للملاك والمستأجرين.. حكم قضائى يقرر: عقد الإيجار القديم المُحرر لشخص وشركاه يعتبر "شركة".. والحيثيات تؤكد: يخضع للقانون رقم 10 لسنة 2022 اشخاص اعتبارية.. والمحكمة تُقر عدة مبادئ بشأن التنبيه والإخلاء

أصدرت الدائرة الخامسة مساكن، بمحكمة شرق الإسكندرية الإبتدائية – حكما قضائيا يهم الملاك والمستأجرين، ويُقر مبدأ قضائيا قالت فيه: "إذا كان عقد الإيجار القديم مُحرر لشخص وشركاه يصبح (شركة) ويخضع للقانون رقم 10 لسنة 2022 اشخاص اعتبارية".

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 576 لسنة 2022 مساكن كلى شرق الإسكندرية – برئاسة المستشار معتز رأفت، وعضوية المستشارين محمد إبراهيم الساخى، ومحمد عبد الحكيم حشيش، وأمانة سر محمود حسن. 

 

 

الوقائع.. نزاع بين المالك والمستأجر ومطالبته بإخلاء محلين

 

واقعات الدعوى تتحصل - على ما يبين ما سائر الأوراق - في أن المدعي أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام أودعها قلم كتاب المحكمة بتاريخ 21 فبراير 2022 وأعلنت قانونا طلب في ختامها الحكم أولاً: إنتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 يونيو 1987 الخاص بالحوانيت 3، 4 بالعقار رقم "...." ش - الكنيسة المارونية ثانيا: تسليم العين المؤجرة للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل والمنقولات والتلف بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد مع إلزامه بالمصاريف والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وقالوا بيانا لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1 يونيو 1987 استأجر "مجدى. ب" و"عزت. ف" وشركاتهم عين التداعى من مورث المدعي وبصدور حكم المحكمة الدستورية العليا في الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية.  

 

 

ذلك الحكم القاضي بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم تلك العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من اطلاق عبارة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان لو انتهت المدة المتفق عليها في العقد لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الإعتبارية لاستعمالها في غير السكنى"، أنذر المدعى عليه بصفته بموجب إنذار على يد محضر مؤرخ 5 فبراير 2022 بطلب إخلاء العين لعدم رغبته فى تجديد عقد الإيجار لإنتهاء مدته إلا أن ذلك لم يحرك لديه ساكنا، ومن ثم كانت الدعوى، وساند المدعي دعواء بحافظة مستندات صاحبتها طويت على: "صورة ضوئية من عقد الإيجار المؤرخ 1 يونيو 1987، أصل إنذار مؤرخ 5 فبراير 2022.

 

 

وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى بالجلسات على النحو المثبت بمحاضرها وفيها مثل المدعى والمدعى عليه كلا منهما بوكيل عنه - محام – وبجلسة 9 يوليو 2022 حضر وكيل عن "بيتر. م"،  و "وجدان. ن"، وطلب التدخل هجومياً في الدعوى، وأفرغ تدخله - لاحقا - صحيفة تأثر عليها وأعلنت طلب بموجبها الحكم أولا: بقبول تدخل الطالبين هجوميا في الدعوى شكلا ثانيا: وفى الموضوع: أصليا: القضاء بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة، واحتياطيا: برفضها وإلزام رافعها المصاريف.  

 

المالك يقدم المستندات التي تؤيد الطرد

 

وقال بيانا لذلك - أن عين النزاع محل عقد الايجار المؤرخ 1 يونيو 1987 مستأجره من شخص طبيعي وهو مورثهما "مجدى. ب" و "عزت. ف" ولم تنصرف إلى شخص اعتباري وأن العلاقة الإيجارية امتدت لورثة الأول من ثم قد كانت الدعوى، وخلال تداول الدعوى بالجلسات قدم المدعى 6 حوافظ مستندات طالعتها المحكمة، ومن ضمن ما طويت على أصل عقد الايجار المؤرخ 1 يونيو 1987، وصورة من إنذار مؤرخ 19 أكتوبر 2022، وأصل انذار مؤرخ 22 أكتوبر 2022، وصورة رسمية من مستخرج من السجل التجارى للشركة المدعى عليها شهادة صادرة من شركة "......."، ملخص تعديل عقد شركة تضامن مصورة من عقد تعديل شركة تضامن، وقدم ثلاث مذكرات طالعتهم المحكمة وألمت بفحواهم، ودفع وكيل المدعى عليه بعدم قبول الدعوى ترفعها على غير ذى صفه وقدم وكيل المتدخلين هجوميا 3 حوافظ مستندات طالعتهم المحكمة وطويتا على أصل إنذار مورخ 21 فبراير 2022، وإيصال سداد أجره مؤرخ 1 مارس 2022، وأصل ايصال سداد فاتورة لشركة الاسكندرية التوزيع الكهرباء، وصورة ضوئية  لبطاقة ضريبية، وأصل انذار مؤرخ 19 أكتوبر 2022 ودفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفه، وبجلسة المرافعة الأخيرة قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم، وحددت جلسة اليوم للنطق به. 

 

 

المستأجر يؤكد للمحكمة أن الإيجار كان لشخص طبيعى وليس اعتبارى

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وبالبناء على ما تقدم يبين أن حكم المحكمة الدستورية العليا أنف البيان قد قطع عن عقد الإيجار سند الدعوى ما كان يربطه بقوانين الإيجار الإستثنائية من مكنة الإمتداد القانوني بعد انتهاء مدته المتفق عليها؛ ومن ثم فإن بحث طلب المدعي انتهاء عقد الإيجار مار البيان يخضع لقواعد ونصوص القانون المدني باعتباره الشريعة العامة الحاكمة لعقود الإيجار غير الخاضعة للقوانين الإستثنائية، فإذا استقام ما تقدم؛ فإنه من المقرر قانونا وفقا لنص المادة رقم 598 من القانون المدني أنه ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء".

 

وبحسب "المحكمة": كما ورد بنص المادة 563 من القانون المدني على أنه: "إذا عُقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الأتي بيانها:  

 

(أ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المدة أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف.  

 

(ب) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة 4 أشهر أو  أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

 

(ج) في المساكن والغرف المؤثثة وفي أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير".   

 

 

المحكمة تستند لأحكام محكمة النقض

 

واستندت المحكمة على عدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الطعن المقيد برقم 229 لسنة 50 قضائية، والذى جاء فيه: كما استقرت أحكام محكمة النقض أيضا على أنه: " الأصل في عقود الإيجار الخاضعة لحكم القانون المدني أنها تنقضي بانتهاء المدة المحددة فيها، وأن التنبيه بالإخلاء الصادر من أحد طرفي عقد الإيجار للطرف الآخر في المواعيد المبينة بالمادة 563 من القانون المدني يؤدى إلى انحلال الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة".

 

المحكمة تنصف المالك وتؤكد: إذا كان عقد الإيجار القديم مُحرر لشخص وشركاه يصبح "شركة" ويخضع للقانون رقم 10 لسنة 2022 اشخاص اعتبارية

 

ولما كان ما تقدم وهديا به - ولما كانت المحكمة قد انتهت بقضائها المتقدم إلى القضاء بإنتهاء عقد الإيجار سند الدعوي والمؤرخ 1 يونيو 1987 وكان الثابت للمحكمة أن الشركة المدعى عليها وفقا لما جاء بأقوال المدعي هي حائزة عين التداعي وواضعة اليد عليها، ومن ثم ينبغي علي المدعي عليه بصفته أن يضع تلك العين تحت تصرف المدعي بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها، دون عائق اخذا بما نصت عليه المادة 590 من القانون المدنى، وما استقرت عليه أحكام محكمة النقض سالفة البيان، وهو الأمر الذي يثبت معه للمحكمة أن طلب المدعي بشأن القضاء بإخلاء المدعى عليه بصفته من عين التداعي وتسليمه له خالي من الأشخاص والمنقولات قد جاء علي سند صحيح من الواقع والقانون خليقاً بالإجابة على نحو ما سيرد بمنطوق هذا الحكم. 

 

 

                              حكم الأشخاص الاعتبارية 1