الثلاثاء، 25 يناير 2022 09:56 ص

يهم الملايين..هل بيع الشيء مرتين جريمة "نصب"؟ وهل يجوز بيع ملك الغير؟.المشرع أجاز البيع أكثر من مرة بشروط..واعتبره "نصب" حال توافر شرطين

يهم الملايين..هل بيع الشيء مرتين جريمة "نصب"؟ وهل يجوز بيع ملك الغير؟.المشرع أجاز البيع أكثر من مرة بشروط..واعتبره "نصب" حال توافر شرطين عقارات - أرشيفية
الجمعة، 07 يناير 2022 09:00 م
كتب علاء رضوان

يعتبر البيع من أقدم وأكثر العقود الشائعة في الحياة العملية، ونظراَ لانتشاره وشيوعه في التعامل فقد حظى تنظيمه في التقنيات الحديثة بنصوص قانونية عديدة، ذلك أن هدف القانون حماية المالك حماية شاملة بمنع الغير من الاعتداء على ملكه، حيث أن مالك الشيء وحده، له حق التصرف في ملكه، ولكن قد يحدث أحياناَ أن يصدر التصرف من غير مالك الشيء، فالأب قد يبيع ملك ولده باعتباره أصيلا عن نفسه لا نائبا، والزوج قد يبيع ملك زوجته باعتباره أصيلا أيضاَ لا نائبا، وكثيرا ما يبيع الحاضرين أموال الغائبين، فهذه البيوع كلها تدخل في نطاق بيع ملك الغير أو كما يعرف في الفقه الإسلامي بيع الفضولي.   

 

وبيع ملك الغير يتعارض من الناحية المنطقية بل والقانونية مع القول الفقهي "فاقد الشيء لا يعطيه" ومقولة "بيع من لا يملك لمن لا يستحق"، وتبدوا أن المشكلة أعظم إذا علمنا أن القوانين والأنظمة المتعلقة بالتسجيل أو الشهر العقاري المطبقة على البيوع العقارية تعارض بيع ملك الغير، ولكن بالرغم من ذلك نجد أن بيع ملك الغير كثير الوقوع في الحياة العملية، لهذا نجد أن التشريعات الوضعية ليست موحدة في موقفها من التأصيل القانوني لبيع ملك الغير، بل إن الفقهاء العرب اختلفوا في تحديد الطبيعة القانونية لبيع ملك الغير.  

 

هل بيع الشيء مرتين يحقق جريمة "نصب"؟

 

في التقرير التالي، يلقى الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على حزمة من الأسئلة المتعلقة ببيع ملك الغير ومتي يكون البيع الثاني مكونا لجريمة النصب ومتي تنتقل الملكية وماهي أضرار عدم التسجيل؟ ومتي تنتقل الملكية للمشتري؟ وماهي شروط قيام جريمة بيع ملك الغير؟ وهل يكون هناك عقاب على من تصرف ببيع ما يملكه أكثر من مرة؟ وماهي إجراءات توثيق العقود والتسجيل في الشهر العقاري؟ وماهي إجراءات التسجيل في حالة وجود نزاع بين الطرفين بشأن الوحدة؟ وهل تختلف أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة؟ وغيرها من الأسئلة، وذلك في الوقت الذى يعتبر فيه بيع ملك الغير صورة من صور عقد البيع، ونظراَ لأن بيع ملك الغير يفترض نقل ملكية الشيء ممن لا يملكه – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض حسام حسن الجعفرى.

51296-51296-51296-131

ما هو تعريف جريمة النصب المنصوص عليها بالمادة 336 من قانون العقوبات؟

 

في البداية – قبل الحديث عن بيع ملك الغير يجب أن تنطرق للمادة 336 من قانون العقوبات المتعلقة بجريمة النص حيث نصت على: "يعاقب بالحبس كل من توصل إلى الاستيلاء على نقود أو عروض أو سندات دين أو سندات مخالصة أو أي متاع منقول وكان ذلك بالاحتيال لسلب كل ثروة الغير أو بعضها إما باستعمال طرق احتيالية من شأنها إيهام الناس بوجود مشروع كاذب أو واقعة مزورة أو أحداث الأمل بحصول ربح وهمى أو تسديد المبلغ الذى أخذ بطريق الاحتيال، أو إيهامهم بوجود سند دين غير صحيح أو سند مخالصة مزور، وإما بالتصرف في مال ثابت أو منقول ليس ملكا له وليس له حق التصرف فيه، وإما باتخاذ اسم كاذب أو صفه غير صحيحة، أما من شرع في النصب ولم يتممه فيعاقب بالحبس مدة لا تتجاوز سنة، ويجوز جعل الجاني في حالة العود تحت ملاحظة الشرطة مدة سنة على الاقل وسنتين على الأكثر" – وفقا لـ"الجعفرى".

 

ما هو تعريف الملكية؟

 

ثم يجب أن ننتقل بعد ذلك لتعريف الملكية من الناحية القانونية والعملية، فقد نصت المادة 802 من القانون المدني على أن: "المالك الشيء وحدة في حدود القانون له حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه، فحق الملكية يعطى لصاحبة السلطات الثلاث وهي:  حق الاستعمال والاستغلال والتصرف وحق الملكية جامع مانع نافد تجاه الناس كافة، فهو جامع يخول المالك الانتفاع بالشيء واستغلاله والتصرف فيه وهو مانع مقصور على المالك دون غيره، فلا يجوز لآخر أن يشاركه في ملكه، أو يتدخل فى شئون ملكيته وهو في ذات الوقت حق دائم لا يسقط فهو حق مطلق  من الحقوق الدائمة" – الكلام لـ"الجعفرى".

71567-71567-71567-71567-71567-380

متي تنتقل الملكية للمشتري؟

 

لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل طبقا  للمادة 934 من القانون المدني نصت أنه: "فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى، سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري ويبين قانون الشهر العقاري، والتصرفات والأحكام والسندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة"، ووفقا للمادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946: "جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ..... ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ".

 

مما مؤداه أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية، ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفًا صحيحًا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد، فعقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحًا إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون رقم 114 سنة 1946.

download

ماهي شروط قيام جريمة بيع ملك الغير؟

 

المشرع اشترط لقيام جريمة بيع ملك الغير شرطان هما: "1-التصرف في عقار أو منقول، 2-ألا يكون مملوكا للجاني ولا يملك حق التصرف فيه".

 

متي يكون البيع الثاني مكونا لجريمة النصب؟

 

لكي يكون البيع الثاني مكونا لجريمة نصب يجب أن يثبت أن هناك تسجيل مانعا للتصرف مرة أخرى، إذ بهذا التسجيل وحده الحاصل طبق أحكام قانون التسجيل تزول أو تتقيد حقوق البائع بحسب طبيعة التصرف موضوع التسجيل.

49219-145

هل يكون هناك عقاب على من تصرف ببيع ما يملكه أكثر من مرة؟

 

 لا عقاب على من تصرف ببيع ما يملكه مرتين طالما أن البيع الأول لم يسجل ولا يشكل بيعه الثاني جريمة نصب، وذلك لعدم توافر فعل الاحتيال فيمن باع العقار قبل التسجيل لو أخبر المشتري بالواقع أي بعدم أيلولة العقار إليه بعقد مسجل - لأنه لا يكون مدعيا للملكية وإنما يتعاقد على حقوقه لشخصية التي نشأت عن عقد البيع الابتدائي قبل البائع المالك.

 

ومن  المستقر عليه بقضاء محكمة النقض: "أنه لا عقاب على ما ينسب للشخص من انه   تصرف  ببيع ما كان يملكه مرتين طالما ان البيع الأول الذي لم يسجل عقده لم يخرج الملك من يده قط ولأنه وقت حصول البيع الثاني كان القانون لا يزال يعتبره مالكا للعين المبينة فلا يعد تصرفه بالبيع نصبا يعاقب عليه بمقتضى المادة 336 من قانون العقوبات، ولا يغير من ذلك ما يثيره الطاعن من أن المطعون ضده الأول تصرف بالبيع دون أن يكون مالكا للعقار بعقد مسجل إذ أن الأخير أخطر الأول بذلك وقبل التعاقد على هذا الأساس وهو ما يسلم به الطاعن بأسباب طعنه ومن ثم ينتفي الغلط وهو جوهر النصب"، وذلك طبقا للطعن رقم 21914 - لسنة 64 قضائية.

87149-87149-87149-87149-87149-87149-87149-87149-201811020318271827

ماهي أضرار عدم التسجيل؟

 

وفقا لإحصائية مجلس الوزراء والتي شملت وجود نحو 85% من العقارات غير مسجلة، مما يعرضها للاعتداء من الآخرين، ويؤثر سلباً على الاستثمارات، كما أن الطرق العرفية أدت لارتفاع المنازعات على الملكيات وضياع حقوق الكثيرين، فتسجيل العقارات أفضل من اللجوء إلى الطرق العرفية والتي أدت لارتفاع عدد المنازعات على الملكيات وضياع حقوق الكثيرين.

 

ووفقا للقانون "الملكية" لا تنتقل إلا بتسجيل عقد البيع المبرم بين المتعاقدين، سواء كان هذا في مواجهة الغير أو فيما بين المتعاقدين أنفسهم، إذ لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما، فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين. 

 

ماهي إجراءات توثيق العقود والتسجيل في الشهر العقاري؟

 

1-يتم بذهاب الطرفين للتسجيل المباشر في الشهر العقاري أو يذهب المشتري عن نفسه بتوكيل من البائع بالتسجيل، وتشمل خطوات تسجيل الوحدة في الشهر العقاري وفقاً للقانون 114 لسنة 1946، تقديم طلب لمأمورية الشهر العقاري يكون مرفقاً به بيانات الملكية والتكليف الضريبي والمستندات الدالة على ذلك، وتقديم كشف مساحي جديد حال عدم وجود كشف قديم أو تغير في أوصاف العقار.

 

2-مراجعة الطلب ومنحه مقبول للإشهار، قبل تقديم المحرر من صاحب الشأن إلى المأمورية لمراجعته ومنحه صالح للإشهار، وذلك على أن يتم تقديم المشروع - تحرير العقد على الورق الأزرق - ورق مشهر - إلى أحد مكاتب التوثيق ليتم التصديق على توقيعات أطرافه، ومن ثم تقديم المشروع إلى المكتب الذي تتبعه المأمورية لإتمام عملية الإشهار، ومراجعته - المراجعة الفنية - وقيده بدفتر الإشهار أو وقفه إن كان هناك سبباً يوجب ذلك، ومن ثم يتسلم صاحب الشأن المشهر بعد اعتماد إشهاره وختمه.  

63620-63620-63620-63620-mahkama2

ماهي إجراءات التسجيل في حالة وجود نزاع بين الطرفين بشأن الوحدة؟

 

في حالة وجود نزاع بين الطرفين بشأن الوحدة، يتم تسجيلها وفقاً للحكم الصادر بالدعوى محل النزاع، على أن تكون الأسبقية للطرف الذي يقوم بإشهار صحيفة الدعوى القضائية قبل صدور الحكم، أو مرور مدة 5 سنوات عليه. فإذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما، فانه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها الى المشترى الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت افضلية له والعبرة في نقل ملكية العقار المسجل في حالة تزاحم المشترين من بائع واحد بالتسجيل وليس بواقعة الشراء، لذلك فإن المشتري الذي يسارع في تسجيل عقاره يكون أحق من غيره ولو كان بيعه لاحقًا لبيوع الآخرين. 

 

هل تختلف أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة؟

 

أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة التي يتم تنظيمها وفقاً للقانون رقم 27 لسنة 2018، حيث يتم إشهار المحررات والأحكام في نطاق هذه المجتمعات بطريق الإيداع أو التسجيل أو القيد، وتقدم طلبات الإشهار لمأمورية الشهر العقاري المختصة التي يقع العقار بدائرة اختصاصها، في حين يلزم توقيع تلك الطلبات من المتصرف أو المتصرف إليه في العقود والإشهارات، فالمأمورية تُصدر قرارها بالإشهار أو الرفض المسبب، خلال 15 يوماً من تاريخ تقديم المستندات، فيما يكون التظلم من القرارات الصادرة برفض طلبات الإشهار خلال 30 يوماً من إخطار مقدم الطلب أمام لجان التظلمات في رئاسة قاضي بمحكمة الاستئناف، وتلتزم كل من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وشركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الجهات ذات الصلة بعدم نقل المرافق للمالك الجديد إلا بعد التأكد من إشهار ملكيته. 

 

ماهي أوجه الاستفادة من تسجيل العقارات في الشهر العقاري؟

 

أوجه الاستفادة من تسجيل العقارات في الشهر العقاري، ويتمثل أبرزها في ضمان الملكية وحمايتها من الاعتداء عليها، واستخدام حصيلة الرسوم في تمويل المشروعات التنموية القومية، إضافة إلى تقليل عدد المنازعات القضائية، ورفع قيمة الوحدة السكنية عند تقييمها من الخبراء العقاريين، مع إتاحة إمكانية الاقتراض بضمانها لزيادة رأس المال.

 

 

 

print