موقف قانون التصالح من طلبات "الإحلال والتجديد" للعقارات المخالفة.. وجود البناء داخل الحيز العمرانى يختلف عن المقام على أرض زراعية.. الأول ينظمه "التصالح فى المخالفات".. والثانى يتبع قرار وزير الزراعة

"الإحلال والتجديد".. اللفظة الأكثر بحثا وتداولا عبر محرك البحث – جوجل – وذلك بعد الموافقة النهائية من قبل مجلس النواب على مشروع قانون مُقدم من الحكومة بإصدار قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها 2023، والذي جاء في 14 مادة، والذى يهدف بدوره إلى تلافي الإشكاليات التي كشف عنها التطبيق العملي للقانون رقم (17) لسنة 2019، والمعدل بالقانون رقم (1) لسنة 2020 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، بالإضافة إلى التيسير على مواطنين في الإجراءات.

بمجرد الموافقة النهائية على مشروع قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها 2023، تسأل الألاف من المواطنين عن إشكالية "الإحلال والتجديد لعقار مخالف"، حيث تضاربت التصريحات حول تضمين قانون التصالح تلك الإشكالية والإجابة عليها من عدمها، وكذا قانونى البناء الموحد والزراعة، وفى الحقيقة يجب التفرقة إذا كان الإحلال والتجديد لعقار مخالف وينطبق عليه قانون التصالح المعدل أم لعقار داخل الحيز العمراني أم لعقار مقام خارج الحيز علي أرض زراعية؟ 
 

 

هل يجوز الإحلال والتجديد بشأن العقارات المخالفة؟

 

أولا: العقارات المخالفة التي صدر لها قرار بقبول التصالح

 

وللإجابة على تلك الإشكالية – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى - لا يجوز بأي حال من الأحوال إحداث تغيير أو تعديل في الأعمال المخالفة محل طلب التصالح بعد صدور قرار قبول التصالح وتقنين الأوضاع بشأنها، إلا بالإجراءات المقررة قانونا، وذلك وفقا للفقرة الأخيرة من المادة (9) من قانون التصالح المعدل: "تصدر السلطة المختصة، أو من تفوضه، قرارًا بقبول التصالح وتقنين الأوضاع بحسب الأحوال، بعد موافقة اللجنة المنصوص عليها في المادة (5) من ذا القانون، ويُخطر مقدم طلب التصالح بالقرار بكتاب موصى عليه مصحوبًا بعلم الوصول أو بأي وسيلة أخرى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

وبحسب "الجعفرى" في تصريح لـ"برلماني": ويعتبر قرار قبول التصالح وتقنين الأوضاع بمثابة ترخيص منتج لجميع آثاره، ولا يمتد أثر هذا القرار لأي أعمال أخرى لم تكن قائمة عند فحص طلب التصالح، كما لا يخل بحقوق الملكية لذوي الشأن، أو بأي مستحقات أخرى للدولة تنص عليها قوانين أخرى، ولا يجوز بأي حال من الأحوال إحداث تغيير أو تعديل في الأعمال المخالفة محل طلب التصالح بعد صدور قرار قبول التصالح وتقنين الأوضاع بشأنها، إلا بالإجراءات المقررة قانونا، وفي جميع الأحوال، لا يجوز قبول التصالح وتقنين الأوضاع إلا بعد الانتهاء من طلاء كامل الواجهات القائمة وغير المشطبة للمبنى محل المخالفة على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون، ويستثنى من ذلك القرى والتوابع.  
 

 

ضرورة التدخل التشريعى لسد تلك الثغرة

 

وطبقا لهذا النص – وفقا لـ"الجعفرى": فهذا النص يمنع الإحلال والتجديد للمباني الآيلة للسقوط خاصة المباني خارج الأحوزة العمرانية، فالتصالح يعطي رخصة، ولكن في حالة الحاجة إلى إحلال أو تجديد يمنع النص ذلك، ويصبح في انتظار الدخول في الحيز العمراني للحصول على ترخيص للإحلال والتجديد رغم أنه يمكن أن يتعرض المبنى للسقوط أو الانهيار وهو ما يتسبب في مخالفات جديدة، ما نحتاج معه إلى تدخل تشريعى لسد تلك الثغرة وقبل الوقوع فى المحظور والتصديق على قانون مخالفات التصالح في مخالفات البناء 2023.

 

ثانيا: إذا كان العقار داخل الحيز العمراني:

 

ما المستندات المستندات المطلوبة؟

 

حدد  قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 المعدل ولائحته التنفيذية المستندات المطلوبة، وهي:

1- القرار نهائى صادر من الجهة الإدارية بالترميم أو التدعيم طبقًا لأحكام المادة 90 من القانون.

2- رسومات تفصيلية بالترميم أو التدعيم المطلوب.

3- تقرير فنى معتمد من المهندس أو المكتب الهندسى يشمل أسلوب التدعيم أو الترميم وتفاصيل التنفيذ.

4- مقايسة مقدمة من المهندس أو المكتب الهندسى تشمل بنود الأعمال وقيمتها. 

 

ما مستندات ترخيص هدم العقار؟

 

أما بشأن استخراج تراخيص هدم العقار، فقد نظمت المادة 116 من اللائحة التنفيذية لقانون البناء الموحد المستندات المطلوبة فى حالة استخراج ترخيص هدم كلى أو جزئى للمبانى غير الخاضعة للقانون رقم 144 لسنة 2006، والتى جاءت على النحو التالى:

1- تقديم طلب ترخيص بالهدم طبقًا للنموذج المعد والمنصوص عليه باللائحة التنفيذية والموجود بالأحياء وأجهزة المدن والمجالس المحلية التابع لها العقار مرفقًا به:

2- سند الملكية.

3- صورة بطاقة الرقم القومى للمالك مقدم طلب الترخيص.

4- قرار نهائى بالهدم والصادر من الجهة الإدارية طبقًا للمادة 90 من قانون البناء الموحد.

5- تقرير هندسى موضح به الطريقة المستخدمة أثناء عملية الهدم وكيفية تأمين المنشآت المجاورة.
 

 

ملحوظة: تدوين كافة المستندات والرسومات المقدمة وإعطاء الملف رقم تسلسلى مؤرخ، ويجب على الجهة الإدارية إعطاء طالب الترخيص ما يفيد إستلام الملف وبيان بمحتوياته يوم التقدم بالملف، ويقوم مهندس الجهة الإدارية المختصة بالتأكد من إستيفاء ملف الترخيص لجميع المستندات المطلوبة، والتأكد من مطابقة الرسومات للاشتراطات والتخطيطية الواردة ببيان صلاحية الموقع للبناء والمعتمدة من الجهة الادارية دون غيرها وطبقا للنموذج المرفق.

6- يتم إعتماد شهادة صلاحية الأعمال للترخيص من الجهة الإدارية وإصدار الترخيص فى مدة لا تجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ ورود ملف الترخيص وتسليم المالك أو من يمثله قانوناً الترخيص ونسخة معتمدة من الرسومات الأصلية بعد سداد الرسوم المستحقة

 

ماذا في حالة عدم استيفاء مستندات ملف الترخيص؟

 

للجهة الإدارية فى حالة عدم استيفاء مستندات ملف الترخيص أن تقوم خلال أسبوع من تاريخ إستلام الملف بطلب إستيفاء المستندات من مقدم الترخيص بخطاب مسجل بعلم الوصول على العنوان المختار للمراسلات المدون بالطلب على أن يحدد بالخطاب الفترة اللازمة للإستيفاء بما لا يزيد عن 21 يوم ويجب على الجهة الإدارية إصدار الترخيص فى خلال 21 يوم من تاريخ ورود الإستيفاءات المطلوبة.

- أما إذا لم يتم الإستيفاء خلال المدة المحددة تلتزم الجهة الادارية بإخطار مقدم الترخيص بخطاب موصي عليه بعلم الوصول بإنقضاء المدة المحددة للاستيفاءات المطلوبة والحضور لاستلام ملف الترخيص.

- يتم رفض طلب الترخيص فى حالة قيام طالب الترخيص بتقديم الإستيفاءات غير كاملة. وتقوم الجهة الإدارية بإخطار مقدم الترخيص بخطاب موصي عليه بعلم الوصول موضح به أسباب الرفض والحضور لاستلام الملف. 
 

 

ماذا لو رفضت الجهة الإدارية الطلب؟

 

فى حالة رفض الجهة الادارية يحق لطالب الترخيص إعادة التقدم مرة أخرى بطلب للحصول على الترخيص أو التظلم لدى لجنة التظلمات المنصوص عليها فى المادة "111" من القانون، ولا يمنع نظر التظلم من إعادة التقدم للحصول على الترخيص مع سداد كافة الرسوم المستحقة.

 

ثالثا: إحلال وتجديد عقار بالأراضي الزراعية  

 

وينظمها قرار وزير الزراعة 615 لسنة 2016 بتعديل شروط وإجراءات الترخيص بإقامة المباني والمنشآت في الحالات المستثناة على الأراضي الزراعية.

 

ما شروط الموافقة على الإحلال والتجديد للمباني القديمة المقامة بالفعل والواقعة خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة للقرى والمدن؟

 

وفقا للمادة 8: "يشترط للموافقة على الإحلال والتجديد للمباني القديمة المقامة بالفعل والواقعة خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة للقرى والمدن أحد الشروط التالية:

 

أ-أن يكون المبنى ظاهراً بخرائط التصوير الجوي المنتهي في 15/4/1985، وإن لم يكن ظاهراً تثبت إقامة المبنى بإثبات رسمي معتمد من خلال لجنة تشكل بقرار من محافظ الإقليم وفقاً للقانون.

ب- أن يكون المبنى حاصلاً على ترخيص سابق وفقاً لقانون الزراعة.

ج- أن يكون المبنى غير محرر عنه أية محاضر مخالفات أو أن يكون محرراً بشأنه محضر مخالفة مبان بدون ترخيص طبقاً للقانون وحاصل على حكم قضائي بان بالبراءة له حجيته فيما فصل فيه من حيث عدم توافر صلاحية الأرض المقام عليها المبنى للزراعة من ري وصرف وخلافه بعد العرض على إدارة الفتوى لوزارة الزراعة.

د- الموافقة على إحلال وتجديد جميع منشآت النشاط الداجني والحيواني بمختلف أغراضه إذا كانت ظاهرة بخرائط التصوير الجوي لعام 1985 أو كان قد صدر لها ترخيص إقامة أو تصريح للبناء من الزراعة قبل تاريخ إصدار القرار الوزاري رقم 560 لسنة 2006 ويجوز النظر في تقنين أوضاع المزارع المقامة قبل عام 2006 إذا تم إثبات تاريخ وإقامة هذه المزارع بعقد كهرباء يثبت التاريخ وذلك بعد موافقة قطاع الإنتاج الحيواني وتوفر شرط الأمان الحيوي.

هـ - ألا يترتب على الإحلال والتجديد أي مساس بالأراضي الزراعية المجاورة أو المساقي والمصارف والمراوي أو تغيير الموقع المقام به المبنى، وألا يكون الغرض من المبنى المراد إحلاله وتجديده متعارضاً مع الأغراض المقررة وفقاً لأحكام قانون الزراعة وقانون البناء الموحد. 
 

 

ما المستندات المطلوبة لإقامة ما يخدم الأرض الزراعية أو السكن الخاص؟

نصت المادة 11: "يتعين على طالب الموافقة على إقامة ما يخدم الأرض الزراعية أو السكن الخاص أو من ينوب عنه أن يتقدم بطلب كتابي موقعاً عليه بخط يده مبيناً به الغرض والمساحة والقطعة والحوض والمركز الإداري التابع له الموقع المراد الموافقة عليه مستوفياً المستندات الآتية:

(أ) خريطة مساحية بمقياس رسم مناسب محدد عليها الموقع والمساحة والحدود بمعرفة مهندس نقابي وموافقات الجهة المعنية الأخرى بالمحافظة.

(ب) رسم هندسي لمكونات وأبعاد وحدود وغرض المبنى أو المنشأة المطلوب الموافقة عليها معتمد من مهندس نقابي.

(ج) الإيصال الدال على سداد تكاليف مقابل تحسين الخدمة وكذا الإيصال الدال على سداد الرسوم المقررة بقانون الزراعة.

(د) سند رسمي مثبت للملكية أو ناقل للمساحة محل الطلب لطالب الموافقة أو معتمد من الجمعية الزراعية وإدارة التعاون أو الإدارة الزراعية ما لم يكن مسجلاً وموافقة الجهة صاحبة الولاية سواء كانت هيئة التعمير والتنمية الزراعية أو الهيئة العامة للإصلاح الزراعي أو أملاك الدولة بالمحافظات بالنسبة للطلبات المطلوب الموافقة على الإقامة عليها بالأرض الصحراوية والمستصلحة حديثاً والمنزرعة.

(هـ) دراسة جدوى للمشروعات التي تخدم الإنتاج الزراعي أو الحيواني الواردة بهذا القرار معتمدة من لجنة أو مكتب الاستثمار بالمحافظة واستيفاء موافقة قطاع تنمية الثروة الحيوانية والداجنة بالوزارة وموافقته على الرسم الهندسي وإقراره للمشروعات الخاصة بالإنتاج الحيواني.

(و) موافقة المحافظ المختص على إقامة المشروع على النحو الوارد بهذا القرار. 
 

 

ما شروط الترخيص بإقامة مسكن خاص أو ما يخدم الأرض بالنسبة لمالك الأرض الزراعية؟

 

المادة 7: "يشترط للترخيص بإقامة مسكن خاص أو ما يخدم الأرض بالنسبة لمالك الأرض الزراعية ما يلي:

أولاً - الأراضي الزراعية القديمة الواقعة داخل الوادي والدلتا:

(أ) أن يكون حائزا بالملك هو وزوجته وأولاده القصر لمساحة خمسة أفدنة على الأقل.

(ب) ألا تزيد المساحة التي يرخص بها على خمسة في الألف من مساحة الأرض الزراعية المملوكة في ذات المركز (بحد أدنى 100 متر مربع وبحد أقصى 250 مترًا مربعًا).

(جـ) استقرار الوضع الحيازي بالملك لمدة خمس سنوات على الأقل سابقة على تقديم الطلب.

(د) ألا يوجد مسكن خاص للمالك هو وزوجته أو أزواجه وأولاده القصر في نطاق ذات المركز بشهادة معتمدة من رئيس المركز.

(هـ) لا يجوز الترخيص بإقامة مسكن خاص آخر أو ما يخدم الأرض عن ذات المساحة الصادر الترخيص عنها وذلك في حالة التصرف في هذه المساحة أو في جزء منها للغير أو في حالة انتقال ملكيتها بالميراث أو لأي سبب من الأسباب.

(و) يعتد بانسحاب استقرار حيازة المورث لحيازة الورثة.

ثانياً - الأراضي الجديدة والمستصلحة حديثاً:

(أ) أن تكون المباني بنسبة اثنين بالمائة (2%) من إجمالي المساحة المملوكة للطالب بسند رسمي ناقل للملكية.

(ب) موافقة الجهة صاحبة الولاية على الأرض.

(ج) ألا تقل الملكية أو الحيازة عن فدانين.  

 

 

ثالثاً - يشترط لتقنين وضع المباني والمنشآت المقامة بالفعل حتى سنة 2006 لمسكن خاص أو مبان لخدمة الأرض الزراعية:

أن تكون في حدود نسبة الـ(2%) للأراضي الصحراوية المبيعة بغرض الاستصلاح والزراعة والمملوكة للطالب بسند رسمي ناقل للملكية موثق وما يزيد عن نسبة الـ(2%) يشترط موافقة الجهة صاحبة الولاية على الأرض مع استيفاء التصرفات القضائية في محاضر المخالفات المحررة بشأن تلك المباني، ولا تتم الموافقة للخريجين والمنتفعين الحاصلين على سكن لأراضيهم وفقاً لما ورد بسند التوزيع أو الانتفاع أو محاضر التسليم مع استيفاء المستندات واتخاذ الإجراءات من خلال اللجنة الفنية والعليا بالمحافظة المختصة.