الدليل الكامل لفهم ضريبة التصرفات العقارية الجديدة.. إلغاء نسبة الـ 2.5% واستبدالها بضريبة مقطوعة لـ 4 شرائح تبدأ من 1500 جنيه

تعد ضريبة الدخل، أحد مصادر إيرادات الموازنة العامة للدولة وهو مبلغ من المال يفرض مباشرة بشكل إجباري على الأشخاص سواء أكانوا أشخاص طبيعيين أو معنويين كالشركات الذين يمارسون المهن والنشاطات "التجارة، الخدمات وغيرها، والذين يزيد دخلهم عن مقدار معين من المال في السنة حيث تقوم الدولة باقتطاع جزء من أرباح الأشخاص إذا زاد عن حد معين. 

 

وفى الحقيقة مازالت الحكومة تحاول جاهدة الوصول لحلول جذرية بشأن مشكلة ضريبة التصرفات العقارية التي تطفو على السطح من حين لآخر وتكون كالسيل الجارف، حيث تقدمت الحكومة إلى مجلس النواب بتعديل تشريعي على قانون "الضريبة على الدخل"، لإنهاء الجدل الدائم والمستمر حول قانون الشهر العقاري، حيث تحصل ضريبة التصرفات العقارية عند بيع الميراث من العقارات والأطيان، وفق قانون ضريبة الدخل.  

الآثار المترتبة على التعديل التشريعي على قانون "الضريبة على الدخل"

 

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتعلق بالتعديل التشريعي على قانون "الضريبة على الدخل"، ومزايا التعديلات والآثار المترتبة عليها، وذلك في الوقت الذي يقوم فيه النظام المتبع بشأن الضريبة على الدخل في جني الضرائب على زيادة قيمة الضريبة بشكل يتناسب طردياً مع مقدار دخلهم المشتمل على أموال الأجور، والمرتبات، والاستثمارات، والعمولات والأرباح من العمل، والمفترض دوما أن الهدف من تعديلات بعض أحكام قانون "الضريبة على الدخل" هو أن تُسهم في إرساء دعائم العدالة الضريبية بشكل تصاعدي، وتحسين الشرائح الضريبية، وتحقيق وفر ضريبي للشرائح الأقل دخلًا، والمتوسطة وفوق المتوسطة، ومعالجة تشوهات المنظومة الحالية التي ترتكز على الخصم الضريبي – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض سامى البوادى.

 

في البداية - من أنواع الضريبة على الدخل هي ضريبة التصرفات العقارية وهى ضريبة تفرض على المتصرف فى الشئ، والمتصرف فى الشيء قد يكون البائع أو المتبرع أو الواهب، حيث أن هذه الضريبة "الضريبة على الدخل" ليست بحديثه أو مستحدثة فى القانون المصرى، ولكن فى الآونة الأخيرة، قامت الدولة ببعض التعديلات على تلك الضريبة والتي كانت تنص فى البداية على نسبة 2.5% من قيمة أو ثمن العقار المتصرف فيه بصرف النظر عن طريقة التصرف – وفقا لـ"البوادى".  

4 شرائح يخاطبها التعديل

وجاءت التعديلات التشريعية الجديدة بمزيدا من التيسير فتم فصل أداء الضريبة عن إجراءات التسجيل ورسومها، وتم تحديد قيمة الضريبة المقطوعة وفقاً لقيمة التصرف، تحقيقاً للعدالة الضريبية، وذلك وفقاً لشرائح مرتبطة بقيمة التصرف طبقاً للآتي:

-قيمة العقد حتى 250 ألف جنيه، ستكون قيمة الضريبة 1500 جنيه.

-قيمة العقد أكثر من 250 ألف جنيه حتى 500 ألف جنيه، تكون قيمة الضريبة 2000 جنيه.

-قيمة العقد أكثر من 500 ألف جنيه وحتى مليون جنيه، تكون قيمة الضريبة 3 آلاف جنيه.

-قيمة العقد أكثر من مليون جنيه، تكون الضريبة 4 آلاف جنيه، ودون غرامات تأخير. 

 

 

بالإضافة لزيادة الفئات المستثناه من أداء ضريبة التصرفات العقارية حيث لا يعتبر تصرفًا خاضعًا للضريبة أي عقود وصية أو تبرع أو هبة اللأصول أو الفروع أو الأزواج، وكذلك يستثني من الخضوع إلى هذه الضريبة حالات تقديم العقار بحصة عينة لشركة مساهمة شرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لمدة 5 سنوات، والتبرع بالعقار إلى الحكومة أو وحدات الحكم المحلى أو حالات نزع الملكية أو مشروعات النفع العام، علي أن قراءة هذا الوضع التشريعي تنبئ بأن كافة التعديلات الأخيرة لن يتم تطبيقها ولن يتم مطالبة الممول بالضريبة إلا مع بداية العمل بتعديل قانون الشهر العقاري لأن الإلزام بعد موافقة مجلس النواب وتيسيرات مشروع القانون منحت تيسيرات تخاطب كافة طبقات المجتمع المصري من أصحاب العقارات لتسجيلها، وأن التيسيرات الأخيرة منحت تحت تسهيلات للمشتري ومميزات للبائع فالأول يحظى بموجب هذه التعديلات بانتهاء الربط بين إجراءات تسجيل العقارات ولا يوجد ارتباط بين سداد الضريبة وبين المرافق – الكلام لـ"البوادى".

 

الهدف من مشروع التعديل بالقانون  

 

والتعديلات بمشروع القانون الذي وافق عليه مجلس الوزراء هدفه تقديم تسهيلات لتسجيل ملكية العقارات في الشهر العقاري قائلاً: "سيتم استبدال الضريبة المقدرة بنسبة 2.5% الخاصة بالتصرفات العقارية بضريبة مقطوعة على عقود بيع العقارات التي قبل 19 مايو 2013"، ومغزى اختيار هذا التاريخ رغم وجود القانون منذ عام 2005، لكن صدرت التعديلات بالقانون 11 لسنة 2013 الخاصة بتحديد تلك النسبة وصدر في 18 مايو 2013، وخضعت له كافة تصرفات الضريبة العقارية خارج القرى تسرى عليها ضريبة 2.5% سواء أكانت مشهرة أو غير مشهرة. 

 

 

على أن مشروع القانون حدد أربعة شرائح بداية من 1500 جنيه كضريبة مقطوعة إذا كانت قيمة العقد إلى 250 ألف جنيه، والشريحة الثانية أكثر من 250 ألف جنيه وحتى 500 ألف جنيه ستصبح قيمة الضريبة 2000 جنيه، والشريحة الثالثة إذا كان العقد قيمته بين 500 ألف جنيه وحتى مليون جنيه ستكون قيمة الضريبة 3 آلاف جنيه والشريحة الأخيرة ستكون العقود الأعلى في قيمتها من مليون جنيه فما فوق ستكون عليها ضريبة مقطوعة بقيمة 4 آلاف جنيه.

 

مشروع القانون يستبدل الضريبة الخاصة بالتصرفات العقارية

 

ويتبين من ذلك أن مشروع القانون يستبدل الضريبة الخاصة بالتصرفات العقارية بنسبة 2.5% بضريبة مقطوعة بشرائح مختلفة على تصرفات عقود البيع التي تمت قبل 19 مايو 2013 أما ما بعد هذا التاريخ ستطبق عليه ضريبة 2.5% ضريبة التصرفات العقارية المنصوص عليها في القانون 11 لسنة 2013، وإزاء الحديث عن هذه الضريبة وما آثارته وجدنا أن هناك من ينادى بإلغاء الضريبة على قـيم التصـرفات العقـارية، وهـو ما يتطـلب إلغاء نـص المـادة (42) مـن قانـون الضريبة على الدخل رقـم 91 لســنة 2005 التي تنص علـى أن: تفـرض ضـريبة بسـعر 2,5٪ وبغـير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها (عدا القرى) .... إلى آخر هذه المادة.

 

سريان الضريبة على قيم التصرفات العقارية على العقارات

 

وحتى إذا ذهب البعض إلى سريان الضريبة على قيم التصرفات العقارية على العقارات التي تمثل أصولًا ثابتة في المنشأة باعتبار أن نص المـادة (42) بفـرض الضريبة على التصرفات العـقارية قد جاء عامًّا بحيث يسـري على التصـرف فـي العقـارات المبنـية أو الأراضـي للبنـاء عليهـا فيمـا عـدا التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها داخل القرى، فإن هذا القول مـردود عـليه بأن فرض الضريبة على قيم التصـرفات العقارية إلى جانب خضــوع أربـاح هـذا التصـرف ضـمن إيـرادات المنشـأة للضريبة سـوف يترتب عليه ازدواج فـي فـرض الضـريبة لأنه لا يمكـن اعتـبار الضريبة الأولى من التكاليف واجبة الخصم تطبيقًا للبند (3) من المادة (23) من القانون رقـم 91 لسنة 2005 الذي لا يسمح بخصم الضريبة التي يؤديها الممول طبقًا لهذا القانون.

 

كمـا ينـص البنـد "8" من المـادة سـالفة الذكـر على سـريان الضريبة على الأرباح الناتجة عن عمليات تقسـيم الأراضي للتصـرف فيـها أو البنـاء عليـها، فإنـنا نقـترح إضافـة بنـد جـديد إلـى المـادة "19" مـن القانـون رقـم 91 لسـنة 2005 ينص فيـه علـى ســريان الضـريبة على الأرباح التي تتحقـق نتيجـة التصـرف فـي العقارات المبنية أو الأراضي داخـل كـردون المـدن بالنسـبة للأشخـاص الطبيعـيين والـذي لا يـتم علـى وجــه الاحـتراف "أي لـم يتم على ســبيل الاعتيـاد أو التكـرار"، وذلـك سـواء كـان هــذا التصـرف شامـلًا العقـار كلـه أو جــزءًا أو وحـدة سكــنية منـه أو غـير ذلـك. ويستثنـى مـن ذلـك تقديم العقـار كحصـة عينية في رأس مـال شـركات المسـاهـمة بشـرط عـدم التصـرف في الأسـهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات، وذلك تشجيعًا على إنشاء الشركات المساهمة.

ويؤدى هذا الاقتراح إلى الفصل بين:

 

1-صاحب العقار "المتصرف إليه"، حيث يلتزم في هذه الحالة لتسجيل عقـاره أن يسـدد رسـوم الشهر العقاري المتفق عليها وحدها. 

 

2-المتصرف، حيث يلـتزم بسـداد الضريبة علـى أرباحها وفـقًا لقانون ضـريبة الدخل وبحـيث توضح اللائحـة التنفيـذية لهذا القانون كيفية تحديد هـذه الأرباح والإعـفاءات المقررة منـها لأسباب اقتصادية أو سياسية أو غيرها إلى جانب كيفية تحصيل هذه الضريبة.  

 

الاقتراح الثاني:

 

-الإبقاء على الوضع الحالي مع فـرض ضـريبة قطـعية بمعـدل 1٪ مـن قـيم التصرفات العقـارية المبنية، وعلى أن يتحملها المتصرف فى النهاية.

وفي هـذه الحالة فإن الأمـر يتطلب تعـديـل قانـون الضريبة على الدخـل رقـم 91 لسـنة 2005 بحيـث يسمح بما يلي:

 

التزام صاحب العقـار المراد تسجيله في الشهر العقاري بخصـم 1٪ من الأتعـاب المسـتحقة للمتصرف، مع إلزامه بتوريدها إلى مصلحة الضرائب في أول يوم عمل تال لليوم الذي تم فيه حجز هـذه النسبة، وعلـى أن يتم تـوريد هـذه النسبة لمصلحة المتصرف كما يجـب أن يتضمن القانون المعدل العقوبة المناسبة في هذا الشأن في حالة عدم التزام صاحب العقـار بحجز وتوريد هذه النسبة إلى مصلحـة الضرائب إلى جانب عـدم السماح له بتسجيل عقـاره في الشهر العقاري.

 

السماح للمتصرف (البائع) بخصم النسبة التي تـم حجزها منه في هـذا الشأن مـن إجـمالي الضريبة علـى إيراداتـه الخاضعة للضريبة علـى دخـل الأشخـاص الطبيعـيين عنـد تقــديم إقراره الضريبي السـنوي عـن هذه الضريبة.

تخفيض ضريبة التصرفات الضريبية وشرائح جديدة

 

يشار إلى أن التعديل المقدم من الحكومة بشأن تعديل تشريعي على قانون "الضريبة على الدخل"، يستهدف تخفيض ضريبة التصرفات العقارية، حيث كان قانون ضريبة الدخل 91 لسنة 2005 الحالي متضمناً في المادة 42 منه فرض ضريبة تصرفات عقارية بنسبة 2.5% من سعر العقارات والأراضي داخل كردونات المدن بدون تخفيض، مع إعفاء العقارات الموروثة من ذلك، حيث أن التعديل الجديد يتضمن أيضا تحديد شرائح لكل العقارات والأطيان المباعة قبل مايو 2019، وإلغاء النسبة الثابتة المقررة في القانون الحالي.

 

تحصيل الضريبة مرة واحدة مهما تعدد البيع

 

ومن ضمن التعديلات أنه مهما تعددت مرات البيع لا تحصّل الضريبة إلا مرة واحدة، حيث أنه في يوليو 2018 صدر القانون 158 لسنة 2018 متضمنا الصياغة الحالية المطبقة للمادة 42 من قانون ضريبة الدخل، وإجراءات تحصيل ضريبة التصرفات العقارية مع توقيع جزاءات حال عدم سدادها، فقد جرى طبقا للتعديل إلغاء استثناء العقار الموروث، وبات التصرف فيه خاضعا للضريبة مع إلزام المتصرف "البائع" بسداد الضريبة خلال 30 يوما من تاريخ التصرف، وإذا فاتت المدة يُفرض عليه مقابل تأخير حسب المنصوص عليه بالمادة 110 من قانون الضريبة على الدخل.

إلغاء ربط الخدمات والتسجيل العقاري بتحصيل الضريبة

 

ولم يقتصر التعديل عند هذا الحد – فقد كان من ضمن الجزاءات بالقانون الحالي وجرى إلغاؤها، وفق التعديل الجديد: "عدم سداد الضريبة يتمثل في امتناع مكاتب الشهر العقاري وشركات الكهرباء والمياه ووحدات الإدارة المحلية وغيرها من الجهات عن شهر العقار أو تقديم الخدمة إلى العقار محل التصرف ما لم يقدم صاحب الشأن ما يفيد سداد الضريبة على هذا العقار وعدم قبول الدعوى المتعلقة بشهر العقار إلا بعد تقديم ما يثبت سداد الضريبة".

 

نص التعديل والشرائح الجديدة  

 

وجاء نص التعديل المقدم من الحكومة كما يلي: «يُضاف إلى المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل الصادر بقانون 91 لسنة 2005 فقرة أخيرة، واستثناءً من حكم الفقرة الاولى من هذه المادة، تًحصّل تصرفات على الضريبة الواردة بها والتي وقعت قبل 19 مايو 2019 وفقا للشرائح التالية ولو تعددت تلك التصرفات العقارية:

 

 ـ الشريحة الأولى: مبلغ 250 ألف جنيه يحصل ضريبة بمبلغ مقطوع 1500 جنيه

ـ الشريحة الثانية: من 250 ألف جنيه الى 500 ألف جنيه يحصل 2000 جنيه ضريبة

-الشريحة الثالثة: من 500 ألف جنيه إلى مليون جنيه يحصل ضريبة 3000 جنيه.

 

ـ الشريحة الرابعة: أكثر من مليون جنيه يحصل 4000 جنيه.

 

 وجاء نص قانون الضريبة على الدخل الجديد كما يلي:

 

النص الحالي للمادة 42   

 

وكان نص المادة 42 بالقانون الحالي، وفقا لتعديل يوليو 2001 كما يلي:

 

المادة 42: تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها عدا القرى، سواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار کله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك، وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.

ويستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تقديم العقار كحصة عينية في رأسمال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة 5 سنوات، ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال 30 يوما من تاريخ التصرف، ويسري مقابل التأخير المقرر بالمادة 110 من هذا القانون اعتبارا من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة، وتمتنع مكاتب الشهر العقاري وشركات الكهرباء والمياه ووحدات الإدارة المحلية وغيرها من الجهات عن شهر العقار أو تقديم الخدمة إلى العقار محل التصرف ما لم يقدم صاحب الشأن ما يفيد سداد الضريبة على هذا العقار.

 

وفي تطبيق أحكام هذه المادة، يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالوصية أو التبرع أو بالهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عاما، ولا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية، وكذلك نزع الملكية للمنفعة العامة أو للتحسين، كما لا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام، ويُخصم ما تم سداده من هذه الضريبة من إجمالي الضرائب المستحقة على الممول في حالة تطبيق البند 7 من المادة 19 من هذا القانون، ولا تقبل الدعوى المتعلقة بشهر العقار إلا بعد تقديم ما يثبت سداد الضريبة المشار إليها.