القصة الكاملة لأزمة "محلات الوكالة".. معارك قضائية شرسة منذ 20 سنة بين الملاك والمستأجرين.. وكلمة السر "الإيجار من الباطن".. وأول حكم يتصدى للأزمة بالطرد من المحلات.. ومواجهة ألاعيب التدخل بعقود مضروبة

معركة قضائة على مدار 20 سنه فى ساحات المحاكم  بين ملاك  ومستأجرين أصليين ومستأجرين من الباطن وأخرين غاصبين وأخرين متحايلين اصطنعوا عقود مضروبة، وأخرين متدخلين انضماميا وهجوميا وتحالفات للاستيلاء وغصب محلات الوكالة، وهى أزمة من أزمات قانون الإيجار التي تخص محلات "وكالة البلح" التي تباع فيها – حاليا - الملابس المستعملة، وقطع غيار السيارات.

 

ملحوظة:

 

وقد سميت بهذا الاسم "وكالة البلح" لأنها كانت سوقًا مخصصة لتجارة البلح، الذي كان يأتي إليها من خلال المراكب الصغيرة وكانت تصل عبر نهر النيل من الصعيد بجنوب مصر، خاصة من أسوان، إلا أن تجارة البلح بدأت في التراجع تدريجيًا واقتصر بيعه في السنوات الأخيرة على تجار الجملة في منطقة "الساحل" التي تبعد قليلًا عن وكالة البلح. 

 

 

أصل حكاية أزمة ايجار المحلات في وكالة البلح

 

أصل الحكاية عقد إيجار مؤرخ عام  1968 محرر بين مالك عقار 26 يوليو بمنطقة "الوكالة " ومستأجر إيجار قديم تم تغير هذا العقد بعقد ايجار مؤرخ عام 1980 لأبناء المستاجر الأصلى وأصـبحوا  "مستأجرين أصليين"، بغرض استخدامه أغراض سياحية  إلا أن المالك وجد أشخاص أخرين فى المحل عين التداعى وقاموا بإجراء أعمال هدم وتعديلات فى المحلات، فحرر المالك المحضر رقم "...." لسنه 2004 جنح بولاق الدكرور والمحضر رقم "....." لعام 2004 جنح بولاق الدكرور لقيامهم بإجراء تعديلات وهدم فى المحلات دون إذن المالك، وبدأت معركة قضائية - فى عدة جولات قضائية انتهت بنهاية برجوع الحق لأصحابه وإخلاء المحلات والتسليم للملاك، وهى معركة وأزمة يعانى منها عشرات الملاك وورثة الملاك في منطقة الوكالة.

 

- الجولة الأولى  

 

أقام المالك الدعوى رقم 4444 لسنة 2005 إيجارات شمال القاهرة  للإخلاء للضرر قضى – برفضها، ثم أقام الدعوى رقم 1373 لسنة 2007 إيجارات كلى شمال القاهرة بثبوت الضرر الحاصل من المدعى عليهم فى هدم وتعديل المحلات ندبت المحكمة خبير فى الدعوى، وانتهى تقرير الخبير إلى أنه بالمعاينة وجد شخص أخر يدعى "على. خ"، وقرر أنه يعمل "بالمقهى" وأنه مستأجر من شخص يدعى "خالد. م" ليس من ضمن المستأجرين الأصليين.   

 

 

وبجلسة 9 مايو 2010 مثل وكيل المدعى وقدم صحيفة إدخال خصوم جدد، وهم من وردت أسمائهم بتقرير السيد الخبير وعدل الطلبات بإخلاء الدعى عليهم والخصوم المدخلين لعين التداعى للتأجير من الباطن وتسليمها خالية، وحكمت المحكمة بجلسة 19 يونيو 2010، أولا: بقبول ادخال الخصوم الجدد، وثانيا: بإخلاء محل التداعى المبينة الحدود والمعالم فى عقد الإيجار وتسليمها خالية من الأشخاص والشواغل مع إلزامهم بالمصاريف وأتعاب المحاماة.  

 

المستأجرون من الباطن يسلمون المحل للمالك

 

وبعد صدور ذلك الحكم لصالح المالك، وكشف الحكم حقيقة أن المحلات ليست بحوزة المستأجرين الأصلين، وأن هناك أشخاص أخرين هم المستغلين للمحلات، قام هؤلاء الأشخاص بتسليم المحل للماك قبل صيرورة الحكم نهائيا خوفا من التنفيذ عليهم وضياع حقوقهم، لم يرتضى المستأجرون الأصليين للمحلات هذا الحكم، وأحسوا بضياع المحلات التى كانت تبيض لهم ذهبا "بوسط القاهرة"، فأقاموا الاستئناف رقم  "...." لسنة 14 قضائية، طعنا على الحكم السالف. 

 

 

المستأجرون الأصليون يستأنفون على الحكم لإلغاءه

 

وأثناء تداول الإستئناف - قام أحد الملاك بعد استلامه المحلات بتأجيرها لشخص أخر بعقد إيجار مدته "سنة واحدة" بموجب عقد إيجار محرر بتاريخ 26 نوفمبر 2015، وتداول نظر الإستئناف، وقالت المحكمة الاسئنافية فى حيثيات حكمها: "وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المستأنف ضده (المدعي فى الدعوى الماثلة) أقامت الدعوى المستأنف حكمها بطلب الحكم بثبوت الضرر للعين المؤجرة، ثم بعد إحالة الدعوى الى خبير عدلت طلباتها إلى الحكم بالإخلاء للتأجير من الباطن".

 

وتابعت: "ولما كان تعديل الطلب الأصلى لم يكن مكملا له أو مترتبا عليه أو متصلا به اتصالا لا يقبل التجزئة، كما أن هذا التعديل لام يبقى على موضوع الطلب الأصلى على حالة فضلا عن أنه لم يكن مرتبطا بالطلب الأصلى، ومن ثم فإن الدعوى بهذه المثابة تكون غير مقبولة، ولما كان الحكم المستأنف قد خالف هذا النظر، ومن ثم يتعين الغاؤه والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى". 

 

 

المحكمة تلغى الحكم وتعيد الأزمة لنقطة الصفر

 

وبجلسة 24 مايو 2012 – أي بعد مرور عامين – من حكم الإخلاء، حكمت المحكمة بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى، وهذا الحكم لغى حكم أول درجة الصادر بالاخلاء لصالح الملاك، ولكن الأن المحلات ليست فى حيازة الملاك ولا المستأجرين الأصليين، وبذلك لم تنتهى المعركة بعد، بل بدأت معركة أخرى متمثلة في أن محلات "الوكالة " أصبحت فى حيازة أشخاص تابعين لشخص ثالث وهو المستأجر بعقد ايجار مدته "سنه"، ورفض الخروج وتسليم المحلات، وامتنع عن دفع الإيجار، وقام بتأجير المحلات لطرف رابع.

 

الجولة الثانية:

 

وبدأت معركة قضائية ثانية وجولة ثانية فى المحاكم لإسترداد محلات الوكالة من الغاصبيين "الجدد"، فقد أقام المالك الدعوى رقم 4644 لسنه 2017 مدنى كلى طرد للغصب ضد المستأجر المحرر له عقد فى 2015 مدته "سنه"، ورفض إخلاء المحلات وامتنع عن سداد الإيجار وامتنع عن تسليم المحلات، وبدأت سلسلة جديدة من التدخلات والطلبات القضائية فى هذه الدعوى القضائية الجديدة من العديد من الأشخاص، وبدأت بعض التحالفات، وبدأت تظهر عقود جديدة، وعقود مضروبة بين أكثر من 15 خصم فى الدعوى.

 

أولا: تدخل انضمامى فى الدعوى من أحد الملاك منضم لطلبات المدعى.

ثانيا: طلب عارض من أحد الملاك ضد شخص ظهر حائز للمحلات وأخريين .

ثالثا: تدخل هجومى من أحد المستأجرين الأصليين للمحلات ضد الملاك وأخريين.

رابعا: تدخل هجومى من شخص أخر ادعى أنه مستأجر للمحلات. 

 

 

المحكمة تقضى بعد الإختصاص والإحالة لمحكمة العباسية

 

حيث تتلخص واقعات الدعوى ومستنداتها ودفاع الخصوم فيما سبق وأن أحاط بها الحكم الصادر من محكمة بولاق الجزئية فى الدعوى رقم 140 لسنه 2015 مدنى بولاق، والقاضى منطوقه بالزام الخصم المتدخل هجوميا المدعو "..." بتقديم أصل عقد الايجار المؤرخ في 25 فبراير 2013 وما أحاط به الحكم الصادر من ذات المحكمة الجزئية بجلسة 13 يوليو 2017، القاضى منطوقه بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وبإحالتها بحالتها لمحكمة شمال القاهرة الابتدائية، ومن ثم فالحكمة تحيل اليها منعا للتكرار.

 

وفى تلك الأثناء - أقام المدعى الدعوى الماثلة بصحيفة مستوفاه طلب فى خاتمها:

أولا: بإنتهاء عقد الإيجار المؤرخ فى 26/11/2015 والمنتهى مدته 26/11/2016 وعدم تجديده لمدد أخرى.

ثانيا: بطرد المدعى عليه من العين التداعى المبينة الحدود والمعالم بعقد الايجار.

ثالثا: الزامه بسداد القيمة الايجارية من تاريخ الامتناع حتى الفصل فى الدعوى.

 

وتداول نظر الدعوى - ومثل المدعو "..." طلب التدخل هجوميا بصحيفة مستوفاه لشرائطها القانونية، وطلب بختام صحيفة تدخله القضاء له بالتالى:

أولا: بقبول التخل الهجومى

ثانيا: رفض الدعوى بحالتها لرفعها من غير ذى صفة لكونه مستأجر أصلى وحائز لعين التداعى واحتياطيا بندب خبير فى الدعوى   

 

 

على سند من القول أنه مستأجر أصلى بموجب عقد ايجار مؤرخ في 25 فبراير 2013 والمحرر بينه وبين المالك مدته عشر سنوات، وقدم مستندات - صورة ضوئية من عقد الايجار ومحضر فقد لأصل العقد، كما مثلت المدعية "...."، وطلبت التدخل انضماميا للمدعى بموجب صحيفة مستوفاه، وأقرت بأن العقد الايجار المحرر 26 نوفمبر 2015 هو العقد الوحيد على عين التداعى، كما مثل وكيل المدعى أصليا وقدم طلبا عارضا بموجب صحيفة مستوفاه طلب فيها القضاء باجراء وقتى أو التحفظ على منقولات ومشغولات المدعى عليه أصليا ضمانا لاستيفاء دين الأجرة من تاريخ رفع الدعوى.

 

كما دفع وكيل المدعى أصليا بصورية عقد الايجار المؤرخ في 26 نوفمبر 2015، كما مثل وكيل عن شخص أخر يدعى "..."، وطلب التدخل هجوميا بصحيفة مستوفاه لشرائطها القانونية ومعلنه قانونا طالبا القضاء له بالتالى:

أولا: بقبول التدخل الهجومى لرفعه من ذى صفة ومصلحة.

ثانيا: رفض الدعوى بحالتها لرفعها من غير ذى صفة وعلى غير ذى صفة.

ثالثا: بطلان جميع عقود الايجار المقدمة حيث أنه المستأجر الأصلى الوحيد لعين التداعى والحائز الفعلى لها بموجب عقد ايجار أملاك محرر عام 1980 صادر من المالك الأصلى لعين التداعى. 

 

 

قضت المحكمة بإحالة الدعوى إلى الخبراء لندب خبير فى الدعوى للمرة الثانية فى هذه المنازعة الذى انتهى فى تقريره الى نتيجة مفادها أن عين التداعى عبارة عن محلين مفتوحين من الداخل أسفل العقار الكائن بالوكالة ومستغلين فى تجارة الملابس ووجد المدعو "...." أحد المدخلين هجوميا فى الدعوى، وقال انه حائز موجب عقد ايجار مؤرخ فى 2013 مدته من المالك. 

 

وقدمت المدخلة انضماميا مالكة ووالده المدعى أصليا بتاريخ 25 نوفمبر 2015 أجر المدعى أصليا بشخصة المحلات عين التداعى للمدعى عليه أصليا بموجب عقد الإيجار السالف، وأقرت المتدخلة انضماميا بصحة العقد السالف. 

 

 

كما أقر المدعى عليه أصليا باقواله فى المحضر رقم 306 لسنة 2016 بولاق أنه مستاجر للمحلات عين التداعى، ولم يقدم سند قطعى الدلالة يؤيد صحة ادعائه بأنه حائز للمحلات عين التداعى حيازه مستمرة، وتبين أن المتدخل هجومى الثانى فى الدعوى المدعو "..." علاقته بالمحلات أنه مستأجر بموجب عقد ايجار محرر عام 1980 من المتدخلة انضماميا وبينهما نزاع  قضائى منذ 2007، وتبين أنه عام 2017 صدر قرار حيازة باستمرار حيازة المتدخلة انضماميا والمدعى الأصلى للمحلات ومنع تدخل المتدخل هجومى وأخرين لهما فى حيازة محلات التداعى.

 

 

وورد بالتقرير قيمة مقابل الانتفاع للمحلين موضوع التداعى فى الفترة من 2016 حتى 2019 بمبلغ وقدره 492881.52 جنيه واتصل علم الخصوم بورود التقرير، وتداول نظر الدعوى بالجلسات ومثل المدعى أصليا، وقدم مذكرة بدفاعه، ومثل المدعى عليه أصليا، ودفع بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها  من غير ذى صفة، ومثل الخصم المتدخل هجوميا المدعو "...." بوكيله ومثل المتدخل هجوميا الثانى المدعو "...." بوكيله ودفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى صفة، وحيث أن المحكمة وبجلسة المرافعة الأخيرة قررت حجز الدعوى للحكم.  

 

 

صدور الحكم في 8 صفحات

 

وانتهت المحكمة فى حكمها المكون من 8 صفحات سطرت فيهم العديد من المبادئ القضائية الهامة، حكمت المحكمة بجلسة 30 يناير 2020 بالتالى:

أولا: بقبول التدخل الانضمانى شكلا.

ثانيا: بقبول التدخل الهجومى المقام من المدعو "..." شكلا وفى موضوعه بعدم قبوله لرفعه من غير ذى صفة.

ثالثا: بقبول التدخل الهجومى المقام من المدعو "..." شكلا وفى موضوعه ببطلان عقد الايجار المؤرخ عام 2015.

رابعا: بقبول الطلب العارض من المدعى أصليا شكلا وفى موضوعه برفضه، وفى موضوع الدعوى الأصلية والتدخل الانضمامى برفضهم، وألزمت المدعى أصليا والمتدخلة انضماميا له  أصليا والمتدخلة انضماميا له بمصاريفهم ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل اتعاب المحاماة.

 

خلاصة الحكم:

 

خلاصة الحكم السابق أن المحكمة قضت ببطلان العقد المحرر 2015 سند الدعوى الأصلية والتدخل الانضمامى الأمر الذى يكون الطلبات الواردة بالدعوى الأصلية والطلب العارض افتقرت للسند القانونى الصحيح، وقضت بعدم قبول طلب المتدخل هجومى بعقد إيجار محرر عام 2013 لرفعه من غير ذى صفة، وقضت بقبول المتدخل الهجومى المقام من المدعو "..." وفى موضوعه ببطلان عقد الايجار المحرر عام 2015، وقضاء المحكمة ببطلان العقد المحرر عام 2015 وهو العقد المحرر من المالك  لمستأجر لمدة سنة واحدة  لوجود عقد سابق له محرر فى 1980 - افقد المدعى سند دعواه المقامة بالطرد للغصب لإنتهاء عقد الإيجار. 

 

 

وفى تلك الأثناء - تم الطعن على هذا الحكم بالاستنئناف رقم 2695 لسنه 24 قضائية، والذى أيد الحكم السالف فيما انتهى إليه، وابطل كافة عقود الايجار على محلات الوكالة عدا العقد المحرر 1980، وذكر الحكم السالف واستئنافه في حيثيات الحكم أن كل العقود باطله ما عدا العقد المحرر سنه 1980 للمستأجرين الأصليين.

 

وبذلك نكون قد رجعنا للنقطة "صفر" بأن محلات الوكالة لا هي بحيازة المالك حاليا ولا حيازة المستأجر الأصلى بعقد محرر عام 1980  بل هى مازالت بحيازة الشخص الأخير المستأجر بعقد مدته سنه، ويستغل المحلات لصالحة بتأجيرها لأشخاص أخرين وفى نفس الوقت المالك لا يستطيع رفع دعوى أخرى لإنتهاء العقد السالف لثبوت بطلانه بحكم قضائى.  

 

 ملحوظة:

 

وهنا نستفيد من الحكم الأخير أنه أبطل كل العقود اللى اتعاملت على محلات الوكالة، وقال أن العقد الوحيد الذى يسرى هو العقد المحرر سنه 1980 ومن هنا بدأت الجولة الثالثة، والأهم فى رجوع الحق لأصحابه.  

 

الخبير القانونى والمحامى عصمت فتحى أبو لبده - مقيم دعوى الإخلاء

 

- الجولة الثالثة

 

بدأت الجولة الثالثة لاسترداد محلات الوكالة من المستأجرين الأصليين والحصول على حكم بالإخلاء على عقد الايجار القديم المحرر عام 1980  - والذين استغلوها فى الايجارات من الباطن لصالح آخرين، وبعد تمكن الملاك من حيازتها وتأجيرها بعد ذلك لمدة سنه، فقدوا حيازتها مره أخرى، ولم يستطيعوا استرداها لتدخل العديد من الأطراف لغصب هذه المحلات .

 

ولكن ما ضاع حق وراءه مطالب، فقد جاء دور - المحامى بالنقض عصمت فتحى أبو لبده – والذى وصلت إليه القضية بعد معارك طوال ونزاعات شرسة ليصدر فيها حكم عنوانا للحقيقة استند فيه لصحيح القانون وإلى كل ما سبق، ويؤيد دعواه بحق هو الترك والتخلى عن الانتفاع والتنازل للغير من جانب المستأجرين الأصليين، مما أدى الى تداول المحلات من غاصب الى غاصب أخر وعقود وهمية وتدخلات الغرض منها اطالة أمد التقاضى، واستغلال المحلات من قبل منتفعين دون وجه حق أو سند من القانون.

 

وتداول نظرالدعوى وندبت المحكمة خبير فى الدعوى للمرة الثالثه فى هذه المنازعة

 

وبالفعل – أقام "أبو لبده" القضية رقم 1587 لسنة 2020 ايجارت شمال القاهرة ضد المستأجرين الأصليين حيث تلخص وقائعها أن المدعي أقامها بصحيفة مستوفية لشرائطها طلب فى ختامها الحكم بإخلاء المعلن إليهم من العين المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الايجار المحرر عام 1980 حيث أن المدعى عليهم قاموا بالتنازل عن المكان المؤجر-  وتركوه للغير وتناولته الأيدى دون إذن كتابى صريح من المالك المدعى، وقد ثبت ذلك من التقرير المودع من مكتب خبراء شمال القاهرة فى الدعوى رقم 4644 لسنه 2017، وثبت أيضا بالمعاينات والاستيفاءات التى قامت بها النيابة العامة فى المحضر 1648 والمقيد برقم 17 لسنه 2017 القرار الصادر من المحامى العام حيازات كلى وسط القاهرة.

 

 

وتداول نظرالدعوى - وندبت المحكمة خبير فى الدعوى للمرة الثالثة فى هذه المنازعة القضائية وانتهى تقرير السيد الخبير الى أن المحلات ليست فى حيازة المستأجرين الأصلين وفى حيازة أخرين، وأنه تم تغير النشاط لأكثر من مرة من سياحة الى مقهى الى مطعم الى محلات لتجارة الملابس، قالت المحكمة فى حيثيات حكمها الذى انتهى الى إلزام المدعى عليهم بإخلاء المحلات موضوع عقد الإيجار المحرر عام 1980 وألزمتهم بتسليمهم للمدعى خاليين من الشواغل والأشخاص مع إلزامهم بالمصاريف وأتعاب المحاماة، واستندت المحكمة لعدة أحكام من محكمة النقض.

 

المحكمة في حيثيات الحكم تسرد الوقائع

 

وجاء في حيثيات الحكم: أنه لما كان ما تقدم وهديا بـه وكانت المدعية قد أقامت دعواها بطلب الحكم بإخلاء المعلن إليهم من العين المبينة بالصحيفة وعقد الايجار المؤرخ 1980 وتسليمها للطالب خالية من الأشخاص والشواغل، وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير المودع فيها والذي تطمئن اليه المحكمة وتأخذ بالنتيجة التي انتهي اليها لابتنائه علي أسس وأسباب صحيحة لها أصلها بمحاضر الأعمال من أن والتي مؤداها أنه بمعاينة المحل عين التداعي تبين أن المتواجد به يدعى "..."، وقرر أنه مستأجر المحل هو  وابن خالته المدعو "..."، وأنه بحوزة الأخير منذ عام 2011 والمحل مستغل في بيع الملابس.

 

وقرر شاهدي جيرة عين التداعي وهما "...." و "...." واللذين قررا بأن المحل حاليا استئجار المدعو "..." منذ أكثر من عشر سنوات إيجار جديد من نجل المدعية المدعو "..."، وقبل ذلك كان يحوز المحل المدعو "...." (المدعى عليه) منذ 1980 في نشاط مكتب سياحة يدعى ".........  للسياحة"، ثم قام بتأجيره لآخر من الباطن يدعى "..." ولا يعلم باقي اسمه والذي استغله لمدة سنة في نشاط مطعم قبل أن يحوز المحل إبن المدعيـة ويقوم بتأجيره للمدعو"..."، والذي يحوزه حاليا وطبقا للثابت بالمحضر رقم "...." لسنة 2012 بولاق أبو العلا والمقيد برقم 17 لسنة 2017 حيازات كلي وسط القاهرة أن الحائز للمحل هو المدعو"..." نجل المدعية خلال السنوات من 2012 وحتى 2016، وذلك طبقا للتحريات المرفقة به أن المحل كان بحوزة "..."، وقام بغلقه عدة سنوات ثم حازه شخص يدعى"..."، واستغله في نشاط مطعم بإدارته ثم قام الخير بتأجيره لآخر يدعى "...".

 

واستغله مقهى ومنذ عام 2012 وعين التداعي بحوزة نجل المدعية، ومن ثم فيكون وهو ما يتحقق معه في حق المدعي عليهم قيامهم بالتنازل عن عين التداعي لآخر دون إذن أو موافقة المالكة المدعية فضلا عن تخليهم عن المحل عين التداعي منذ فترة طويلة على نحو ما ورد بتقرير الخبير، وأكده شاهدي جيرة عين التداعي والتحريات المرفقة بالمحضر رقم 1648 لسنة 2012 إداري بولاق أبو العلا، وهو ما تطمئن معه المحكمة مما سلف من تخلي المدعى عليهم عن العين المؤجرة ويتوافر معه للمدعي مبررات الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18/ج من القانون رقم 136 لسنة1981 وتكون الدعوى قد أقيمت من المدعية على سند صحيح من الواقع والقانون وهو ما تقضي معه المحكمة بإلزام المدعى عليهم بإخلاء العين المؤجرة المبينة بالصحيفة وعقد الايجار المؤرخ 1/2/1980 وألزمتهم بتسليمها للمدعية خالية من الأشخاص والشواغل على نحو ماسيرد بالمنطوق.  

 

حكمت المحكمة:

 

بإلزام المدعى عليهم بإخلاء العين المؤجرة المبينة بالصحيفة وعقد الايجار المؤرخ 1/3/1980 وألزمتهم بتسليمها للمدعية خالية من الأشخاص والشواغل.

 

ملحوظة: الموضوع يتضمن 5 أحكام قضائية حوت 4 تقارير خبراء، وقرار محام عام، وملف كامل من بداية المنازعة من 20 سنه حتى الحكم الأخير الصادر الشهر الماضى.