقوله: حرصا على البُعد الاجتماعي، يمنح القانون المستأجرين حق طلب تخصيص وحدة بديلة من الدولة سواء بالإيجار أو التمليك، شريطة التنازل عن الوحدة القديمة بموجب إقرار رسمي، مع أولوية للفئات الأولى بالرعاية، وتطبيق نظام الأولوية في التخصيص في حال تزاحم الطلبات حسب طبيعة المنطقة وموقع الوحدة، وسوف يكون لنا حديث لزيادة معدل المرونة في القانون وزيادة المدة من سبع سنوات الي خمسة عشر عاماً حفاظا على البعد الإجتماعي.
نص كلمة رئيس مجلس النواب
أما نص كلمة المستشار حنفى الجبالى رئيس مجلس النواب، جاءت كالتالى أمام الجلسة العامة التي بدأت مناقشة مشروع قانون الإيجار القديم: "لا يخفى على حضراتكم أهمية مشروع القانون المعروض، ليس فقط لأنه يمس قطاعًا كبيرًا من أبناء الوطن من الملاك أو من المستأجرين، وإنما لأننا أمام تحدٍ جديد ضمن تحديات سبق – بتوفيق من الله وعونه – أن اجتازها هذا المجلس بعزيمة وثبات وحكمة شهد بها الجميع".
وتابع قائلًا: "ونحن أمام صفحة جديدة سيسطرها التاريخ لهذا المجلس لتصديه لهذه الأزمة التي عزفت المجالس السابقة – بكل ما لها وما عليها – عن التصدي لها لما فيها من صعوبات جمة، أزمة لم يكن لأحد منا يد في صناعتها، وإنما فرضتها الظروف الاستثنائية الاقتصادية والاجتماعية التي مرت بها البلاد في حقبة تاريخية معينة، جعلت سلطات الدولة التنفيذية والتشريعية في حينه – تغليبًا للصالح العام – تخرج على جميع المبادئ المستقرة في الدساتير والقوانين المتعاقبة، من حظر التعدي على الملكية الخاصة، ومبدأ سلطان الإرادة في التعاقد".
عقود الإيجار بحسب طبيعتها هي عقود رضائية ومؤقتة
واستطرد: "وأن عقود الإيجار بحسب طبيعتها هي عقود رضائية ومؤقتة، على نحو أقحمت فيه الدولة نفسها في خضم العلاقة التعاقدية، وجعلتها – على خلاف طبيعتها – غير محددة المدة، وجعلتها تورث لغير مالكها من المستأجر الأصلي إلى زوجه وأبنائه وأقاربه نسبًا ومصاهرة حتى الدرجة الثالثة، فيما يعرف بالامتداد القانوني. وذلك كله تغليبًا لمبادئ أخرى اقتضتها ظروف الحال، وعلى رأسها التضامن الاجتماعي. وقد اتخذت أحكام القضاء في حينه هذه الظروف والمبررات كأساس في أحكامها".
وأضاف: "إلى الحد الذي وصفت فيه أن عدم تدخل المشرع في وقتها كان سيترتب عليه تشريد آلاف الأسر، وتفتيت بنية المجتمع، وإثارة الحقد والكراهية بين فئاته، بما يهدر مبدأ التضامن الاجتماعي، مما استلزم تدخل المشرع بما يصون للمجتمع أمنه وسلامته، وبتطور هذه الظروف الاقتصادية والاجتماعية، نجد أن المحكمة الدستورية العليا طورت من أحكامها ومبادئها في أحكامها المتعاقبة منذ عام 1995 حتى عام 2002، حيث تدخلت للحد من هذا الامتداد القانوني على مراحل، وصولًا لتقييده في الجيل الأول فقط".
أحكام المحكمة الدستورية العليا
وأوضح: "ونجد أن المحكمة الدستورية العليا دأبت في جميع أحكامها على التأكيد أن قوانين الإيجار القديم استثنائية، يتعين النظر إليها دائمًا بأنها تشريعات طابعها التأقيت مهما استطال أمدها، وأنها لا تمثل حلاً دائمًا ونهائيًا للمشكلات المترتبة على هذه الأزمة، بل يتعين دائمًا مراجعتها من أجل تحقيق التكافؤ بين مصالح أطراف العلاقة الإيجارية، فلا يميل ميزانها في اتجاه مناقض لطبيعتها إلا بقدر الظروف التي أملت وجودها".
حكم المحكمة الدستورية العليا الأخير
وقال رئيس مجلس النواب: "طبعًا لو كان مجلس الشعب وقتها أعمل سلطته وتدخل لتقليص هذا الامتداد قبل صدور أحكام المحكمة الدستورية العليا، كنا هنجد بعض القانونيين وقتها – كما نرى اليوم – هيقولوا: 'تدخل غير دستوري!' يعني دستوري من المحكمة الدستورية العليا، لكن غير دستوري من المشرع صاحب الاختصاص الأصيل".
وأضاف: "وبصدور حكم المحكمة الدستورية العليا الأخير في القضية رقم 24 لسنة 20 قضائية دستورية بجلسة 9/11/2024، ورغم تعلق محل النزاع بثبات القيمة الإيجارية، إلا أن المحكمة أكدت في حكمها على طبيعة قوانين الإيجار الاستثنائية، وأنها قوانين مؤقتة مهما استطال أمدها، وأقرت صراحة حق المشرع في التدخل وتنظيم (الامتداد القانوني لعقود الإيجار) وكذا (تحديد القيمة الإيجارية)، حيث اعتبرتهما من خصائص كافة القوانين الاستثنائية التي يملك المشرع مراجعتها دائمًا، فلا يعد أي منهما حكمًا مطلقًا من أي قيد، وكلتاهما لا تستعصي على التنظيم التشريعي".
واختتم قائلًا: "بهذا إجمالاً، أكون قد أوضحت التطور الذي شهدته هذه القوانين الاستثنائية في ضوء أحكام المحكمة الدستورية العليا المتعاقبة – ختامًا - أوجه حديثي إلى الحكومة... مؤكدًا على أن تطبيق أحكام هذا المشروع وضمان فعاليته على أرض الواقع في إعادة التوازن المنشود بين طرفي العلاقة الإيجارية، لا يقف عند حدود نصوصه وأحكامه، وإنما يتوقف بدرجة أساسية على التزام الحكومة بما تعهدت به من توفير وحدات بديلة للمستأجرين أو من امتدت إليهم عقود الإيجار المخاطبين بأحكام هذا القانون، لاسيما الفئات الأولى بالرعاية منهم، فلا يتصور أن يُترك مواطن بلا مأوى، أو أن يُزاح عن مسكنه دون أن يجد بديلًا آمنًا ومناسبًا يحفظ له كرامته الإنسانية، ويصون للمجتمع أمنه وسلامته".
