"صداع" التصالح فى مخالفات البناء.. 21 سؤالًا وإجابة توضح كيفية الخروج من "عنق الزجاجة" بمشروع الحكومة.. استحداث 8 حالات يجوز فيها التصالح أبرزها البناء خارج الأحوزة العمرانية.. وتقسيط المبلغ على 5 سنوات

15 مادة تضمنها مشروع الحكومة حول التصالح فى مخالفات البناء، والذى ناقشته لجنة الإسكان بمجلس الشيوخ، أمس، بشأن تقنين أوضاع بعض مخالفات البناء، والتصالح فيها، وذلك فى الوقت الذى قُدم فيه أكثر من مشروع لمجلس النواب، وتضمن مشروع الحكومة العديد من المعالجات التى كانت تقف عائقا فى إنهاء ذلك الملف المتأزم.

 

مشروع قانون الحكومة بشأن تقنين أوضاع بعض مخالفات البناء والتصالح فيها عالج كل الحالات التى لم يكن مسموحا التصالح بها، خاصة وأن القانون القديم يتضمن 8 حالات كان لا يجوز التصالح بشأنها لعل أبرزها "التعدى على خط التنظيم، القيود الخاصة بالارتفاعات، البناء خارج الأحوزة العمرانية" لكنه حاليا سيسمح بالتصالح معها، كما أن هناك حالات استثنائية لن يكون هناك تصالح معها فى القانون الجديد، حال كان البناء مخالفا للسلامة الإنشائية أو كان بناء على الأراضى الخاضعة لقانونى حماية الآثار أو تعدى على مياه نهر النهر فلن يتم التصالح معها.

 

كما جاء بمشروع قانون الحكومة جواز التصالح فى تجاوز قيود الارتفاعات المقررة من سلطة الطيران المدنى، وضمن التسهيلات التى وفرها مشروع القانون السماح بتقسيم أقساط مبالغ التصالح لمدة 5 سنوات بدلا من 3 سنوات، كما أن الجهات المسئولة عن فحص الطلبات الخاصة بالتصالح فى مخالفات البناء ملزمة بالرد خلال 3 أشهر، كما أن لجنة التظلمات ملزمة بالرد على الطلبات خلال 60 يوما، وحال عدم ردها خلال تلك المدة يعتبر موافقة على طلبات التصالح كنوع من الجزاء على عدم الرد، وتخفيض 25% حال السداد الفورى، وغيرها من المميزات.

 

1- ما هو الغرض من مشروع قانون التصالح فى مخالفات البناء؟

المذكرة الإيضاحية بمشروع القانون أجابت على العديد من الأسئلة المطروحة بالنسبة للمواطن الذى يرغب فى عملية التصالح من حيث المدة والإجراءات والأثار المترتبة، وأبرزها السبب وراء هذا المشروع وهو أن ملف التصالح على مخالفات البناء، وتقنين أوضاعها أحد أهم التحديات التى تواجه الدولة، وتسعى الحكومة جاهدة لغلق هذا الملف، ووقف المزيد من النمو العشوائى، وغير المخطط.

 

2- هل يعالج مشروع القانون سلبيات فى القانون القديم؟

بالفعل، يعالج مشروع القانون سلبيات فى القانون القديم، حيث أن كان هناك 8 حالات كان لا يجوز التصالح بشأنها لعل أبرزها "التعدى على خط التنظيم، القيود الخاصة بالارتفاعات، البناء خارج الأحوزة العمرانية" لكنه حاليا سيسمح بالتصالح معها.

 

وقد كشف التطبيق العملى للقانون رقم 17 لسنة 2019 بشأن التصالح فى بعض مخالفات البناء، وتقنين أوضاعها عن بعض الصعوبات، والعقبات، بالرغم مما أجراه المشرع من تعديلات صدرت بالقانون رقم "1" لسنة 2020 رغبة منه فى التيسير على المواطنين، إلا أن غالبية تلك الإشكاليات تعلقت بالحالات المحظور التصالح عليها، مما أدى إلى رفض الكثير من طلبات التصالح، على الرغم من كون تلك المخالفات قائمة بالفعل، ويصعب أو يستحيل فى بعض الأحيان إزالتها، ومن ثم ارتأت الحكومة وضع تشريع باحكام جديدة، لمعالجة إشكاليات القانون السابق، بالإضافة إلى رغبتها فى التيسير على المواطنين فى الإجراءات، والذى من شانه التحفيز نحو التقدم بطلبات لتقنين الأوضاع المخالفة، مع التمسك بالتحقق من توافر السلامة الإنشائية ومن ثم تم إعداد مشروع قانون جديد من خمس عشرة مادة، بخلاف مادتى إصدار اللائحة التنفيذية، والنشر بالجريدة الرسمية.

 

3- ما هى هذه المخالفات الـ 8 التى كان مرفوض التصالح فىها فى القانون القديم؟

وأشارت المذكرة الايضاحية إلى أن مشرع القانون أجاز بالمادة الأولى من القانون تقنين أوضاع بعض مخالفات البناء، والتصالح فيها، والتى ارتكبت بالمخالفة لأحكام القوانين المنظمة للبناء، والتى ثبت القيام بها، قبل العمل بأحكامه وثبتت سلامتها الإنشائية، والسماح بالتصالح على بعض المخالفات السابق حظرها بالقانون رقم 17 لسنة 2019 وهى:

 

1- مخالفات التعدى على خطوط التنظيم المعتمدة.

2- التعدى على حقوق الارتفاع المقررة قانوناً.

3- مخالفات المبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز.

4- داخل حدود المناطق ذات القيمة المتميزة، وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدنى.

5- تجاوز متطلبات شئون الدفاع عن الدولة.

6- البناء على الأراضى المملوكة للدولة.

7- حالات تغيير الاستخدام للمناطق التى صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة.

8- تغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات "الجراجات"، وذلك كله وفقاً لضوابط حددها مشروع القانون، منها موافقة الجهات المختصة .

 

4- ما هو موقف مشروع القانون من التصالح فى حالة البناء خارج الحيز العمرانى المعتمد؟

كما أجاز المشرع التصالح فى حالة البناء خارج الحيز العمرانى المعتمد، بالنسبة للحالات الواردة فى المادة الثانية من مواد إصدار قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 والمشروعات الحكومية، والمشروعات ذات النفع العام، والكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية للقرى، وتوابعها، والمدن المشغولة بنشاط سكنى او غير سكنى، وذلك حتى تاريخ التصوير الجوى المحدد من خلال وزارة الدفاع.

 

5- رأى مشروع القانون فى المخالفات المتعلقة بالسلامة الإنشائية؟

نص القانون فى مادته الثانية على حظر تقنين الأوضاع، والتصالح على أى من المخالفات البنائية للأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، وعلى حظر البناء على الأراضى الخاضعة لقانون حماية الآثار، وحماية نهر النيل.

 

6- متى يتم التصالح فى المخالفات السالفة الذكر؟

نظراً لوجود مخالفات، وتعديات بنائية يحظر التصالح عليها، ويصعب أو يستحيل إزالتها، فقد أجاز المشرع - فى مادته الثالثة، بموجب موافقة مجلس الوزراء، بناء على عرض وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، أو وزير التنمية المحلية، والوزير المعنى بالحالة المعروضة - التصالح عن هذه المخالفات البنائية، وفقا للشروط والضوابط التى يحددها مجلس الوزراء، وأن يكون سعر التصالح للمتر المربع 3 أضعاف السعر المحدد، وفقا لأحكام القانون، مع حل إشكالية وقوع المخالفة فى النطاق المكانى لإحدى جهات الولاية .

 

7- هل حدد مشروع القانون اللجان المختصة؟

نصت المادة الرابعة على تشكيل لجنة ثلاثية فنية أو أكثر من العاملين بالجهة الإدارية أو من خارجها للسماح بتشكيل أكبر قدر من اللجان، لسرعة إنهاء الطلبات، كما أجاز المشرع إسناد تشكيل واعمال تلك اللجان لأى جهة أخرى، بقرار من رئيس مجلس الوزراء.

 

8- ما هى فترة تلقى طلبات التصالح؟

حددت المادة الخامسة فترة تلقى طلبات التصالح، والتى لا تجاوز 6 أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية للقانون، لإتاحة متسع أكبر من الوقت، أمام ذوى الشأن لتحقيق الغاية المرجوة، ولمواجهة حجم المخالفات، مع ضرورة سداد رسم فحص الطلب، بما لا يجاوز 5 آلاف جنيه، وسداد مقابل جدية بنسبة "25%" من مقابل تقنين الأوضاع والتصالح.

 

9- هل يجوز مدة فترة تقديم الطلبات؟

أجاز المشرع مد فترة تقديم الطلبات لمدد مماثلة بقرار من رئيس مجلس الوزراء، على ألا تجاوز - فى مجموعها - 3 سنوات، وتسليم مقدم الطلب شهادة تفيد تقديم الطلب، ويترتب على تقديمها للمحكمة أو للجهات المختصة وقف نظر الدعاوى المتعلقة بالمخالفة، ووقف تنفيذ الأحكام، والقرارات، والإجراءات الصادرة بشأن الأعمال المخالفة.

 

10- ما هى اختصاصات اللجنة الفنية المشكلة؟

حدد المشرع بالمادة السادسة منه اختصاص اللجنة الفنية بالبت فى طلبات تقنين الأوضاع، والتصالح، وأوضح آلية عملها، ومنها : إجراء معاينة ميدانية للموقع، وتكليف طالب التصالح بتقديم تقرير هندسى من الجهات المحددة بذات المادة عن السلامة الإنشائية للمبنى المخالف، وغير ذلك من المستندات اللازمة للبت فى الطلب، وتيسيراً على المواطنين.

 

11- ماذا لو كانت مساحة المبنى لا تزيد عن 200 متر؟

أجاز المشرع فى هذه الحالة الاكتفاء بتقرير من مهندس معتمد من النقابة، متى كانت مساحة المبنى محل المخالفة، لا تزيد على مائتى متر مربع، ولا يتجاوز ارتفاعه 3 أدوار، كما حدد المشرع مدة انتهاء اللجنة من أعمالها .

 

12- ماذا عن مخالفات القرى والنجوع وتوابعها؟

تيسيراً على المواطنين، ونظراً لاختلاف نوعية، وحجم المخالفات فى القرى، فقد أستثنى المشرع بالمادة السابعة من إجراء المعاينة طلب تقنين الأوضاع، والتصالح بالقرى وتوابعها، متى كانت مساحة المبنى محل المخالفة لا تزيد على مائتى متر مربع، ولا يتجاوز ارتفاعه عن أرضى وثلاثة أدوار، وأن يتم الاعتداد بما قدمه الطالب من مستندات تحددها اللائحة التنفيذية، وللجهة الإدارية المختصة - خلال 3 سنوات من تاريخ صدور قرار قبول التصالح - إجراء المعاينة، والتأكد من صحة ما سبق بيانه، على أن يُعتد بقرار التصالح، حال مرور تلك المدة، دون إجراء تلك المعاينة.

 

13- ما هو دور المحافظ أو غيره فى تقنين الأوضاع؟

أناط القانون بالمحافظ أو رئيس الهيئة المختص فى مادته الثامنة أن يصدر قراراً بتحديد مقابل تقنين الأوضاع والتصالح، على أساس قيمة سعر المتر لكل منطقة، بحسب المستوى العمرانى والحضارى، وتوافر الخدمات، على ألا يقل سعر التصالح وتقنين الأوضاع للمتر المسطح عن 50 جنيهاً، ولا يزيد على 2500 جنيه، مع الاسترشاد بما سبق أن حددته لجان التقييم، وفقا للقانون رقم 17 لسنة 2019.

 

14- هل هناك امتيازات حال السداد الفوري؟

أجاز أن تمنح نسبة تخفيض لا تجاوز "25%"، بناءً على قرار يصدر من رئيس مجلس الوزراء، حال السداد الفورى، كما أجاز السداد على أقساط، خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات وأن يخصم ما سبق سداده فى أحكام قضائية خاصة بالمخالفات محل الطلب.

 

15- ما هى الأثار المترتبة على موافقة اللجنة؟

نصت المادة التاسعة على الآثار المترتبة على موافقة اللجنة المنصوص عليها فى المادة الرابعة على طلب تقنين الاوضاع، والتصالح على المخالفة، وسداد قيمه مقابل التصالح، وبعد طلاء كامل الواجهات القائمة، وغير المشطبة، باستثناء القرى وتوابعها، وتتمثل فى صدور قرار المحافظ أو رئيس الهيئة المختص، بحسب الأحوال بقبول التصالح، ويعتبر هذا القرار بمثابة ترخيص للأعمال المخالفة محل هذا الطلب، وفى جميع الأحوال لا يترتب على قبول التصالح على المخالفة أى إخلال بحقوق ذوى الشأن المتعلقة بالملكية.

 

16- ماذا عن بناء الأعمدة والحوائط؟

زيادة فى التيسير على المواطنين استثنى نص المادة العاشرة الحالات التى قبل بشأنها التصالح فى ظل أحكام القانون رقم 17 لسنة 2019 وكان محلها أعمدة، أو أعمدة وحوائط، أو أعمدة وأسقف فقط، وذلك بتعديل القرار، وبدون رسوم، وسمح لها باستكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه، وذات الارتفاع.

 

17- ماذا عن دخول المرافق للمبنى المخالف؟

نصت المادة الحادية عشرة على قيام الجهة الإدارية المختصة بإخطار الجهات القائمة على شئون المرافق بالقرار الصادر بقبول تقنين الاوضاع، خلال الـ 15 يوما التالية لصدوره، وفى إطار ردع المخالفين حظرت المادة توصيل المرافق للعقار المخالف، وإذا كان هذا العقار قد سبق أن تم إمداده بالمرافق يتم المحاسبة على قيمة استهلاك الخدمات بسعر التكلفة، ولا يجوز اتخاذ أية إجراءات للشهر أو التسجيل بشأن هذا العقار، وفق أحكام القوانين المنظمة.

 

18- إلى أين تؤل المبالغ المحصلة من المخالفات والتصالح فيها؟

حددت المادة الثانية عشرة أيلولة كافة المبالغ المحصلة، طبقاً لأحكام هذا القانون إلى الخزانة العامة للدولة، وقد حددت نسبًا للصرف منها على بعض البنود، بما يحقق منظورا اجتماعياً من عدة جوانب، وكذا إثابة أعضاء اللجان المنصوص عليها، وغيرهم من العاملين بالوحدات المحلية، والأجهزة، والهيئات .

 

19- متى يتم رفض طلب التصالح؟

حددت المادة الثالثة عشرة الحالات التى يصدر فيها المحافظ أو رئيس الهيئة المختصة قرارًا مسببا بالرفض، أو باعتبار قرار قبول التصالح كأن لم يكن، بحسب الأحوال، وأن تستكمل الإجراءات القانونية والتنفيذية اللازمة، أو بتصحيح الأعمال المخالفة، وفق أحكام قانون البناء، وإخطار صاحب الشأن بالقرار.

 

20- هل أعطى مشروع القانون الحق فى التظلم حال رفض التصالح؟

أجازت المادة الرابعة عشرة لمقدم الطلب التظلم من قرار اللجنة بالرفض أو من قيمة التصالح خلال ثلاثين يوماً، من تاريخ إخطاره به، وأن تتولى نظر التظلم لجنة أو أكثر تشكل بقرار من المحافظ أو رئيس الهيئة المختصة برئاسة مستشار من إحدى الجهات القضائية، وحدد المشرع قواعد التصويت باللجنة، ومدة البت فى التظلم، كما أحالت المادة المذكورة أمر تحديد قواعد وإجراءات عمل اللجنة إلى اللائحة التنفيذية للقانون

 

ومنحت المادة الخامسة عشرة مجموعة من المميزات لمن تقدم بطلب التصالح، وفق احكام القانون رقم 17 لسنة 2019، ولم يتم البت فيه أو تم رفضه، وذلك من خلال التمتع بتطبيق الأحكام التى تم استحداثها، دون سداد رسم فحص جديد أو مقابل جدية التصالح. وأن يكون المقابل على أساس قيمة سعر المتر، وفقا لأحكام القانون رقم 17 لسنة 19، وما أقرته اللجان المعنية فى ظله.

 

21- متى يتم إصدار اللائحة التنفيذية لمشروع القانون حال الموافقة عليه؟

وقد أناط القانون برئيس مجلس الوزراء أن يصدر قرارًا باللائحة التنفيذية للقانون و بناء على عرض وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون، وأن يعمل بالقانون من اليوم التالى لتاريخ نشره.