6 أسباب للطعن على الضريبة العقارية.. أبرزها عدم الالتزام بالقيمة المحددة قانونا.. وعدم الاسترشاد بالأجرة المتفق عليها بين المالك والمستأجر.. والمبالغة فى تقدير القيمة السوقية للوحدة ينتج عنه مغالاة فى الضريبة

تفرض مصلحة الضرائب العقارية ضريبة على العقارات المبنية الخاضعة للضريبة والتي لا تتضمنها حالات الإعفاء المنصوص عليها في القانون، ويتم تقدير قيمة الوحدات العقارية من قبل المصلحة وبالتالي تحديد قيمة الضريبة بناءً على هذا التقييم، وبحسب الموقع الإلكتروني لمصلحة الضرائب العقارية، يحق للمكلف بأداء الضريبة إذا ما رأى أن القيمة الإيجارية التي قدرتها لجان الحصر والتقدير، والتي تحدد قيمة الضريبة، فيها مغالاة وزيادة عن ما هو قائم أو مرضي بالنسبة له أن يطعن أمام لجان الطعن المشكلة وفقا للقانون لهذا الخصوص بكل محافظة.

 

ويحق للمكلف بالضريبة العقارية يحق له الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية التي تعتبر "وعاء الضريبة"، وإذا ما رأى المكلف بأداء الضريبة أن القيمة الإيجارية التى قدرتها لجان الحصر والتقدير ومن ثم الضريبة فيها مغالاة وزيادة عما هو قائم أو مُرض بالنسبة له، فله الحق فى الطعن، وتوجد عدة أشكال للطعن أولها أمام لجان الطعن المشكلة وفقا للقانون بكل محافظة، وله الحق أيضا فى اللجوء للقضاء الإداري، وعلى المكلف تقديم طعنه للمديرية أو المأمورية مع سداد تأمين لجدية الطعن مقداره 50 جنيها لنظر طعنه.    

 

 

كيف تتصرف إذا حدثت مغالاة في تقدير القيمة الإيجارية المفروضة على وحداتك؟

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على 6 أسباب للطعن على تقدير القيمة الايجارية، وذلك في الوقت الذى يتم فيه أخطار المكلف بالضريبة العقارية على نموذج (3) والذى يشتمل على رقم الوحدة وعنوانها إلى جانب القيمة الإيجارية السنوية والضريبة المستحقة، وللمكلف أن يطعن على ما جاء بهذا بالنموذج خلال 60 يوم من تاريخ اخطاره (مادة 17)  وذلك على النموذج رقم (4) المعد لهذا الغرض، ويسلم الطعن الى مديرية الضرائب العقارية أو المامورية الواقع فى دائرتها العقار سواء تم تسليمه بهذه المقار أو أرساله إليها بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على أن يرفق بالطلب ما يدل على سداد مبلغ 50 جنيها كتأمين لنظر الطعن يرد كاملا عند قبول الطعن موضوعا – بحسب الخبير الضريبى والقانونى والمحامى بالنقض جمال الجنزورى.

 

فما هى الأسباب الموضوعية التى يمكن الارتكاز عليها عند الطعن؟

هناك أسباب عدة منها على سبيل المثال لا الحصر :

1- الطعن على ما جاء بالنموذج جملة وتفصيلا لمخالفة القانون 196 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية "وهذه الجملة تفتح أمامك كافة المطاعن الشكلية والموضوعية والتى لم تتناولها تفصيلا  أمام القضاء" – وفقا لـ"الجنزورى".

2- مخالفة لجنة الحصر والتقدير للمعايير التى حددتها اللائحة التنفيذية فى عملية أسس التقدير إذ أنها: 

أ- لم تراعى الموقع الجغرافى للوحدة كونه غير مميز وأن الشارع الذى تقع به الوحدة ليس من الشوارع العمومية الى جانب أنها ليست قريبة من الشواطىء أو الحدائق او المتنزهات العامة.  

ب - لم تراعى أن مستوى بناء الوحدة منخفض التكاليف وليس من الوحدات الفاخرة الاستثمارية او حتى الاقتصادية. 

ج- أن الوحدة ليس بها غاز طبيعى والمرافق بها متدنية، وشبكة الطرق متهالكة ووسائل المواصلات غير متاحة وتدنى الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية بالمنطقة التى توجد بها الوحدة. 

 

 

3- عدم الالتزام بالقيمة الايجارية المحددة وفقا لقوانين الإيجارات المنصوص عليها فى المادة ( 5 / و ) من هذه اللائحة وهما القانونين 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر و 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتاجير وبيع الأماكن – الكلام لـ"الجنزورى" .

4- عدم الاسترشاد بالأجرة الاتفاقية بين المالك والمستأجر.

5- صورية الحصر والتقدير حيث أن وصف الوحدة من الداخل لا يتطابق مع الوصف الوارد بدفاتر الحصر والتقدير مما يدلل على عدم اجراء حصر أو معاينة على الطبيعة.

6 - المبالغة فى تقدير القيمة السوقية للوحدة، مما نتج عنه مبالغة فى القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة، وهو ما أدى الى إرتفاع الضريبة المربوطة.

 

 

يشار إلى أن لجان الطعن بمصلحة الضرائب العقارية تشكل من رئيس اللجنة والذي يكون من ذوي الخبرة من غير العاملين الحاليين أو السابقين في الضرائب العقارية، ويوجد بها عضو يمثل جهة ربط وتحصيل الضريبة، وعضو آخر يكون مهندسا استشاريا في المجال الإنشائي أو أحد خبراء التقييم العقاري، ويتم ترشيح العضو الأخير إما من نقابة المهندسين، أو الهيئة العامة للرقابة المالية، أو البنك المركزي من بين المقيدين في سجلات النقابة أو الهيئة أو البنك، على أن يكون المرشح من بين المكلفين في نطاق اختصاص اللجنة، وبحسب موقع المصلحة، لا يجوز الجمع بين عضوية لجنة الحصر والتقدير وعضوة لجان الطعن لضمان الحيادية والشفافية.