الأحد، 13 أكتوبر 2024 01:18 م

البيع بشرط عدم التصرف.. هل يجوز أبيع "العقار" وأشترط على المشترى عدم التصرف فيه؟.. المشرع أجازه بـ3 شروط.. وضع له مبدأ "الشرط المانع من التصرف".. والمخالفة يترتب عليها البطلان.. و5 أحكام لـ"النقض" تتصدى للأزمة

البيع بشرط عدم التصرف.. هل يجوز أبيع "العقار" وأشترط على المشترى عدم التصرف فيه؟.. المشرع أجازه بـ3 شروط.. وضع له مبدأ "الشرط المانع من التصرف".. والمخالفة يترتب عليها البطلان.. و5 أحكام لـ"النقض" تتصدى للأزمة الشرط المانع من التصرف - أرشيفية
الجمعة، 15 سبتمبر 2023 09:00 ص
كتب علاء رضوان

في عقود الإيجار وغيرها من العقود الخاصة بالتعاملات، المالك يشترط على المستأجر "عدم التأجير من الباطن"، ومن الممكن في عقد البيع إن يشترط البائع على المشتري إنه "لا يتصرف في المبيع خلال فترة أو مدة محددة"، ومن الممكن نفس الأمر يحدث في عقد "الهبة" أو "الوصية"، وكل هذه الحالات تدخل تحت مسمى "الشرط المانع من التصرف"، وهو شرط يفرض "قيود" على المتعاقد، ويمنعه من "استعمال حقه القانوني" في التصرف، وشرط "المنع من التصرف" يكون صحيح، يجب أن يكون فيه "3" شروط: "1- يكون وارد في عقد أو وصية، 2- أن "الباعث" أو "الهدف" من الشرط يكون سبب مشروع، 3- إنه يكون محدد المدة".

 

ومن الممكن أن يكون "الشرط المانع من التصرف" مكتوب في" عقد" ومن الممكن يكون مكتوب في "تصرف منشئ للإلتزام" مثلاً "التعهد بدفع مبلغ معين مقابل استعماله في غرض محدد أو منع استعماله لمدة من الزمن"، والأصل إن" الشرط المانع من التصرف" ينشأ في نفس وقت كتابة العقد الأصلي، لكن ليس هناك ما يمنع أن يدون جملة "في إتفاق لاحق"، و"الشرط المانع من التصرف" يترتب على مخالفته "بطلان نسبي للعقد"، إلا إذا كان الشرط" يردد قاعدة قانونية ملزمة" فيكون وقتها "شرط من النظام العام".   

 

7465-7465-7465-7465-7465-download

 

هل يجوز أبيع "العقار" وأشترط على المشترى في العقد بعدم التصرف؟ 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة حول الشرط المانع من التصرف، أبرزها مدى صحة الاتفاق بعقد البيع أو الوصية  على شرط مانع من التصرف؟ وما هى أثار ذلك؟ وماذا لو خالفه المشترى أو الموصى له؟ ورأى محكمة النقض في الأزمة، خاصة وأنه فى بعض العقود وعلى رأسها عقود البيع والوصية نجد الطرف البائع أو الموصى يشترط على الطرف الثانى – المشترى أو الموصى عدم التصرف فى الشئ المبيع أو محل الوصية ويمنعه من التصرف فيه لحين أجل معين أو لحين وفاة الموصى أو لحين حدوث أمر ما متفق عليه، فما حكم هذا الشرط المانع من التصرف؟ وما هى شروط صحته ؟ وما آثر مخالفة ذلك الشرط، ومن له حق التمسك ببطلانه أن صح؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.

 

في البداية - أجازت المادة 823 من القانون المدنى – كإستثناء – الاتفاق على الشرط المانع من التصرف متى تحققت الشروط الآتية:-  

1- أن يكون مبنيـًا على باعث مشروع، ويكون الباعث مشروعًا متى كان المراد بالمنع من التصرف حماية مصلحة مشروعة للمتصرِف أو المتصرَف إليه أو حتى الغير - كسداد باقى الثمن – أو اتمام عمل معين - إلا أن تقدير مشروعية المصلحة المراد حمايتها، ومدى معقولية المدة المحددة للمنع مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع دون رقابة من محكمة النقض متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تؤدي إلى ما انتهى إليه – وفقا لـ"عزام".

2- وأن يكون مقصورًا على مدة معقولة، والمدة المعقولة يجوز أن تستغرق مدى حياة المتصرِف أو المتصرَف إليه أو الغير.

 

ملحوظة: وعلى ذلك لو كان العقد جاء خاليا من مدة للمنع من التصرف أو كان الباعث غير مشروع مخالف للنظام العام والآداب فإن ذلك الشرط يقع باطلا. 

 

88778-201703181136193619

 

آثار مخالفة الشرط المانع من التصرف:

وفقا لنص المادة 824 من القانون المدني يترتب على مخالفة شرط المنع من التصرف – بطلان هذا التصرف إلا أنه بطلان نسبى  – وليس بطلانـًا مطلقًا - حيث يتفق مع الغاية من تقرير المنع وهي حماية مصلحة خاصة مشروعة لأحد الأشخاص، ومن ثم يتحتم ضرورة قصر المطالبة بهذه الحماية أو التنازل عنها على صاحب المصلحة وحده فقط، ويمتنع على المحكمة الحكم بالبطلان من تلقاء نفسها، حيث نصت المادة 824 مدنى: "إذا كان شرط المنع من التصرف الوارد في العقد أو الوصية صحيحا طبقا لأحكام المادة السابقة، فكل تصرف مخالف له يقع باطلا" – هكذا يقول "عزام".

 

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الإشكاليات أبرزها الطعن المقيد برقم 1752 لسنة 86 قضائية، والذى جاء في حيثيات: المقرر- في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادتين 823، 824 من القانون المدني يدل - وعلى ما أفصحت عنه الأعمال التحضيرية للقانون المدني - على أنه ولئن كان الأصل هو تحريم شرط المنع من التصرف باعتبار أن حق المالك في التصرف في ملكه من أخص عناصر الملكية إلا أن المشرع استثناءً من هذا الأصل أباح الشرط المانع من التصرف الوارد في العقد أو الوصية - بوصفه من القيود الاتفاقية التي ترد على حق الملكية متى كان المقصود به تحقيق مصلحة مشروعة للمتصرِف أو المتصرَف إليه أو للغير وكان المنع مؤقتًا لمده معقولة لا تجاوز الغرض منه أو الحاجه التي دعت إليه، فإذا توافر هذان الشرطان فإن الشرط المانع من التصرف يكون صحيحًا ويتعين على المتصرف إليه الالتزام به ويترتب على مخالفته في المدة المحددة لسريانه بطلان التصرف المخالف، وتقدير مشروعية المصلحة المراد حمايتها ومدى معقولية المدة المحددة للمنع مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع دون رقابة من محكمة النقض متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تؤدي إلى ما انتهى إليه. 

 

e1ef578

 

حكم آخر لمحكمة النقض 

وفى حكم أخر لمحكمة النقض جاء فيه: "إذ كان الثابت -بلا خلاف بين الخصوم- أن المطعون ضده الثاني قد خُصص له الوحدة محل التداعي بموجب عقد التخصيص المؤرخ 21/11/1998 بالعقار المملوك للجمعية الطاعنة، ونص في البند التمهيدي للعقد أن الهدف من إبرامه بناء عمارة سكنية وتمليكها بصورة تعاونية، مما مؤداه أن العقد أُبرم في ظل أحكام القانون رقم 14 لسنة 1981، فتسري عليه أحكامه، ويخضع المتصرف له للحظر الوارد في الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون، ونص العقد كذلك بالبند السادس على أن أي تصرف من جانب المطعون ضده الثاني قبل سداد كافة الالتزامات ونقل الملكية له يعد باطلًا، ومن ثم فإن الطاعنة أبرمت العقد للمطعون ضده الثاني في إطار أحكام القانون رقم 14 لسنة 1981، وتمسكت بالحظر الوارد بالمادة السادسة منه، فإذا ما خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه" - الطعن رقم 5364 لسنة 86 قضائية.

 

حكم رقم 3 لمحكمة النقض

من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه ولئن كان مفاد المادة 802 من القانون المدني أن لمالك الشيء حق استعماله والتصرُّف فيه، إلا أنه لما كان مؤدى المادتين 806 ، 823 من القانون المدني – وعلى ما أفصح عنه المشرع في الأعمال التحضيرية – أن الملكية ليست حقّاً مُطلقاً لا حد له بل هي وظيفة اجتماعية يُطلب إلى المالك القيام بها، ويحميه القانون ما دام يعمل في الحدود المرسومة لحمايته ، ويترتب على ذلك أنه حيث يتعارض حق الملكية مع مصلحة عامة فالمصلحة العامة هي التي تُقدّم ، وكان من المقرر – أيضاً – أن مفاد النص في المادة 823 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن شرط المنع من التصرف يصح إذا بُني على باعث مشروع وأقتصر على مدة معقولة ، ويكون الباعث مشروعاً متى كان المراد بالمنع من التصرف حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرّف إليه أو الغير - الطعن رقم 14520 لسنة 78 قضائية. 

 

download

 

حكم رقم 4 لمحكمة النقض 

وفى حكم هام لمحكمة النقض جاء فيه: صحة الشرط المانع من التصرف الوارد فى عقود تمليك المساكن الشعبية والاقتصادية، وأن الملكية هى وظيفة اجتماعية موكلة إلى المالك، أما مناط حماية القانون لها هو التزام المالك بحدودها، ويكون مؤداه تقديم المصلحة العامة عند التعارض مع حق الملكية طبقا للمواد 802، 806، 823 مدنى والأعمال التحضيرية له، كما يحق للسلطة التنفيذية فى إصدار اللوائح التشريعية اللازمة لتنفيذ القوانين، والمقصود بالقانون هنا هو معناه العام، ويكون نطاقه أى تشريع صادر من السلطة التشريعية أو السلطة التنفيذية بناء على تفويضها من الأخيرة طبقا للمادتان 108، 144 دستور 1971 الملغى.

 

وتضيف "المحكمة": تمليك المساكن الشعبية والاقتصادية يكون من خلال موافقة المحافظ المختص على التصرف فيها بالبيع أو التنازل مع عدم امتداد الملكية إلى الأرض المقامة عليها – طبقا للمادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 وقرار رئيس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 بتنظيم قواعد وشروط وأوضاع هذا التمليك، واعتبار هذه الشروط والقيود مفروضة بالقانون بمعناه العام، ويكون أثره وجوب إعمالها، وذلك مع ثبوت تضمن عقد تمليك الوحدة السكنية الاقتصادية محل النزاع شرطاً مانعاً من التصرف فيها بالبيع أو التنازل للغير أو إجراء آية تعديلات أو تغيير استعمالها لغير غرض السكنى إلا بموافقة الجهة البائعة التى يمثلها الطاعن الثانى بصفته، واعتبار هذا الشرط إعمالاً لقانون ملزم وليس شرطاً تعاقدياً خاضعاً لإرادة الطرفين، وعلة ذلك تعلقه بالنظام العام، أما قضاء الحكم المطعون فيه ببطلان ذلك الشرط لتعارضه مع حق الملكية يكون مخالفة للقانون وخطأ – طبقا للطعن رقم 5905 لسنة 84 قضائية. 

 

82167-82167-82167-1021909239

 

حكم خامس حول "الشرط المانع من التصرف"

وفى حكم أخر لمحكمة النقض تصدت المحكمة لهذه الإشكالية في الطعن المقيد برقم 3077 لسنة 66 قضائية، قالت فيه: "الشرط المانع من التصرف قيامه صحيحاً بابتنائه على باعث مشروع واقتصاره على مدة معقولة، والباعث المشروع مناطه أن يكون غاية المنع من التصرف حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرف إليه أو الغير، أما المدة المعقولة وجوب أن تكون مؤقتة وفقاً لواقع كل تصرف وملابساته وليس من شأنها تأبيد المنع مع جواز استغراقها مدى حياة أى من الأخيرين طبقا للمادة 823/2 مدنى، ومخالفة ذلك ينتج عنه بطلان التصرف، ومحكمة الموضوع هنا يكون استقلالها بتقدير مشروعية المصلحة المراد حمايتها و معقولية المدة المحددة لسريانه، أما شرطه يكون استنادها لأسباب سائغة.    

 

20220411030040040

 

184878729_1144331396030620_6625146930959859230_n

 

184836518_1144331506030609_5021982268196654459_n
 
 
 
184850497_1144331436030616_6407167982337812001_n
 
 
185023898_1144331569363936_1062966487855757986_n
185084055_1144331529363940_1651818225018197004_n
 
 
241957479_2985790441740213_7160786198347112723_n
 
 
 
242051876_2985790528406871_2969051818501672621_n
 
 
 
 
242085377_2985790371740220_7009247573466099714_n
 
 
242232603_2985790405073550_7652544855738180545_n
 
 
242241175_2985790485073542_4261817932216563786_n
 
 
 
maxresdefault
 
 

 

 

موضوعات متعلقة :

جارى فتح "شباكا" و"بابا" على طريق خاص بى وبأملاكى.. ما الحل؟.. المشرع حظر فتح مطل مواجه على ملك الجار إلا بشروط.. والنقض تقرر: مجرد ترك الأفراد الطرق المملوكة لهم لمرور الغير لا يكسب حقاً ولا يجعل الطريق عاماً

"مشاكل الجيرة".. جارى أنشأ "دكان" أمام بيته.. ما الحل؟.. المُشرع أنهى النزاع بإزالة البناء لمخالفته القوانين.. واعتبره خطأ يستوجب المسئولية التقصيرية وتعويض الجار.. و"النقض" تؤكد: الملكية ليست حقًا مطلقًا

أزمة "الأطراف الثلاثة".. بعد طلاقها والزواج بآخر المحكمة تقضى برجوعها لطليقها.. ما الحل؟.. المشرع اعتبر بطلان حكم الفراق لصالح الزوج الأول.. و"الإفتاء" تصدت للأزمة منذ 30 عامًا واعتبرت استمرار المعاشرة "زنا"

عن المتهم "الترانزيت".. إشكاليات "جلب" المواد المخدرة من الخارج.. تباينت الأحكام حول اللفظ.. واتفاقية الأفيون الدولية حسمت النزاع.. والمشرع اعتبرها جريمة تنطبق على الشخص في حالة وحيدة.. والنقض تتصدى للأزمة

انتهاء العقد لا يعنى الإخلاء.. المستأجر لن يخرج من العين بمجرد انتهاء المدة المحددة فى العقد.. المشرع اعتبر انعقاد العقد لمدة محددة تتجدد تلقائيًا لمدد مماثلة.. والإخلاء يكون بالتنبيه بناءً على طلب أحد الطرفين

كيف تساهم مواقع التواصل الاجتماعى فى التحقيقات القضائية؟.. المشرع استغلها لاستقصاء الجرائم وتعقب مرتكبيها وجمع الأدلة.. وفك طلاسم الخيوط الإجرامية للوصول إلى مرتكب الجريمة.. وكلمة السر "قانون تقنية المعلومات"


الأكثر قراءة



print