النقض تتصدى لعقود الإيجار غير محددة المدة وتُقرر: حال كانت مدة عقد الإيجار تبدأ من تاريخ تحريره إلى ما لا نهاية يكون من العقود غير المحددة.. والحيثيات: يكون مُنعقدًا للمدة المعينة لدفع الأجرة وهى "شهر"

أصدرت الدائرة المدنية - بمحكمة النقض – حكما فريدا من نوعه، بشأن النزاع المستمر بين المالك والمستأجر حول العقود غير المحددة المدة، رسخت فيه لعدة مبادئ قضائية، قالت فيه: "إذا كانت مدة عقد الإيجار تبدأ من تاريخ تحريره إلى ما لا نهاية، فإنه يكون من العقود غير المحددة ويكون مُنعقدًا للمدة المعينة فيه لدفع الأجرة وهي "شهر"، وينتهي بانقضائها بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نَبَّه على المتعاقد الآخر فإن لم يحصل التنبيه يتجدد العقد لمدة مماثلة.

وتابعت: ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد تبعًا لظروف وملابسات التعاقد أو انتهاء العقد بانقضاء ستين عاما قياسًا على حق الحكر، ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضي إعمالاً لنص المادة 147 من القانون المدني التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة في عقد الإيجار كما هو في حق الحكر لنص على ذلك صراحة، ومن ثم فلا محل للقياس أو الاجتهاد مع وجود نص المادة 563 من القانون المدني" .   

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 15885 لسنة 80 القضائية، برئاسة المستشار محمد بدر عزت، وعضوية المستشارين عز الدين عبد الخالق، محمد محمد الصياد، هاني محمد صميدة، ومحمد علي عبيد.

الوقائع.. النقض تتصدى لمصطلح "المشاهرة" في عقود الإيجار

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وأوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 4 لسنة 2009 الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 4 مايو 1997 والإخلاء والتسليم، وقال بيانًا لذلك: إنه بموجب عقد الإيجار سالف البيان استأجر منه المطعون ضده عين التداعي لقاء أجرة مقدارها أربعون جنيهًا شهريًا، وقد نص البند الأول منه على أن مدته من تاريخه إلى ما لا نهاية ولرغبته في إنهائه فقد أنذره بالإخلاء، وإذ لم يمتثل فقد أقام الدعوى، حكمت المحكمة برفض الدعوى، استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف الإسكندرية بالاستئناف رقم 6 لسنة 66 ق، وبتاريخ 6 يونيو 2010 قضت بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول: إن عقد الإيجار سند الدعوى قد نص فيه على أن مدته من 4 مايو 1997 إلى ما لا نهاية فيضحى غير محدد المدة ويتعذر معرفة تاريخ انتهائه، ومن ثمَّ فإنه يكون مُنعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر عملاً بنص المادة 563 من القانون المدني وينتهي بانتهاء هذه المدة بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا قام بالتنبيه على الطرف الآخر بالإخلاء في الميعاد المقرر قانونًا، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وحدد مدة ذلك العقد قياسًا على حق الحكر، فإنه يكون معيبًا مما يستوجب نقضه.

النقض تقرر: حال كانت مدة عقد الإيجار تبدأ من تاريخ تحريره إلى ما لا نهاية يكون من العقود غير المحددة

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن هذا النعي في محله، ذلك أن النص في المادة 558 من القانون المدني على أن: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمَكِن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة..."، والنص في المادة 563 في هذا القانون على أنه: "إذا عُقِد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عُقِد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المُدعاة اعتبر الإيجار مُنعَقِدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبَّه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها..". 

وبحسب "المحكمة": يدل - وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية لمحكمة النقض - على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركنًا فيه، وأنه إذا عُقِد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عُقِد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كان ربط انتهائها بأمر مستقبلي غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد مُنعَقِدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان، وكان من المقرر أن مفاد المادة 150 /1 من القانون المدني أنه متى كانت عبارة العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود فيها فلا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للحصول على معنى آخر باعتباره هو مقصود العاقدين، والمقصود بالوضوح في هذا المقام هو الإرادة الحقيقية لهما.   

والحيثيات تؤكد: يكون مُنعقدًا للمدة المعينة لدفع الأجرة وهي "شهر"

لما كان ذلك، وكان البيِّن من الأوراق ومما حصله الحكم المطعون فيه أن عقد الإيجار المؤرخ 4 مايو 1997 سند الدعوى خاضع لأحكام القانون المدني طبقًا لنصوص القانون رقم 4 لسنة 1996، ولئن كانت مدة هذا العقد تبدأ من تاريخ تحريره إلى ما لا نهاية، فإنه يكون من العقود غير المحددة ويكون مُنعقدًا للمدة المعينة فيه لدفع الأجرة وهي " شهر "، وينتهي بانقضائها بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نَبَّه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 من القانون المدني فإن لم يحصل التنبيه يتجدد العقد لمدة مماثلة وهكذا طالما بقى المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المالك ودون اعتراض منه عملاً بالمادة 599/ 1 من ذات القانون إلى أن يحصل التنبيه المشار إليه. 

وتضيف "المحكمة": ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 المشار إليها ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد تبعًا لظروف وملابسات التعاقد أو انتهاء العقد بانقضاء ستين عاما قياسًا على حق الحكر، ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضي إعمالاً لنص المادة 147  من القانون المدني التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة في عقد الإيجار كما هو في حق الحكر لنص على ذلك صراحة، ومن ثم فلا محل للقياس أو الاجتهاد مع وجود نص المادة 563 من القانون المدني سالف البيان.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعن – المؤجر - بإخلاء العين المؤجرة لانتهاء عقد الإيجار بانقضاء مدته استنادًا منه إلى سلطة محكمة الموضوع في تفسير العقود والمحررات، وأنه استخلص من ظروف وملابسات التعاقد أن إرادة المتعاقدين قد اتجهت إلى جعل مدة العقد أقصى مدة ممكنة قانونًا ورتب على ذلك قضاءه آنفا، فإن الحكم المطعون فيه يكون معيبًا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.