يناقش مجلس النواب خلال جلسته العامة يوم الاثنين القادم برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي تقريرا اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية، عن:
مشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ومشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها
واكدت اللجنة أنها بحثت وتدارست مشروع القانون المقدم من الحكومة (وفقاً لنسخته الأخيرة) والذى جاء تنفيذاً لحكم المحكمة الدستورية العليا المُشار إليه، ويهدف بشكل اساسي إلى إنهاء هذا الملف الشائك وفق أسس دستورية وقانونية روعي فيها مقتضيات العدالة والتوازن بين حقوق وواجبات كافة الأطراف المعنية، فقد رأت اللجنة الموافقة على مشروع القانون ، تأسيساً على الآتي:
1) أن مشروع القانون في صيغته النهائية جاء بعد الاستماع الى كافة الآراء والمقترحات التي دارت خلال جلسات الحوار المجتمعي، وقد راعت فيه الحكومة أن يكون محققًا لتوازن دقيق بين متطلبات الواقع الاجتماعي والاقتصادي، وبين ما استقر عليه قضاء المحكمة الدستورية العليا من مبادئ دستورية حاكمة للعلاقة بين المؤجر والمستأجر.
2) استعرضت اللجنة المشتركة أحكام المحكمة الدستورية العليا التي صدرت طوال فترة العمل بقوانين الإيجار القديم، وانتهت إلى صحة الرأى القائم على اختصاص المشرع بالتدخل لمعالجة آثار الامتداد القانونى الذى فرضته هذه القوانين الاستثنائية، وذلك استناداً للآتى:
· أنه يتعين قراءة هذه الأحكام مع بعضها البعض، في ضوء القواعد الدستورية المعمول بها وقت صدورها، والذى ثبت منها بجلاء أنها تقوم فى أساسها على الظروف الاجتماعية والاقتصادية فى كل مرحلة، ابتداءً من المرحلة الأولى والتى دعت إلى إقرار هذه القوانين الاستثنائية بما تحمله من تعدى على الملكية الخاصة للأفراد ومخالفة المستقر عليه من الناحيتين الشرعية والقانونية بشأن طبيعة عقود الإيجار بأنها رضائية ومؤقتة تنتهى بإنتهاء مدتها أو بوفاة المتعاقد مالم ينص العقد على خلاف ذلك، إلا أن الضرورات الإجتماعية والاقتصادية، وفى مقدمتها أزمة الاسكان كانت الدافع الأساسى فى حينه إلى إقرار هذه القوانين، وأتخذت أحكام القضاء فى حينه هذه الظروف والمبررات كأساس فى أحكامها، إلى الحد الذي وصفت فيه المحكمة الدستورية العليا أن عدم تدخل المشرع في وقتها كان سيترتب عليه تشريد آلاف الأسر وتفتيت بنية المجتمع وإثارة الحقد والكراهية بين فئاته بما يهدر مبدأ التضامن الاجتماعي بما استلزم تدخل المشرع بما يصون للمجتمع أمنه وسلامته.
واشارت الى أنه وبتطور الظروف الإجتماعية والاقتصادية التى واكبت حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في القضية رقم 105 لسنة 19 قضائية بجلسة 3/11/2002، وهو ذات الحكم الذى يتمسك به أنصار الرأى الأول القائل بعدم جواز تدخل المشرع بالتعديل فى الامتداد القانونى- نجد أن المحكمة الدستورية العليا ذاتها فى هذا الحكم أهدرت العديد من النصوص المتعلقة بالامتداد القانوني إلى الحد الذي قصرته على الجيل الأول، وذلك لتلافى السلبيات والإشكاليات الناجمة عن تطبيق هذه القوانين الاستثنائية، على نحو دأبت معه أحكام المحكمة الدستورية العليا إلى التأكيد على أن قوانين الإيجار القديم قوانين استثنائية يتعين مراجعتها سواء فيما يتعلق بالامتداد القانوني لعقود الإيجار أو فيما يتعلق بتقدير القيمة الإيجارية، وذكرت فى حيثياتها " أن قوانين الإيجار صادرة لمواجهة أزمة الإسكان والحد من غلوائها وهو ما اقتضى أن تكون تشريعات استثنائية صدرت دفعا لها مترامية في زمن تطبيقها، فإنه يتعين النظر إليها دوما بأنها تشريعات طابعها التأقيت مهما استطال أمدها، وأنها لا تمثل حلا دائما ونهائيا للمشكلات المترتبة على هذه الأزمة، بل يتعين دوما مراجعتها من أجل تحقيق التكافؤ بين مصالح أطراف العلاقة الإيجارية، فلا يميل ميزانها في اتجاه مناقض لطبيعتها إلا بقدر الظروف التي أملت وجودها".
وتابعت اللجنة: وبصدور حكم المحكمة الدستورية العليا الأخير في القضية رقم 24 لسنة 20 قضائية دستورية بجلسة 9/11/2024 وبالرغم من أن محل النزاع فى الدعوى المُشار إليها ثبات القيمة الإيجارية، إلا أن المحكمة أكدت في حكمها الأخير على طبيعة قوانين الإيجار الاستثنائية وأنها قوانين مؤقته مهما استطال أمدها، واقرت حق المشرع في التدخل وتنظيم (الامتداد القانوني لعقود الإيجار) وكذا (تحديد القيمة الإيجارية) حيث اعتبرتهما من خصائص كافة القوانين الاستثنائية التي يملك المشرع مراجعتها دوما فلا يعدان حكماً مطلقاً من أي قيد، وذكرت فى حيثيات حكمها (أن البين من استصفاء الأحكام الآمرة في القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى -التي لم يخرج عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 السالف البيان- انطواؤها على خصيصتين رئيسيتين؛ أولاهما: الامتداد القانوني لعقود إيجار هذه الأماكن، والأخرى: التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلتاهما لا تستعصي على التنظيم التشريعي، ولا يعد حكمها مطلقا من كل قيد، فالامتداد القانوني لعقود الإيجار المار ذكرها حدد نطاقا بفئات المستفيدين من حكمه دون سواهم، فلا يفيد منه غير المخاطبين به..."
3) بالرغم من تغير الظروف الاجتماعية والاقتصادية بين كل زمان، وبالأخص الظرف الخاص بإقرار هذه القوانين فى حينه وهو أزمة الاسكان اعتباراً من عام 1996، وهو ما دعى المشرع إلى صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 بخضوع عقود الايجار بعد العمل به إلى أحكام القانون المدنى، إلا أن المشرع لم يتدخل فى حينه لمواجهة الاشكاليات والآثار المترتبة على العقود القديمة قبل اعمل به، لعدم قدرة الدولة فى حينه على توفير السكن البديل، أما فى الوقت الحالى وبالرغم من الوفرة العقارية، إلا أن الدولة أخذت على عاتفها لمعالجة هذه الأزمة تمامًا أن تُلزم نفسها بتوفير وحدات بديلة لجميع المستأجرين المتضررين من الزيادات قبل انتهاء مدة السبع سنوات المقررة لتحرير العلاقة الإيجارية،وهوما يُعبّر عن استجابة مرنة وعملية لمصالح الطرفين، ويسمح بتصفية المراكز القانونية القائمة بشكل متدرج ومبسط، ولا يُعد معه ثمة مبرر للتعدى على ملكية الأفراد.
4) إن مشروع القانون قد تلافى ما شاب القوانين السابقة من ثغرات، حيث أرسى قواعد جديدة لإعادة تقييم القيمة الإيجارية، تستند إلى معايير موضوعية تراعي طبيعة المنطقة، وتاريخ إنشاء العقار، ومستوى البناء، والخدمات، مع وضع آلية تدريجية للزيادة السنوية، تضمن عدم المساس المفاجئ بالأوضاع الاجتماعية، وفي الوقت ذاته، تُمهّد لاستعادة التوازن العقدي بصورة عادلة ودستورية.
واكدت اللجنة انه بناء على ما تقدم، اطمأنت إلى أن تدخل المشرع (وفقا للإطار الذي تضمنه المشروع) هو نوع من تنظيم الامتداد القانوني لعقود إيجار الأماكن الذي أقرته المحكمة الدستورية العليا في جميع أحكامها لاسيما حكمها الأخير، فالامتداد القانوني مؤقت بطبيعة الحال، سواء أكان هذا التأقيت بتحديد مدة زمنية للعقود ثم تنتهي بعدها –وفقا لنهج المشروع-، أو تحدد مدته بوقائع معينة بتحديد نطاقه بالفئات المستفيدة من الامتداد حيث ينتهي الإيجار حتما بالوفاة أو التخلي عن العين المؤجرة –وفقا لنهج القوانين القائمة-، وبالتالي فإن ارتأى المشرع تحديد مدة زمنية للامتداد بحيث ينتهي فور انقضائها فإنه لا يكون إخلال بما سبق وان اقرته المحكمة الدستورية العليا، بل هو إعمال لصميم اختصاصات السلطة التشريعية في ضوء حقها في اختيار أفضل البدائل تحقيقا للمصلحة العامة وفقا للمتغيرات الدستورية والاجتماعية والاقتصادية الحالية. إن مشروع القانون يقدم معالجة جادة ومتدرجة للاختلالات المزمنة في منظومة الإيجارات القديمة، والتي أدّت إلى ترسيخ أوضاع غير متوازنة أضرت بحقوق الملاك وقيّدت حرية التصرف في الملكية الخاصة، دون أن تكون هناك ضرورة اجتماعية أو اقتصادية تُبرّر هذا الامتداد الزمني غير المحدد، وهو ما أكّده بوضوح حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 9 نوفمبر 2024 في الدعوى رقم 24 لسنة 20 قضائية دستورية.
واشادت اللجنة بما تضمنه مشروع القانون من نصوص تنظم حالات الإخلاء، وتمنح للمؤجر وسائل قانونية عاجلة لاسترداد العين المؤجرة في الحالات التي تنتفي فيها الحاجة الفعلية أو الجدية لشغلها، وذلك دون الإخلال بضمانات المستأجر في اللجوء إلى القضاء الموضوعي
واكدت اللجنة موافقتها على مشروع القانون بصيغته الواردة من الحكومة، مؤكدة أنه يُمثل خطوة تشريعية حاسمة طال انتظارها، تسعى إلى إرساء قواعد العدالة التعاقدية، وصون الملكية، وتحقيق الاستقرار الاجتماعي، في إطار من التدرج والمرونة والضمانات القانونية.
وجاء مشروع القانون في تسع مواد بخلاف مادة النشر، وذلك على النحو الآتي:
· مـــــادة (1): حدّدت نطاق سريان القانون، ليشمل الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، متى كانت مؤجّرة وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، دون أن تمتد أحكامه للعقود الخاضعة للقانون المدني.
· مـــــادة (2): بيّنت المدة المتبقية لاستمرار العقود القائمة، بحيث تنتهي عقود إيجار الأماكن السكنية بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وتنتهي عقود إيجار الأماكن لغير غرض السكنى المبرمة مع الأشخاص الطبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتم الاتفاق على إنهائها قبل ذلك.
· مـــــادة (3): تضمنت تشكيل لجان حصر بقرار من المحافظ المختص في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية: (۱) الموقع الجغرافي (۲) مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة؛ (۳) المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة (٤) شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة (٥) القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ۱۹٦ لسنة ۲۰۰۸ ، الكائنة في ذات المنطقة. وأناطت المادة المذكورة برئيس مجلس الوزراء إصدار قرار بتحديد قواعد ونظام عمل هذه اللجان (لجان الحصر). كما أوجبت المادة على لجان الحصر الانتهاء من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون، وأجازت من مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة بقرار من رئيس مجلس الوزراء. وأناطت المادة بالمحافظ المختص إصدار قرار بما تنتهي إليه لجان الحصر، وأوجبت نشر هذا القرار في الوقائع المصرية وإعلانه بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.
· مـــــادة (4): حدّدت أسلوب احتساب القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن السكنية من تاريخ العمل بالقانون، وذلك بزيادة القيمة الإيجارية القانونية الشهرية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكامه، وفرقت المادة المذكورة في نسبة الزيادة بحسب المنطقة الكائن بها المكان المؤجر، فتضمنت زيادة أجرة الأماكن الكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، كما تضمنت زيادة أجرة الأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة والاقتصادية بواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيهاً للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية. والزمت المادة ذاتها المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع ۲۵۰ جنيه شهرياً، وذلك لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (۳) من هذا القانون من أعمالها، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بحسب الأحوال بدءاً من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.
· مـــــادة (5): تضمنت النص على أن تكون القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى إلى الأشخاص الطبيعيين خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وذلك اعتبارًا من أول استحقاق بعد العمل بالقانون.
· مـــــادة (6): نصّت على زيادة سنوية دورية بنسبة 15% تطبق على القيم الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (4) و(5)، طوال مدة سريان القانون.
· مـــــادة (7): نظمت هذه المادة أحكام إخلاء الأماكن الخاضعة لأحكام القانون المعروض، حيث الزمت المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدتين المحددتين بالمادة (۲)، كما حددت بعض الحالات التي تبرر للمؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة دون انتظار انقضاء المدد المشار اليها في المادة (2) المشار اليها وذلك حال ثبوت ترك المستاجر للعين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو حال ثبوت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله العين المؤجرة، باعتبار انها حالات تنتفي فيها الحاجة الفعلية أو الجدية لشغلها، وذلك دون الإخلال بضمانات المستأجر في اللجوء إلى القاضي الموضوعى وذلك كله مع مراعاة عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (۱۸) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ المشار إليه حيث أجازت المادة ذاتها للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الاخلاء، ودون الإخلال في التعويض إن كان له مقتضى وأخيرا اكدت المادة المذكورة على حق المستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار بحسب الأحوال، في إقامة دعوى قضائية أمام المحكمة وفقاً للإجراءات المعتادة،على أن لا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الامور الوقتية المشار إليه، تأكيدا على عدم الاخلال بحكم الفقرة الثانية سالفة البيان.
· مـــــادة (8): منحت المستأجرين أو من امتد اليهم عقود إيجار بحسب الأحوال، الذين تنتهي عقود الإيجار طبقا لأحكام هذا القانون أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يرفق به إقرار بإخلاء وتسليم المستأجر للعين المستأجرة فورصدورقرار التخصيص واستلام الوحدة وتكون الاسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص (المستأجر الاصلى وزوجه ووالديه ممن امتد اليه منهم عقد الايجار) وأناطت المادة برئيس مجلس الوزراء تحديد القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقي الطلبات أوالبت فيها وذلك بقرار يصدره بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل باحكام هذا القانون كما منحت المادة ذاتها للمستاجر او من امتد اليه عقد الايجار حال اعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية او غير سكنية (ايجارا أوتمليكا) أولوية في تخصيص وحدة بمجرد التقدم بطلب مرفقا به إقرار اخلاء الوحدة السكنية المستأجرة على ان يراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستاجرة على ان يتضمن الإعلان تحديد الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص
· مـــــادة (9): قررت إلغاء القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997 المشار إليها كما تتضمن إلغاء كل حكم يخالف أحكامه، وذلك اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك مع مراعاة عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون
وعرضت اللجنة فى تقريرها أهم البيانات التى طرحت في جلسات الحوار المجتمعى التى عقدتها وبلغت٧ جلسات فيما يلي:
1) البيانات والاحصائيات الرئيسية الواردة من الجهاز المركزي للتعبئة العامة والاحصاء بشأن وحدات الإيجار القديم:
عرض اللواء رئيس الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء لجميع البيانات والإحصاءات التي حصرها الجهاز في التعداد الأخيرة الذي أجراه الجهاز عام 2017، وكان من أهم هذه البيانات والاحصائيات ما يلي:
أ - عدد الأسر بالوحدات الـمؤجرة إيجار قديم:
§ بلغ إجمالي عدد الأسر بتعداد عام 2017 (23.455.079) مليون أسرة، وإجمالي عدد الأفراد (94.694.016) مليون فرد.
§ بلغ عدد الأسر التي تقيم في وحدات مؤجرة إيجار قديم بتعداد 2017 (1.642.870) مليون أسرة، بواقع 7% من إجمالي عدد الأسر.
§ بلغ عدد أفرد تلك الأسر (6.133.570) مليون فرد، بواقع 6.5% من إجمالي عدد الأفراد.
§ ويسكن 82% من هذه الأسر في أربع محافظات، وتوزيع هذه الأسر كالآتي:
o القاهرة، بعدد أسر (670,857) ألف أسرة، وبنسبة 41% .
o الجيزة، بعدد أسر (308,091) ألف أسرة، وبنسبة 18.7% .
o الإسكندرية، بعدد أسر (213,147) ألف أسرة، وبنسبة 12.9% .
o القليوبية، بعدد أسر (150,961) ألف أسرة، وبنسبة 9% 0
§ وبمقارنة تلك الأرقام بأرقام تعداد عام 2006 كانت عدد الأسر (2.617.411) مليون أسرة، وتمثل 15% من عدد الأسر، وعدد أفراد (10.092.803) مليون فرد، وتمثل 14% من عدد الأفراد بانخفاض مليون أسرة وعدد 4 مليون فرد.
§ تتاح بيانات التعداد على مستوى أقل وحدة إدارية وهي الشياخة بالحضر والقرية بالريف.
ب- عدد الوحدات الـمؤجرة إيجار قديم:
§ بلغ إجمالي عدد الوحدات بتعداد 2017 (42.973.884) مليون وحدة.
§ بلغ عدد الوحدات المؤجرة إيجار قديم بتعداد 2017 (3.019.662) مليون وحدة، بواقع 7% من إجمالي عدد الوحدات.
§ وتقع 69% من هذه الوحدات في أربع محافظات، وتوزيع هذه الأسر كالآتي:
o القاهرة، بعدد وحدات (1.099.426) مليون وحدة، وبنسبة 36% .
o الجيزة، بعدد وحدات (562.135) ألف وحدة، وبنسبة 19% .
o الإسكندرية، بعدد وحدات (269.403) ألف وحدة، وبنسبة 9% .
o القليوبية، بعدد وحدات (150.961) ألف وحدة، وبنسبة 5% .
§ وبمقارنة تلك الأرقام بأرقام تعداد 2006، كان عدد الوحدات 27.069.114 مليون وحدة، منها وحدات مؤجرة إيجار قديم تبلغ 5.538.917 بنسبة 20% من إجمالي الوحدات بانخفاض قدره نحو 2.5 مليون وحدة.
