إيجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "8" مدنى كلى – بمحكمة جنوب الجيزة الابتدائية – حكماً فريداً من نوعه، ببرءاة ذمة مستأجر من دين الأجرة بعد استناده على اليمين الحاسمة، وذلك بعد أن أقام المؤجر دعوى على المستأجر بفسخ عقد الإيجار لعدم سداد المستأجر للقيمة الإيجارية وتسليم الشقة خالية من الأشخاص والشواغل، إلا أن المستأجر لجأ للقضاء بدعوى مستقلة عن دعوى الفسخ بالمطالبة ببراءة ذمته من دين الأجرة، ودفع في دعوى المؤجر بالفسخ بوقفها تعليقيا لحين الفصل في دعوى براءة الذمة، والمحكمة استجابت وانصفته.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 1693 لسنة 2024 مدنى كلى جنوب الجيزة، لصالح المحامى أيوب عثمان، برئاسة المستشار عاصم عطيه، وعضوية المستشارين محمد فوزى، ومحمد زينهم، وأمانة سر رضا نصر.
الخلاصة:
قيام المؤجر برفع دعوى على المستأجر بفسخ عقد الإيجار لعدم سداد المستأجر للقيمة الإيجارية وتسليم الشقة خالية من الأشخاص والشواغل، إلا أن المستأجر يلجأ للقضاء بدعوى مستقلة عن دعوى الفسخ بالمطالبة ببراءة ذمته من دين الأجرة، ودفع في دعوى المؤجر بالفسخ بوقفها تعليقيا لحين الفصل في دعوى براءة الذمة.
وفى تلك الأثناء - المحكمة تصدر حكما بوقف دعوى الفسخ تعليقيا لحين الفصل في دعوى براءة الذمة، والمستأجر في دعوى براءة الذمة دفع بأنه لم يمتنع عن سداد الأجرة كما يزعم المؤجر، وأن المؤجر لأبلغه أنه مسافر خارج البلاد، وطلب منه تسليم القيمة الإيجارية البواب العمارة، وقام المستأجر بتسليم القيمة الإيجارية عن الشهور لبواب العمارة كما طلب منه المؤجر.
خديعة المؤجر مع المستأجر
إلا أنه فوجئ بأن فعل المؤجر هذا ما هو إلا خديعة لفسخ العقد وطرده من الشقة، وقام برفع الدعوى بالفسخ عن سند أنه لم يسدد الأجرة، والمستأجر ليس لديه أي سند لتسليم القيمة الإيجارية للبواب وطلب المستأجر البواب للشهادة معه إلا أنه فوجئ برفضه الإدلاء بشهادته وأن المؤجر يهدده بطرده من العمل حال الشهادة مع المستأجر.
فما كان من محامي المستأجر في دعوى براءة الذمة يطلب بإدخال خصم جديد في الدعوى (البواب)، وقام بتوجيه اليمين الحاسمة إلى المؤجر والخصم المدخل البواب، والمحكمة تصدر حكما بتوجيه اليمين الحاسمة إلى المؤجر والخصم المدخل وتحدد جلسة لأداء اليمين، ومحامى الخصم يعلن المؤجر والخصم المدخل بحكم أداء اليمن الحاسمة أمام المحكمة، والمؤجر والخصم المدخل نكلا عن الحضور وحلف اليمين الموجهة إليهم والمحكمة تبرء ذمة المدعي من دين الأجرة.
الوقائع.. نزاع قضائى بين المؤجر والمستأجر لإخلاء الشقة
تتحصل واقعات الدعوى حسبما استبان من مطالعة ثنايا أوراقها فيما سبق وأن أحاط به الحكم الصادر من دائرة مدني جزئي 6 أكتوبر بجلسة 25 فبراير 2024 والقاضي في منطوقه حكمت المحكمة بعدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى وإحالتها بحالتها إلى محكمة جنوب الجيزة الابتدائية للاختصاص القيمي لنظرها بجلسة 21 أبريل 2024 لنظرها ولحضور الخصوم فيها، وعلى قلم الكتاب إعلان الغائب من الخصوم بكتاب مسجل مصحوب بعلم الوصول، وأبقت الفصل في المصاريف، ومن ثم فإن المحكمة الراهنة تحيل إليها بشأن ما أوردته من سرد وقائع الدعوى وما قدم فيها من مستندات وإبداء الخصوم من أوجه دفاع ودفوع فيهما وتعتبرها جزءا مكملا ومتمما لهذا القضاء دون حاجة لإعادة تكراره.
غير أن المحكمة ترى أن توجز واقعتها بالقدر اللازم لحمل قضائها في أن المدعي كان قد أقام دعواه بموجب صحيفة أو دعت قلم الكتاب واعلنت قانونا للمدعى عليه طلب في ختامها الحكم أولا: براءة ذمة المدعى في مواجهة المدعى عليه "أحمد. د" عن القيمة الإيجارية من المدة 1 فبراير 2023 حتى 31 مايو 2023 وكاف منازعة المدعى عليه في مطالبة المدعى مع إلزامه بالمصاريف والأتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبلا كفالة.
على سند من القول حيث إن المدعى قد قاما بالتعاقد مع المدعى عليه بموجب عقد إيجار بقيمة إيجارية عبارة عن مبلغ 6500 ج + 300 جنيه أجرة البواب والمياه 275 جنيها أدوات نظافة المدخل ما هو شقة سكنية المبينة بصدر الصحيفة، وحيث إنه قد أقر المدعى في عريضة دعواه في الدعوى رقم 4637 لسنة 2023 مدني كلي بأنه سدد القيمة الإيجارية كاملة ما عدا الفترة 1 فبراير 2023 وحتى 31 مايو 2023، حيث إن المدعى علية كان خارج البلاد وهو ما سوف يتم إثباته وبناء على طلبه بالتسليم من الفترة المذكورة إلى بواب العمارة أمام شهود عيان، الأمر الذى حدى به الإقامه دعواه المائلة، وقدم سندا لدعواه وعلى مدار الجلسات أربعة حوافظ مستندات ومذكرة دفاع طالعتهم المحكمة والمت بهم.
المطالبة ببراءة ذمة المستأجر
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى على النحو الثابت بمحاضر الجلسات وبها مثل المدعي بوكيل عنه وطلب تعديل الطلبات الختامية في الدعوى وتلا ذلك أن قدم إعلانا منفذا بالطلبات الختامية بطلب:
أولا: براءة ذمة المدعى في مواجهة المدعى عليه "أحمد. د" عن القيمة الإيجارية من المدة 1 فبراير 2023 وحتى 31 مايو 2023 وكاف منازعة المدعى عليه في مطالبة المدعى.
ثانيا: ألزام بالتعويض عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بالمدعي نتيجة إخلال المدعى عليه بالالتزامات الناشئة عن العقد وعملا بالبند التاسع بالعقد وفقا لما تقدره هيئة المحكمة وتراه مناسبا مستهدية في ذلك بكافة الظروف والملابسات في الدعوى مع إلزامه بالمصاريف والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة، وقررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.
وبجلسة 25 فبراير 2024 - قضت المحكمة بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى على النحو السالف بيانه في صدر الحكم.
توجيه اليمين الحاسمة
وحيث تداولت الدعوى بالجلسات أمام هذه المحكمة على النحو الثابت بمحاضرها وفيها مثل المدعي عليه كلا بوكيل عنه محامى، وبموجب صحيفة معلنة ومودعة قلم الكتاب أدخل المدعي المدعو "صفوت. م"، وطلب توجيه اليمين الحاسمة للمدعى عليه والخصم المدخل وبجلسة 1 ديسمبر 2024 قدم وكيل المدعي إعلان بصيغة اليمين الحاسمة لتكون بصيغة ( أقسم بالله العظيم أنني لم أطلب من السيد "وائل. ف" (المدعي) ونجله (م) وأبلغتهم أنني مسافر خارج البلاد وطلبت منهم تسليم القيمة الإيجارية عن الفترة من 1 فبراير 2023 حتى 20 أبريل 2024 الي السيد "صفوت. م" (حارس العقار) (المعلن إليه الثاني) والفترة من 1 مايو 2023 حتى 31 مايو 2023 إلى العاملة التي تعمل لدي بالمنزل (الخادمة) وأنني لم أستلم القيمة الإيجارية عن الفترة من 1 فبراير 2023 حتى 31 مايو 2023 وأن ذمة المدعي "وائل. ف" مشغولة بدين الأجرة عن الفترة من 1 فبراير 2023 حتى 31 مايو 2023 ولم يقم بسدادها).
وبجلسة 27 يناير 2025 - حكمت المحكمة وقبل الفصل في موضوع الدعوى بتوجيه اليمين الحاسمة للمدعي عليه والخصم المدخل ليحلفوها بالصيغة الواردة بمنطوق ذلك القضاء والتي نحيل إليها منعا للتكرار، وحددت جلسة 23 فبراير 2025 لحضورهما بشخصهما وبالجلسة المحددة مثل المدعي وقدم إعلانا للمدعي عليه والخصم المدخل بصيغة اليمين والجلسة ولم يمثل أيهما، وطلب الحكم في الدعوي فقررت المحكمة غلق باب المرافعة في الدعوى وحجزها ليصدر بها حكما.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن طلب إدخال خصم جديد في الدعوي، وهو "صفوت. م"، فلما كان الخصم المدخل ممن يصح اختصامهم عند إقامة الدعوى عملا بنص المادة 117 من قانون المرافعات، فيكون الطلب مقبولاً لدى المحكمة، وتكتفي المحكمة بإيراد ذلك بالأسباب دون المنطوق، فلما كان المقرر بنص المادة (332) من القانون المدني أنه يكون الوفاء للدائن أو لنائبه، ويعتبر ذا صفة في استيفاء الدين من يقدم للمدين مخالصة صادرة من الدائن، إلا إذا كان متفقا على أن الوفاء يكون للدائن شخصيا".
نص المادة 346 من القانون المدنى
وعن موضوع الدعوى قالت: ونصت المادة (346) من ذات القانون على أنه: (1) يجب أن يتم الوفاء فورا بمجرد ترتب الالتزام نهائيا في ذمة المدين، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك...، ونصت المادة (349) منه على أنه:
(1) لمن قام بوفاء جزء من المدين أن يطلب مخالصة بما وفاة مع التأشير على سند الدين بحصول هذا الوفاء فإذا وفي الدين كله كان له أن يطلب رد سند الدين أو إلغاء، فإن كان السند قد ضاع كان له أن يطلب من الدائن أن يقر كتابة بضياع السند.
(2) فإذا رفض الدائن القيام بما فرضته على الفقرة السابقة جاز للمدين أن يودع الشيء المستحق إيداعا قضائيا.
-وكان المقرر بالمادة الأولى من قانون الإثبات أنه: "على الدائن إثبات الالتزام، وعلى المدين إثبات التخلص منه ..".
نص المادة 1/114 من قانون الإثبات
وتضيف "المحكمة": وحيث أنه من المقرر قانونا بنص المادة 1/114 من قانون الإثبات أنه: " يجوز لكل من الخصمين أن يوجه اليمين الحاسمة إلى الخصم الآخر ، على أنه يجوز للقاضي أن يمنع توجيه اليمين إذا كان الخصم متعسفا في توجيهها "، ومن المقرر قانونا بالمادة 118 من ذات القانون أنه: "كل من وجهت إليه اليمين فنكل عنها دون أن يردها على خصمه، وكل من ردت عليه اليمين فنكل عنها خسر دعواه"، وتنص المادة 124 منه على أنه: "إذا لم ينازع من وجهت إليه اليمين لا في جوازها ولا في تعلقها بالدعوى وجب عليه إن كان حاضرا بنفسه أن يحلفها فورا أو يردها على خصمه وإلا اعتبر ناكلا، ويجوز للمحكمة أن تعطيه ميعادا للحلف إذا رأت لذلك وجها، فإن لم يكن حاضرا وجب تكليفه على يد محضر للحضور لحلفها بالصيغة التي أقرتها المحكمة، وفي اليوم الذي حددته فإن حضر وامتنع دون أن ينازع أو تخلف بغير عذر اعتبر ناكلا كذلك".
المحكمة تستند لأحكام محكمة النقض
واستندت المحكمة لعدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الطعن المقيد برقم 14334 لسنة 90 قضائية، الصادر بجلسة 9 مايو 2024، والذى جاء في حيثياته: وحيث أن المقرر بقضاء محكمة النقض أن " اليمين الحاسمة ملك للخصم لا للقاضي، وأن عليه أن يجيب طلب توجيهها متى توافرت شروطها، فإذا ما صدر الحكم بتوجيه اليمين الحاسمة في غيبة المكلف بالحلف وجب تكليفه بالحضور على يد محضر لحلف اليمين بالصيغة التي أقرتها المحكمة في اليوم الذي حددته، فإن حضر وامتنع عن الحلف ولم يردها ولم ينازع في توجيهها أو تغيب عن الحضور في اليوم المحدد للحلف بغير عذر أعتبر ناكلا عن اليمين، وتقدير قيام العذر في التخلف عن الحضور بالجلسة المحددة هو مما يستقل به قاضي الموضوع متى أقام قضاءه على اعتبارات سائغة.
وكذا الطعن رقم 676 لسنة 91 قضائية، الصادر بجلسة 2 يونيو 2024، والذى جاء في حيثياته: وأن "اليمين الحاسمة هي تلك التي يوجهها الخصم إلى خصمه الآخر محتكما إلى ذمته في أمر يعتبر مقطع النزاع فيما نشب الخلاف بينهما حوله، وأعوز موجهها الدليل على ثبوته، ويترتب على حلفها أو النكول عنها ثبوته أو نفيه على نحو ينحسم به النزاع حوله ويمتنع معه الجدل في حقيقته، إذ يضحي الدليل المستمد من حلفها أو النكول عنها وحده دعامة كافية لحمل قضاء الحكم في شأنه.
اليمن الحاسمة تبرا ذمة مستأجر من دين الأجرة
ولما كان ما تقدم، وكان المدعي قد أقام دعواه إبتداءاً بطلب براءة ذمته من الأجرة المستحقة عليه عن المدة من 1 فبراير 2023 وحتى 31 مايو 2023 وركن في إثبات ذلك إلى توجيه اليمين الحاسمة للمدعي عليه والخصم المدخل لإثبات سداده لقيمة الأجرة المستحقة عليه في تلك الفترة وقد أصدرت المحكمة حكما سابقا بصيغة اليمين الموجهة إليهما وأعلنهما المدعي بصيغة اليمين والجلسة المحددة لذلك إلا أنهم نكلا عن الحضور وحلف اليمين الموجهة إليهما مما تعد معه دعوي المدعي قد أقيمت علي سند من الواقع والقانون وتجيبه المحكمة إلى طلبه علي نحو ما سيرد بالمنطوق، وحيث أنه وعن طلب النفاذ المعجل فإن المحكمة لا ترى موجبا له وتقضى برفضه دون النص على ذلك بالمنطوق.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:
ببراءة ذمة المدعي من القيمة الايجارية عن المدة من 1 فبراير 2023 وحتى 31 مايو 2023، والزمت المدعي عليه بالمصاريف وخمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
